Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-06/00273
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 2 september 2008
op het beroep van stichting X, te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak op be-zwaar van de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking en bezwaar
1.1 Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking op grond van de Wet waarde-ring onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna ook: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 21.803.000.
1.2 Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de waarde verminderd tot ƒ 20.504.000.
Loop van het geding
2.1 Belanghebbende is van bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Ge-rechtshof te ’s-Hertogenbosch. Dat Hof heeft bij uitspraak van 19 februari 2004, nr. 01/00306 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in dier voege dat de waarde wordt vastgesteld op ƒ 17.390.000, aan belangheb-bende een proceskostenvergoeding van € 966 toegekend alsmede vergoeding gelast van het door haar betaalde griffierecht van € 204,20.
2.2 De Inspecteur heeft tegen deze uitspraak beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft bij arrest van 6 oktober 2006, nr. 41.037, LJN: AY9493 (hierna: het arrest) de uit-spraak van voornoemd Hof vernietigd behoudens de beslissing omtrent het griffierecht en het geding ter verdere behandeling in volle omvang en beslissing verwezen naar het Ge-rechtshof te ’s-Gravenhage.
2.3 Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich schriftelijk uit te laten naar aanleiding van het arrest, van welke gelegenheid beide partijen gebruik hebben gemaakt.
2.4 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaats gehad ter zitting van het Ge-rechtshof van 28 augustus 2007, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen versche-nen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast:
3.1 Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en gebruiker van de aan het a-straat 1 te Z gelegen onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak).
3.2 De onroerende zaak betreft een […] voormalig klooster met kapel en mortuarium dat op de peildatum en in de onderhavige periode in gebruik is als verzorgingstehuis. Het complex is eind jaren ’60, begin jaren ’70 sterk uitgebreid en in de jaren 1976, 1978, 1980, 1983 en 1992 gedeeltelijk gerenoveerd. Het complex biedt circa 280 zorgplaatsen. De totale oppervlakte inclusief kapel is 9.204 m². Het bruto vloeroppervlak (hierna: bvo) bedraagt voor de kapel en het mortuarium 545 m² en voor de overige gebouwen 19.808 m².
3.3.1 De Inspecteur heeft de waarde vastgesteld volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde en is daarbij uitgegaan van een grondprijs van ƒ 250 per m².
3.3.2 De bouwkosten van de gebouwen exclusief de kapel heeft hij bepaald aan de hand van de werkelijke bouwkosten in 1985 van een deelobject, welke kosten zijn herrekend naar de waardepeildatum en de landelijk door verzorgingstehuizen gehanteerde uitgangspunten voor de berekening van de bouwkosten. De Inspecteur komt zodoende tot een per gebouw gespe-cificeerd bedrag aan bouwkosten per m² bvo dat resulteert in een gemiddelde van ƒ 1.708 per m² bvo.
3.3.3 Voor de technische veroudering neemt hij een afschrijving van gemiddeld 34,5% in aanmerking daarbij uitgaande van een restwaarde van 25% tot 35% en een levensduur van 35 jaar en voor één deelobject 20 jaar.
3.3.4 Bij het bepalen van de functionele veroudering heeft de Inspecteur rekening gehouden met de gewijzigde bouwwijze, belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden, ondoelmatige indeling, het tekort dan wel overschot aan bvo ten opzichte van het landelijk gemiddelde bvo voor verzorgingsplaatsen en excessieve gebruikskosten. De functionele afschrijving resul-teert in een gemiddeld percentage van 24,5.
3.3.5 De Inspecteur heeft het mortuarium buiten de waardebepaling gelaten; de kapel is daarin begrepen voor een bedrag van ƒ 1.680.910.
3.4.1 Belanghebbende gaat bij haar taxatie uit van een grondprijs van ƒ 191,60 per m².
3.4.2 De bouwkosten van de onderscheidenlijke gebouwen exclusief de kapel heeft zij bepaald aan de hand van de Waarderingsinstructie 1995 en van de aan Elsevier Taxatieboek-je 1999 ontleende bouwkosten voor de met vergelijkbare deelobjecten overeenkomende verzorgingsflats, rekening houdend met bijkomende bouw- en projectkosten en BTW. Belanghebbende komt zodoende tot een per gebouw gespecificeerd bedrag aan bouwkosten per m² bvo dat resulteert in een gemiddelde van ƒ 1.594 per m² bvo.
3.4.3 Voor de technische veroudering neemt zij een afschrijving van gemiddeld 50,4% in aanmerking daarbij uitgaande van een restwaarde van 25% en in één geval 35% en een levensduur van, de kapel uitgezonderd, 30 jaar.
3.4.4 Bij het bepalen van de functionele veroudering heeft belanghebbende rekening ge-houden met de gewijzigde bouwwijze, belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden, on-doelmatige indeling, het tekort dan wel overschot aan bvo ten opzichte van de landelijke gemiddelde bvo voor verzorgingsplaatsen en de excessieve gebruikskosten. De functionele afschrijving resulteert in een gemiddeld percentage van 29,9.
3.5 Op de waardepeildatum hanteerde de gemeente Bergen op Zoom voor de uitgifte van gronden voor bijzondere (maatschappelijke) objecten een uitgifteprijs van ƒ 180 tot ƒ 200 per m² bruto oppervlak, exclusief omzetbelasting.
3.6 Voor het tijdvak 2001-2003 en met waardepeildatum 1 januari 1999 is bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak inclusief kapel vastgesteld op € 6.301.000 (ƒ 13.885.576).
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde exclusief kapel ƒ 12.608.000 en inclusief kapel ƒ 14.276.925 bedraagt. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat die waarden respectie-velijk ƒ 18.823.648 en ƒ 20.504.558 bedragen.
4.2 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop deze rusten, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1 De conclusie van belanghebbende is dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op ƒ 12.608.000 exclusief kapel en op ƒ 14.276.925 inclusief kapel.
5.2 De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet wordt aan een onroerende zaak
een waarde toegekend, welke waarde volgens het tweede lid van dat artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer. In afwijking van de in het tweede lid bedoelde waarde moet, volgens het derde lid van dat artikel, de waarde van een onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet reke-ning worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
6.1.2. Partijen zijn er beide vanuit gegaan dat het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet in het onderhavige geval toepassing dient te vinden. Aan het Hof is niet gebleken dat partijen daarbij van een juridisch onjuist standpunt zijn uitgegaan, zodat het Hof partijen daarin volgt.
6.2 Tussen partijen bestaat geen verschil van inzicht omtrent de oppervlakten van de onderscheiden onderdelen van de onroerende zaak en van de daarbij behorende grond. Tevens bestaat tussen partijen geen geschil omtrent de gecorrigeerde vervangingswaarde van de kapel.
. Partijen verschillen van inzicht omtrent:
- de aan de grond toe te kennen waarde;
- de ongecorrigeerde vervangingswaarde van de gebouwen “A”, “B”, “C”, “D”, “E” en het kloostergebouw.
- de technische veroudering; alsmede
- de functionele veroudering.
6.3 Het is aan de Inspecteur om – in geval van betwisting door belanghebbende – aan-nemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur er niet in geslaagd om aan die bewijslast te voldoen. Het rap-port van de gemeentetaxateur is hiervoor onvoldoende, omdat het op diverse onderdelen gemotiveerd is bestreden door belanghebbendes gemachtigde (eveneens een taxateur onroe-rende zaken), waarbij de stellingen van belanghebbende in onvoldoende mate door de In-specteur zijn weerlegd. Het Hof overweegt daartoe het volgende.
6.4 Met betrekking tot de waarde van de grond heeft de Inspecteur aangevoerd dat de uitgifteprijzen van de gemeente Bergen op Zoom in uitbreidingsgebieden op de peildatum varieerden van ƒ 214,20 tot ƒ 238. Vanwege de (betere) ligging van de onroerende zaak in het centrum heeft hij een waarde per m² in aanmerking genomen van ƒ 250. Inhoudelijk heeft belanghebbende de juistheid ervan niet betwist. Wel heeft belanghebbende zich erop beroepen dat – naar het Hof begrijpt - de gemeente in met belanghebbende vergelijkbare gevallen steeds is uitgegaan van een prijs per m² van ƒ 180 ten bewijze waarvan zij heeft gewezen op de opstelling die behoort bij de uitspraak op het bezwaar dat belanghebbende heeft ingediend tegen de waardevaststelling voor de periode 2001-2003. In die opstelling is door de gemeente de grond in aanmerking genomen voor een bedrag van € 82 per m². De Inspecteur heeft betwist dat hij een dergelijk beleid heeft gevoerd en afstand genomen van de wijze waarop het bezwaar met betrekking tot de opvolgende periode is afgedaan. Belang-hebbende heeft geen concrete gegevens naar voren gebracht die haar stelling ondersteunen. Een en ander leidt het Hof tot geen andere conclusie dan dat belanghebbende – op wie te dezen de bewijslast rust – niet aannemelijk heeft gemaakt dat de Inspecteur in vergelijkbare gevallen een begunstigend beleid heeft gevoerd. Met in achtneming van hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de bij de vaststelling van de waarde in aanmerking genomen grondprijs niet te hoog is.
6.5.1 Wat betreft de ongecorrigeerde vervangingswaarde stelt het Hof voorop dat daar-voor heeft te gelden dat deze dient te worden gesteld op de herbouwkosten per 1 januari 1995 van een identiek gebouw, waarbij moet worden uitgegaan van de ten tijde van de bouw en herbouw c.q. renovatie geldende uitvoeringsvoorschriften, kwaliteitsnormen en –eisen, afwerkingsniveau en materiaalgebruik.
6.5.2 Voor de door hem becijferde ongecorrigeerde vervangingswaarde van de gebouwen, waaromtrent verschil van inzicht bestaat, heeft de Inspecteur tot uitgangspunt genomen de kosten die zijn opgeroepen door de bouw van een van de onderdelen van de onroerende zaak, te weten de zogeheten “F”-vleugel die in 1985 is gerealiseerd. Deze kosten zijn ver-volgens herleid naar het prijspeil 1995 aan de hand van de bouwkostenindexcijfers voor de gezondheidszorg (College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen) en komen uit op ƒ 1.658 per m² bvo. Daarnaast heeft de Inspecteur zich gebaseerd op een door de organisatie waarvan belanghebbende deel uitmaakt, gehanteerde richtlijn bij de bouw van verzorgingstehuizen, die – herleid naar het prijspeil per 1 januari 1995 – uitkomt op gemiddeld ƒ 2.070 per m² bvo. Naar het oordeel van het Hof zijn voornoemde cijfers onvoldoende om - zonder nadere concrete gegevens, die ontbreken – inzicht te geven in de herbouwkosten van de hier aan de orde zijnde gebouwen die zijn gesticht, onderscheidenlijk gerenoveerd, in de jaren 1930, 1965, 1968, 1970, 1975, 1976, 1983 en 1992 gelet op de voor die jaren geldende uitvoe-ringsvoorschriften etc.
6.5.3 Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar bepleite herbouwwaarde, naast hetgeen is vermeld onder 3.4.2, hiervoor nog de stichtingskosten vermeld van een negental verzorgingstehuizen die zijn gerealiseerd in de jaren 1998-1999. Het gemiddelde van de totale bouwkosten komt uit op ƒ 1.231 per m² bvo. Belanghebbende maakt naar het oordeel van het Hof echter evenmin inzichtelijk op welke wijze bij de door haar bepleite herbouwwaarde rekening is gehouden met de voor de stichtings- c.q. renovatiejaren gelden-de uitvoeringsvoorschriften etc.
6.5.4. Gelet op al hetgeen beide partijen in dit verband hebben aangevoerd, is het Hof van oordeel dat de in aanmerking te nemen ongecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden bepaald op een bedrag dat dichter is gelegen bij de door belanghebbende voorgestane waar-de dan die welke de Inspecteur heeft berekend. Daarbij acht het Hof het argument van belanghebbende dat de inspecteur eraan voorbij is gegaan dat de bouwkosten per m² lager zullen zijn naar mate het te (her) bouwen object groter is, steekhoudend.
6.6 Wat betreft de te hanteren percentages voor technische en functionele afschrijving merkt het Hof op dat uit het door de Inspecteur in het geding gebrachte rapport niet blijkt waarop de door de taxateur gehanteerde percentages zijn gebaseerd. Naar het oordeel van het Hof had het op de weg van de Inspecteur gelegen om tegenover de berekeningen van de taxateur van belanghebbende de door hem gehanteerde percentages en restwaarden inzichte-lijk en controleerbaar te maken. Zulks geldt temeer nu de Inspecteur en belanghebbende voor de bepaling van de technische veroudering met betrekking tot de gerenoveerde onder-delen verschillende benaderingswijzen hanteren die op zich genomen niet met elkaar te vergelijken zijn. Met in achtneming van al hetgeen door partijen in dit verband naar voren is gebracht is het Hof van oordeel dat voor zowel de technische als de functionele veroudering een hogere aftrek in aanmerking dient te worden genomen dan door de Inspecteur is bepleit.
6.7. De stelling van belanghebbende dat uit de waarde die na bezwaar is vastgesteld voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 blijkt, dat de door haar bepleite waarde niet te laag is, wordt door het Hof verworpen. De Inspecteur heeft ter zitting ver-klaard dat het taxatiebureau, die de taxatie heeft uitgevoerd, zich er te gemakkelijk van af heeft gemaakt en dat de gemeente een en ander beter had moeten controleren.
6.8 Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd en met in achtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen, met name in 6.4. tot en met 6.7, is het Hof van oordeel dat geen van de door partijen voorgestane waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de onroerende zaak niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de waarde op de waardepeildatum in goede justitie op ƒ 17.000.000. Hierin is aan waarde van de kapel begrepen een bedrag van ƒ 1.680.910.
Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 724,50 wegens beroepsmatig verleende bijstand in de verwij-zingsprocedure (1,5 punt à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)) te vermeerderen met € 966 wegens beroepsmatig verleende bijstand in de procedure voor het Gerechtshof te
‘s Hertogenbosch (2 punten à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoe-ding acht het Hof geen termen aanwezig.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op ƒ 17.000.000,
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van de procedure, vastgesteld op € 1.690,50, en wijst de gemeente Bergen op Zoom aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.J.J. Engel en H.J. van den Steen-hoven, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 2 september 2008 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingka-mer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden ver-zocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.