Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector civiel
Zaaknummer : 200.077.321/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 348953 / HAZA 09-3331
Arrest d.d. 26 april 2011
inzake
[Naam] B.V.,
gevestigd te […],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. J.B. Rijpkema te Groningen,
tegen
ING Winkels Bewaar Maatschappij B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: ING,
advocaat: mr. F.H.A.M. Thunnissen te Amsterdam.
Het geding
Bij tussenarrest van 28 december 2010, waar het hof naar verwijst, is een comparitie van partijen gelast. Deze is gehouden op 2 februari 2011. Hiervan proces-verbaal is opgemaakt. [appellante] heeft bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven aangevoerd, die door ING zijn bestreden bij memorie van antwoord. Hierop is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De in het bestreden vonnis in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.9) vastgestelde feiten staan niet ter discussie. Daarom zal het hof ook van deze feiten uitgaan. [appellante] klaagt in haar eerste grief over onvolledige feitenvaststelling. Het hof zal hier in rechtsoverweging 2 nader op ingaan. Voor het overige mist deze grief zelfstandige betekenis.
2. Kort en zakelijk weergegeven gaat dit hoger beroep om het volgende.
(2.1) Op 23 april 2009 is tussen partijen een overeenkomst op hoofdlijnen tot stand gekomen, waarbij [appellante] een - aan drie verschillende bedrijfsmatige huurders, onder wie [X] - verhuurd beleggingsobject (hierna: het appartementsrecht) in verhuurde staat heeft gekocht van ING voor een bedrag van € 4.250.000,--.
(2.2) [appellante] heeft op 1 mei 2009 het aan [X] verhuurde object doorverkocht aan een derde ([Y]) voor een bedrag van € 1.350.000,--.
(2.3) Bij brief van 3 juni 2009 heeft ING aan [appellante] laten weten dat [X], in afwijking van de door ING gegeven indicatie, enige huurachterstand had.
(2.4) Op 1 juli 2009 heeft ING het appartementsrecht geleverd aan [appellante] voor de overeengekomen koopsom.
(2.5) Op dezelfde dag (1 juli 2009) is het appartementsrecht gesplitst, waarna [appellante] het aan [X] verhuurde bedrijfspand heeft geleverd aan [Y] voor de op 1 mei 2009 overeengekomen koopsom. [Y] was toen op de hoogte van de huurachterstand van [X], maar heeft jegens [appellante] geen beroep gedaan op dwaling.
3. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [appellante] aanspraak heeft op “nadeelscompensatie” in de zin van artikel 6: 230, tweede lid, BW.
[appellante] vordert een bedrag van € 475.421, althans € 449.672, althans een door de rechter te bepalen bedrag, ter opheffing van het nadeel dat zij naar haar zeggen heeft geleden als gevolg van dwaling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst voor het door haar gekochte appartementsrecht. Deze dwaling is volgens [appellante] veroorzaakt omdat ING ten onrechte heeft nagelaten haar tijdig te berichten dat de huurder [X] huurachterstand had. Indien zij dit tijdig had geweten zou zij niet
€ 228,-- per m2 hebben betaald maar slechts € 200,-- per m2. ING heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4. De rechtbank heeft in het midden gelaten of [appellante] een beroep kon doen op dwaling en de vordering afgewezen, kort gezegd, omdat [appellante] geen daadwerkelijk nadeel had geleden.
5. [appellante] bestrijdt met haar grieven 2 tot en met 4 dit oordeel. In de kern betoogt [appellante] dat bij de beoordeling van haar nadeel als peilmoment 23 april 2009 moet worden genomen, ongeacht de latere omstandigheden. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
6. Op grond van artikel 6:230, tweede lid, BW kan de rechter in geval van dwaling op verlangen van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel wijzigen.
Het hof is met de rechtbank van oordeel dat er in dit geval geen reden is om de vordering van [appellante] toe te wijzen. Vast staat immers dat [appellante] het door haar gekochte bedrijfspand “[X]”, zonder dat zij kennis had van de huurachterstand, onmiddellijk heeft doorverkocht aan [Y] en dat de koper [Y] (om welke reden dan ook) vervolgens niet moeilijk heeft gedaan over deze huurachterstand, maar de op 1 mei 2009 bedongen koopprijs aan [appellante] heeft betaald. Het komt er dus op neer dat [appellante] door deze aankoop en onmiddellijke doorverkoop is gebleven in de situatie die overeenkomt met wat zij meende te mogen verwachten (een pand met een waarde zonder huurachterstand). Het feit waaromtrent zij dwaalde (een huurachterstand in april) is niet van invloed geweest op hetgeen zij met het goed heeft gedaan en op de opbrengst voor [appellante] daarvan. Alles is geschied als ware het pand door ING conform de koopakte (zonder huurachterstand) aan [appellante] geleverd. Onder deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding om van haar discretionaire bevoegdheid op grond van artikel 6:230, tweede lid, BW gebruik te maken.
7. De slotsom is dan ook dat de grieven falen, althans verder niet meer afzonderlijk behandeld hoeven te worden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Aan bespreking van de verdere standpunten en weren wordt niet toegekomen, aan bewijslevering evenmin. Hierbij past een kostenveroordeling ten laste van [appellante].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 18 augustus 2010;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van ING tot op heden begroot op € 4.650,-- aan verschotten en € 7.790,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 april 2011, in aanwezigheid van de griffier.