Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.006.112/01
Rolnummer (oud) : 07/247
Rolnummer rechtbank : 136399/06-866
arrest van de negende civiele kamer d.d. 17 februari 2009
inzake
[DE HUURDER],
wonende te [Woonplaats], gemeente [A],
appellant,
hierna te noemen: [De huurder],
advocaat: mr. L.M.J. Verheul-Duijverman te ‘s-Gravenhage,
tegen
[DE VERHUURDER],
wonende te [Woonplaats], België,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [De verhuurder],
advocaat: mr. V.K.S. Budhu Lall te ‘s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 16 januari 2007, betekend op 23 januari 2007, is [De huurder] in hoger beroep gekomen van het op18 oktober 2006 door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen, tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen vonnis. Bij memorie van grieven tevens inhoudende aanvulling van gronden heeft [De huurder] 8 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. [De verhuurder] heeft de grieven bestreden bij memorie van antwoord met producties. Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd en heeft [De verhuurder] de stukken overgelegd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Tussen partijen staat het volgende vast.
a. [X], makelaar bij Brandax Makelaardij te Axel (hierna: [X]), is als vertegenwoordiger voor [De verhuurder] opgetreden bij de verhuur van na te noemen pand.
b. Een door [De huurder] als huurder en [De verhuurder] als verhuurder ondertekende “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW” houdt onder meer in:
“…
Het gehuurde, bestemming, gebruik
1.1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend: kantoorruimte met verder aanbehoren, loodsen, garages, en bedrijfswoning, gelegen te: [Plaatsnaam], [Straatnaam] (…)
1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als bedrijfswoning met kantoorruimte en verder aanbehoren. (…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 01-04-2001 en lopende tot en met 01-04-2006.
3.2 Na het verstrijken van de in 3,1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 01-04-2011. (…)
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden. (…)
3.5 Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als genoemd in artikel 7 van Pro de algemene bepalingen. …”
c. [De huurder] heeft een waarborgsom van ƒ 5.000,-- voldaan aan [De verhuurder].
d. Bij aangetekende brief van 16 maart 2005 heeft [De huurder] de huur van het gehuurde opgezegd tegen 31 maart 2006 en daarbij aangegeven dat hij het contract graag per 1 april 2005 zou beëindigen.
e. De huurprijs is tot en met juli 2005 voldaan. Op 7 november 2005 heeft [De huurder] het gebruik van het gehuurde beëindigd.
f. [De verhuurder] heeft het pand verkocht en op 17 maart 2006 aan de koper geleverd.
2. [De verhuurder] heeft in conventie de achterstallige huurpenningen over de periode van 1 augustus 2005 tot 1 april 2006, te weten € 9.320,64, met rente gevorderd, alsmede de gebruikslasten van de gehuurde woning tot 1 april 2006 ad in ieder geval € 177,65, buitengerechtelijke incassokosten ad € 500,-- en proceskosten. Hij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [De huurder] ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is deze bedragen te voldoen.
[De huurder] heeft in reconventie de veroordeling van [De verhuurder] gevorderd tot betaling van € 1.500,--, met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 mei 2006 en proceskosten. [De huurder] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat hij in het gehuurde laminaatvloeren, vloerbedekking, een geiser, rolgordijnen en luxaflex heeft achtergelaten. De waarde hiervan, € 1.500,--, dient verrekend te worden. [De verhuurder] is door hetgeen in de in de woning is achtergelaten ongerechtvaardigd verrijkt.
De kantonrechter heeft het in conventie gevorderde toegewezen, met dien verstande dat op het bedrag aan achterstallige huurpenningen de betaalde waarborgsom ad ƒ 5.000,-- in mindering dient te komen en [De verhuurder] geen recht heeft op de huurprijs over de periode van 17 tot en met 31 maart 2006. De kantonrechter heeft het in reconventie gevorderde afgewezen.
3. Het hof stelt vast dat de beslissing van de kantonrechter vervat in rechtsoverweging 2 van het bestreden vonnis inzake het door [De verhuurder] gestelde mede-huurderschap van [Y] in hoger beroep niet bestreden is. Hetgeen [De huurder] aanvoert onder randnummer 13 van de memorie van grieven is dan ook zonder belang voor de te nemen beslissingen, zodat het hof dit daar laat.
4. De eerste vier grieven zien op het beëindigen van de huurovereenkomst. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Het hof stelt vast dat door [De verhuurder] niet betwist is dat [X], makelaar te Axel, hem bevoegd vertegenwoordigd heeft bij de rondleiding door het pand, het verschaffen van informatie over het pand en het voeren van de onderhandelingen in februari/maart 2001.
[De huurder] betoogt dat door hem met [X], voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst, is afgesproken dat de huurovereenkomst door [De huurder] tussentijds mocht worden opgezegd indien [De huurder] zou zorgen voor een huurder die het lopende contract zou overnemen.
[De verhuurder] betwist gemotiveerd dat deze afspraak is gemaakt. Overeenkomstig zijn bewijsaanbod zal [De huurder] worden toegelaten dit te bewijzen. Het thans voorhanden bewijsmateriaal, de schriftelijke verklaring van [X] d.d. 23 mei 2006, levert onvoldoende bewijs op om dit te kunnen aannemen.
Indien [De huurder] slaagt in dit bewijs moet worden aangenomen dat tussen partijen een mondelinge overeenkomst is tot stand gekomen naast de schriftelijke huurovereenkomst.
5. Alsdan is de volgende vraag of [De huurder] de huurovereenkomst tussentijds heeft opgezegd, terwijl hij tegelijkertijd heeft gezorgd voor een huurder die het lopende contract zou overnemen.
Vast staat dat [De huurder] de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 16 maart 2005 heeft opgezegd tegen 31 maart 2006 en daarbij heeft aangegeven dat hij het contract graag per 1 april 2005 zou beëindigen.
Blijkens het chronologisch overzicht, opgesteld door [De huurder] en overgelegd bij conclusie van dupliek in conventie tevens houdende repliek in reconventie heeft hij in april 2005 advertenties geplaatst om een nieuwe huurder te vinden, alsmede heeft hij die daadwerkelijk gevonden en doorverwezen naar [X]/Brandax. In de e-mail van 9 mei 2005 namens [De huurder] aan [X] en de brief van 19 mei 2005 aan [De verhuurder], productie 12 en 13 conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, wordt gewezen op een serieuze geïnteresseerde die bereid is het lopende huurcontract over te nemen en bovendien een nieuw 5-jaars contract zou willen afsluiten. [De huurder] stelt dat deze persoon ook bereid zou zijn geweest alleen het lopende huurcontract over te nemen.
[De verhuurder] stelt dat er nooit gesprekken hebben plaatsgevonden met een opvolgend huurder en hij daartoe ook op geen enkele wijze toe gehouden was.
Het hof leidt hieruit af dat [De verhuurder] niet betwist, in ieder geval niet gemotiveerd betwist, dat [De huurder] tijdig (want reeds in april/mei 2005) een opvolgend huurder gevonden had die aan de daaraan te stellen eisen voldeed en dit doorgegeven had aan [X] en [De verhuurder]. Het is alsdan aan hen te bepalen of die huurder voldoet aan de redelijkerwijs te stellen eisen. Gesteld noch gebleken is dat een zodanige beoordeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor moet worden gehouden dat dit niet gebeurd is. Dit komt voor rekening en risico van [De verhuurder]. Dit brengt mee dat, zo [De huurder] slaagt in het in rechtsoverweging 4 omschreven bewijs, vanaf 1 juni 2005 voldaan is aan het bepaalde in de nadere overeenkomst.
Vast staat dat [De huurder] eerst op 7 november 2005 de sleutels van het pand heeft ingeleverd bij [X], productie 14 conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie. Tot genoemde datum heeft hij het gebruik gehad van het pand. Dit brengt mee dat [De huurder] gehouden is tot het betalen van de huur tot 7 november 2005.
6. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, vermag het hof niet in te zien dat [De huurder] ingevolge de schriftelijke vastlegging van het huurcontract (dus los van de gestelde nadere mondelinge overeenkomst) het recht toekomt de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Dit volgt, ook na herlezing, niet uit het gestelde onder randnummer 16 en productie 19 in de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie. Voor zover [De huurder] op een zodanig recht een beroep doet, faalt het.
7. Wat betreft het beroep van [De huurder] op een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid op grond van de redelijkheid en billijkheid heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen. Het hof zal aansluitend aan de te houden getuigenverhoren een comparitie van partijen gelasten. Het hof wenst bij deze gelegenheid nadere informatie te verkrijgen over in ieder geval:
- de aard en functie van de diverse panden van het gehuurde, welk (deel van een) pand van het gehuurde was bestemd om als woning gebruikt te worden en welk(e) (deel van een) pand(en) als bedrijfsruimte dan wel als schuur/garage;
- een beschrijving en inhouds- plus oppervlaktemaat van de diverse onderdelen van het gehuurde, waaronder in ieder geval van het woongedeelte ten opzichte van de te onderscheiden overige delen van het gehuurde;
- het gebruik van het gehuurde voor april 2001;
- het gebruik van het gehuurde door [De huurder] en [Y];
- het huidig gebruik van het gehuurde;
- wat ieder van partijen in het voorjaar van 2001 voor ogen stond ten aanzien van het gebruik van het gehuurde;
- de omschrijving (en foto) van het gehuurde die gebruikt werd(en) voor de verkoop in 2005;
- de door [De verhuurder] geleden schade in het geval een vervangende huurder door hem geaccepteerd zou zijn.
8. De vijfde en zesde grief richten zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van de reconventionele vordering tot vergoeding van € 1.500,-- wegens in het gehuurde achtergebleven goederen.
Gesteld noch gebleken is dat tussen [De verhuurder] en [De huurder] een overeenkomst gesloten is met betrekking tot de in het gehuurde achtergebleven geiser, laminaatvloeren, vloerbedekking, rolgordijnen en luxaflex. De enkele omstandigheid dat [De verhuurder] niet is ingegaan op een door [De huurder] gesteld ultimatum levert geen instemming met de daarbij gestelde voorwaarden op.
Het heeft [De huurder] vrij gestaan tot 7 november 2005, toen de sleutels werden ingeleverd, een en ander uit de woning te verwijderen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet worden aangenomen dat [De verhuurder] gehouden was [De huurder] nadien in de gelegenheid te stellen deze weg te nemen. Gesteld noch gebleken is bovendien dat [De huurder] na 7 november 2005 aan [De verhuurder] verzocht heeft dit te mogen doen.
[De huurder] stelt weliswaar dat het bedrag van € 1.500,-- verdisconteerd is in de verkoopprijs die [De verhuurder] heeft ontvangen en de snelheid waarmee het gehuurde is verkocht, maar onderbouwt dit niet met concrete feiten en omstandigheden .
Slotsom is dat er geen bijzondere omstandigheden zijn die aanleiding geven Leting een aanspraak uit ongerechtvaardigde verrijking te geven wegens de in het pand achtergebleven goederen (HR 25.6.2004, LJN AP4373). De hiervoor besproken omstandigheden staan er tevens aan in de weg aan te nemen dat [De verhuurder] onrechtmatig jegens Leetink gehandeld heeft. De grieven 5 en 6 falen.
9. De zevende grief betreft het door [De verhuurder] gevorderde bedrag aan gebruikslasten. Leetink wijst erop dat de gevorderde bedragen voorschotbedragen zijn en dat hij de sleutels op 7 november 2005 heeft ingeleverd. Hij leidt hieruit af dat hij niet gehouden enig bedrag te betalen dat ziet op gebruik na die datum.
Bij memorie van antwoord heeft [De verhuurder] een overzicht in het geding gebracht inzake de werkelijke kosten waaruit zou volgen dat deze niet € 177,65 maar € 362,48 bedragen. Leetink heeft zich nog niet kunnen uitlaten over dit overzicht. Hij zal hiertoe in de gelegenheid worden gesteld op de te gelasten comparitie van partijen.
10. Op de kwestie van de buitengerechtelijke kosten, het onderwerp van de achtste grief, zal in een later stadium van de procedure worden ingegaan.
11. In verband met de afstand tussen Zeeuws-Vlaanderen en Den Haag, ter voorkoming van mogelijk onnodig reizen en met het oog op een efficiënte voortgang van de procedure geeft het hof partijen in overweging de getuigen in enquête en contra-enquête aansluitend, op dezelfde dag, eventueel na een korte schorsing tussen de in enquête gehoorde getuigen en de in contra-enquête te horen getuigen, te doen horen. Het hof zal met het oog hierop voor de getuigenverhoren en de aansluitend te houden comparitie van partijen de hele dag uittrekken.
Ter gelegenheid van de comparitie van partijen zal tevens een schikking beproefd worden.
Beslissing
Het hof:
alvorens nader te beslissen:
laat Leetink toe te bewijzen dat door hem met [X], voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst, is afgesproken dat de huurovereenkomst door [De huurder] tussentijds mocht worden opgezegd indien [De huurder] zou zorgen voor een huurder die het lopende contract zou overnemen;
gelast een comparitie van partijen, waarbij partijen, deugdelijk vertegenwoordigd aanwezig dienen te zijn, tot het verschaffen van inlichtingen en het beproeven van een schikking als aangegeven onder rechtsoverweging 7, 9 en 11;
bepaalt dat de getuigenverhoren en de comparitie van partijen zullen plaatsvinden voor de raadsheer-commissaris mr. Schmitz in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te
’s-Gravenhage op woensdag 29 april 2009 te 10.00 uur (hele dag, zie rechtsoverweging 11);
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.W.H.E. Schmitz, M.C.M. van Dijk en A.G. Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2009 in aanwezigheid van de griffier.