Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 200.075.815/01
Rolnummer rechtbank: KG ZA 10-668
Arrest van de eerste civiele kamer d.d. 15 februari 2011
inzake:
1. Rotterdam Airport Vastgoed B.V.,
2. Rotterdam Airport B.V.,
beiden gevestigd te Rotterdam,
appellanten,
hierna tezamen te noemen: Rotterdam Airport c.s. en afzonderlijk: Rotterdam Airport Vastgoed respectievelijk Rotterdam Airport,
advocaat: mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage,
tegen
B.V. Handel- en Exploitatiemaatschappij Ruygrok,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Ruygrok,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 14 oktober 2010 zijn Rotterdam Airport c.s. in hoger beroep gekomen van het op 17 september 2010 door de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam tussen partijen onder rolnummer KG ZA 10-668 gewezen vonnis in kort geding. Rotterdam Airport c.s. hebben bij voormeld exploot verzocht om de zaak als spoedappel te behandelen en voorts negen grieven tegen het vonnis aangevoerd. Het verzoek om spoedappel is toegewezen.
Ruygrok heeft geen memorie van antwoord genomen, waarvan Rotterdam Airport c.s. akte niet- dienen hebben gevraagd en verkregen.
Vervolgens hebben partijen hun standpunten op 13 januari 2011 doen bepleiten, Rotterdam Airport c.s. door mr. J.R. van Angeren, advocaat te Amsterdam, en Ruygrok door mr. H.E. Urlus, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Ter gelegenheid van het pleidooi zijn door Ruygrok nog producties in het geding gebracht.
Ter zitting is arrest bepaald op heden.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Tegen de vaststelling van feiten door de voorzieningenrechter in zijn vonnis van 17 september 2010, onder 2., is niet opgekomen, zodat deze vaststelling ook voor het hof als uitgangspunt dient.
2. Met inachtneming van de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten gaat het in deze zaak, voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende.
3. Rotterdam Airport richt zich op het ontwikkelen en exploiteren van de luchthaven Rotterdam The Hague Airport (hierna: de luchthaven).
4. Rotterdam Airport Vastgoed richt zich op het ontwikkelen en exploiteren van vastgoed op de luchthaven.
5. Rotterdam Airport Vastgoed en Rotterdam Airport zijn dochtervennootschappen van Rotterdam Airport Holding B.V. De aandelen van Rotterdam Airport Holding B.V. worden gehouden door Schiphol Nederland B.V. Bestuurder van Rotterdam Airport Vastgoed is Schiphol Real Estate B.V. Rotterdam Airport Vastgoed en Rotterdam Airport worden feitelijk aangestuurd door N.V. Luchthaven Schiphol. Genoemde vennootschappen zijn (met andere vennootschappen) verbonden in een groep: de Schiphol Groep. Deze oefent invloed uit op het beleid van Rotterdam Airport Vastgoed en daarmee op de vastgoedontwikkelingen op de luchthaven.
6. Ruygrok houdt zich in hoofdzaak bezig met het beleggen in - en de exploitatie van - onroerende zaken en de ontwikkeling van onroerend goedprojecten.
7. In een Memorandum tussen Rotterdam Airport en Ruygrok van 24 februari 1997 (hierna: het Memorandum) is onder meer het volgende opgenomen:
“De ondergetekenden, Rotterdam Airport B.V. ("Rotterdam Airport") en B.V. Handel- en Exploitatiemij. Ruijgrok (“Ruijgrok”) hebben in de afgelopen periode besprekingen gevoerd teneinde te komen tot een huurovereenkomst, waarbij Rotterdam Airport in huur een onbebouwd onroerend goed ter beschikking stelt aan Ruijgrok. Het onroerend goed is aangegeven op bijlage 1 en wordt hierna aangeduid als “het Gehuurde”.
Ruijgrok is voornemens op het Gehuurde twee hangaars en een gebouw te ontwikkelen dat zal worden gebruikt als kantoorgebouw zomede als FBO-unit. (…)
G. Rotterdam Airport overweegt ook andere delen van de luchthaven Rotterdam tot ontwikkeling te brengen. Partijen zullen onderzoeken of zodanige ontwikkelingen op de Grasbaan en aan de landzijde van het Hoofdgebouw van de luchthaven Rotterdam (als gearceerd aangegeven op bijlage 2) economisch realiseerbaar zijn. Mocht Rotterdam Airport op basis van het onderzoek tot zodanige ontwikkelingen besluiten, dan zal zij daartoe Ruijgrok als eerste in de gelegenheid stellen, doch uitsluitend indien deze bereid is die condities te bieden die Rotterdam Airport redelijkerwijs conveniëren en tenminste die van derden evenaren.”
8. Ruygrok heeft vervolgens in 1997 op de van Rotterdam Airport gehuurde grond, gelegen op de zogenoemde overslaglijn tussen de lucht- en de landzijde van de luchthaven, het Jet Center gebouwd. Het gebouw is eigendom van Ruygrok.
9. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de interpretatie en de uitvoering van paragraaf G van het Memorandum. In het kader daarvan hebben op verzoek van Ruygrok voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden. Ruygrok heeft ter zake voorts een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen onder meer Rotterdam Airport c.s.
10. Rotterdam Airport c.s. zijn doende in het Masterplan Rotterdam Airport (hierna: het Masterplan) hun visie op de grondexploitatie van de luchthaven neer te leggen.
11. Ruygrok heeft Rotterdam Airport c.s. op 13 juli 2010 in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam. Ruygrok heeft - zeer kort gezegd - gevorderd dat het Rotterdam Airport c.s. wordt verboden om op de luchthaven onroerend goed te (laten) ontwikkelen zonder dat ter zake voorafgaand overleg met Ruygrok als voorzien in het Memorandum heeft plaatsgevonden en tevens om Rotterdam Airport c.s. te gelasten om met Ruygrok te onderhandelen over de richtige invulling van paragraaf G van het Memorandum en om open overleg te voeren over de invulling van het Masterplan.
12. Ruygrok heeft aan deze vordering onder meer het volgende ten grondslag gelegd. Vanaf 1993 werd in de politiek openlijk overwogen om de luchthaven te sluiten. In overleg met Rotterdam Airport, toen nog verantwoordelijk voor de ontwikkeling van vastgoed op de luchthaven, heeft Ruygrok geïnvesteerd in de bouw van het Jet Center met de bedoeling om een impuls te geven aan de continuïteit van de luchthaven, in een periode dat geen andere investeerders konden worden gevonden als gevolg van het toen voorliggende besluit tot sluiting van de luchthaven per 2005. Deze investering was risicovol aangezien die teloor zou gaan wanneer de luchthaven toch zou moeten sluiten. Als tegenprestatie heeft de Schiphol Groep aan Ruygrok het voorkeursrecht verleend zoals neergelegd in paragraaf G van het Memorandum. In 2001 werd de discussie over de sluiting van de luchthaven beëindigd en was haar toekomst gegarandeerd. In 2002 begon de Schiphol Groep de luchthaven verder te ontwikkelen waartoe onder meer Rotterdam Airport Vastgoed werd opgericht. De Schiphol Groep gaat daarbij echter voorbij aan het Memorandum en weigert om samen met Ruygrok onderzoek te doen naar de economische haalbaarheid van ontwikkelingen en te bezien of haalbare ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd in het voorkeursgebied van Ruygrok. In plaats daarvan initieert zij ontwikkelingen zo ver weg als mogelijk van het voorkeursgebied van Ruygrok. Ruygrok heeft ook zelf ontwikkelingen voorgesteld maar ook deze voorstellen hebben niet geleid tot een gezamenlijk onderzoek. Ook de op 19 augustus 2008 gemaakte afspraak dat Rotterdam Airport Vastgoed het nieuwe concept voor een Masterplan aan Ruygrok zou voorleggen en samen met Ruygrok zou bezien welke ontwikkelingen op de luchthaven kunnen geworden gerealiseerd, wordt niet nagekomen.
13. Rotterdam Airport c.s. stellen zich - kort gezegd - op het standpunt dat paragraaf G van het Memorandum uitsluitend ziet op het gebied dat gearceerd is weergegeven op de tweede bijlage bij het Memorandum. Paragraaf G heeft alleen betekenis voor het geval Rotterdam Airport c.s. besluiten tot een ontwikkeling op dat gebied. Aangezien Rotterdam Airport c.s. op dit moment geen ontwikkeling op het gearceerde gebied wensen mogelijk te maken, is paragraaf G van het Memorandum niet aan de orde. Paragraaf G geeft geen enkel recht ter zake van het overige gebied van de luchthaven. Rotterdam Airport c.s. stellen voorts dat van het beleidsmatig frustreren van ontwikkelingen op het gearceerde gedeelte geen sprake is. De door Ruygrok als voorbeeld genoemde ontwikkelingen op de luchthaven vinden alle buiten het gearceerde gedeelte plaats en zijn daarenboven soms niet eens een initiatief van Rotterdam Airport c.s. maar van derden. Rotterdam Airport c.s. hebben ten slotte gesteld dat met Ruygrok mondeling de afspraak is gemaakt dat in het geval het concept Masterplan verder geconcretiseerd zou zijn, met Ruygrok zal worden gesproken. Het Masterplan is echter nog niet in gereedheid, zodat die verplichting op dit moment nog niet geldt.
14. De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis Rotterdam Airport c.s. geboden om paragraaf G van het Memorandum na te komen ter zake van - kort gezegd - luchthaven /platformgebonden ontwikkelingen, ook indien deze ontwikkelingen niet binnen het gearceerde gebied zijn geprojecteerd, waarbij niet relevant is van wie het initiatief afkomstig is. Tevens heeft de voorzieningenrechter Rotterdam Airport c.s., zowel afzonderlijk als gezamenlijk, geboden met Ruygrok te goeder trouw onderhandelingen te starten en te voltooien over de invulling van paragraaf G van het Memorandum ter zake van genoemde ontwikkelingen. Voor wat betreft het Masterplan heeft de voorzieningenrechter overwogen dat van belang is dat reeds nu, voordat het plan definitief wordt, wordt bekeken of in de ontwikkelvisie van Rotterdam Airport c.s. sprake is van luchthaven-/platformgebonden activiteiten, in welk geval paragraaf G toepassing dient te vinden.
15. De grieven I tot en met V zijn gericht tegen de uitleg die de voorzieningenrechter heeft gegeven aan paragraaf G van het Memorandum. Rotterdam Airport c.s. betogen dat er sprake is van een zuiver commerciële transactie waarbij partijen zich hebben laten bijstaan door juridisch deskundige raadslieden zodat de meest voor de hand liggende, taalkundige betekenis van paragraaf G van het Memorandum prevaleert en het niet zozeer gaat over de bedoeling van partijen. Volgens Rotterdam Airport c.s. ziet paragraaf G alleen op het gearceerde gedeelte en niet op de gehele luchthaven. Een andere uitleg zou ook niet redelijk zijn aangezien de luchthaven sinds 1997 behoorlijk is uitgebreid. Het is niet de bedoeling van partijen geweest dat Ruygrok op het hele gebied een voorkeursrecht zou krijgen en dat volgt ook niet uit de getuigenverklaringen. De compensatie die Ruygrok heeft ontvangen voor zijn investeringen zijn in het Memorandum verdisconteerd door een huurvrije periode gevolgd door een periode van lagere huurprijs.
16. Het hof stelt voorop dat voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld, het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over een weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de bewoordingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Van beslissende betekenis zijn steeds alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige zaak is van belang dat het gaat om professionele partijen die werden bijgestaan door rechtsbijstandverleners. In zoverre ligt het in de rede om veel betekenis toe te kennen aan de letterlijke tekst van paragraaf G van het Memorandum.
17. Het hof is voorshands van oordeel dat de eerste twee volzinnen van paragraaf G van het Memorandum zo moeten worden verstaan dat, indien Rotterdam Airport overweegt van de luchthaven ook andere delen dan het deel dat blijkens het Memorandum is verhuurd aan Ruygrok, tot ontwikkeling te brengen, zij samen met Ruygrok dient te onderzoeken of het economisch haalbaar is zodanige ontwikkelingen te realiseren op het gebied dat gearceerd is weergeven op bijlage 2 bij het Memorandum. De aan paragraaf G voorafgaande paragrafen handelen immers steeds over het op bijlage 1 aangegeven onroerend goed dat is verhuurd aan Ruygrok. Met de woorden “ook andere delen van de luchthaven” in de eerste volzin van paragraaf G wordt vervolgens, zonder enige beperking, al de andere delen van de luchthaven, niet zijnde het aan Ruygrok verhuurde deel, bedoeld.
18. De stelling van Rotterdam Airport c.s. die erop neerkomt dat Rotterdam Airport alleen gehouden is tot het onderzoek indien zij overweegt (een deel van) het gearceerde gebied te ontwikkelen, wordt daarmee verworpen. Zij is ook gehouden tot dat onderzoek indien zij een ontwikkeling buiten het gearceerde gebied overweegt. Het gearceerd weergegeven gebied is alleen bedoeld om het onderzoek te begrenzen in die zin dat alleen onderzocht behoeft te worden of een eventuele ontwikkeling waar dan ook op de luchthaven economisch realiseerbaar is in het gearceerde gebied.
19. Ook de stelling van Rotterdam Airport c.s. dat paragraaf G alleen geldt indien Rotterdam Airport overweegt om zelf een ontwikkeling tot stand te brengen en dus niet indien het betreft een ontwikkeling van derden waar Rotterdam Airport c.s. in beginsel buiten staan, gaat naar het voorlopig oordeel van het hof niet op. Rotterdam Airport c.s. miskennen dat zij nooit buiten de ontwikkelingen op de luchthaven staan, ook indien derden het initiatief tot ontwikkelingen nemen, aangezien zij erfpachter zijn van de grond van de luchthaven en dus in die hoedanigheid altijd bij ontwikkelingen betrokken zijn en daarop invloed kunnen uitoefenen. Voor deze uitleg is ook steun te vinden in het gebruik van de woorden “tot ontwikkeling te brengen” in de eerste volzin van paragraaf G van het Memorandum, waarmee kennelijk tot uitdrukking is gebracht dat het niet alleen gaat om ontwikkelingen die Rotterdam Airport zelf realiseert.
20. Indien Rotterdam Airport vervolgens op basis van het onderzoek zou besluiten tot een ontwikkeling in het gearceerde gebied, dan is zij op basis van de laatste volzin van paragraaf G gehouden Ruygrok als eerste in de gelegenheid te stellen die ontwikkeling in het gearceerde gebied te realiseren, doch uitsluitend indien Ruygrok bereid is die condities te bieden die Rotterdam Airport redelijkerwijs conveniëren en ten minste die van derden evenaren.
21. De stelling van Rotterdam Airport c.s. dat de uitleg van de voorzieningenrechter tot gevolg heeft dat het voorkeursrecht van Ruygrok ook geldt voor het grotere gebied sinds de uitbreidingen van de luchthaven na 1997 en dat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, faalt. Rotterdam Airport c.s. zien eraan voorbij dat het voorkeursrecht van Ruygrok inhoudt dat, indien Rotterdam Airport op basis van het onderzoek besluit een ontwikkeling, die ze had voorzien op een ander deel van de luchthaven (niet zijnde het aan Ruygrok verhuurde deel), uiteindelijk te (laten) realiseren op het gearceerde deel, zij Ruygrok “als eerste in de gelegenheid (zal) stellen” die ontwikkeling op het gearceerde deel te realiseren. In die zin heeft het voorkeursrecht van Ruygrok alleen betrekking op het gearceerde deel. Het feit dat de luchthaven sinds 1997 aanzienlijk is uitgebreid, heeft aldus voor de omvang van het voorkeursrecht van Ruygrok geen gevolgen. Wel is het zo dat door uitbreiding van de luchthaven sinds 1997 het recht van Ruygrok op het onderzoek als bedoeld in de tweede volzin van paragraaf G ziet op een groter gebied, maar daardoor is het voorkeursrecht als bedoeld in de laatste volzin van paragraaf G niet uitgebreid.
22. Hierop stuit ook de stelling van Rotterdam Airport c.s. af dat uit de getuigenverklaringen blijkt dat het voorkeursrecht van Ruygrok volgens de bedoelingen van partijen alleen betrekking had op het gearceerde gebied. Zoals overwogen, laat dit onverlet de gehoudenheid van Rotterdam Airport tot het doen van onderzoek indien zij een ontwikkeling buiten het gearceerde gebied overweegt.
23. Grief VI is gericht tegen rov. 5.22 waarin de voorzieningenrechter motiveert dat Ruygrok belang heeft bij haar vordering. Nu Rotterdam Airport c.s. hebben erkend dat er op andere delen van de luchthaven ontwikkelingen plaatsvinden en zich, naar het voorlopig oordeel van het hof, op het onjuiste standpunt hebben gesteld dat paragraaf G geen betrekking heeft op die ontwikkelingen, heeft Ruygrok belang bij haar vorderingen die erop neerkomen dat paragraaf G van het Memorandum ook voor die ontwikkelingen in acht wordt genomen.
24. Grief VII is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter - kort gezegd - dat paragraaf G van het Memorandum nu al toepassing zou moeten vinden in het kader van het Masterplan. Het betoog van Rotterdam Airport c.s. in de toelichting op deze grief komt erop neer dat uitsluitend indien Rotterdam Airport een ontwikkeling op het gearceerde gebied overweegt, er aanleiding is om in het kader van het Masterplan met Ruygrok in overleg te treden. De grief faalt. Ook met deze stelling zien Rotterdam Airport c.s. eraan voorbij dat, zoals hierboven reeds is overwogen, Rotterdam Airport ook indien zij een ontwikkeling op andere delen van de luchthaven (niet zijnde het aan Ruygrok verhuurde deel) overweegt, zij samen met Ruygrok het onderzoek zoals bedoeld in paragraaf G dient te verrichten.
25. Grief VIII is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat het tijdsverloop sinds het sluiten van het Memorandum en de omstandigheid dat Ruygrok mogelijkerwijs eerder geen interesse heeft getoond in bepaalde tussen partijen besproken ontwikkelingsprojecten, niet afdoen aan haar rechten op grond van paragraaf G. Rotterdam Airport c.s. hebben gesteld dat de opstelling van Ruygrok wel mede van belang is bij de beoordeling van haar vorderingen, maar Rotterdam Airport c.s. hebben daarbij geen feiten of omstandigheden gesteld die zouden meebrengen dat Ruygrok haar rechten uit paragraaf G van het Memorandum heeft verwerkt, zodat ook deze grief faalt.
26. Grief IX mist zelfstandige betekenis en deelt derhalve het lot van de overige grieven.
27. De slotsom is dat de grieven falen en het vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van Rotterdam Airport c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt Rotterdam Airport c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ruygrok bepaald op € 314,= aan verschotten en op € 1.788,= aan salaris voor de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, J.E.H.M. Pinckaers en H.C. Grootveld en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 februari 2011 in aanwezigheid van de griffier.