Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00652
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer van 27 juli 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 24 juli 2009, nummer AWB 09/128 WOZ-T2, betreffende de op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], per de waardepeildatum 1 januari 2007 en geldend voor kalenderjaar 2008 is vastgesteld op € 1.485.000, en de in hetzelfde geschrift vervatte aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 juli 2010 te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende in persoon, alsmede mr. [A] namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
- vernietigt de uitspraak op het bezwaar,
- vernietigt de waardebeschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak nader vast op € 1.407.500,
- vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende het voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 110 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak aan de [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande villa gelegen in de villawijk [P]. Het bouwjaar is 1977. De woning heeft een vloeroppervlakte van 340 m².
2. De woning is op 19 november 2005 aan belanghebbende verkocht voor een koopsom van € 1.477.500, met inbegrip van een bedrag van € 70.000 aan roerende zaken. De levering heeft plaatsgevonden op 1 juni 2006.
3. In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, zoals belanghebbende betoogt en de Inspecteur bestrijdt
4. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.
5. Analoog aan het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, komt in het voorliggende geval, waarin de woning kort vóór de waardepeildatum is gekocht, in beginsel de waarde in de hiervoor bedoelde zin overeen met de door belanghebbende betaalde koopsom, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
6. Partijen stellen dienaangaande dat in de periode tussen de koop en de waardepeildatum een waardeverandering van de woning heeft plaatsgevonden, en dat aldus de koopsom in zoverre niet die waarde weergeeft in de zojuist bedoelde zin. Het geschil spitst zich toe op de in aanmerking te nemen waardeverandering. In dit verband stelt de Inspecteur dat de woning ten minste vier percent in waarde is gestegen. Belanghebbende bepleit een waardedaling van driehonderdste percent.
7. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van zijn stelling een productie in het geding gebracht, waarin gemiddelden zijn berekend van verkoopsommen van vrijstaande woningen in [P] naar de onderscheidene jaren 2005 tot en met 2008. Vergelijking van die gemiddelden laat een procentuele stijging zien van 12,65% in de periode 5 augustus 2005 tot 15 juli 2006, 17,03% in de periode 15 juli 2006 tot 18 mei 2007 en 8,62% in de periode 18 mei 2007 tot 13 juli 2008. Het Hof acht het overzicht onvoldoende om als uitgangspunt te dienen voor de bepleite waardestijging van de woning. Het overzicht is te globaal en te algemeen. De gemiddelden zijn slechts berekend over een gering aantal transacties per jaar en de in aanmerking genomen objecten zijn, gelet op de verkoopsommen en de grootte van de kavels en van de opstallen, te gevarieerd van aard. Zo variëren de koopsommen tussen € 333.000 en € 2.575.000, de kavels tussen 150 m2 en 2.150 m² en de opstallen tussen 104 m² en 923 m². Een waardestijging van vier percent in de periode tussen de verkoop en de waardepeildatum is niet aannemelijk geworden.
8. De aan belanghebbendes stelling ten grondslag liggende, door hem aangevoerde indexcijfers, die afkomstig zijn van de NVM, zijn van toepassing voor de hele regio [Z]. Die cijfers acht het Hof onvoldoende specifiek om de door belanghebbende voorgestane waardedaling van de woning aannemelijk te achten.
9. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, stelt het Hof de waarde van de woning vast op de door belanghebbende betaalde koopsom van € 1.407.500, exclusief - naar tussen partijen niet meer in geschil is - een bedrag van € 70.000 aan roerende zaken.
10. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Wel dient de Inspecteur het voor het hoger beroep betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 27 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.