Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 200.060.848/01
Zaak-rolnummer rechtbank: 925212 CV EXPL 10-490
Arrest van de derde civiele kamer d.d. 30 november 2010
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
UNIBAIL-RODAMCO NEDERLAND WINKELS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna te noemen: Rodamco,
advocaat: mr. W. Raas te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEDIA MARKT SATURN HOLDING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna te noemen: Media Markt,
advocaat: mr. E. Grabandt te ´s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 18 maart 2010 is Rodamco in hoger beroep gekomen van het tussen Rodamco als eiseres en Media Markt als gedaagde in kort geding gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, van 18 februari 2010. Rodamco heeft bij exploot acht grieven aangevoerd en in hoger beroep gevorderd dat het hof voormeld vonnis vernietigt en alsnog de oorspronkelijke vorderingen van Rodamco toewijst, met veroordeling van Media Markt in de proceskosten in beide instanties.
Media Markt heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden en in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd. Media Markt vordert voor het geval het hof het bestreden vonnis niet bekrachtigt, dat Rodamco bij gebreke van spoedeisend belang niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen.
Rodamco heeft vervolgens bij memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel de grief van Media Markt bestreden en gevorderd de grief ongegrond te verklaren, met veroordeling van Media Markt in de kosten van de procedure in beide instanties.
Ten slotte hebben partijen stukken overgelegd voor arrest.
De beoordeling van het hoger beroep
in het principale en het voorwaardelijk ingestelde incidentele beroep
1. De in het vonnis van 18 februari 2010 onder 1 vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.
2. Van de overeenkomst waarbij (de rechtsvoorganger van) Rodamco aan Media Markt bedrijfsruimte heeft verhuurd, gelegen in het winkelcentrum Spazio aan de Burgemeester Van Leeuwenpassage nr. 30 te Zoetermeer (hierna: het gehuurde) maakt artikel 14 genaamd "Bijzondere bepalingen Mediamarkt" deel uit. Op grond van artikel 14.9 van deze Bijzondere bepalingen is het Media Markt zonder meer toegestaan reclame-uitingen zoals reclameborden en lichtreclame aan te brengen op, in of aan het gehuurde conform het in bijlage 8 opgenomen reclameplan. Dit artikel 14.9 houdt op het punt van de reclame-uitingen een afwijking in van artikel 2.12.2b van de algemene bepalingen die op grond van artikel 2 onderdeel van de overeenkomst zijn.
3. In dit reclameplan zijn in de vijf ronde ramen in de noordgevel geen reclame-uitingen ingetekend. Media Markt heeft aangevoerd dat deze ramen in het reclameplan niet zijn benoemd omdat ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst de intentie bestond achter de ronde ramen aan de noordzijde de kantoorruimte van Media Markt te situeren. Gaande de bouw is - aldus nog steeds Media Markt - besloten deze kantoorruimte te verplaatsen van de noordzijde naar de oostzijde. Aan de noordzijde zou het magazijn van Media Markt komen. Media Markt beroept zich op dit punt op een besprekingsverslag van 24 februari 2003 waarin is vermeld "Gevelkozijnen eerste verdieping noordzijde blijven gehandhaafd, maar zullen door MM worden dichtgezet. Voorstel ter goedkeuring aan bbn ivm garantie gevelbeglazing" en op een verslag van 4 mei 2004 waarin - voor zover van belang - is vermeld dat aan de oostzijde nieuwe gevelopeningen nodig zijn aangezien het Bouwbesluit daglichttoetreding vereist wanneer aan de oostzijde kantoorruimte wordt gesitueerd.
4. Het standpunt van Media Markt komt erop neer dat in de vijf ronden ramen aan de noordzijde volgens het reclameplan geen reclame-uitingen zijn ingetekend omdat toentertijd deze ramen nodig waren voor toelating van daglicht ten behoeve van de kantoorruimte. Media Markt heeft echter onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om in dit kort geding tot de conclusie te kunnen komen dat volgens het reclameplan de ramen aan de noordzijde wel voor reclame-uitingen gebruikt zouden mogen worden indien Media Markt vanaf het begin de noordzijde had bestemd voor het magazijn en de oostzijde voor de kantoorruimte.
5. Ook heeft naar het voorlopig oordeel van het hof Media Markt er niet zonder meer op mogen vertrouwen dat Rodamco akkoord ging met een wijziging van het reclameplan waardoor Media Markt, anders dan in het reclameplan vermeld, aan de noordzijde reclame-uitingen mocht aanbrengen. Tegenover de stelling van Rodamco in eerste aanleg dat de reclamevoering bij het aangaan van de huurovereenkomst een belangrijk onderwerp is geweest en dat expliciet is besproken waar en hoe reclame mocht worden aangebracht, ook ten aanzien van de ronde ramen aan de noordzijde, heeft Media Markt in hoger beroep slechts aangevoerd dat door de verplaatsing tijdens de bouw van de kantoorruimte naar een andere locatie binnen het gehuurde de ramen beschikbaar kwamen.Het hof volgt Media Markt daarom niet in haar stelling dat artikel 14.9 zo moet worden uitgelegd dat in ieder geval volgens het plan reclame mag worden aangebracht en dat voor het overige invulling naar redelijkheid en billijkheid dient plaats te vinden.
6. Media Markt heeft nog betoogd dat zij in het licht van de verleende bouwvergunning de ramen mocht afdekken en dat het aan haar is om uit te maken hoe zij deze ramen afdekt. Daarmee doelt Media Markt, naar het hof voorshands aanneemt, op de hiervoor vermelde zinsnede in een besprekingsverslag dat de ramen in de noordgevel door Media Markt worden "dichtgezet". Naar het voorlopig oordeel van het hof kan onder "dichtzetten" niet worden begrepen het bevestigen van reclamemateriaal voor of achter de glasruit, te meer niet waar de ronde ramen - naar Media Markt heeft erkend - naar de bedoeling van partijen bij ondertekening van de huurovereenkomst transparant zouden zijn. Feiten of omstandigheden die dit anders kunnen doen zijn, heeft Media Markt niet gesteld. In het algemeen komt bovendien aan verslagen van bouwvergaderingen geen beslissende betekenis toe. Deze zijn immers met een ander doel opgesteld. Deze beogen niet tussen partijen vast te leggen wat tussen hen heeft te gelden in het kader van de rechten en plichten op grond van een huurovereenkomst.
7. Het hof acht niet van belang dat de gemeente Zoetermeer een vergunning heeft afgegeven voor de reclame-uitingen in de ronde ramen aan de noordzijde. Bepalend in dit geschil is slechts wat tussen partijen heeft te gelden. Evenmin beslissend acht het hof of Rodamco in staat is haar huurders van kantoorruimte bij het ontbreken van toestemming door Media Markt toe te staan aan de noordzijde reclame aan te brengen. Dit betreft een andere vraag die thans niet aan de orde is.
8. Naar het voorlopig oordeel van het hof moet de stelling van Media Markt worden verworpen dat het in redelijkheid niet zo kan zijn dat een verhuurder naar believen kan uitmaken wat een huurder achter zijn eigen ramen mag zetten, omdat dit een vergaande inbreuk op het genot van het gehuurde zou betekenen. Het aanbrengen van reclamemateriaal op, aan of achter een raam beïnvloedt uiterlijk en uitstraling van een gebouw. Indien dit leidt tot een beperking van het genot van het gehuurde, is dit toelaatbaar voor zover daarmee een redelijk belang van de verhuurder wordt gediend. Anders dan Media Markt stelt, is het hof voorshands van oordeel dat Rodamco als verhuurder een rechtens te respecteren belang heeft bij handhaving van het reclameplan en daarmee van het door haar gewenste aanzien van het gebouw als geheel.
8. Uit het vorenstaande volgt dat de grieven I tot en met VII slagen.
9. Dit betekent dat de vordering van Rodamco tot veroordeling van Media Markt de geplaatste reclame en lichtbakken achter de vijf ronde ramen in de noordgevel van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit arrest te verwijderen en de ramen in de oorspronkelijke staat te herstellen, toewijsbaar is, zij het dat het hof de termijn zal vaststellen op zeven werkdagen. Eveneens is toewijsbaar de vordering van Rodamco tot veroordeling van Media Markt na te laten reclame-uitingen aan te brengen achter de ronde ramen aan de noordzijde. De vordering van Rodamco, Media Markt te veroordelen tot het nalaten van reclame-uitingen op enig andere locatie op of aan het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van verhuurder, acht het hof echter niet toewijsbaar. Nu niet is gesteld noch aannemelijk is dat Media Markt ook reclame-uitingen ook elders aan het gehuurde heeft aangebracht dan wel voornemens is aan te brengen, heeft Rodamco bij een toewijzing van deze vordering geen rechtens te respecteren belang.
10. De door Rodamco gevorderde dwangsom acht het hof toewijsbaar, zij het gematigd tot een bedrag van € 2.000,= per dag of gedeelte van een dag dat Media Markt niet aan de veroordelingen voldoet.
11. De vordering van Rodamco tot veroordeling van Media Markt tot betaling van een bedrag van € 2.609,41 wegens door Rodamco gestelde schade is niet toewijsbaar, aangezien in zoverre het spoedeisend belang ontbreekt.
12. Nu uit het vorenstaande volgt dat grief VIII ten dele slaagt en het bestreden vonnis derhalve niet wordt bekrachtigd, is de voorwaarde vervuld waaronder Media Markt incidenteel appel heeft ingesteld. Dit is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Rodamco er belang bij heeft op korte termijn een voorlopig oordeel te verkrijgen over de vraag of Media Markt al dan niet in of aan de vijf open ramen aan de noordzijde reclame-uitingen mag aanbrengen. Media Markt stelt zich op het standpunt dat er in dit geval geen objectief bewaar bestond de afloop van een bodemprocedure af te wachten.
13. Het hof volgt Media Markt hierin niet voor zover het betreft de vorderingen die alsnog zullen worden toegewezen. Het hof stelt voorop dat in hoger beroep niet beslissend is of in eerste aanleg al dan niet terecht een spoedeisend belang is aangenomen. Het gaat erom of ten tijde van de uitspraak in hoger beroep een spoedeisend belang aanwezig moet worden geacht. Dit is naar het oordeel van het hof het geval. Het gaat hier om in eerste aanleg afgewezen vorderingen die ook voor de positie van andere huurders van belang kunnen zijn, waardoor het belang van Rodamco bij het voorkomen van precedentwerking evident spoedeisend is.
14. Uit het vorenstaande volgt dat het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. Media Markt zal worden veroordeeld in de kosten in principaal appel aan de zijde van Rodamco. In incidenteel appel is Media Markt in het ongelijk gesteld, doch er is geen reden Media Markt in zoverre te veroordelen in de proceskosten. Het door haar aan de orde gestelde geschilpunt zou immers door de devolutieve werking van het hoger beroep ook aan de orde zijn gekomen.
Het hof:
in het principale beroep
vernietigt het door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, in kort geding gewezen vonnis van 18 februari 2010;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Media Markt om binnen zeven werkdagen na betekening van dit arrest de geplaatste reclame en lichtbakken achter de vijf ronde ramen in het gehuurde (zijde Buitenom) te verwijderen en in oorspronkelijke staat te herstellen, zulks op straffe van een dwangsom van
€ 2.000,= per dag of gedeelte daarvan dat Media Markt niet of niet geheel aan dit bevel zal voldoen;
veroordeelt Media Markt na te laten opnieuw reclame-uitingen achter de ronde ramen op of aan het gehuurde (zijde Buitenom) zonder voorafgaande toestemming van Rodamco aan te brengen, op straffe van een dwangsom van € 2.000,= per dag of gedeelte daarvan dat Media Markt, na betekening van dit arrest, dit bevel negeert;
veroordeelt Media Markt in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Rodamco tot op heden begroot op € 336,89 aan verschotten en € 894,= aan salaris procesadvocaat;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in het incidentele beroep
wijst de vordering van Media Markt af.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, R.F. Groos en E.M. Hofkes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 november 2010 in aanwezigheid van de griffier.