Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Sector civiel
Zaaknummer : 200.041.823/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 830794 / CV EXPL 09-505
arrest van de negende civiele kamer d.d. 21 december 2010
inzake
Stichting Kindercentrum de Schaapskooi,
gevestigd te Gouda,
appellante,
hierna te noemen: de Schaapskooi,
advocaat: mr. R. van Rees te Gouda,
tegen
Vereniging Jenaplanschool Gouda,
gevestigd te Gouda,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Carrousel,
advocaat : mr. I.A. Hoen te ’s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 12 augustus 2009 is de Schaapskooi in hoger beroep gekomen van het vonnis van 25 juni 2009 dat de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft de Schaapskooi vier grieven tegen het vonnis aangevoerd. De Carrousel heeft bij memorie van antwoord de grieven van de Schaapskooi bestreden. Hierna hebben partijen schriftelijk gepleit door middel van het op 31 augustus 2010 overleggen van pleitnota’s. Bij de pleitnota van de Schaapskooi zijn tevens producties overgelegd. Ten slotte hebben partijen op 14 september 2010 de stukken overgelegd en arrest gevraagd. Nadat op 5 oktober 2010 arrest was bepaald op 21 december 2010 heeft de Schaapskooi bij fax van 11 november 2010, mede namens de Carrousel, het hof gevraagd om daadwerkelijk op die datum arrest te wijzen, dit in verband met een op 11 november 2010 – tijdens een door de Schaapskooi aangespannen kort geding ter voorkoming van de executie van voormeld vonnis van 25 juni 2009 – bereikte minnelijke regeling (inhoudende onder meer dat de Schaapskooi in het gehuurde mag blijven tot 21 december 2010).
Beoordeling van het hoger beroep
1. Geen grieven zijn gericht tegen de vaststelling van feiten in het bestreden vonnis onder 2.1., zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2. De gemeente Gouda is eigenaar van een schoolgebouw, gelegen aan het Scholenpad 4 te Gouda. In 1996 heeft de gemeente Gouda dit schoolgebouw aan de Carrousel in gebruik gegeven; thans is dit gebruik gebaseerd op artikel 103 lid 3 WPO Pro. Vanaf februari 1996 had de Schaapskooi met instemming van de gemeente Gouda al een deel van dit gebouw, te weten 4 klaslokalen, kantoorruimte, gang en toiletten, in gebruik voor de exploitatie van haar kinderdagverblijf. Op 1 augustus 1996 hebben De Carrousel en de Schaapskooi, met instemming van de gemeente Gouda, een huurovereenkomst afgesloten met betrekking tot het door de Schaapkooi gebruikte gedeelte van het gebouw, plaatselijk bekend als Scholenpad 2 (hierna wordt dit gedeelte ook wel aangeduid als “het gehuurde”). In de huurovereenkomst – waarin de Carrousel als verhuurder is aangeduid en de Schaapskooi als huurder – is onder meer het volgende bepaald:
“Deze overeenkomst is aangegaan op basis van artikel 85 van Pro de Wet op het Basisonderwijs (….).
1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode van 1 augustus 1996 tot 31 juli 1997 met dien verstande dat
* de verhuurder en de huurder de intentie uitspreken dat de huur voor tenminste 5 jaar te laten gelden, waarbij de Carrousel in deze periode niet uit eigen beweging een claim zal leggen op deze ruimte ten behoeve van haar eigen onderwijsdoeleinden.
* de huurovereenkomst door huurder en verhuurder telkens stilzwijgend wordt verlengd gedurende deze periode van minimaal 5 jaar
(….)
4. Op de overeenkomst zijn de bepalingen van de Huurwet (….) niet van toepassing.
(….).
8. De ruimte is tot 1 augustus 1996 door de gemeente Gouda aan huurder in medegebruik gegeven in de staat waarin het zich bij de ondertekening van die medegebruiksovereenkomst bevond en is door medegebruiker ook in die staat aanvaard. Daarnaast is in deze overeenkomst vastgelegd dat bij beëindiging van het medegebruik de medegebruiker de ruimte in dezelfde staat als waarin hij zich bevond bij de aanvang van deze medegebruiksovereenkomst zonder gebreken en bezemschoon aan de gemeente zal opleveren.
Tussen verhuurder en huurder wordt overeengekomen dat deze bepalingen onverkort blijven gelden nadat de medegebruiksovereenkomst tussen gemeente en de Schaapskooi per 1 augustus 1996 is overgegaan in de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder.
Partijen komen overeen, dat voor door huurder aangebrachte aanpassingen aan het gebouw en inrichting of voor de daarmee gemoeide aansluitkosten in het gehuurde van de zijde van de verhuurder geen vergoedingen zullen worden verleend. (….) ”
2.3. De huurovereenkomst is diverse malen verlengd. In het in dat verband op 26 oktober 2001 opgemaakte contract staat onder meer het volgende vermeld:
“De inhoud van de huurovereenkomst (….) ondertekend op 1 april 1996 (….) wordt hier als herhaald en ingelast beschouwd met uitzondering van de na te noemen bepalingen, uit die overeenkomst, die als volgt worden gewijzigd:
1. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor 1 jaar, gedurende de periode van 1 augustus 2001 tot en met 31 juli 2002. Verlenging van deze overeenkomst is mogelijk, tenzij de overeenkomst tijdig is opgezegd door één van de partijen. Opzegging is steeds mogelijk en kan zonder enig voorbehoud geschieden door de meest gerede partij, zij het met dien verstande dat de opzegging plaatsvindt bij aangetekende brief en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 3 maanden (….). De huurovereenkomst wordt vóór het verstrijken van deze periode schriftelijk beëindigd, indien burgemeester en wethouders het verhuurde op grond van artikel 107 van Pro de Wet op het Primair Onderwijs wensen te bestemmen tot gebruik door een andere school of ander in dit verband genoemd gebruik. Artikel 108 WPO Pro is eveneens van toepassing.
(….)
De artikelen 4 tot en met 9 zijn ongewijzigd. Deze overeenkomst van 26 oktober 2001 is nadien steeds opnieuw verlengd, laatstelijk met 5 jaar met ingang van 1 augustus 2005 tot 31 juli 2010.
2.4. De Schaapskooi heeft in het gehuurde geïnvesteerd om het geschikt te doen zijn voor de exploitatie van een kinderdagverblijf. Het gehuurde heeft onder meer een eigen ingang gekregen.
2.5. Bij brief van 28 februari 2007 heeft de Carrousel aan de Schaapskooi bericht dat de huurovereenkomst na 31 juli 2010, de einddatum van de laatste verlenging, niet zal worden verlengd. Als reden wordt de in de brief vermeld dat de Carrousel minimaal twee lokalen nodig heeft voor eigen gebruik voor het realiseren van onderwijskundige doelen.
2.6. Bij inleidende dagvaarding van 19 februari 2009 heeft de Carrousel in conventie gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
1. voor recht verklaart dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst op 31 juli 2010 rechtsgeldig zal zijn geëindigd;
2. de Schaapskooi veroordeelt om uiterlijk op 31 juli 2010 het verhuurde te ontruimen en onder afgifte van de sleutels aan de Carrousel ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat de Schaapskooi hiermee in gebreke blijft en met machtiging van de Carrousel om zonodig zelf op kosten van de Schaapskooi de ontruiming te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
3. de Schaapskooi veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 904,-;
4. de Schaapskooi veroordeelt in de proceskosten.
De Carrousel heeft hieraan ten grondslag gelegd dat zij op grond van de huurovereenkomst gerechtigd was de huur te beëindigen, nu bij de verlenging was afgesproken dat opzegging steeds mogelijk was zonder enig voorbehoud door de meest gerede partij. Ook op grond van artikel 108 lid 2 WPO Pro is de overeenkomst volgens de Carrousel per 31 juli 2010 beëindigd, nu de Carrousel het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik. De Carrousel heeft besloten het gemiddelde aantal leerlingen per groep te verkleinen van 33 naar 25 leerlingen teneinde de kwaliteit van haar onderwijs te verbeteren. Als gevolg daarvan moeten er meer groepen worden gevormd en zijn er in plaats van 11 lokalen 13 lokalen nodig. Aangezien de Carrousel een wachtlijst heeft voor leerlingen, is haar behoefte aan klaslokalen permanent. De stelling van de Schaapskooi dat met haar is overeengekomen dat de Carrousel de huurovereenkomst niet kan opzeggen, is niet juist en voor zover die afspraak wel zou zijn gemaakt, is deze afspraak nietig op grond van artikel 108 lid 5 WPO Pro. De investeringen die de Schaapskooi in het verleden in het verhuurde heeft gedaan zijn inmiddels afgeschreven.
De Schaapskooi heeft hiertegenover aangevoerd dat in 1996 is afgesproken dat zij het gehuurde permanent mocht gebruiken zodat opzegging niet mogelijk is. Voorts heeft de Schaapskooi onder meer weersproken dat de Carrousel het gehuurde zelf dringend nodig heeft en heeft zij aangevoerd dat en waarom opzegging niet redelijk is. Ook heeft de Schaapskooi betoogd dat niet de WPO maar de Huurwet (artikel 7:230a BW) op de huurovereenkomst van toepassing is.
2.7. In voorwaardelijke reconventie heeft de Schaapskooi gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, de Carrousel veroordeelt tot betaling aan de Schaapskooi van een schadevergoeding van € 200.000,- (kosten van de investeringen om het gehuurde geschikt te maken voor kinderopvang), met veroordeling van de Carrousel in de proceskosten. De Carrousel heeft verweer gevoerd tegen deze vordering.
3. Bij vonnis van 25 juni 2009 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst op 31 juli 2010 rechtsgeldig zal zijn geëindigd. De Schaapskooi is veroordeeld om het gehuurde uiterlijk 31 juli 2010 te ontruimen, welke veroordeling uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. De conventionele vordering sub 3 tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en de reconventionele vordering tot schadevergoeding zijn afgewezen. De Schaapskooi is veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie. De kantonrechter heeft onder meer overwogen dat voor zover partijen al zouden zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst door de Carrousel niet zou kunnen worden opgezegd, deze afspraak op grond van artikel 85 WBO Pro en artikel 108 WPO Pro nietig is. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat de Carrousel de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op de grond dat zij het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik en dat de redelijkheid en billijkheid daaraan niet afdoen. De reconventionele vordering, die door de kantonrechter is beschouwd als een vordering als bedoeld in artikel 7:216 BW Pro, achtte de kantonrechter onvoldoende onderbouwd.
4. De Schaapskooi heeft in hoger beroep gevorderd – zakelijk weergegeven – dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende:
- in conventie: het door de Carrousel gevorderde zal afwijzen,
- in voorwaardelijke reconventie: de Carrousel zal veroordelen tot betaling aan de Schaapskooi van een bedrag van € 200.000,- althans een in redelijkheid te bepalen bedrag,
- in conventie en in voorwaardelijke reconventie: de Carrousel zal veroordelen in de kosten van beide instanties, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
5. Er is geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (r.o. 2.9. van het bestreden vonnis) dat een eventuele afspraak dat de huurovereenkomst niet opzegbaar zou zijn, nietig is op grond van artikel 85 WBO Pro en artikel 108 lid 5 WPO Pro, zodat het hof – dat dit oordeel overigens ook juist acht – hier eveneens van zal uitgaan. De huurovereenkomst tussen de Carrousel en de Schaapskooi is dus in beginsel opzegbaar.
De Schaapskooi stelt echter – kort samengevat – dat:
- daargelaten of de overeenkomst tussen de Carrousel en de Schaapskooi al rechtsgeldig is opgezegd, de huurovereenkomst tussen de Schaapskooi en de gemeente Gouda in elk geval is blijven bestaan, zodat ontruiming niet mogelijk is (grief 1);
- opzegging van de huurovereenkomst tussen de Carrousel en de Schaapskooi op grond van artikel 108 lid 2 sub b WPO Pro niet mogelijk is omdat – naar het hof begrijpt – de WPO niet van toepassing is aangezien het gehuurde geen onderdeel is van een schoolgebouw (grief 2);
- opzegging op grond van artikel 108 lid 2 sub b WPO Pro niet mogelijk is, omdat er geen sprake is van de noodzaak van eigen gebruik (grief 3);
- opzegging in ieder geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (grief 4).
De Carrousel heeft deze stellingen weersproken. Het hof overweegt als volgt.
rechtsgeldig verblijf op grond van de overeenkomst tussen de Schaapskooi en de gemeente Gouda en dus ontruiming niet mogelijk? (grief 1)
5.1. De Schaapskooi voert aan dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de huurovereenkomst tussen haar en de gemeente Gouda. Indien de huurovereenkomst tussen de Schaapskooi en de Carrousel al is geëindigd, dan verblijft de Schaapskooi nog wel rechtsgeldig in het gehuurde op grond van de overeenkomst met de gemeente, zodat ontruiming niet mogelijk is, aldus de Schaapskooi. Met de Carrousel is het hof van oordeel dat dit betoog niet opgaat. In artikel 8 van Pro de huurovereenkomst tussen partijen van 1 augustus 1996 staat dat de Schaapskooi tot 1 augustus 1996 met instemming van de gemeente Gouda het gehuurde in medegebruik had en dat de “medegebruiksovereenkomst tussen gemeente en de Schaapskooi per 1 augustus 1996 is overgegaan in de huurovereenkomst” tussen de Carrousel en de Schaapskooi (zie onder 2.2.). Zelfs indien formeel sprake was van een huurovereenkomst tussen de Schaapskooi en de gemeente, zoals de Schaapskooi stelt, dan is deze huurovereenkomst in elk geval beëindigd per 1 augustus 1996 toen de overeenkomst met de Carrousel tot stand kwam. In de door de Schaapskooi overgelegde winst- en verliesrekening staat slechts vermeld dat huur is betaald van februari 1996 tot en met juli 1996 en niet gesteld of gebleken is dat ook nadien nog huur is betaald door de Schaapskooi of dat een andere tegenprestatie is voldaan (i.e. een vereiste voor het aannemen van een huurovereenkomst: artikel 7:210 lid 1 BW Pro). Dat de Schaapskooi niet van de gemeente Gouda huurt blijkt overigens ook uit het feit dat de gemeente Gouda heeft laten weten zich afzijdig te willen houden en dat het naar haar mening een geschil tussen de Carroussel en de Schaapskooi betreft. Grief 1 faalt.
gehuurde geen (onder)deel van een school(gebouw) en dus WPO niet van toepassing respectievelijk uitsluiting huurrecht nietig? (grief 2)
5.2. Voorts voert de Schaapskooi aan dat de kantonrechter geen/onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het gehuurde een afzonderlijk geheel is door de verbouwing die met toestemming van de Carrousel en de gemeente heeft plaatsgevonden. Volgens de Schaapskooi betekent dit dat het gehuurde geen onderdeel is van een school(gebouw) en dat dus, gelet op de dwingendrechtelijke huurbepalingen, de in het contract opgenomen uitsluiting van het huurrecht en toepasselijkverklaring van de WPO als nietig moeten worden beschouwd (althans dat de Carrousel op die uitsluiting geen beroep kan doen gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid). Ook dit betoog gaat niet op. Onbetwist is dat het gebouw door de gemeente Gouda op grond van artikel 103 WPO Pro aan de Carrousel ter beschikking is gesteld als huisvesting voor haar basisschool. Zoals de Carrousel terecht opmerkt, biedt artikel 108 WPO Pro vervolgens juist de mogelijkheid aan de hoofdgebruiker om een deel van het gebouw niet voor de eigen onderwijsdoeleinden te gebruiken maar aan een derde te verhuren. Deze derde hoeft geen andere onderwijsinstelling te zijn, zo lang het gehuurde maar niet bestemd zal zijn als woon- of bedrijfsruimte in de zin van de vijfde en zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (aldus lid 1 van artikel 108 WPO Pro). Mede gelet daarop maakt het feit dat die derde het door hem gehuurde deel vervolgens vergaand aanpast ten behoeve van zijn eigen specifieke gebruik, niet dat de hoofdgebruiker zijn rechten als hoofdgebruiker op grond van artikel 103 WPO Pro verliest. Ook deze grief faalt derhalve.
Huurovereenkomst geëindigd op grond van artikel 108 lid 2 sub b WPO Pro (gehuurde nodig voor eigen gebruik)? (grief 3)
5.3. De derde grief van de Schaapskooi is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de Carrousel de overeenkomst kon opzeggen op de grond dat zij het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik. In de toelichting op de grief beroept de Schaapskooi zich op het feit dat de Carrousel stelt 120 m2 nodig te hebben voor eigen gebruik, dit terwijl het gehuurde 500 m2 betreft. De Carrousel kan die extra 120 m2 gemakkelijk elders van de gemeente huren, aldus de Schaapskooi.
5.4. De Schaapskooi heeft in haar schriftelijk pleidooi voorts betoogd dat de Carrousel met het beroep op eigen gebruik een “voorgewende reden” heeft gegeven. De Schaapskooi verwijt de Carrousel met andere woorden, zo begrijpt het hof, dat zij een andere reden heeft opgevoerd dan de werkelijke reden. Zoals de Carrousel terecht opmerkt is dit een nieuwe stelling die voor het eerst is geponeerd tijdens het schriftelijke pleidooi. De stelling valt daarmee buiten de in de memorie van grieven afgebakende grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep en moet worden beschouwd als een nieuwe grief omdat de stelling ertoe strekt dat reeds op deze grond het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. De Carrousel heeft uitdrukkelijk bezwaar gemaakt. Daargelaten of hetgeen door de Schaapskooi is aangevoerd leidt tot de conclusie dat sprake is van een voorgewende reden als vorenbedoeld en daargelaten wat de consequenties daarvan zouden zijn, blijft de stelling gelet op het voorgaande verder buiten beschouwing.
5.5. De stelling van de Schaapskooi dat de Carrousel het gehuurde niet daadwerkelijk nodig heeft maakt wel deel uit van de rechtstrijd in hoger beroep. Primair voert de Carrousel hiertegenover aan dat deze stelling eigenlijk niet relevant is omdat zij op grond van artikel 1 van Pro de overeenkomst van 26 oktober 2001 (zie onder 2.3.) “steeds” en “zonder enig voorbehoud” kon opzeggen. Dit is op zich juist, waaraan zij toegevoegd dat hetgeen in de artikelen 7:294 en 296 BW (aangehaald door de Carrousel in haar brief van 5 maart 2007, productie 23 bij de pleitnota van de Schaapskooi) is bepaald omtrent de bij een opzegging vereiste en te vermelden beëindigingsgronden, uitsluitend ziet op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro en in casu dus niet van toepassing is. Dit neemt niet weg dat de Caroussel wel als reden destijds heeft opgegeven dat zij het gehuurde nodig had voor eigen gebruik (zie brief van 28 februari 2007 productie 3 inleidende dagvaarding en de hierboven al genoemde brief van 5 maart 2007) en afgezien daarvan kan de mogelijke omstandigheid dat het verhuurde niet nodig is voor gebruik door de eigen school als bedoeld in artikel 108 lid 2 sub b WPO Pro, ook van belang zijn in het kader van het hieronder nog te bespreken beroep op de redelijkheid en billijkheid.
5.6. Dat de Carrousel slechts twee extra lokalen van totaal 120 m2 stelt nodig te hebben terwijl het gehuurde een oppervlakte heeft van 500 m2 en dat de Carrousel de benodigde 120m2 volgens de Schaapskooi op een andere locatie kan vinden, betekent – indien al juist – nog niet dat de Carrousel het gehuurde niet nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 108 lid 2 sub b WPO Pro. Het staat de Carrousel vrij ervoor te kiezen alle klaslokalen in één gebouw te centreren en er bestaan ook goede (onderwijskundige en logistieke) redenen daarvoor. Het door de Schaapskooi gestelde feit dat de gehuurde ruimte thans is ingericht als kinderdagverblijf en slechts door een grondige verbouwing geschikt te maken is voor gebruik als schoollokaal, brengt evenmin mee dat geen sprake is van de noodzaak van eigen gebruik als vorenbedoeld.
5.7. Wat betreft de door de Schaapskooi overgelegde brief respectievelijk e-mail (producties 24 en 27 bij de pleitnota van de Schaapskooi) van de heer Hokken, het hoofd Locatieontwikkeling Gouda, omtrent de criteria van “ruimtebehoefte” van scholen, overweegt het hof nog het volgende. Anders dan de Carrousel kennelijk wil betogen (pleitnota p. 3, 3e alinea) hoeven deze producties niet buiten beschouwing te blijven, aangezien zij niet alleen dienen ter onderbouwing van de nieuwe stelling dat sprake is van een voorgewende reden (zie 5.4.) maar tevens ter onderbouwing van de reeds eerder geponeerde stelling dat geen sprake is van nodig hebben voor eigen gebruik. Volgens de Schaapskooi blijkt uit bedoelde producties dat, getoetst aan de daarin genoemde criteria van “ruimtebehoefte”, de Carrousel geen aanspraak kan maken op méér ruimte. De Schaapskooi leunt in dat kader met name op de opmerking in de brief van Hokken van 23 april 2009 dat het “denken in lokalen” is losgelaten en dat het aantal leerlingen bepaalt op hoeveel vierkante meters een school recht heeft. De Schaapskooi wijst erop dat uit het aantal leerlingen dat in de e-mail van Hokken van 4 februari 2010 wordt genoemd kan worden afgeleid dat de ruimtebehoefte van de Carrousel voor 2009/2010 totaal 1654 m2 is, dit terwijl de Carrousel nu reeds over 1681 m2 beschikt. Voorop staat dat de Schaapskooi niet heeft onderbouwd wat de status is van genoemde criteria van ruimtebehoefte en waarop deze zijn gebaseerd. Wat er voorts ook zij van de opmerking van Hokken in zijn brief uit april 2009 over het “loslaten van het denken in lokalen”, is van belang dat hij in zijn latere e-mail van 4 februari 2010 expliciet vermeldt dat de Carrousel voor 2009/2010 behoefte heeft aan 12 lokalen en voor 2010/2011 aan 13 lokalen. De Carrousel heeft nu 11 lokalen, zo blijkt uit de inleidende dagvaarding. Het hof concludeert dan ook dat de Carrousel het gehuurde wel nodig heeft voor eigen gebruik, althans dat dit onvoldoende gemotiveerd is bestwist. Grief 3 slaagt derhalve evenmin.
Opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? (grief 4)
5.8. Op zich stelt de Carrousel terecht dat noch de huurovereenkomst noch artikel 108 WPO Pro bepaalt dat een belangenafweging moet plaatsvinden alvorens te kunnen vaststellen of er rechtsgeldig is opgezegd. Dit neemt niet weg er ruimte is voor een toetsing aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid en dat een in beginsel rechtsgeldige opzegging naar die maatstaven onaanvaardbaar kan zijn (vergelijk onder meer LJN: ZC2039, HR 19 april 1996, NJ 1996/684). Daarbij past evenwel terughoudendheid.
5.9. Gelet op het feit dat een eventuele afspraak dat de Schaapskooi permanent over het gehuurde zou mogen beschikken, nietig zou zijn (zie hierboven onder 5.), is die terughoudendheid met name op zijn plaats waar het gaat om de stelling van de Schaapskooi dat, niettegenstaande die nietigheid, het feit dàt een dergelijke afspraak in 1996 is gemaakt, de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maakt. De Schaapskooi wijst in dit verband onder meer op een gemeentelijk document (productie 22 bij MvG) waaruit zou blijken dat de Carrousel destijds het gebouw alleen wilde betrekken als er een permanente “onderhuurder/medegebruiker” werd gevonden voor de “overcapaciteit aan lokalen”. Ook wijst de Schaapskooi op een schriftelijke verklaring van de heer A. Vos, destijds ambtenaar kinderopvang van de gemeente Gouda, waarin wordt bevestigd dat in het ambtelijk overleg – naar het hof begrijpt: in 1996 – is afgesproken dat in de toekomst geen beroep zou worden gedaan op de onderwijsbestemming van het gehuurde en dat de verhuur in principe van onbeperkte duur zou zijn.
5.10. De – door de Carrousel betwiste – stellingen van de Schaapskooi worden in zoverre ondersteund door de tekst van de huurovereenkomst uit 1996, dat in artikel 1 van Pro die overeenkomst is opgenomen dat partijen de intentie uitspreken dat de huur voor tenminste 5 jaar zal gelden en dat de Carrousel in die periode niet uit eigen beweging ten behoeve van haar eigen onderwijsdoeleinden een claim zal leggen op het gehuurde (zie onder 2.2.). De Carrousel heeft er echter terecht op gewezen dat deze bepaling níet is overgenomen in het verlengingscontract van 26 oktober 2001. Sterker, in het vernieuwde artikel 1 van Pro dat contract van 26 oktober 2001 staat expliciet vermeld dat opzegging steeds kan geschieden door de meest gerede partij en dat artikel 108 WPO Pro van toepassing is (zie onder 2.3.). In dat artikel 108 WPO Pro is bepaald dat de verhuur eindigt indien het gehuurde nodig is voor gebruik door de eigen school. Zelfs indien in 1996 iets is afgesproken/toegezegd als door de Schaapskooi is gesteld, laat dit onverlet dat partijen nadien anders zijn overeengekomen. De Schaapskooi heeft niet onderbouwd waarom zij ook na ondertekening van de overeenkomst van 26 oktober 2001 er nog gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huur niet zou worden opgezegd op de in artikel 108 WPO Pro bedoelde grond. Het op de gestelde afspraak/toezegging in 1996 betrekking hebbende bewijsaanbod van de Schaapskooi (MvG sub 38) wordt dan ook als niet ter zake dienend gepasseerd.
5.11. In het kader van haar beroep op de eisen van redelijkheid en billijkheid heeft de Schaapskooi voorts aangevoerd dat de gemeente zich actiever had moeten opstellen. Of dit nu juist is of niet, het regardeert de Carrousel niet. De stelling van de Schaapskooi dat zij al die jaren huur heeft betaald en dat de Carrousel geen tegenprestatie heeft geleverd, slaagt evenmin. De Carrousel heeft erop gewezen dat zij een deel van het aan haar in gebruik gegeven gebouw aan de Schaapskooi ter beschikking heeft gesteld en dat zij bovendien alle lasten ter zake van het pand draagt (MvA sub 10 jo. 80). De Schaapskooi heeft dit vervolgens niet weersproken bij schriftelijk pleidooi. Dat de Carrousel elders twee lokalen kan betrekken acht het hof noch op zichzelf beschouwd noch in samenhang met de overige argumenten van de Schaapskooi doorslaggevend. Het staat de Carrousel vrij om ervoor te kiezen om te investeren in het weer geschikt maken van het gehuurde als schoollokalen, teneinde al haar lokalen te centreren in één gebouw; die keuze is uit onderwijskundig en logistiek opzicht ook te begrijpen. De stelling dat hierdoor een buitenproportionele kapitaalvernietiging plaatsvindt, acht het hof evenmin overtuigend. Daargelaten de afschrijvingen die in de ruim 14 jaar sindsdien hebben plaatsgevonden, is het door de Schaapskooi genoemde investeringsbedrag van € 200.000,- onvoldoende onderbouwd en de Schaapskooi heeft niet gereageerd op de opmerking van de Carrousel (MvA sub 50) dat de Schaapskooi destijds voor haar investeringen een bedrag van NLG 300.000,- uit het Fonds Kinderopvang ter beschikking gesteld heeft gekregen. De Schaapskooi heeft nog gewezen op het maatschappelijk belang van kinderopvang. Mede gelet daarop alsmede gelet op het door de Schaapskooi aangevoerde feit dat de Carrousel slechts ca 120 m2 nodig heeft terwijl het gehuurde een oppervlakte heeft van 500m2, is het op zichzelf jammer dat de Carrousel het besproken alternatief (splitsing van het bebouw en opbouwen van twee lokalen) kennelijk niet reëel heeft geacht. Daargelaten de precieze omvang van de aan dat alternatief verbonden kosten (de Schaapskooi heeft het genoemde bedrag van € 600.000,- betwist), is echter duidelijk dat het hoe dan ook kosten meebrengt, terwijl meer in het algemeen geldt dat het de Carrousel, zoals reeds is overwogen, in beginsel vrij staat (andere) keuzes te maken. In aanmerking genomen het hierboven vastgestelde feit dat de Carrousel extra ruimte nodig heeft, alsmede dat zij de huur tegen een zeer ruime termijn heeft opgezegd, acht het hof ook het argument dat er een redelijk alternatief voorhanden is (daargelaten of dit juist is), onvoldoende zwaarwegend. Ook de vierde grief faalt.
Vordering in voorwaardelijke reconventie
5.12. Geen grief is gericht tegen het oordeel van de kanton dat de reconventionele vordering onvoldoende is onderbouwd en (mede daarom) niet voor toewijzing in aanmerking komt (r.o. 2.13. van het bestreden vonnis), zodat dit tussen partijen vaststaat.
Conclusie
6. De conclusie luidt dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. De Schaapskooi zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Deze proceskostenveroordeling wordt op verzoek van de Carrousel uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van 25 juni 2009;
- veroordeelt de Schaapskooi in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de Carrousel tot op heden begroot op € 262,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris advocaat;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, M.J. van der Ven en H.E.M.Vrolijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 december 2010 in aanwezigheid van de griffier.