Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.064.068/01
Rolnummer rechtbank : 872162/09-17700
arrest van de zesde civiele kamer d.d. 29 maart 2011
inzake
Stichting Vestia Groep h.o.d.n. Vestia Scheveningen,
gevestigd te 's-Gravenhage,
appellant,
hierna te noemen: Vestia
advocaat: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep te 's-Gravenhage,
tegen
[Naam] en
[Naam],
beiden wonende te [Plaats],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerde] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: voorheen mr. J.A.F. Lucas te 's-Gravenhage - per 31 augustus 2010 onttrokken.
Het verloop van het geding
Bij tussenarrest van 1 februari 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Het proces-verbaal van deze comparitie, die op maandag 7 maart 2011 heeft plaatsgevonden, bevindt zich bij de stukken. Vestia heeft arrest gevraagd.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de feiten die de kantonrechter in het bestreden vonnis als vaststaand heeft aangemerkt, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1. Vestia verhuurt aan [geïntimeerde] de woning aan het adres […] te […] voor laatstelijk € 467,93 per maand.
2.2. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde slechts mag gebruiken als woonruimte.
2.3. Op 31 mei 2009 heeft de politie Haaglanden het gehuurde samen met de brandweer betreden in verband met wateroverlast bij (onder)buren, waarbij is vastgesteld dat in het gehuurde op dat moment een (niet in werking zijnde) hennepkwekerij aanwezig was. De politie heeft geen hennepplanten aangetroffen. Op het mutatieformulier van de politie staat vermeld dat het in de woning enorm vies was. Met name de slaapkamers van de kinderen en de ouderslaapkamer waren volgens de politie vervuild (in de ouderslaapkamer lagen de uitwerpselen van het hondje op de vloer langs het bed).
2.4. Bij de stukken in hoger beroep bevindt zich een email van 22 maart 2010 van een fraudespecialist van Stedin aan Vestia, waarin onder meer staat vermeld:
"ik stuur de fotos en geef gelijk mee dat er 5801 kwh is gebruikt op dit adres wij hadden hier een illegale verbruiker".
2.5. Tevens bevindt zich bij de stukken in hoger beroep een email van 23 maart 2010 van een Medewerker Fraudebestrijding Binnendienst van Stedin aan Vestia, waarin onder meer het volgende staat vermeld:
"Het verbruik ging over de meter, dus normaalgesproken doen wij dan geen aangifte.
In dit geval had de klant geen leverancier. Het laatste contract bij de N.E.M. was per 15-04-2009 beeindigd.
Er is dus wel aangifte gedaan van diefstal energie.
Op uw vraag of het energieverbruik altijd zo hoog was is het antwoord.
van 22-08-2003 tot 06-12-2004 was het electriciteitsverbruik 4000 kWh
van 03-01-2005 tot 06-06-2005 was het electriciteitsverbruik 1600 kWh
We hebben helaas een aantal jaren geschatte standen gehad , maar het verbruik was altijd wel hoog
Gezien de foto' van de vuile filters en het purschuim wat al oranje was gekleurd (zo oud) en de restplanten
Enkele punten van de aangifte
Ik zag dat de kappen van de in de hennepkwekerij aanwezige assimilatielampen onder een dikke laag stof zaten, wat er op duidt dat deze al een langere tijd aanwezig waren.
Het witte filtermateriaal van de aanwezige koolstroffilters waren door het gebruik in de hennepkwekerij dermate vervuild op een wijze dat de filters minimaal vijf (5) hennepoogsten in werking is geweest.
De koolstoffilters waren door het gebruik ter plaatse heel erg vervuild.
(....)
Ik zag dat het zeil dat op de vloer lag voorzien was van een dikke kalkaanslag,
wat duidt op een langdurige tijd in gebruik zijn van de hennepkwekerij.
Ook zag ik een grote hoeveelheid vuilniszakken staan, gevuld met voedingsbodem en resten van hennepplanten.
Gezien het hoge verbruik is het mogelijk dat er 6 hennepkweken zijn geweest, dit is in rekening gebracht door de Nederlandse Energie Maatschappij die tot en met 15-04-2009 leverancier was.
De diefstal energie is gepleegd na beëindiging van het contract door de Nederlandse Energie Maatschappij.
Gelet op al deze bevindingen was deze hennepkwekerij al een geruime tijd in het pand aanwezig."
2.6. In eerste aanleg heeft Vestia gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot, kort gezegd, ontruiming van de woning en betaling van een bedrag aan huurachterstand (per augustus 2009) van € 1.437,26, te vermeerderen met wettelijke rente, alsmede te vermeerderen met een bedrag van € 467,93 per maand tot het rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst c.q. het moment waarop [geïntimeerde] het gehuurde zal hebben ontruimd en verlaten. Vestia heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] slecht huurderschap kan worden verweten en dat hij toerekenbaar tekort is geschoten jegens Vestia in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Volgens Vestia heeft [geïntimeerde] de woning in strijd met de bestemming gebruikt, heeft hij voortdurend huurachterstanden laten ontstaan en heeft hij geluidsoverlast voor buren veroorzaakt. Bovendien is de woning vervuild. [geïntimeerde] heeft de stellingen van Vestia gemotiveerd bestreden.
2.7. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis van 11 maart 2010
de vorderingen van Vestia afgewezen. Uit het vonnis blijkt dat Vestia ter zitting had aangegeven dat de huurachterstand geen grond meer vormde voor de vorderingen tot ontbinding en ontruiming, omdat er een betalingsregeling was getroffen die werd nagekomen. De vordering tot betaling van huurachterstand kon daarom als ingetrokken worden beschouwd. De kantonrechter oordeelde dat de gestelde geluidsoverlast uit 2005 dateerde en na al die jaren geen grond voor ontbinding en ontruiming kon vormen. Verder was niet gebleken dat door [geïntimeerde] schade aan de woning was toegebracht of dat de elektrische installatie gemanipuleerd zou zijn geweest en had Vestia niet aannemelijk gemaakt dat onjuist was de stelling van [geïntimeerde] dat de geconstateerde vervuiling niet structureel was en inmiddels volledig was opgelost. Evenmin was gebleken dat de wateroverlast veroorzaakt was door de kwekerij. De kantonrechter was tot slot van oordeel dat hoewel het commercieel exploiteren van een hennepkwekerij op zichzelf beschouwd een toerekenbare tekortkoming vormt die doorgaans ontbinding rechtvaardigt, in dit geval ontbinding tot een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De kantonrechter woog daarbij mee, kort gezegd, dat de kwekerij slechts enige maanden operationeel was geweest en door [geïntimeerde] zelf op eigen initiatief was ontmanteld, dat van schade aan de woning niet was gebleken, dat [geïntimeerde] hulp hadden gezocht voor hun financiële problemen en daarin inmiddels werden begeleid en dat twee van de drie kinderen nog thuis woonden en begeleiding door Jeugdzorg plaatsvond. Het aldus aanwezige en nog in opbouw zijnde netwerk zou geheel verloren gaan als [geïntimeerde] met zijn gezin hun woning zouden moeten verlaten, hetgeen met name voor de kinderen desastreuze gevolgen zou kunnen hebben, aldus de kantonrechter. De proceskosten zijn door de kantonrechter gecompenseerd.
3. In hoger beroep vordert Vestia dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep vernietigt en opnieuw rechtdoende de huurovereenkomst ontbindt en [geïntimeerde] veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen acht dagen na betekening van het te wijzen arrest, onder veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, met bepaling dat er wettelijke rente verschuldigd zal zijn over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het arrest. Het hof concludeert hieruit dat het hoger beroep zich niet alsnog ook uitstrekt tot de door de kantonrechter als ingetrokken beschouwde vordering tot betaling van de huurachterstand.
4. Grief 1 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat niet is gebleken dat de elektrische installatie gemanipuleerd zou zijn geweest. Ter toelichting verwijst Vestia in de eerste plaats naar de hierboven onder 2.5. geciteerde mail van 23 maart 2010 van de Medewerker Fraudebestrijding Binnendienst van Stedin aan Vestia (productie 1 bij MvG), maar uit die mail blijkt echter niet dat sprake was van zodanige manipulatie. De mail vermeldt immers slechts dat het verbruik over de meter ging; volgens de schrijver van de mail was desalniettemin sprake van diefstal, omdat er geen contract met een leverancier meer was. [geïntimeerde] heeft dit in eerste aanleg echter aldus uitgelegd dat Eneco tijdelijk geen stroom meer aan hem leverde vanwege een betalingsachterstand en dat hij dit had opgelost door stroom bij de buren te betrekken tegen een vergoeding van € 50,- per maand. Vestia heeft de juistheid van dit betoog niet betwist en heeft ook niet bestreden het oordeel van de kantonrechter dat niet laakbaar of verwijtbaar is dat [geïntimeerde] met consent van hun buren daar enige stroom betrekken via een verlengsnoer. Ofschoon de in appel overgelegde foto's van de situatie ten tijde van de ontdekking van de kwekerij voorts wel een aanwijzing vormen voor het omleiden van elektrische kabels, laten zij te veel onduidelijkheid bestaan over de precieze feitelijke situatie destijds en vormen zij zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende grond voor de conclusie dat sprake was van een tekortkoming opleverende manipulatie als door Vestia gesteld. Grief 1 faalt.
5. Grieven 2 tot en met 4 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in dit geval niet kan leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede tegen de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen vormt het commercieel exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde]. Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Niet juist is de stelling van Vestia, dat in geval van een hennepkwekerij de tekortkoming zo ernstig is dat een "tenzij-situatie" niet aan de orde kan zijn. In zoverre faalt grief 4. Dat neemt niet weg dat uitgangspunt is dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij een ernstige tekortkoming oplevert die ontbinding rechtvaardigt en dat slechts onder bijzondere omstandigheden plaats kan zijn voor een uitzondering op deze hoofdregel.
In dit geval is van belang dat uit de omstandigheden als vermeld in de eerdergenoemde mail van 23 maart 2010 (zie hierboven onder 2.5.) naar het oordeel van het hof afdoende blijkt dat de kwekerij niet slechts korte tijd operationeel is geweest. Grief 2 slaagt dan ook. Voorts heeft Vestia een punt waar zij erop wijst dat het feit dat de kwekerij niet in werking was ten tijde van de ontdekking, niet betekent dat de kwekerij toen al op eigen initiatief was ontmanteld, zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft gesteld. Vestia merkt terecht op dat het feit dat een grote hoeveelheid vuilniszakken met voeding voor hennepplanten is aangetroffen (zie wederom de mail van 23 maart 2010) veeleer doet vermoeden dat er plannen waren om opnieuw te gaan kweken. Ook uit de in appel overgelegde foto's blijkt niet van ontmanteling: alles lijkt nog intact te zijn. Ook grief 3 slaagt.
6. [geïntimeerde] heeft in strijd met zijn verplichtingen als huurder gehandeld door een hennepkwekerij in de woning te exploiteren. In eerste aanleg heeft de kantonrechter [geïntimeerde] niettemin nog een kans gegeven. Daargelaten de juridische juistheid van deze beslissing, betekende dit in elk geval dat [geïntimeerde] zich geen enkele tekortkoming meer kon permitteren. Thans is echter gebleken dat niet alleen de oude achterstand per augustus 2009 niet is ingelost en de maand september 2009 niet is betaald, maar tevens de maanden januari tot en met maart 2011 onbetaald zijn gebleven. Volgens Vestia (verklaring ter comparitie) bedraagt de totale achterstand thans ruim € 3.000,-. Er is naar het oordeel van het hof dan ook geen reden om te oordelen dat, rekening houdende met alle omstandigheden van het geval, de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. In zoverre slaagt grief 4.
7. De conclusie luidt dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen tot ontbinding en ontruiming alsnog zal toewijzen. Het hof zal de ontruimingstermijn daarbij bepalen op één maand in plaats van de door Vestia gevorderde acht dagen. Grief 5 gaat uit van een onjuiste feitelijke grondslag voor zover de grief klaagt dat de kantonrechter Vestia ten onrechte in de proceskosten heeft veroordeeld; de proceskosten zijn in eerste aanleg immers gecompenseerd. Uit het feit dat Vestia vordert dat het hof [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten van beide instanties leidt het hof echter af dat ook deze compensatie wordt bestreden. In zoverre slaagt de grief: bij een uitkomst als hiervoor vermeld past een veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties. Zoals gevorderd zal het hof bepalen dat over de proceskostenveroordelingen wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf de vijftiende dag na datum arrest.
Voor het overige is grief 5 een verzamelgrief, die dan ook geen afzonderlijke bespreking behoeft.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis van 11 maart 2010,
en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
- veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde aan de […] te […] binnen één maand na betekening van dit arrest te verlaten en te ontruimen met het hunne en de hunnen, met afgifte van de sleutels aan Vestia;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg, tot aan 11 maart 2010 aan de zijde van Vestia begroot op € 293,98 aan verschotten en € 500,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 dagen na heden;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 353,87 aan verschotten en € 1264,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 maart 2011 in aanwezigheid van de griffier.