Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.005.626/01
Rolnummer (oud) : C06/01414
Rolnummer rechtbank : 537688/05-23763
arrest van de negende civiele kamer d.d. 28 augustus 2008
inzake
Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Metaal en Techniek,
procureur: mr. E. Kars,
tegen
1. [Huurder],
2. [Huurder],
beiden wonende te [Woonplaats],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: [Huurder] c.s.,
procureur: mr. L.Ph.J. van Utenhove.
Het geding
Bij exploot van 20 oktober 2006 is Metaal en Techniek in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage (hierna ook te noemen: de kantonrechter) op 19 september 2006 tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven heeft Metaal en Techniek één grief tegen dit vonnis opgeworpen. Metaal en Techniek concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van de vordering van [Huurder] c.s., met veroordeling van [Huurder] c.s. in de kosten in beide instanties. [Huurder] c.s. heeft bij memorie van antwoord (met twee producties, welke in eerste aanleg ook al in het geding waren gebracht) de grief bestreden en geconcludeerd, kort gezegd, tot bekrachtiging van het vonnis van 19 september 2006, met veroordeling van Metaal en Techniek in de kosten van de procedure. Partijen hebben vervolgens de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De kantonrechter heeft in zijn vonnis onder het kopje “Feiten” een opsomming gegeven van een aantal door hem als vaststaand aangenomen feiten. Geen van partijen heeft tegen die vaststelling bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Het gaat om het volgende (hierna weergegeven onder de overwegingen 2 tot en met 6).
2. [Huurder] c.s. huurt van Metaal en Techniek blijkens schriftelijke huurovereenkomst d.d. 1 september 2003 vanaf die datum de woonruimte aan […] te […]. De huurprijs bedraagt (ten tijde van het vonnis in eerste aanleg) € 760,14 per maand.
3. Van de overeenkomst maken deel uit “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE", die onder meer de navolgende bepalingen bevatten:
“(…)
Wijzigingen of voorzieningen door huurder
3.1 Het is huurder niet toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Onder veranderingen verstaan partijen in dit artikel ook voorzieningen.
(…)
3.4 Verhuurder zal bij zijn toestemming kenbaar maken of de veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst wel of niet ongedaan gemaakt moeten worden. (…) De ongedaanmaking kan echter achterwege blijven indien verhuurder op gezamenlijk verzoek van huurder en de nieuwe huurder alsnog akkoord gaat met de handhaving van de door de huurder aangebrachte of door hem overgenomen veranderingen of voorzieningen, in die zin dat deze door de nieuwe huurder kunnen worden overgenomen. Deze toestemming door verhuurder kan alleen worden gevraagd door gebruik te maken van een door verhuurder aan de vertrekkende huurder of nieuwe huurder ter beschikking te stellen overnameformulier. De nieuwe huurder zal vervolgens op zijn beurt bij het einde van de met hem gesloten huurovereenkomst voor het ongedaan maken van de veranderingen zorg dragen, tenzij deze opnieuw achterwege kunnen blijven vanwege het in de eerste zin van deze bepaling gestelde.
3.5 Huurder is verplicht tot volledig onderhoud en reparatie van de door hem aangebrachte of overgenomen veranderingen. In het geval huurder van een aan hem voorafgaande huurder zaken, veranderingen of voorzieningen heeft overgenomen, zullen deze nimmer kunnen leiden tot aansprakelijkheid van verhuurder.
(…)”
4. Op 24 augustus 2003 hebben [Huurder] c.s. en [vorige huurder], de vorige huurder van het pand aan […] te […], een zogenaamd overdrachtsrapport ondertekend, waarin onder meer het volgende staat:
“(…)
Door de vertrekkende huurder (…) worden de hierna in punt 7 genoemde in, op en/of aan het gehuurde aangebrachte wijzigingen (…) overgedragen aan de opvolgende huurder, die hierbij verklaart deze overdracht te accepteren onder de hierna genoemde voorwaarden en bepalingen.
(…)
2. Het onderhoud is voor rekening van de opvolgende huurder. Eventuele vervanging dient voor rekening van de opvolgende huurder te geschieden, telkens wanneer dit nodig mocht blijken. Verhuurder is niet gehouden tot onderhoud, herstel of vervanging van de door de opvolgende huurder aanvaarde wijzigingen (…).
4. Er zijn geen punten- en/of huurprijsconsequenties.
5. De opvolgende huurder is verplicht (…) de overgedragen wijzigingen (…) aan het eind van de huurperiode op zijn/haar kosten te (laten) verwijderen (…)
6. (…) tenzij die wijzigingen (…) uitdrukkelijk, onder door verhuurder te stellen voorwaarden, worden geaccepteerd door een huurder die de opvolgend huurder (…) weer opvolgt.
7. De volgende wijzigingen zijn door de opvolgende huurder aanvaard (…):
(…)
open haard
(…).
Het originele exemplaar van dit overdrachtsrapport dient volledig ingevuld en ondertekend uiterlijk op het tijdstip van de eindinspectie (…) bij Verwey Vastgoed Management te zijn afgegeven, bij gebreke waarvan verhuurder mag en kan aannemen dat de (…) wijzigingen niet door de opvolgend huurder worden aanvaard (…)
5. De woning is voorzien van een CV-installatie. Voorts bevindt zich in de woning een schoorsteen met daarin een rookkanaal, dat in vroeger tijd – voordat de CV was geïnstalleerd – verbonden was met een toen nog in gebruik zijnde kachel of haard. De vorige huurder heeft het op dat moment al niet meer in gebruik zijnde rookkanaal weer in gebruik genomen door dit, na enige aanpassing (inkorting), aan te sluiten op een door hem aangelegde open haard, bestaande uit een tegelplateau en een daarop geplaatste vuurkorf. [Huurder] c.s. heeft deze open haard op zijn beurt gebruikt door er vanaf de aanvang van de huurovereenkomst nagenoeg het hele jaar (behalve in de zomermaanden) hout in te stoken.
6. Omstreeks de maand juni 2005 hebben de bovenburen van [Huurder] c.s. geklaagd over een rooklucht in hun (eveneens van Metaal en Techniek gehuurde) woning. Het rookkanaal bleek een lekkage te vertonen, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot afkeuring van het rookkanaal door de brandweer en een stookverbod door de gemeente […]. Op verzoek van Metaal en Techniek heeft aannemersbedrijf Morgenstond b.v. een offerte d.d. 20 juni 2005 opgemaakt ter zake van reparatie en aanpassingen van het rookkanaal tot een bedrag van € 3.510,50. Het gaat daarbij onder meer om het voorzien van het rookkanaal van een RVS schoorsteenvoering omstort met isolatiemortel, hak- en breekwerk wegens vernauwingen in het bestaande kanaal en het dichtmaken en pleisteren van sparingen. Metaal en Techniek heeft deze offerte bij brief van 11 juli 2005 aan [Huurder] c.s. toegezonden met onder meer de mededeling dat, als zij de open haard wensen te gebruiken, zij zelf voor herstel moeten zorg dragen en heeft hen, zolang dat nog niet is geschied, uitdrukkelijk verboden de open haard te gebruiken.
7. Bij inleidende dagvaarding van 4 november 2005 heeft [Huurder] c.s. een huurprijsvermindering van € 5,-- per dag gevorderd met ingang van augustus 2005 wegens vermindering van hun huurgenot en voorts machtiging om voor rekening van Metaal en Techniek de door aannemersbedrijf Morgenstond b.v. geoffreerde werkzaamheden te laten uitvoeren. Hij stelt daartoe, kort gezegd, dat Metaal en Techniek als verhuurder aansprakelijk is voor het goed functioneren van het rookkanaal, omdat dit, als afvoerkanaal van de in de woning aanwezige open haard, deel uitmaakt van de gehuurde woning. Metaal en Techniek heeft betwist dat het rookkanaal onderdeel van het gehuurde uitmaakt en acht zich, gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen met betrekking tot de overname van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen, niet aansprakelijk voor gebreken daaraan.
8. De kantonrechter heeft bij vonnis, waarvan beroep, de huurprijsvermindering toegewezen tot een bedrag van € 2,-- per dag en de machtiging verleend zoals gevorderd. De kantonrechter was, kort gezegd, van oordeel dat de afspraak van partijen dat de huurder aansprakelijk is voor gebreken aan door hem overgenomen voorzieningen in strijd is met de wettelijke regeling met betrekking tot de onderhoudsplicht van de verhuurder voor gebreken aan het gehuurde, waarvan ingevolge artikel 7:242 lid 1 BW Pro niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, zodat Metaal en Techniek verplicht is de lekkage aan het rookkanaal te herstellen. Van de in dat artikellid genoemde uitzondering die betrekking heeft op door de huurder zelf aangebrachte veranderingen of toevoegingen was in dit geval geen sprake, aldus de kantonrechter. Tegen dit oordeel richt zich de grief van Metaal en Techniek.
9. Het hof acht deze grief gegrond en overweegt daaromtrent het volgende.
10. Door het in gebruik nemen door de voorgaande huurder van het rookkanaal, dat tot op dat moment niet langer functioneel was omdat de woning was voorzien van een andere warmtevoorziening (een CV-installatie die, naar het hof aanneemt, een eigen rook/gasafvoer heeft) dan de oorspronkelijk op dat rookkanaal aangesloten kachel of haard, een en ander op de wijze zoals hiervoor onder 5 weergegeven, heeft het rookkanaal een gewijzigde bestemming gekregen. In samenhang met het aanleggen en met dat kanaal verbinden van een open haard is dat te beschouwen als een verandering van de inrichting van de gehuurde woning door de vorige huurder. Anders dan Metaal en Techniek heeft betoogd, is het hof van oordeel dat het reeds bestaande rookkanaal en het gemetselde deel van de open haard in constructief en juridische zin deel (zijn gaan) uitmaken van de gehuurde woning.
11. Blijkens het hiervoor gedeeltelijk geciteerde overnamerapport heeft [Huurder] c.s. de verandering aan het gehuurde voor zover die betrekking heeft op de open haard aanvaard, welke aanvaarding mede betrekking heeft op de verandering met betrekking tot (het gebruik van) de met die haard verbonden schoorsteen en het zich daarin bevindende rookkanaal. Dat rookkanaal is immers met die haard verbonden en, naar mag worden aangenomen, noodzakelijk voor de goede werking daarvan.
12. Niet ter discussie staat dat Metaal en Techniek met deze verandering door de voorgaande huurder heeft ingestemd en eveneens heeft ingestemd met het laten voortduren daarvan, nu de opvolgende huurders ([Huurder] c.s.) hunnerzijds akkoord waren, echter met de uitdrukkelijke bepaling dat Metaal en Techniek als verhuurder niet aansprakelijk is voor de onderhoudsgebreken van de overgenomen veranderingen. Dat blijkt niet alleen uit de artikelen 3.4 en 3.5 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, maar ook uit het overdrachtsrapport. Weliswaar is dat alleen getekend door de voorgaande en opvolgende huurders, maar Metaal en Techniek heeft het betreffende formulier aan de huurders ter beschikking gesteld, van de inhoud daarvan kennis genomen en daarmee kennelijk, mede gelet op bedoelde exoneratie, ingestemd waardoor ook zij partij bij de overnameovereenkomst is. Gelet op het voorgaande verwerpt het hof de stelling van [Huurder] c.s. dat hij niet heeft begrepen of kon begrijpen dat de aansprakelijkheiduitsluiting mede betrekking had op de overgenomen open haard, inclusief het daarvoor (weer) in gebruik genomen rookkanaal.
13. De vraag die thans voorligt, is of Metaal en Techniek en [Huurder] c.s. een dergelijke afspraak rechtsgeldig hadden mogen maken. Ingevolge artikel 7:242 lid 1 BW Pro mogen partijen niet ten nadele van de huurder afwijken van de regel dat de verhuurder van woonruimte aansprakelijk is voor gebreken aan het gehuurde en deze moet herstellen (behoudens de gebreken bedoeld in artikel 7:206 lid 2 BW Pro, waarvan hier echter – naar onbetwist vast staat – geen sprake is), behalve als het gaat om gebreken aan of herstel van door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen.
14. Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke wetsuitleg mee dat onder “door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen” in beginsel ook moeten worden verstaan de veranderingen en toevoegingen die door een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard. Blijkens de wetsgeschiedenis is de bedoeling van de gebrekenregeling zoals onder meer neergelegd in de artikelen 7:206 en 7:217 BW in samenhang met artikel 7:242 BW Pro, om de belangen van de huurder van woonruimte te beschermen door zeker te stellen dat hij niet voor kosten wordt gesteld die betrekking hebben op groot onderhoud van de door hem gehuurde woning. De huurder die zelf de veranderingen aanbrengt, behoeft die bescherming op dat punt niet. Niet valt in te zien waarom de huurder die voorzieningen van een vorige huurder overneemt die bescherming wel nodig zou hebben, tenzij sprake zou zijn van bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gesteld of gebleken. In beide gevallen gaat het immers om niet door de verhuurder verschaft, maar door de huurder zelf (in het tweede geval: via de overname) gerealiseerd extra woongenot, dat niet van invloed is op de huurprijs. De door de kantonrechter voorgestane opvatting dat de verhuurder aansprakelijk blijft voor voorzieningen die hij van een voorganger heeft overgenomen kan, naar Metaal en Techniek terecht heeft betoogd er gemakkelijk toe leiden dat verhuurders stelselmatig ongedaanmaking eisen van door huurders aangebrachte wijzigingen, na de bevoegdheid daartoe bij huurovereenkomst te hebben bedongen, zoals ook in het onderhavige geval is geschied. Indien de opvolgende huurder de veranderingen evenzeer wenst zou hij die dan weer kunnen aanbrengen, waarbij de verhuurder kan bedingen dat hij daarvoor niet aansprakelijk zal zijn. Een dergelijk scenario is onnodig gecompliceerd, tijdrovend en kostenverhogend, in elk geval voor de huurder die daardoor ook wordt ontmoedigd om tot zelfwerkzaamheid over te gaan.
15. Metaal en Techniek kan zich dus terecht beroepen op de contractuele uitsluiting van haar aansprakelijkheid voor de onderhavige gebreken. Zij is noch gehouden tot herstel, noch tot huurprijsvermindering. Overigens merkt het hof nog op - ten overvloede - dat de offerte van aannemersbedrijf Morgenstond b.v. niet alleen lijkt te zien op herstel van gebreken, maar ook op het geschikt maken van het schoorsteenkanaal voor het stoken van een open haard, hetgeen een verbetering is ten aanzien van de door de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst aanvaarde situatie. Niet valt in te zien waarom de verhuurder voor de kosten, voor zover die op die verbetering betrekking hebben, aansprakelijk zou zijn.
16. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. De vorderingen zullen alsnog worden afgewezen en [Huurder] c.s. zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, op 19 september 2006 tussen partijen gewezen;
en opnieuw rechtdoende:
wijst af de vorderingen van [Huurder] c.s.;
veroordeelt [Huurder] c.s. in de kosten van het geding in eerste aanleg tot op heden aan de zijde van Metaal en Techniek begroot op € 450,-- aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [Huurder] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Metaal en Techniek, tot aan deze uitspraak, begroot op € 1.226,87 waarvan € 332,87 aan verschotten en € 894,-- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, S.R. Mellema en R.C. Schlingemann en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 augustus 2008 in aanwezigheid van de griffier.