Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-08/00163
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 14 juli 2009
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 20 maart 2008, nr. AWB 07/1229, betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen en Waardebepaling (SaBeWa), de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 en naar de waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waarde) vastgesteld op € 298.000. In het desbetreffende geschrift, met biljetnummer [biljetnummer], zijn ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 bekendgemaakt.
1.2. Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de waarde verminderd tot € 285.000.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 107.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
16 juni 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen.
2.4. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 27 mei 2009 aan het adres [a-straat 1] [Z], onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens door de griffier op de internetsite van TNT post ingewonnen informatie, die aan het dossier is toegevoegd, is de vorenbedoelde brief op 28 mei 2009 op evenvermeld adres uitgereikt.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan.
3.2. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande semi-bungalow met garage, berging, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 400 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.320 m². Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1970.
3.3. De onroerende zaak is in opdracht van de Inspecteur door [A], WOZ-taxateur van SaBeWa, getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 285.000.
3.4. Van deze taxatie is een rapport opgesteld. Voor de waardering van de onroerende zaak is de vergelijkingsmethode gehanteerd. De onroerende zaak is vergeleken met een drietal objecten. De getaxeerde waarde van de onroerende zaak is afgeleid uit verkoopgegevens van die objecten. In dit taxatierapport zijn ook aanvullende marktgegevens van een drietal andere onroerende zaken opgenomen waaronder vrijstaande semi-bungalows uit de jaren 70, tot welke categorie de onroerende zaak behoort. Voorts bevat het taxatierapport een matrix met m³-prijzen en een grondstaffel met m²-prijzen.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak woning op de waardepeildatum. De Inspecteur heeft de waarde op € 285.000 vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van € 262.199 bepleit.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking onder vaststelling van de waarde op € 262.199.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport, de daarin opgenomen referentieobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze referentieobjecten alsmede die van de andere drie onroerende zaken en de daarop gegeven toelichting in de van zijn kant afkomstige gedingstukken, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2005 niet minder dan € 285.000 bedroeg.
6.3. Naar ’s Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet in een juiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten. De Inspecteur heeft tegenover de betwisting door belanghebbende, voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen.
6.4. Bij de waardevaststelling van de onroerende zaak heeft de Inspecteur acht geslagen op de onderhoudstoestand van de onroerende zaak en daarbij een waardevermindering van € 80.000 toegepast waarmee hij aannemelijk heeft gemaakt dat met de breuk in de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden.
6.5. Bij de op 5 augustus 2005 uitgevoerde taxatie heeft de taxateur ook de waarde voor de waardebeschikking geldend voor de periode 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 met waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld. De bij beschikking vastgestelde waarde per 1 januari 2003 kan dan ook niet als waarde per 1 januari 2005 worden gehanteerd. Bovendien biedt de waardering op de waardepeildatum 1 januari 2003 geen grondslag voor de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2005 met € 285.000 te hoog is vastgesteld.
6.6. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Beslist moet worden als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.W. baron van Knobelsdorff en U.E Tromp. De beslissing is op 14 juli 2009 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.P. Baldewsing. Wegens ontstentenis van de griffier is hij niet in staat deze uitspraak mede te ondertekenen.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.