Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Rolnummer : 2006/1546
arrest van de negende civiele kamer d.d. 21 maart 2008
inzake
ZICHT OP HET OOSTEN,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
hierna te noemen: Zicht,
procureur: mr. H.D. Gelderloos,
tegen
Woningbouwvereniging HET OOSTEN,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
hierna te noemen: Het Oosten,
procureur: mr. W. Heemskerk.
Het geding
Op 20 november 2006 heeft Zicht Op Het Oosten gedagvaard ex artikel 6:240 BW. Het Oosten heeft geantwoord, waarna Zicht een conclusie van repliek heeft genomen en Het Oosten een conclusie van dupliek. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het beroep
1. In deze zaak staan als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden de volgende feiten vast.
1.1 Het Oosten bouwt, koopt en renoveert panden en verhuurt deze aan haar doelgroepen. Soms gaat het daarbij om in appartementsrechten gesplitste panden.
1.2 In het kader van het overheidsstreven naar vergroting van het eigen woningbezit, verkoopt Het Oosten – zo nodig na splitsing – afzonderlijke appartementsrechten.
1.3 Zicht is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid als bedoeld in artikel 6:240 BW. Zij behartigt de belangen van de huurders van woonruimte van Het Oosten.
1.4 Artikel 5:128 luidt – voor zover van belang – als volgt:
"1. De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, voor zover het reglement daarover geen bepalingen bevat.
2. Iedere appartementseigenaar kan een gebruiker vragen te verklaren of hij bereid is een in het vorige lid bedoelde regel na te leven. Is de gebruiker daartoe niet bereid of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter (…) op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat de regel ten aanzien van de gebruiker komt te gelden."
Artikel 24 van het KNB-Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (verder: het Modelreglement 1992) bepaalt, voor zover van belang:
"1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
(…)
3. De in het eerste lid bedoelde verklaring zal geacht worden ook betrekking te hebben op besluiten en bepalingen die eerst na die verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.(…)"
1.5 Het Oosten hanteert algemene voorwaarden waaraan haar huurders zich door middel van ondertekening van het huurcontract verbinden (verder: de Algemene Voorwaarden). In 2005 heeft zij haar Algemene Voorwaarden herzien. Zij heeft hiertoe, conform de Wet op het overleg huurders verhuurder, overleg gevoerd met Zicht. Partijen hebben daarbij geen overeenstemming bereikt over het nieuw voorgestelde artikel 5.4 van de Algemene Voorwaarden.
1.6 Artikel 5 van de Algemene Voorwaarden luidt voor zover van belang als volgt:
"5.1 U betaalt maandelijks een servicekostenvoorschot. (…)
(…)
5.3 Het kan zijn dat wij het aantal leveringen en diensten aan u willen wijzigen (uitbreiden of inkrimpen). Wanneer wij deze leveringen en diensten alleen maar aan een aantal bewoners en ondernemers kunnen leveren, geldt het volgende. Betaalt u een geliberaliseerde huurprijs, dan bent u aan de wijziging gebonden. Betaalt u geen geliberaliseerde huurprijs, dan bent u in ieder geval aan de wijziging gebonden als tenminste 70% van de bewoners en ondernemers daarmee instemt. Iedere bewoner en ondernemer heeft één stem per gehuurde woning/bedrijfsruimte. Nadat u van ons het bericht heeft ontvangen dat minstens 70% instemt met de wijziging, heeft u acht weken om een verzoek in te dienen om een rechter te laten oordelen over de redelijkheid van het voorstel. Bij het percentage dat instemt met de wijziging tellen we ook de personen die eigenaar zijn van het woon- en/of bedrijfsruimte(n) in het gebouw waarvan uw huurwoning deel uit maakt. Deze personen moeten de ruimte wel zelf in gebruik hebben.
5.4 Het vorige lid is niet van toepassing als uw huurwoning gelegen is in een gebouw dat in appartementsrechten is gesplitst. En als de gezamenlijke eigenaren besluiten tot een wijzing van het aantal leveringen en diensten dat alleen maar aan een aantal bewoners en ondernemers kan worden geleverd. Dan bent u aan dat besluit gebonden, tenzij dat onredelijk tegenover u is.
(…)"
1.7 Zicht vordert een verklaring voor recht dat artikel 5.4 van de door Het Oosten gehanteerde algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is en dat het Het Oosten wordt verboden deze bepaling nog langer te gebruiken en dat zij haar huurders en betrokken verenigingen van eigenaren omtrent deze wijziging op adequate wijze voorlicht.
1.8 Zij voert hiertoe aan dat genoemde bepaling in strijd is met de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:261, lid 2 BW jo. artikel 7:265 BW en daarom een onredelijk bezwarend beding vormt als bedoel in artikel 6:240, lid 1 BW.
1.9 Artikel 7:261, lid 2 BW, dat gelet op het bepaalde in artikel 7:265 BW dwingend recht bevat, luidt als volgt:
"2. De huurder is gebonden aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden, en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel."
1.10 Het Oosten stelt dat zij een bijzonder belang heeft bij de in geding zijnde bepaling, omdat zich anders een botsing kan voordoen tussen de regels die de verhouding tussen de appartementseigenaren beheersen en de regels die krachtens de wet gelden tussen het Oosten en de huurders van de door haar verhuurde appartementen. Voorkomen moet worden dat Het Oosten als lid van de vereniging voor eigenaren (VVE) gebonden wordt aan besluiten die niet kunnen doorwerken in de rechtsverhouding met haar huurders, aldus Het Oosten.
2.1 Het hof overweegt als volgt.
Nu voldaan is aan de voorwaarden als beschreven in artikel 6:240, leden 3 en 4 BW is Zicht ontvankelijk in haar vordering.
2.2 Gelet op het bepaalde in artikel 7:265 BW is artikel 7:261 BW van dwingend recht. Dit betekent dat niet van het in laatstgenoemd artikel bepaalde kan worden afgeweken, hetgeen met artikel 5.4 van de Algemene Voorwaarden nu juist is beoogd. Anders dan Het Oosten kennelijk meent valt niet in te zien dat het bepaalde in artikel 24 Modelreglement aan het vorenstaande kan afdoen. Het Modelreglement betreft immers geen wetgeving (in formele zin). De dwingendrechtelijke bepaling prevaleert.
2.3 De omstandigheid dat artikel 5:128, lid 2 BW, zoals door Het Oosten betoogt, niet aan genoemde bepaling in de weg staat, doet aan het vorenstaande niet af. Een verhuurder van een appartementsrecht is immers jegens de huurder ook gebonden aan de wettelijke bepalingen ter zake huur en verhuur.
2.4 Anders dan door Het Oosten wordt betoogd, leest het hof in artikel 7:261, lid 2 BW niet, dat deze bepaling alleen geldt voor verhuurders die eigener beweging het servicepakket willen wijzigen en niet – ook – voor wijzigingen in het servicepakket die voortkomen uit een besluit van een VVE. Naar het oordeel van het hof geeft Het Oosten een te beperkte uitleg aan artikel 7:261, lid 2 BW. Het gaat in dat artikel om de wijziging op zich los van de vraag of aan die wijziging een zelfstandig besluit ten grondslag ligt van de eigenaar/verhuurder of van een VVE.
2.5 Aan het Oosten kan wel worden toegegeven dat gelet op het bepaalde in artikel 7:247 BW ten aanzien van geliberaliseerde woonruimte, het bepaalde in artikel 7:261, lid 2 BW niet van toepassing is. De hiervoor geschetste belemmeringen in het huurrecht gelden in de verhouding met de huurder van geliberaliseerde woonruimte daarom niet. Echter, artikel 5.4 van de Algemene Voorwaarden maakt geen onderscheid tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte. Nu in deze procedure sprake is van een abstracte toetsing, kan het vorenstaande niet afdoen aan de hiervoor gesignaleerde strijd met artikel 7:261 BW.
2.6 Het oordeel kan dan ook niet anders luiden, dan dat artikel 5.4 van de Algemene Voorwaarden gezien het bepaalde in artikel 6:240, lid 1, tweede volzin BW wegens strijd met de wet onredelijk bezwarend is. Aan een belangenafweging kan niet worden toegekomen. De gevraagde verklaring voor recht dient te worden toegewezen. Ook een verbod genoemde bepaling nog langer te gebruiken is hier op zijn plaats. Het Oosten zal tevens worden veroordeeld haar huurders en betrokken verenigingen van eigenaren op adequate wijze voor te lichten omtrent deze wijziging.
2.7 Bij deze uitkomst past dat Het Oosten wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
Beslissing
Het hof
- verklaart voor recht dat artikel 5.4 van de door Het Oosten gehanteerde algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is;
- verbiedt het Oosten deze bepaling nog langer te gebruiken;
- veroordeelt het Oosten dat zij haar huurders en de betrokken verenigingen van eigenaren op adequate wijze voorlicht omtrent deze wijziging;
- veroordeelt Het Oosten in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Het Zicht begroot op € 2.168,87,- (waarvan € 296,- voor griffierecht, € 84,87 voor explootkosten en € 1.788,- voor salaris procureur);
- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, J.W. van Rijkom en S.R. Mellema en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 maart 2008 in aanwezigheid van de griffier.