Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
eerste meervoudige belastingkamer
18 juli 2006
nummer BK-05/00238
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid belanghebbende B.V. te vestigingsplaats tegen de uitspraak van de Inspecteur, betreffende na te noemen aanslag.
1. Aanslag en bezwaar
1.1. Aan belanghebbende is voor het jaar 2001 een aanslag in de vennootschapsbelasting opgelegd naar een belastbaar bedrag van € 1.227.018 (ƒ 2.703.992).
1.2. Het tegen de aanslag gerichte bezwaar van belanghebbende is bij de bestreden uitspraak afgewezen.
2. Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 273. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 20 juni 2006, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is opgericht op datum en maakt deel uit van de belanghebbende Vastgoed Groep (hierna: de Groep). De Groep beheert een omvangrijke portefeuille onroerende zaken. Het doel van de Groep is om deze portefeuille winstgevend te exploiteren en ook uit te breiden. De Groep streeft dit doel na door leegstaand, laag geprijsd, vastgoed aan te kopen en er vervolgens huurders voor te zoeken. In voorkomende gevallen wordt - indien een (zeer) goede verkoopprijs kan worden verkregen - aangekocht vastgoed verkocht.
3.2. Op 10 oktober 1998 heeft de moedermaatschappij van belanghebbende in één koop voor zich of nader te noemen meester de onroerende zaken straatnaam nr en nr gekocht voor een koopsom van ƒ 6.050.000. Het betreft in beide gevallen een garage met erf en verdere aanhorigheden. In de leveringsakte van 7 juni 1999 heeft de moedermaatschappij belanghebbende aangewezen als meester in voormelde zin en verklaart koper de koop te zijn aangegaan om het verkochte te gebruiken als beleggingsobject. Blijkens de leveringakte mogen het terrein en de daarop gestichte of te stichten opstallen, behoudens door Burgemeester en Wethouders te verlenen ontheffing, voor geen ander doel worden gebruikt dan ten behoeve van een automobielbedrijf.
3.3. Zowel straatnaam nr als straatnaam nr was ten tijde van de koop verhuurd aan derden. Bekend was evenwel dat de huurder van straatnaam nr, een automobiel-bedrijf, op dat moment reeds het huurcontract per 31 december 1999 had opgezegd. straatnaam nr is doorlopend verhuurd. Belanghebbende was uitsluitend geïnteresseerd in de aankoop van straatnaam. straatnaam nr heeft zij nood-gedwongen ook moeten kopen.
3.4. Belanghebbende heeft straatnaam nr en nr als één object geactiveerd voor de koopsom, vermeerderd met de aankoopkosten ten bedrage van ƒ 379.493. Op 13 juni 2000 heeft zij straatnaam nr verkocht voor een verkoopprijs van ƒ 2.450.000. Deze opbrengst heeft zij afgeboekt op de kostprijs van het object.
3.5. Na de aankoop van straatnaam nr heeft belang-hebbende dat pand doen plaatsen op een lijst van objecten die te huur worden aangeboden. Alle makelaars beschikken over deze lijst. Tevens is een bord met de tekst "te huur" op het pand aangebracht. Op 4 oktober 2000 heeft zich een gegadigde
aangediend, die echter slechts was geïnteresseerd in koop van het object. Het betreft A Holding B.V. (hierna: A. Holding B.V.), die een onderneming op het gebied van bouw, renovatie en technisch onderhoud drijft.
3.6 Op 18 oktober 2001 hebben belanghebbende en A. Holding B.V. een koopovereenkomst ter zake van straatnaam nr gesloten. De overeenkomst luidt voorzover hier van belang als volgt:
"(...) hebben op 18 oktober 2001 een koopovereenkomst gesloten inzake het volgende:
1. Een perceel grond, gelegen te plaatsnaam aan de straatnaam nr. (..., zoals partijen nader zullen vastleggen op een aan deze overeenkomst aan te hechten kaart, waarop het bouwterrein met een schuine arcering wordt weergegeven), groot vier aren, verder te noemen: het bouwterrein, tegen een koopsom van NLG 5.750.000 (...)
2. Een perceel grond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te plaatsnaam naast het bouwterrein aan de straatnaam nr, zoals partijen nader zullen vastleggen op een aan deze overeenkomst aan te hechten kaart, waarop het perceel grond en verdere aanhorigheden zonder arcering wordt weergegeven, groot zeven aren en drie honderd vier en tachtig centiaren, verder te noemen: terrein met opstallen, tegen een koopsom van NLG 1.500.000
(...)
ARTIKEL 4
1) De koopsom voor het bouwterrein bedraagt NLG 5.750.000 (...), welke koopsom nog zal worden verhoogd met de door verkoper te maken kosten terzake van het verwijderen van opstallen en het verrichten van diverse bewerkingen, niet zijnde saneringskosten, aan de grond. De werkzaamheden voornoemd vinden plaats in overleg met de koper en zullen pas aanvangen nadat verkoper en koper overeenstemming hebben bereikt omtrent de hoogte van de aan de werkzaamheden voornoemd verbonden kosten.
2) De koopsom voor het terrein met opstallen bedraagt
NLG 1.500.000.
(...)
6) Verkoper verklaart voor wat betreft:
A. het bouwterrein:
Omzetbelasting
Het bouwterrein zal door verkoper leeg worden opgeleverd. Verkoper zal de bestaande opstallen op het bouwterrein verwijderen en zal vervolgens zodanige, met het oog op bebouwing, bewerkingen aan de grond plegen, zodat het bouwterrein als zodanig kwalificeert als bouwterrein als bedoeld in artikel 11, vierde lid Wet op de omzetbelasting 1968. De levering van het bouwterrein is derhalve op grond van artikel 11, eerste lid a, 1e Wet op de omzetbelasting 1968 onderworpen aan de heffing van omzetbelasting (19%).
Overdrachtsbelasting
De levering van het bouwterrein is op grond van artikel 15, eerste lid, letter a Wet op belastingen van rechtsverkeer vrij van heffing van overdrachtsbelasting.
B. het terrein met opstallen:
Omzetbelasting
De levering van het terrein met opstallen vindt plaats na verloop van tenminste twee jaren na de eerste ingebruikneming van het terrein met opstallen. De levering van het terrein met opstallen is mitsdien op grond van artikel 11, eerste lid, letter a van de Wet op de omzetbelasting 1968 vrijgesteld van omzetbelasting.
Overdrachtsbelasting
De levering van het terrein met opstallen is op grond van artikel 2, eerste lid Wet op belastingen van rechtsverkeer onderworpen aan overdrachtsbelasting.
(...)
ARTIKEL 14
1) Het registergoed zal uiterlijk op 1 maart 2002 de feitelijke eigenschappen bezitten die voor het bijzondere door de koper in verband met zijn bedrijfsuitoefening verlangde gebruik nodig zijn. Koper zal het registergoed (gaan) gebruiken als kantoorruimte en werkplaats. Uiterlijk 1 maart 2002 zal verkoper aan koper een geschiktheidsverklaring overleggen welke koper in staat stelt de bebouwing te realiseren welke deze voor haar bedrijfsuitoefening nodig heeft (realisering van kantoren en werkplaats)... ".
De in de overeenkomst gemaakte splitsing van straatnaam nr in een bouwterrein en een terrein met opstallen is - naar belanghebbende ter zitting heeft verklaard - ingegeven door het feit dat een deel van straatnaam nr bouwrijp moest worden gemaakt ten behoeve van door A Holding B.V. nieuw te bouwen kantoorruimte.
3.7. Bij faxbericht van 26 november 2001 heeft A Holding B.V. onder meer het volgende aan belanghebbende bericht:
"Met referte aan de bespreking van afgelopen vrijdag
(23 november 2001) inzake de sloop en sanering van het terrein met opstallen kadastraal bekend gemeente plaatsnaam, sectie (......) berichten wij u als volgt:
(...)
Tevens zullen wij de notaris mededelen dat partijen overeenstemming hebben bereikt omtrent de hoogte van de aan het verwijderen van de opstallen, welke zich bevinden op het "bouwterrein" (zie artikel 4 lid 1 van Pro de overeenkomst d.d. 18 oktober 2001), verbonden kosten. Partijen zijn overeengekomen dat de opdracht met betrekking tot de werkzaamheden voornoemd zal worden opgedragen aan B B.V. voor een totaalbedrag van ƒ 180.000,= exclusief BTW (zie bijlage I offerte). Conform de gesloten overeenkomst verzoeken wij U opdracht te verstrekken voor de onderhavige sloop."
3.8. straatnaam nr is bij akte van 27 december 2001 aan A Holding B.V. geleverd. In de akte wordt voor de levering van het in de koopovereenkomst genoemde bouwterrein een beroep gedaan op de vrijstelling als bedoeld in artikel 15, eerste lid, aanhef en sub a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer "aangezien het Verkochte sub 1 (Hof: i.e. het bouwterrein) niet als bedrijfsmiddel is gebruikt". In de akte is de koopsom van het bouwterrein nader vastgesteld op ƒ 5.099.000 en de koopsom voor het terrein met opstallen op ƒ 2.473.500. Voorts gaat blijkens de leveringsakte het risico van het verkochte op A. Holding B.V. over op het overeengekomen tijdstip van levering, zijnde 27 december 2001.
3.9. Ter zitting is door belanghebbende een situatie-tekening van straatnaam nr overgelegd met daarop de volgende handgeschreven aantekeningen:
"Aan: persoon belanghebbende
Van Holding A B.V.
Persoon
vlg afspraak met persoon B 24-9-2001
(...)
slopen 15m loods
slopen gehele bestaande bebouwing kantoren en showroom's".
Naar belanghebbende ter zitting heeft toegelicht is het op de situatietekening schuin gearceerde gedeelte volledig gesloopt.
3.10. In de aangifte vennootschapsbelasting voor 2001 heeft belanghebbende de met de verkoop van de straatnaam nr. behaalde boekwinst berekend op € 1.657.241 (ƒ 3.652.079) en voor dit bedrag een herinvesteringsreserve als bedoeld in artikel 3.54 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: de Wet) gevormd. Tevens heeft zij ter zake van straatnaam nr een afschrijving van € 54.178 (ƒ 119.393) in aanmerking genomen. Het aangegeven belastbare bedrag beliep € 139.636 (ƒ 307.718) negatief.
3.11. De Inspecteur heeft bij belanghebbende een boeken-onderzoek ingesteld naar de verkoop van straatnaam nr.en nr. Op grond van de bevindingen van dat onderzoek heeft hij bij het vaststellen van de aanslag het standpunt ingenomen dat met de verkoop van straatnaam nr. en nr. in totaal een boekwinst van ƒ 3.123.007 is behaald, waarvan ƒ 230.690 moet worden toegerekend aan de verkoop van straatnaam nr in 2000 en ƒ 2.892.317 aan de verkoop van straatnaam nr. Laatstgenoemd bedrag is berekend als de som van een boekwinst van ƒ 3.703.680 op het in de koopovereenkomst genoemde bouwterrein en een boekverlies van ƒ 811.363 op het in de koopovereenkomst genoemde terrein met opstallen. Voorts heeft de Inspecteur de door belanghebbende over de jaren 1999 tot en met 2001 toegepaste afschrijvingen op straatnaam nr. en nr. niet geaccepteerd, evenmin als de vorming van de herinves-teringsreserve in 2001. Een en ander heeft erin geresulteerd dat het aangegeven belastbare bedrag is gecorrigeerd met ƒ 2.892.317 en ƒ 119.393 tot ƒ 2.703.992. Ter zake van de uit de voormelde standpunten van de Inspecteur voortvloeiende correcties van de belastbare bedragen voor de jaren 1999 en 2000 - waaronder de aan de verkoop van straatnaam nr. toegerekende boekwinst van ƒ 230.690 - zijn navorderings-aanslagen opgelegd.
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de in 2001 in aanmerking te nemen boekwinst op straatnaam nr. ƒ 2.892.317 dan wel ƒ 3.123.007 bedraagt en voorts het antwoord op de vraag of voor het bedrag van de in aanmerking te nemen boekwinst een herinvesteringsreserve mag worden gevormd.
4.2. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat met de verkoop van straatnaam nr. en nr. een boekwinst van in totaal ƒ 3.123.007 is behaald en dat over de jaren 1999 tot en met 2001 niet mag worden afgeschreven op straatnaam nr. en nr.
4.3. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
5. Overwegingen omtrent het geschil
5.1. Belanghebbende betoogt dat zij straatnaam nr. als bedrijfsmiddel heeft aangeschaft met de bedoeling dit in haar onderneming te gaan exploiteren. Veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van dit standpunt overweegt het Hof als volgt.
5.2. Uit de onder 3.2, 3.3 en 3.5 tot en met 3.9 vast-gestelde feiten, tezamen en in hun onderlinge verband bezien, leidt het Hof het volgende af. Belanghebbende is sinds 4 okto-ber 2000 met A Holding B.V. in onderhandeling is geweest over de ver-koop van straatnaam nr., dat A Holding B.V. wilde gaan gebruiken ten behoeve van haar onderneming. Als gevolg daarvan zou straatnaam nr. zijn oorspronkelijke functie en bestemming ten behoeve van een automobielbedrijf verliezen. Onderdeel van de overeenkomst was dat belanghebbende in haar opdracht de door A Holding B.V. niet gewenste kantoorruimte en showroom(s) zou laten slopen en de onderliggende grond bouwrijp zou maken teneinde aan A Holding B.V. een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef en onderdeel a, 1o, van de Wet op de omzetbelasting 1968 te leveren, zodat de verkoop van straatnaam nr. voor een groot gedeelte vrij van overdrachtsbelasting kon geschieden.
5.3. Op grond van het vorenstaande acht het Hof aanneme-lijk dat, zoals in de stellingen van de Inspecteur ligt besloten, belanghebbende voorafgaand aan de verkoop op 18 okto-ber 2001 haar bedoeling straatnaam nr. in haar onderneming te exploiteren heeft gewijzigd en straatnaam nr - in elk geval voor wat betreft het in de koopovereenkomst als bouwter-rein aangeduide deel daarvan - heeft aangewend ten behoeve van de voortbrenging van een voor de verkoop bestemd bouwterrein. Nu belanghebbende de onder 3.11 weergegeven berekening van de Inspecteur, waaruit volgt dat de in aanmerking genomen boekwinst van ƒ 2.892.317 volledig is toe te rekenen aan het bouwterrein, niet heeft bestreden, heeft de Inspecteur terecht voor dat bedrag de vorming van een herinvesteringsreserve niet toegestaan. Diens subsidiaire standpunt is derhalve juist.
5.4. Het subsidiaire standpunt van belanghebbende, inhou-dende dat de in 2001 in aanmerking te nemen boekwinst ƒ 3.123.007 bedraagt, behoeft geen bespreking aangezien juist-bevinding van dat standpunt niet leidt tot vermindering van de aanslag.
5.5. Gelet op al het vorenoverwogene is het beroep niet gegrond, zodat moet worden beslist als hierna vermeld.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Tijnagel, Savelbergh en Van Walderveen. De beslissing is op 18 juli 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Van de Vijver) (Tijnagel)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
??
nummer BK-05/00238 blz. 8/8