Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 200.005.185/01
Zaak- en rolnummer rechtbank: 279560/HAZA07-55
arrest van de derde civiele kamer d.d. 30 maart 2010
inzake
1. ANNAPARK BEHEER B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
2. DUTCH STONE INVEST I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellanten,
hierna te noemen: (in enkelvoud) Annapark,
procesadvocaat: mr. C.C.J. Hiebendaal,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te ’s-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procesadvocaat: mr. W.P. den Hertog .
Het geding
Bij exploot van 10 maart 2008 is Annapark in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank ’s-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 19 december 2007. Bij memorie van grieven, met producties, heeft Annapark één grief aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grief bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 19 december 2007 onder 2.1 tot en met 2.8 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
a. Op 9 januari 1998 hebben Oranjepark B.V. (hierna: Oranjepark) als koper en Annapark als verkopers een koopovereenkomst getekend betreffende [adres] te [plaats] (hierna: het object). Op 2 februari 1998 heeft de levering plaatsgevonden middels een notariële akte (hierna: de leveringsakte).
b. In artikel 6 van de leveringsakte is de volgende bepaling opgenomen:
“1. De bodem van het object is verontreinigd. Blijkens hiervan uit het aan te hechten rapport van het Instituut voor Reinigingstechnieken “TNO” te Delft … Op grond van dit rapport en een daarop volgende offerte nummer (…) welke eveneens aan deze akte zal worden gehecht zal gefaceerd de aangetroffen bodemverontreiniging worden aangepakt. De kosten van deze aanpak volgens de in deze offerte aangewezen wijze zullen door verkoper worden voldaan.”
c. In het aan de leveringsakte aangehechte rapport van TNO is op pagina 8 een gefaseerde sanering weergegeven, zoals door de rechtbank onder 2.3 van het bestreden vonnis geciteerd. Op pagina 11 van het rapport van TNO wordt voorzien in nader bodemonderzoek na circa vier jaar aan de hand waarvan alsdan nadere stappen moeten worden overwogen, wederom zoals door de rechtbank onder 2.3 in het vonnis waarvan beroep geciteerd.
d. In de aan de leveringsakte gehechte offerte staat op pagina 2 een plan van aanpak, dat voorziet in drie fasen en een tijdplanning van 1996 tot (en met) 2001, een en ander zoals door de rechtbank geciteerd in het bestreden vonnis onder 2.4.
e. Besloten is over te gaan tot een kleinschalige kernsanering. In een door de rechtbank in het vonnis waarvan beroep in rechtsoverweging 2.6 geciteerde brief van 13 april 1999 schrijft [directeur Oranjepark], statutair directeur van Oranjepark (hierna: [directeur Oranjepark]) aan [directeur Annapark], statutair directeur van Annapark (hierna: [directeur Annapark]) kort gezegd, dat hij bij zijn laatste bezoek aan het object heeft geconstateerd dat er geen sanering plaatsvindt en vermeldt hij dat uit het feit dat verkoper de kosten zal dragen ook mag worden geconcludeerd dat verkoper ook verantwoordelijk is voor de voortgang van de sanering. Voorts geeft hij daarin aan dat [directeur Annapark] in het verleden heeft aangegeven dat verkoper de sanering zou regelen.
f. In 2004 of 2005 is het object doorverkocht aan [geïntimeerde].
3. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd - kort samengevat - veroordeling van appellanten (hoofdelijk) tot betaling van € 12.202,68 en de toekomstige kosten van bodemonderzoek en -sanering op te maken bij staat, met nevenvorderingen. [Geïntimeerde] baseert zijn vordering op artikel 6 van de leveringsakte tussen Annapark en Oranjepark waarvan de rechten die hieruit voortvloeien zijn overgedragen op [geïntimeerde] bij leveringsakten van 6 oktober 2004 en 12 december 2005.
4. De rechtbank heeft het recht van Oranjepark op sanering van de verontreinigde bodem op kosten van Annapark gekwalificeerd als een kwalitatief recht en Annapark veroordeeld tot betaling van € 12.202,68 (met wettelijke rente zoals gevorderd) en de proceskosten en veroordeeld tot betaling van de toekomstige kosten van bodemonderzoek en -sanering op te maken bij staat. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen en staan in hoger beroep niet ter discussie. Geen grief is voorts gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het beroep van Annapark op verjaring moet worden afgewezen, zodat ook dit in hoger beroep niet (meer) ter discussie staat.
5. De grief richt zich tegen voormelde veroordeling. Blijkens de toelichting op de grief valt deze grief in drie onderdelen uiteen. Primair komt het betoog van Annapark erop neer dat tussen Annapark en Oranjepark is overeengekomen dat de kosten tot en met fase II voor rekening van Annapark komen, waarbij de jaarlijkse controle van het monitoren en het laten functioneren van dat systeem voor rekening zouden komen van Oranjepark als koopster evenals de kosten van eventueel noodzakelijke verdere sanering.
Voorts stelt Annapark zich (subsidiair) op het standpunt dat [geïntimeerde] in redelijkheid geen nakoming van de verplichting uit artikel 6 van de leveringsakte kan vorderen. Zoals blijkt uit de toelichting legt zij daaraan ten grondslag dat Oranjepark en [geïntimeerde] nalatig zijn geweest in (zo begrijpt het hof samengevat) de voortzetting van de bodemsanering na het einde van fase II (bestaande uit continuering van het monitoren na de voltooiing van de kleinschalige kernsanering).
Meer subsidiair is Annapark van oordeel dat sprake is van eigen schuld van Oranjepark/[geïntimeerde], waardoor de kosten onnodig zijn opgelopen, welke eigen schuld dient te leiden tot een verdeling van de kosten over Annapark en [geïntimeerde] in de verhouding 20-80.
6. Geen grief is gericht tegen de vaststelling door de rechtbank dat in artikel 6 van de leveringsakte sprake is van een kwalitatieve verplichting. Ook het hof gaat hiervan uit.
Onder 32 van de memorie van grieven erkent Annapark dat volgens de letterlijke tekst van deze bepaling (opgesteld door de notaris) in samenhang met het TNO-rapport en de TNO-offerte onder de kosten die voor rekening van verkopers ook de eventuele toekomstige saneringskosten vallen.
7. De stelplicht voor de grondslag van de vordering rust op [geïntimeerde]. [Geïntimeerde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat hij recht heeft op vergoeding van de kosten van de sanering van de bodem van het object op grond van een overeenkomst die Oranjepark met Annapark heeft gesloten. Hij heeft dit onderbouwd, ondermeer, door de in rechtsoverweging 2 van het bestreden vonnis achter b. genoemde notariële akte over te leggen waar dit volgens hem uit blijkt.
8. Volgens de tekst van dat artikel verbindt Annapark zich de kosten , ook de toekomstige kosten van de aanpak van de bodemverontreiniging te dragen. Op zichzelf erkent Annapark dat de tekst dit inhoudt, zoals hiervoor onder 6 is overwogen. Gelet op het kwalitatieve karakter van deze verplichting en de dwingende bewijskracht van de notariële akte, is de grondslag van de vordering van [geïntimeerde] bewezen, tenzij de stelling van Annapark dat met Oranjepark was afgesproken dat de saneringskosten tot en met fase II, de jaarlijkse controle van het monitoren en het laten functioneren van het systeem en de kosten van eventuele nadere saneringsmaatregelen voor rekening van Oranjepark zouden komen (voldoende) standhoudt. Annapark beroept zich ter onderbouwing van deze stelling in de eerste plaats op de advertentie waarbij het object te koop is aangeboden (productie 8 bij conclusie van antwoord). Deze kan de stelling van Annapark niet schragen, reeds omdat na de advertentie een onderhandelingsproces op gang kan komen, waaruit een ander resultaat kan voortvloeien. Bovendien bevat die advertentie geen verklaring of gedraging van Oranjepark. Annapark merkt in eerste aanleg nog wel op dat [directeur Oranjepark] die advertentie heeft opgesteld, maar waarom dat plaatsvond ([directeur Oranjepark] trad immers op voor de koper, Oranjepark) wordt niet nader uit de doeken gedaan en Annapark verbindt er ook geen conclusies aan. Zonder nadere toelichting en conclusie is deze enkele opmerking niet begrijpelijk. In hoger beroep komt Annapark hier niet meer op terug, zodat het hof er vanuit gaat dat Annapark dit kennelijk in hoger beroep heeft laten varen. Voorts beroept Annapark zich op drie brieven van respectievelijk 8 september 1997 (brief I), 1 september 1997 (brief II) en 18 september 1997 (brief III) - overgelegd als producties 9, 10 en 11 bij conclusie van antwoord. Ook de inhoud van deze brieven kan niet bijdragen tot ondersteuning van Annapark’s stelling. De relevantie van brief II in dit verband ontgaat het hof. Brief I bevat ter zake slechts de vraag 3. (ik - [directeur Oranjepark] (hof) constateer) dat er jaarlijkse kosten zijn voor een monitoringsysteem, die voor rekening van huurder zouden zijn, maar er geen bepaling in het huurcontract staat terzake. Hierop bevat brief III het antwoord van Annapark dat de kosten van het monitoringsysteem inderdaad voor rekening van verhuurder zijn en dat het risico van een aanvullende sanering klein wordt geacht. Ten slotte verwijst Annapark naar de hiervoor onder 2 genoemde brief van [directeur Oranjepark] van 13 april 1999, maar deze wijst eerder op het gelijk van [geïntimeerde], dan op dat van Annapark. Annapark heeft het verloop van de onderhandelingen tussen partijen over de verkoop/koop van het object overigens niet nader geconcretiseerd. Met name heeft zij geen andere verklaringen of gedragingen van Oranjepark of [geïntimeerde] waaruit kan worden afgeleid dat zij de overeenkomst anders uitleggen dan uit de letterlijke tekst volgt, gesteld en deze zijn ook niet gebleken.
Dat [directeur Oranjepark] ter comparitie van partijen in eerste aanleg heeft verklaard dat “het wel zou kunnen dat de kosten van de monitoring voor mijn rekening waren”, maakt dit niet anders. Daaruit volgt immers niet zonder meer dat Oranjepark de verplichting tot sanering en de overige daarmee samenhangende kosten ook op zich heeft genomen.
Daar komt nog bij dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien hoe in een notariële leveringsakte een bepaling kan blijven staan die zodanig afwijkt van wat partijen willen overeenkomen als door Annapark gesteld. Dit laat geen andere slotsom toe dan dat de stelling van Annapark geen standhoudt en dat van de juistheid van het standpunt van [geïntimeerde] moet worden uitgegaan Voor (tegen)bewijslevering door Annapark bestaat geen aanleiding.
9. Hetgeen hiervoor is overwogen betekent dat op Annapark de contractuele verplichting rust de sanering te betalen. Hieruit kan redelijkerwijs worden geconcludeerd ([directeur Oranjepark] heeft die gevolgtrekking getrokken en ook redelijkerwijs kunnen trekken in de brief van 13 april 1999 dat verkoper ook verantwoordelijk is voor de voortgang van de sanering. Dit wordt ondersteund door de door Annapark zelf als productie 12 in het geding gebrachte brief van TNO van 5 december 1997 aan Annapark. Niet is gesteld of gebleken dat Annapark op de brief van 13 april 1999 heeft geantwoord dat Oranjepark zelf de sanering maar ter hand had moeten nemen. Dat de sanering na fase II niet is voortgezet dient derhalve voor rekening en risico van Annapark te worden gelaten. Voor eigen schuld van Oranjepark of [geïntimeerde] is onder de hier genoemde omstandigheden geen grond.
10. Bij brief van 30 juli 2004 (productie 4 bij de dagvaarding in eerste aanleg) heeft Annapark iedere aansprakelijkheid afgewezen. [geïntimeerde] heeft gesteld dat Annapark overigens niet (inhoudelijk) heeft gereageerd op correspondentie en dat [geïntimeerde] Annapark bij brief van 7 juli 2006 formeel heeft gesommeerd. Het hof begrijpt het standpunt van [geïntimeerde] aldus, dat Annapark toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit artikel 6 van de leveringsakte, dat verzuim is ingetreden en dat hij vergoeding vordert voor de door de tekortkoming geleden schade. De door Annapark gestelde omstandigheden zijn onder deze omstandigheden onvoldoende om te kunnen leiden tot de conclusie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] zich beroept op de inhoud van artikel 6 van de leveringsakte.
11. Met hetgeen hiervoor is overwogen staat genoegzaam vast - en dit volgt ook uit het verweer van Annapark - dat Annapark de sanering niet heeft uitgevoerd volgens het scenario voorzien in artikel 6 van de leveringsakte. Dit betekent dat [geïntimeerde] de vorderingen ten dienste staan die van toepassing zijn in een geval van toerekenbare niet-nakoming, waarvan schadevergoeding er één is. De kosten van het bodemonderzoek die de rechtbank heeft toegewezen zijn terecht toegewezen. Dat overigens de mogelijkheid van verdere schade voor [geïntimeerde] bestaat in de vorm van kosten voor de sanering van de bodem onder het object staat genoegzaam vast. Dit is voldoende voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure.
12. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grief faalt in al zijn onderdelen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Annapark zal als volledig in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
De bewijsaanbiedingen van Annapark dienen als te vaag - nu zij onvoldoende duidelijk zijn betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen - dan wel niet terzake dienende - nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank te ’s-Gravenhage van 19 december 2007;
- veroordeelt Annapark in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 450,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris voor de procesadvocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs M.C.M. van Dijk, E.J. van Sandick en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 maart 2010 in aanwezigheid van de griffier.