Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/1229
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[naam], wonende te [plaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 298.000,--. De beschikking met dagtekening 28 februari 2007 heeft nummer [nummer].
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2007 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 285.000,--.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 27 november 2007, ontvangen bij de rechtbank op 29 november 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Met toestemming van partijen heeft de rechtbank bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft. Het onderzoek is op 28 februari 2008 gesloten.
2. Feiten
Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande semi-bungalow met garage, berging, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 400 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.320 m². Het bouwjaar van de woning is 1970.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiseres heeft zich – zakelijk weergegeven- op het standpunt gesteld dat verweerder ten onrechte voorbij is gegaan aan het feit dat op 5 augustus 2005 een taxatie heeft plaatsgevonden waarbij de WOZ-waarde is vastgesteld op € 262.199,--. Bij deze taxatie is geconstateerd dat de woning over de volle breedte is gescheurd en dat de woning over een gedateerde vaste inrichting beschikt. Verweerder heeft de in het taxatierapport van 10 januari 2008 aangevoerde waardeverlaging van € 80.000,-- ten gevolge van de bouwkundige gebreken aan de woning niet inzichtelijk gemaakt. Hierbij acht eiseres van belang dat de taxateur de woning niet inpandig heeft opgenomen. De woning van eiseres is op 13 september 1993 getaxeerd door beëdigd taxateur F. Hage op fl. 219.500,--.
Verweerder heeft, onder verwijzing naar een taxatierapport, opgemaakt op 10 januari 2008, door W. Schuren, WOZ-taxateur, voor handhaving van de vastgestelde waarde gepleit. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 285.000,-- . Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [adres 1] (verkocht op 24 februari 2005 voor € 463.000,--), [adres 2] (verkocht op 16 februari 2004 voor € 327.500,--) en [adres 3] (verkocht op 11 februari 2005 voor
€ 412.500,--), alle gelegen in de gemeente [naam]. Voorts zijn in het taxatierapport aanvullende marktgegevens van de referentieobjecten [adres 4] te [plaats 1] ( verkocht op 5 augustus 2005 voor € 495.000,--), [adres 5] te [plaats 2] ( verkocht op 4 juli 2005 voor € 446.000,--) en [adres 6] te [plaats 3] ( verkocht op 11 april 2006 voor
€ 450.000,--). Uit de aanvullende marktgegevens blijkt volgens verweerder dat vrijstaande semi-bungalows uit de jaren 70, gelegen in het buitengebied, zeer gewild zijn. Tevens blijkt uit het taxatierapport dat verweerder een neerwaartse correctie van € 80.000,-- heeft toegepast vanwege bouwkundige gebreken aan de woning.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 285.000,--. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten tussen 16 februari 2004 en 11 april 2006 zijn verkocht en, gelet op het feit dat het vrijstaande woningen zijn, gelegen in het buitengebied van de gemeente [naam], vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Met name de door verweerder aangevoerde aanvullende marktgegevens in het taxatierapport hebben betrekking op vergelijkbare jaren zeventig semi-bungalows met een relatief groot perceelsoppervlak, gelegen in het buitengebied van de gemeente [naam]. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen ten opzichte van de woning maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in onderhoudstoestand, perceeloppervlakte en ligging voldoende rekening is gehouden Dit blijkt ook uit de taxatiematrix en de in het taxatierapport opgenomen grondstaffel, waaruit valt af te leiden welke m²- en m³-prijzen zijn gehanteerd. In vergelijking met de referentieobjecten is voor de woning van eiseres een lagere prijs per m³ gehanteerd. Voorts heeft verweerder tot een bedrag van € 80.000,-- rekening gehouden met de slechte bouwkundige staat van de woning, maar hij heeft gelet op de aanvullende marktgegevens terecht ook betekenis gehecht aan de populariteit van dergelijke type woningen op de woningmarkt. De rechtbank ziet gelet op het vorenstaande geen aanleiding voor een verdere correctie op grond van de door eiseres gestelde eenvoudige bouw van de woning en de bouwkundige gebreken. Hierbij acht de rechtbank mede van belang dat eiseres een verdere verlaging van de WOZ-waarde op grond van de slechte bouwkundige staat niet nader onderbouwt.
Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
De beroepsgronden van eiseres leiden niet tot een ander oordeel.
Verweerder heeft onweersproken toegelicht dat de verrichte taxatie van 5 augustus 2005, waarbij de waarde is vastgesteld op € 262.199,--, is opgemaakt ter vaststelling van de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2003. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2003, geldt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
Aan de verwijzing door eiseres naar de taxatie van taxateur F. Hage op 13 september 1993 komt geen betekenis toe, aangezien de taxatiedatum te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2007.
Uit de inhoud van verweerders taxatierapport blijkt dat het bouwkundige gebrek wordt omschreven als een breuk, hetgeen overeenkomt met de omschrijving van het bouwkundige gebrek in het bezwaarschrift van eiseres van 4 april 2007 en het aanvullende beroepschrift van 7 februari 2008. Voorts heeft verweerder gelet op het vorenstaande voldoende rekening gehouden met de door eiseres geschetste eenvoudige bouwstijl en gedateerde vaste inrichting. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder een inpandige taxatie achterwege heeft kunnen laten.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.C.M. Reinarz, in tegenwoordigheid van M. Schouw, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.