Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.060.051
arrest van de tweede kamer van 16 november 2010
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET VILLAPARK LIVINGSTONE,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. J.P. van den Berg,
tegen:
1. [X.],
2. [Y.],
echtgenoten, wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het bij (herstel)exploot van dagvaarding van 12 maart 2010 ingeleide hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Middelburg in kort geding gewezen vonnis van 1 februari 2010 tussen appellante - de Vereniging - als eiseres en geïntimeerden - hierna in enkelvoud te noemen [X.] - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 70823/KG ZA 09-244)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij voormeld exploot heeft de Vereniging onder overlegging van producties zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.] onder overlegging van producties de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, de Vereniging door mr. Van den Berg en [X.] door mr. C.L.H. Netze-Ritsema. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities. Op de zitting heeft de Vereniging verzocht om nog in het geding te mogen brengen een akte overlegging producties tevens aanvulling van de gronden van de eis met twee producties, die op voorhand aan het hof en aan de wederpartij was toegezonden. Daartegen heeft [X.] bezwaar gemaakt. Het hof heeft het bezwaar verworpen omdat de akte tijdig (conform het rolreglement) was ingediend en aard en omvang van de akte naar het oordeel van het hof klaarblijkelijk geen beletsel hebben gevormd om daarvan binnen de beschikbare tijd kennis te nemen en daarop adequaat te reageren. Door [X.] is nog een productie in het geding gebracht, die eveneens op voorhand aan het hof en aan de wederpartij was toegezonden.
2.4. Daarna heeft [X.] de stukken overgelegd en hebben partijen het hof gevraagd uitspraak te doen op dat dossier en op het al ter voorbereiding van het pleidooi aan het hof door de Vereniging toegezonden dossier.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de precieze inhoud van de grieven verwijst het hof naar voormeld exploot.
4. De beoordeling
4.1. In overwegingen 2.1 tot en met 2.10 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, welke niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Het hof zal de feiten hierna duidelijkheidshalve herhalen en aanvullen.
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) Villapark Livingstone is een vakantiepark met 120 vrijstaande villa’s in [vestigingsplaats]. De Vereniging is opgericht bij notariële akte van 21 juli 1993.
b) [X.] is sinds 1994 eigenaar van villa nummer [villanummer] op villapark Livingstone. Na daartoe een koop- en aannemingsovereenkomst te hebben gesloten met Livingstone Vastgoed B.V. (prod. 2 bij voornoemde akte), is het perceel en 1/120 onverdeeld aandeel in de mandelige eigendom van de wegen, groenstroken en waterpartijen, deel uitmakende van het villapark bij notariële akte van 6 januari 1994 (prod. 4 bij inl. dagv. in eerste aanleg) aan [X.] geleverd.
c) In de koop- en aannemingsovereenkomst is onder meer bepaald:
“(…)
12. A. Met betrekking tot het villapark is opgericht een vereniging(…). Deze vereniging stelt zich onder meer ten doel het beheer en het onderhoud van de wegen, bermen, paden, groenvoorzieningen en waterpartijen van het Villapark.
B. De koper verbindt zich als lid tot voornoemde vereniging toe te treden uiterlijk (…) en lid te blijven, zolang hij de hoedanigheid van eigenaar en/of beperkt gerechtigde van het gekochte bezit.
D. De koper verplicht zich tevens de omslagen gelegd op de leden van de vereniging en in verband met de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en recreatieve voorzieningen bij de eerste aanzegging door de vereniging prompt te voldoen.
(…)
G. Opdat het park ook in de toekomst een verzorgde aanblik zal blijven behouden, dient het buitenschilderwerk van de villa’s met een zekere regelmaat te geschieden. De vereniging van eigenaren zal daarvoor zorgdragen, waarvoor de leden een jaarlijks vast te stellen bedrag aan de vereniging zullen voldoen.
(…)
14. Verhuur van een villa kan uitsluitend geschieden via de organisatie met wie de vereniging van eigenaren een desbetreffende overeenkomst tot verhuur van de villa’s in het park is aangegaan.
(…)
16. De koper verbindt zich bij verkoop van of verlening van enig beperkt recht op het gekochte de bepalingen of verplichtingen ex artikel 12 sub B tot Pro en met G, 13, 14, 15, alsmede het in dit artikel bepaalde, bij wege van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel of aan degene aan wie het beperkt recht is verleend.
17. Bij gebreke van of tekortschieten bij de nakoming van de in artikel 12, 13, 14, 15 en 16 bedoelde bepalingen en verplichtingen zal koper de direct opeisbare boete verbeuren waarvan sprake is in de statuten van de vereniging voornoemd.
(…)
19. Koper verklaart een exemplaar te hebben ontvangen van de statuten van genoemde vereniging, alsmede van het reglement van mandeligheid, van de inhoud kennis te hebben genomen en zich te verbinden tot nakoming van de daaruit voor hem voortvloeiende verplichtingen. (…)”
d) In artikel 9 van Pro de notariële akte van levering zijn de artikelen 12 tot en met 20 uit de koop- en aannemingsovereenkomst woordelijk overgenomen.
Het slot van artikel 9 houdt Pro in:
“Koper treedt hierbij toe als lid van de vereniging en verbindt zich uitdrukkelijk tot nakoming van alle verplichtingen voortvloeiende uit het vorenstaande.”
Artikel 11 lid 2 van Pro de akte bepaalt:
“Bij gebreke of niet-nakoming van de hiervoor in de artikelen 9 en 10, alsmede het in dit artikel bedoelde bepalingen en verplichtingen, zal de koper een direkt opeisbare boete verbeuren jegens de vereniging, zoals vermeld is in de statuten van de vereniging.”
Voorts bepaalt de akte (voor zover van belang):
“ACCEPTATIE
De comparant sub 1 verklaart als schriftelijk gevolmachtigde van de vereniging (…) het mede ten behoeve van die vereniging (…) bedongene aan te nemen.”.
e) De Vereniging is op 10 december 2007 een overeenkomst tot verhuur van de villa’s in het park aangegaan met Landal GreenParks Beheer en Projecten B.V. (prod. 5 bij inl. dagv. in eerste aanleg).
f) [X.] heeft zijn lidmaatschap van de Vereniging opgezegd tegen 31 december 2008.
g) In 2009 heeft [X.] de villa te huur aangeboden en verhuurd via de website van BHVK Vakantiewoningen.
g) Bij brief van 15 juni 2009 (prod. 6 bij inl. dagv. in eerste aanleg) heeft de advocaat van de Vereniging [X.] gesommeerd om de bungalow niet meer zonder tussenkomst van Landal GreenParks te verhuren en onder meer geschreven:
“(…) Door uw handelen in strijd met voornoemd artikel 14 bent Pro u een boete van € 25.000,- aan cliënte verschuldigd (artikel 17 van Pro de koop- en aannemingsovereenkomst jo artikel 5 lid 8 van Pro de statuten van cliënte). (…) Cliënte zal vooralsnog niet overgaan tot het incasseren van de boete (…), tenzij u nogmaals uw bungalow zonder tussenkomst van Landal GreenParks verhuurt. (…)”
h) Bij brief van 3 juli 2009 (prod. 7 bij inl. dagv. in eerste aanleg) heeft de advocaat van de Vereniging aanspraak gemaakt op de boete omdat de Vereniging had geconstateerd dat de villa ook na 15 juni 2009 nog werd gebruikt door personen die niet hadden geboekt via Landal GreenParks. Bij brief van 1 oktober 2009 heeft de Vereniging aan [X.] toegegeven dat de boete geen € 25.000,- maar € 11.344,50 (fl. 25.000,-) bedroeg.
4.2. De Vereniging heeft [X.] in kort geding betrokken en kort gezegd gevorderd om [X.] op straffe van een dwangsom te gebieden de villa niet langer op de website van BHVK Vakantiewoningen te huur aan te bieden, [X.] te verbieden de villa zonder tussenkomst van Landal GreenParks te verhuren en om [X.] te veroordelen tot betaling van de boete van
€ 11.344,50 vermeerderd met rente vanaf datum dagvaarding.
4.3. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van de Vereniging afgewezen, kort gezegd, omdat naar zijn voorlopig oordeel de juridische grondslag voor de vorderingen van de Vereniging ontbraken nu [X.] geen lid meer was van de Vereniging, de Vereniging geen partij was bij de koop- en aannemingsovereenkomst en er door de Vereniging geen feiten en omstandigheden zijn gesteld die een overgang van rechten uit die overeenkomst op de Vereniging aannemelijk zouden kunnen maken.
4.4. Met de grieven 1 tot en met 3 komt de Vereniging op tegen het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat de Vereniging geen rechten kan doen gelden uit hoofde van de koop- en aannemingsovereenkomst. De Vereniging voert aan dat de voorzieningenrechter heeft miskend dat de artikelen 12 en verder van de koop- en aannemingsovereenkomst, waarin verplichtingen van [X.] jegens de Vereniging zijn opgenomen, waaronder in artikel 14 de Pro plicht om slechts te verhuren via de door de Vereniging gecontracteerde organisatie, te beschouwen zijn als een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW Pro ten behoeve van de Vereniging. De Vereniging was weliswaar geen verkoper, maar slechts zij had belang bij nakoming van het in dit artikel bepaalde, zo betoogt de Vereniging, en indien het niet de bedoeling zou zijn geweest om daaruit een eigen recht voor de Vereniging te laten ontstaan, dan zouden die afspraken zonder waarde zijn geweest. Dit derdenbeding is door de Vereniging bij de levering aanvaard, wat blijkt uit het feit dat de Vereniging als comparant bij de akte van levering betrokken is geweest en uit de onder “Acceptatie” in die akte opgenomen tekst (zie hiervoor onder 4.1.d). De Vereniging wijst verder op het feit dat in artikel 11 van Pro de akte van levering expliciet is opgenomen dat [X.] bij overtreding van een van de in artikel 9 opgenomen Pro verplichtingen een direct opeisbare boete jegens de Vereniging verbeurt.
4.5. [X.] betwist dat hij de bedoeling heeft gehad een derdenbeding overeen te komen en dat artikel 14 de Pro strekking van een derdenbeding heeft. Voorts betwist [X.] dat het derdenbeding bij de levering door de Vereniging is aanvaard. Indien de Vereniging dat zou hebben gedaan immers, zou zij zich daar in eerste aanleg meteen op hebben beroepen.
4.6. Het hof oordeelt als volgt.
Art. 6:253 BW Pro stelt geen bijzondere eisen aan (de geldigheid van) een derdenbeding. Voldoende is dat de ene partij (de 'stipulator', Livingstone Vastgoed B.V.) het recht ten behoeve van de derde bedingt, dat zijn wederpartij (de 'promissor', [X.]) zich dienovereenkomstig jegens de derde verbindt en dat de derde het beding aanvaardt.
Bij de uitleg van art. 14 van Pro de koop- aannemingsovereenkomst zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
Art. 14 bevat Pro de plicht voor de eigenaar van een villa om deze uitsluitend te verhuren via een door de Vereniging gecontracteerde organisatie. Hierbij heeft Livingstone geen aanwijsbaar eigen belang. De Vereniging – waarvan [X.] door aankoop van de villa lid is geworden - wel. De Vereniging heeft, zo blijkt ook uit de overige bepalingen van de overeenkomst, het beheer, onderhoud en exploitatie van het gehele park (voor rekening van de eigenaren) tot haar taak. [X.] moet in die omstandigheden in redelijkheid hebben kunnen begrijpen dat de Vereniging daardoor ook een groot belang heeft bij de wijze waarop en de vraag aan wie de verhuur van de villa’s geschiedt. Zij heeft in het kielzog daarvan eveneens belang bij het verkrijgen van een zelfstandig vorderingsrecht om haar beleid in deze te kunnen afdwingen. Daarom moet [X.] ook hebben begrepen dat Livingstone met de bewuste bepaling heeft beoogd een beding ten gunste van de Vereniging met hem overeen te komen. Een andere uitleg maakt art. 14 zinledig Pro naar het voorlopige oordeel van het hof en [X.] heeft dit ook moeten en kunnen begrijpen. Daar doet niet aan af dat in art. 14 niet Pro met zoveel woorden is opgenomen dat het hier een derdenbeding betreft. Het hof wijst er in dat verband nog op dat een derdenbeding ook stilzwijgend kan worden overeengekomen en dat onjuist is de opvatting dat alleen dan mag worden aangenomen dat een derdenbeding tot stand is gekomen wanneer blijkt dat dit door de oorspronkelijke partijen bewust is beoogd, zo volgt uit HR 1 oktober 2004, NJ 2005, 499; TCM/Gesink.
Voorts heeft de Vereniging zich laten vertegenwoordigen bij het passeren van de akte om wat daarin mede ten behoeve van haar werd bedongen te accepteren, met andere woorden om de daarin opgenomen derdenbedingen te aanvaarden. Naar het voorlopig oordeel van het hof is er dus ook sprake van aanvaarding conform het bepaalde in art. 6:253 lid 3 BW Pro.
Door de aanvaarding van het derdenbeding in de akte van levering is de Vereniging partij bij de koop- en aannemings- overeenkomst geworden, wat tot gevolg heeft dat zij zelfstandig van [X.] nakoming van de in de derdenbedingen opgenomen verplichtingen kan verlangen. De grieven 1 tot en met 3 slagen.
4.7. Met grief 4 klaagt de Vereniging dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft overwogen dat, zo [X.] op grond van de koop- en aannemingsovereenkomst en de akte van levering de verplichting tegenover de Vereniging zou hebben zijn villa met tussenkomst van Landal GreenParks te verhuren, deze verplichting geacht moet worden met de beëindiging van het lidmaatschap van de Vereniging teniet te zijn gegaan.
4.8. Als gevolg van wat het hof onder 4.6. hiervoor heeft overwogen slaagt ook deze grief. Weliswaar zijn met het eindigen van het lidmaatschap de verenigingsrechtelijke rechten en plichten (zoals de plicht tot betaling van contributie) van [X.] tegenover de Vereniging geëindigd, maar dat geldt niet voor plichten uit hoofde van de koop- en aannemingsovereenkomst, evenmin als voor de rechten zoals bijvoorbeeld het recht op het beheer en onderhoud van de mandelige eigendommen door de Vereniging.
Dat [X.] als gevolg van de beëindiging van het lidmaatschap geen zeggenschap meer heeft over of invloed heeft op de besluitvorming binnen de Vereniging, vloeit naar het voorlopige oordeel van het hof voort uit zijn vrijheid van uittreding. Aan het derdenbeding ten gunste van de Vereniging – tot stand gekomen in de koop- en aannemingsovereenkomst tussen [X.] en Livingstone – doet dit niets af.
4.9. De slotsom van het voorgaande is dat alle grieven slagen en dat het hof aan behandeling van de in dit hoger beroep door de Vereniging subsidiair gewijzigde grondslag van de vorderingen niet meer toekomt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vorderingen van de Vereniging tot het opleggen van een verbod om buiten Landal GreenParks om te verhuren zullen alsnog worden toegewezen als hierna opgenomen. Bij vordering 2 heeft de Vereniging geen belang meer nu [X.] onweersproken heeft aangetoond dat de villa sinds augustus 2009 van de website van BHVK Vakantiewoningen is gehaald en sindsdien niet meer via BHVK Vakantiewoningen wordt verhuurd. Het hof zal de gevorderde boete afwijzen nu niet voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, later oordelend, de vordering zal toewijzen, gelet op de gestelde grondslag en het vrij snel door [X.] alsnog voldoen aan het verbod.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
verbiedt [X.] om villa nummer [villanummer] op Villapark Livingstone zonder tussenkomst van Landal GreenParks te huur aan te bieden of om deze zonder tussenkomst van Landal GreenParks te verhuren, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per overtreding van dit verbod en bepaalt dat boven de € 25.000 geen dwangsom meer wordt verbeurd;
veroordeelt [X.] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van de Vereniging worden begroot op € 262,- aan verschotten en € 1.054,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 420,- aan verschotten en € 2.502,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fikkers, Venhuizen en Van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 november 2010.