Uitspraak
GERECHTSHOF ’S-GRAVENHAGE
Uitspraak:
Sector handel
Zaaknummer: 105.007.370/01
Rolnummer (oud): 07/0156
Rol/zaaknummer rechtbank: 49638/HAZA; 05-486
Arrest van de derde civiele kamer van 16 maart 2010
inzake
[KOPER],
wonende te [plaats], Duitsland,
appellant, tevens incidenteel geïntimeerde,
hierna te noemen: [koper],
procesadvocaat: mr. R.Th.R.F. Carli te ’s-Gravenhage,
behandelend advocaat: mr. J.P. Quist te Middelburg
tegen
[VERKOPER],
wonende te [plaats], België,
geïntimeerde, tevens incidenteel appellant,
hierna te noemen: [verkoper],
procesadvocaat: mr. L.M. Bruins te ’s-Gravenhage,
behandelend advocaat: mr. J.B. de Meester te Goes
Het verloop van het geding
Bij exploot van dagvaarding van 19 september 2007 is [koper] in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van 27 juni 2007, door de rechtbank Middelburg tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven heeft [koper] negen grieven tegen het vonnis aangevoerd. [Verkoper] heeft de grieven bestreden bij memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel. In incidenteel appel heeft [verkoper] vijf grieven aangevoerd tegen het aan het eindvonnis voorafgegane tussenvonnis van 20 december 2006. [Koper] heeft die grieven bestreden bij memorie van antwoord in incidenteel appel.
Ten slotte hebben partijen onder overlegging van hun procesdossiers arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.1.Het hof gaat uit van de feiten en het geschil zoals die zijn omschreven in rov. 2.1 tot en met 3.2.2 van het tussenvonnis van 20 december 2006, nu partijen die omschrijving niet met hun grieven of anderszins hebben bestreden. Samengevat en voor zover in dit hoger beroep van belang gaat het om het volgende.
1.2. [Koper] heeft in december 2003 voor een koopprijs van € 70.000,- van [verkoper] gekocht en geleverd gekregen een recreatiewoning in Kortgene (verder: de woning). De koopovereenkomst dateert van 8 december 2003, de transportakte is op 23 december 2003 verleden. Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover in deze zaak van belang:
(…) 2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 5 van dit artikel omschreven, nodig zijn (deze garantie geldt niet voor onzichtbare gebreken die de verkoper niet kent).Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor rekening van diens risico. (….).
5. Koper gaat het object als volgt gebruiken: woonhuis voor recreatieve bewoning.
Artikel 19 luidt Pro, voor zover van belang: ”Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 30 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, muren, daken, rookkanalen, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van houtmijt, schimmels en doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5 van Pro de koopakte omschreven gebruik en met ingang van de datum van eigendomsoverdracht vrijwaart de koper verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken. Eventueel te maken kosten - nu of in de toekomst - met betrekking tot, of voortvloeiende uit het vorenstaande, zijn derhalve voor rekening van de koper. (…..)
1.3. Alvorens tot aankoop over te gaan heeft [koper] de woning laten taxeren door Dian Clarijs Makelaardij. In het taxatierapport (productie 4 bij inleidende dagvaarding) van 11 november 2003 wordt de onderhandse verkoopwaarde getaxeerd op € 77.500,-. Daarnaast wordt in dat rapport, kort gezegd, de onderhoudstoestand als goed aangemerkt en wordt met “nee” geantwoord op de vraag in het gebruikte NVM- taxatieformulier: “Verwacht wordt dat de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik”.(artikel I,2).
1.4. Na klachten van een huurder over stankoverlast in de woning heeft [koper] in zijn brieven van 27 juli en 13 oktober 2004 (producties 7 en 8 bij dagvaarding) aan [verkoper] doen weten dat de vloeren en wanden van de woning zeer ernstige gebreken vertoonden en dientengevolge de woning niet voor recreatiebewoning geschikt was. Op die brieven, waarin [verkoper] werd gevraagd een voorstel tot regeling van de gestelde schade te doen, heeft [verkoper] niet geantwoord. In opdracht van [koper] heeft de heer [V], medewerker van de Architecten Alliantie te Vlissingen, een onderzoek naar de bouwkundige toestand van de woning ingesteld en daarover een rapport d.d. 23 februari 2005 (productie 10 bij dagvaarding) uitgebracht, waarin in het bijzonder de staat van de vloeren als slecht wordt beschreven en het ontbreken van ventilatie en vochtkering wordt gesignaleerd: de kosten van (professioneel) herstel worden geschat op € 25.000,- inclusief BTW. Over de wanden en onderdelen van het dak (overstekken en boeiboorden) wordt opgemerkt dat die zichtbare gebreken, zoals uitbollen van de gevels en buitenkozijnen, vertonen, waarvan herstel gezien de resterende nog te verwachten levensduur van de woning minder essentieel wordt geacht; om die reden wordt van dat herstel geen prijsindicatie gegeven.
1.5. Nadat de raadsman van [koper] [verkoper] aansprakelijk had gesteld en tot betaling van schadevergoeding had gesommeerd, heeft [verkoper] die aansprakelijkstelling afgewezen. Daarop is de onderhavige procedure aangespannen.
2.1. In deze procedure heeft [koper] aanvankelijk schadevergoeding wegens non-conformiteit (artikel 7:17 BW Pro) ad ruim € 25.000,- met rente en bijkomende kosten gevorderd, welke eis bij akte van 21 februari 2007 is gewijzigd in dier voege dat [koper] vordert € 1.699,25 met rente, kosten van onderzoek door [V], kosten van vertaling van de dagvaarding en buitengerechtelijke incassokosten, alsmede vergoeding van de schade aan de wanden en van gederfde huurinkomsten, die laatste twee posten op te maken bij staat.
2.2. Na het tussenvonnis, waarbij de rechtbank onder meer heeft overwogen dat artikel 5 van Pro de koopovereenkomst prevaleert boven artikel 19, heeft zij bij eindvonnis de vorderingen van [koper] afgewezen met zijn veroordeling in de proceskosten.
2.3. Tegen die afwijzing en de daarvoor gegeven motivering richten zich de grieven in het principaal appel. Het hof zal die grieven gezamenlijk behandelen. De beoordeling geschiedt naar Nederlands recht, over de toepasselijkheid waarvan partijen het eens zijn.
2.4. Het hof stelt voorop dat ook naar zijn oordeel artikel 5 van Pro de koopovereenkomst, voor zover het betreft een garantie van de afwezigheid van onzichtbare gebreken, die afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de woning voor recreatieve bewoning, prevaleert boven artikel 19 van Pro die overeenkomst. (vgl. onder meer HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 287). Redelijkerwijs dient wel in het bijzonder de eerste zin van artikel 19 - kort gezegd: de woning is meer dan 30 jaar oud - bij de uitleg van artikel 5 in Pro aanmerking te worden genomen.
3.1. Het hof zal eerst de schade aan de vloeren behandelen. Met de rechtbank gaat het hof ervan uit dat aan de vloeren de bruikbaarheid van de woning schadende gebreken kleefden ten gevolge van de inwerking van vocht en gebrek aan ventilatie, zoals door de deskundige [V] in zijn rapport is vastgesteld. [Verkoper] heeft weliswaar de juistheid van de bevindingen van [V] betwist doch dat is bij gebrek aan wetenschap gebeurd terwijl ook de door [koper] overgelegde foto’s er een duidelijke aanwijzing voor vormen dat de vloeren inderdaad gebrekkig waren. Aan die ongespecificeerde betwisting gaat het hof dan ook voorbij. Het ligt voorts voor de hand dat de gebreken ten tijde van de koop en levering van de woning voor [koper] niet zichtbaar waren doordat een nieuwe vloerbedekking was aangebracht.
3.2. Herstel van de vloeren is door [koper] en zijn familie zelf gebeurd en heeft dientengevolge volgens [koper] slechts € 1.699,25 gekost en niet de veel hogere door [V] geschatte bedragen. Wat er ook zij van de juistheid van de door de rechtbank aangenomen grens van € 7.750,- voor herstel van gebreken waarmede [koper] bij de aankoop van de woning rekening moest houden, het hof is van oordeel dat het bedrag van € 1.699,- (waarvan overigens een deel ad € 537,31 door [verkoper] wordt betwist), in verhouding tot de koopprijs en gezien de aan [koper] bekende ouderdom van de woning en deels zichtbare gebreken, niet de door [koper] getrokken conclusie rechtvaardigt dat van non-conformiteit, schending van de uit artikel 5 van Pro de koopovereenkomst voortvloeiende garantieplicht of van dwaling (die, onder meer, ook grond voor wijziging vormt) sprake is geweest. De rechtbank heeft dit onderdeel van [koper]’s vordering dan ook terecht afgewezen.
4. Ook de schade aan de wanden komt niet voor vergoeding in aanmerking. Zoals uit het rapport van [V], waarop [koper] zich zelf beroept, blijkt, gaat het hier om zichtbare gebreken, zoals het bollen van kunststofplaten, waarvan bovendien herstel door [V] niet essentieel wordt geacht. Dergelijke gebreken komen voor rekening van [koper] als koper, op grond van zowel artikel 5 als Pro artikel 19 van Pro de koopovereenkomst. In dit verband neemt het hof mede in aanmerking dat de kosten van herstel van de wanden tot de datum van de memorie van grieven slechts € 572,20 hebben bedragen.
5. De vordering tot vergoeding van bij staat op te maken schade wegens huurderving komt evenmin voor toewijzing in aanmerking. Met betrekking tot het gebruik van de woning vermeldt artikel 5, lid 5 van de koopovereenkomst: woonhuis voor recreatieve bewoning. Van exploitatie door verhuur wordt niet gerept. Dat het in het voornemen van [koper] lag de woning te verhuren - zoals hij te bewijzen aanbiedt - is niet relevant: hoogstens zou dit van betekenis kunnen zijn indien [koper] dat bij de koop aan [verkoper] kenbaar had gemaakt, maar dat is gesteld noch gebleken. Bovendien valt niet in te zien dat in het halve jaar na levering van de woning de werkzaamheden, die uiteindelijk ten hoogste € 1.699,25 hebben gekost, niet uitgevoerd hadden kunnen worden. Het op dit onderdeel door [koper] gedane bewijsaanbod wordt als niet terzake dienend, gepasseerd.
6. Nu de hoofdvordering tot vergoeding van schade ook naar het oordeel van het hof niet voor toewijzing is aanmerking komt, zijn ook de bijkomende gevorderde kosten - vertaalkosten, expertisekosten, buitengerechtelijke incassokosten - niet toewijsbaar.
7. De door [koper], in het bijzonder onder 85 van de memorie van grieven, gedane bewijsaanbiedingen worden gepasseerd. Gelet op hetgeen in rov. 2.4 tot en met 6 is overwogen, zijn de bewijsaanbiedingen niet terzake dienend voor zover zij betrekking hebben op de omvang van de schade; voor het overige zijn zij niet voldoende gespecificeerd.
8. De slotsom luidt dat de grieven in het principaal appel falen en dat het eindvonnis zal worden bekrachtigd, hetgeen uiteraard ook bekrachtiging van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg meebrengt. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [koper] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Het incidenteel appel behoeft geen afzonderlijke behandeling.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 27 juni 2007;
- wijst af hetgeen [koper] in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd dan in eerste aanleg;
- veroordeelt [koper] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [verkoper] vastgesteld op € 300,- aan verschotten en € 894,- voor salaris van de procesadvocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.C.M. van Dijk en R.F. Groos en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 maart 2010 in aanwezigheid van de griffier.