Uitspraak
Uitspraak: 16 december 2005
Rolnummer: 05/386 KG
Rolnr. rechtbank: KG 05/52
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
GROWING PROPERTY C.V.,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Growing Property,
procureur: mr. H.J.A. Knijff,
tegen
1. Robert VAN DE WERKEN,
2. Naomi VERHAGEN,
beiden wonende te Gouda,
geïntimeerden,
hierna te noemen: Van de Werken, respectievelijk Verhagen,
procureur: mr. L.C.H. Karstanje.
Het geding
Bij exploot van 11 maart 2005 is Growing Property onder betekening van drie producties en onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen van het vonnis van 11 februari 2005, door de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Gravenhage in kort geding gewezen tussen partijen.
Growing Property heeft een conclusie van eis in hoger beroep genomen.
Bij memorie van antwoord hebben Van de Werken en Verhagen de grieven bestreden.
Growing Property heeft onder overlegging van één productie een akte houdende overlegging productie genomen.
Van de Werken en Verhagen hebben een akte houdende reactie op producties genomen.
Ten slotte hebben partijen de processtukken gefourneerd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de voorzieningenrechter van de rechtbank onder “De feiten” van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort samengevat, om het volgende.
2.1 Op 19 januari 2000/9 februari 2000 heeft Growing Property als verhuurder met Van der Elst Horeca Bedrijven B.V. als huurder een huurovereenkomst winkelruimte gesloten met betrekking tot een pand aan de Markt 24 te Gouda betreffende de beneden- en bovenverdieping. De bovenverdieping betreft een bedrijfswoning c.q. kantoor.
2.2 Artikel 1.2 van de huurovereenkomst luidt:
“Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als: Ierse Pub met bedrijfsbovenwoning c.q. kantoor indien de besteming dat toelaat. De eventuele bovenwoning is bereikbaar vanuit de zaak. … “
2.3 Op 28 december 2003 en op 30 augustus 2004 hebben Van der Elst Horeca Bedrijven B.V. als verhuurster en Van de Werken en Verhagen als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfswoning in voormeld perceel aan de Markt 24 te Gouda, gelegen boven de Ierse Pub. De eerste overeenkomst is aangegaan met ingang van 1 februari 2004; de tweede overeenkomst is aangegaan met ingang van 1 juni 2004. Beide overeenkomsten zijn aangegaan voor een periode van vijf jaar, te verlengen met een periode van vijf jaar.
2.4 Bij vonnis van 18 november 2004 heeft de rechtbank s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda, de huurovereenkomst tussen Growing Property en van der Elst Horeca-Bedrijven B.V. ontbonden per 1 september 2004 en Van der Elst Horeca Bedrijven B.V. veroordeeld het gehuurde te ontruimen. De ontruiming van de benedenverdieping heeft daarna plaatsgevonden.
2.5 Boven de zich op de begane grond bevindende caféruimte bevinden zich twee verdiepingen. Beide verdiepingen worden door Van de Werken en Verhagen als woonruimte gebruikt. Het woongedeelte is alleen bereikbaar via een trap. Er zijn twee mogelijkheden om bij de trap te komen. De eerste mogelijkheid is via het cafébedrijf. Onderaan de trap is een halletje van ongeveer 1 m2. Dat halletje is van het cafébedrijf afgesloten door een deur. Er is echter ook nog een tweede deur. Deze geeft toegang tot een overdekte steeg, die via een niet voor publiek toegankelijke binnenplaats uitkomt op een afsluitbare brug over een grachtje in de Zeugstraat.
2.6 Bij brief van 16 december 2004 heeft Grolsch Vastgoed B.V. namens Growing Property aan Van de Werken en Verhagen meegedeeld dat zij de bedrijfswoning zonder recht of titel bewoonden en hun aangezegd de woning te ontruimen.
2.7 Van de Werken en Verhagen zijn niet tot ontruiming overgegaan.
2.8 Growing Property heeft in eerste aanleg veroordeling tot ontruiming van het pand aan de Markt 24 te Gouda door Van de Werken en Verhagen gevorderd. De voorzieningenrechter van de rechtbank heeft deze vordering afgewezen. Hiertegen is Growing Property in hoger beroep gekomen.
3.1 Grief I luidt:
“In het vonnis in kort geding is de Voorzieningenrechter er ten onrechte aan voorbij gegaan dat appellante niet alleen heeft gesteld dat sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290, lid 3 BW, maar zich er ook op heeft beroepen dat geen sprake is van een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW Pro en dat in beide gevallen artikel 7:269, lid 1 BW niet van toepassing is.”
3.2 Grief II luidt:
“In het vonnis in kort geding is de Voorzieningenrechter er ten onrechte aan voorbij gegaan dat bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290, lid 3 BW behalve bouwtechnische, bedrijfseconomische en functionele overwegingen ook de bedoeling van partijen een rol spelen.”
3.3 Grief III luidt:
“In het vonnis in kort geding is de Voorzieningenrechter er ten onrechte vanuit gegaan dat geïntimeerden beschikken over een eigen toegang tot de woning aan de Markt 24 te Gouda.”
4. Ter toelichting op de grieven I en II heeft Growing Property verwezen naar de pleitaantekeningen van haar raadsman in eerste aanleg. Ter toelichting op grief III heeft Growing Property verwezen naar een aantal door haar in hoger beroep overgelegde producties.
5. Het hof zal deze drie grieven gezamenlijk behandelen. Naar aanleiding van deze grieven en van hetgeen Growing Property ter toelichting op de grieven heeft aangevoerd, overweegt het hof het volgende.
6. Growing Property heeft in hoger beroep niet betwist hetgeen het hof hierboven in 2.5 heeft overwogen. Daarnaast heeft Growing Property niet betwist, dat bij de deur naar de binnenplaats de restanten van een deurbel aanwezig waren, hetgeen erop lijkt te duiden dat de deur ook in het verleden als toegangsdeur tot de woning heeft dienst gedaan. Verder heeft Growing Property onvoldoende gemotiveerd betwist dat Van de Werken en Verhagen die toegang gebruiken sinds zij in het pand wonen en tijdens de renovatie alle materialen via die toegang hebben aangevoerd.
7. Growing Property heeft een verklaring van T. Berkman van Berkman Beheer B.V., eigenares van het pand Markt 25 te Gouda, overgelegd, dat zij nooit aan R. van de Werken of Koninklijke Grolsch toestemming heeft gegeven om via de grond van Markt 25 het pand Markt 24 te betreden c.q. te verlaten. Verder heeft Growing Property een verklaring van E. Zuiddam en G. Ismael, huurders van het perceel Markt 25, overgelegd, inhoudende dat er geen sprake van is dat zij aan Van de Werken en Verhagen het medegebruik van de binnenplaats die hoort bij Markt 25, hebben verleend en dat zij hun in verband met verbouwings-werkzaamheden hebben toegestaan om incidenteel hun woning te betreden via deze binnenplaats, doch dat het nooit de bedoeling is geweest dat zij deze binnenplaats structureel zullen gebruiken voor het betreden c.q. het verlaten van hun woning en dat zij daaraan niet hun medewerking wensen te verlenen.
8. Van de Werken en Verhagen hebben de inhoud van deze verklaringen gemotiveerd betwist en gesteld dat met Ted Berkman afspraken zijn gemaakt en met hem over en weer sleutels van sloten van deuren zijn uitgewisseld. Verder stellen zij dat Ismael vertelde dat ook hij akkoord ging met een slotenwisseling en dat zij vervolgens aan Ismael de sleutels hebben gegeven van cilindersloten die zij erin hebben gezet.
9. Naar het oordeel van het hof zijn voor de beoordeling van de vraag of er afspraken zijn gemaakt voor het gebruik van de binnenplaats door Van de Werken en Verhagen, en zo ja welke, getuigenverhoren nodig, waarvoor in dit kort geding geen plaats is. Vast staat in ieder geval dat de door Growing Property overgelegde verklaringen niet hebben verhinderd dat Van de Werken en Verhagen in het verleden onbelemmerd van de binnenplaats gebruik hebben gemaakt. Het hof acht voorshands aannemelijk dat de door Growing Property overgelegde verklaringen ook in de toekomst voor Van de Werken en Verhagen geen belemmering zullen vormen om van de binnenplaats gebruik te maken.
10. Naar het oordeel van het hof was er naast de toegang via het café een tweede toegang, die bruikbaar was en feitelijk ook gebruikt is. Uit het feit dat Van de Werken en Verhagen op de eerste en tweede verdieping zijn gaan wonen, volgt dat het bewonen door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte zonder grote praktische en financiële bezwaren mogelijk is. Naar het oordeel van het hof is onvoldoende aannemelijk dat er sprake is van een afhankelijke woning in de zin van art. 7:290 lid 3 BW Pro. Het feit dat het café en de woning gezamenlijke energiemeters hebben is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Het hof heeft bij dit oordeel gelet op zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen. De bestemming die Growing Property en de oorspronkelijke huurder Van der Elst Horeca Bedrijven B.V. aan de woning gegeven hebben, speelt daarbij geen rol. Zie HR 15 juni 2001, NJ 2001,478. Overigens volgt uit de ruime omschrijving in de huurovereenkomst betreffende de bestemming van de eerste en tweede verdieping niet dat Growing Property en Van der Elst Horeca Bedrijven B.V. een afhankelijke bedrijfswoning hebben beoogd en heeft Growing Property ook overigens onvoldoende feiten gesteld waaruit blijkt dat zij dit hebben beoogd.
11. Naar het oordeel van het hof volgt uit het bovenstaande tevens dat voorshands aannemelijk is, dat sprake is van onderhuur van een zelfstandige woning, waar Van de Werken en Verhagen hun hoofdverblijf hadden. Dit betekent dat art. 7: 269 lid 1 BW van toepassing is. Het feit dat het café en de woning gezamenlijke energiemeters hebben, vormt onvoldoende grond om aan te nemen dat niet sprake is van een zelfstandige woning. De stelling van Growing Property dat een vordering op grond van art. 269 lid 2 BW Pro een grote kans van slagen zou hebben, is door haar onvoldoende onderbouwd.
12. Growing Property heeft nog een rapport van een akoestisch onderzoek van 8 april 2005 overgelegd. Dit rapport gaat er vanuit dat in het café regelmatig (solo) live-optredens plaatsvinden en dat een geluidsniveau van 90 à 95 dB(A) benodigd zou zijn. Van de Werken en Verhagen hebben deze uitgangspunten gemotiveerd betwist. In het rapport is niet gemotiveerd waarom van deze uitgangspunten zou moeten worden uitgegaan, terwijl Growing Property hier niets over heeft gesteld. Zolang er geen duidelijkheid is over de juistheid van de uitgangspunten van het rapport, kunnen uit het rapport geen conclusies worden getrokken. Voor een nader onderzoek naar de juistheid van deze uitgangspunten is in dit kort geding geen plaats. Daarom is dit rapport voor dit kort geding niet van belang.
13. Uit het bovenstaande volgt dat de grieven I, II en III falen.
14. Grief IV luidt:
“Ten onrechte heeft de Voorzieningenrechter geoordeeld dat niet met de vereiste mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de vordering tot ontruiming van appellante door de bodemrechter zal worden toegewezen.”
15. Naar het oordeel van het hof faalt grief IV, nu de eerste drie grieven falen.
16. Grief V luidt:
“Ten onrechte heeft de Voorzieningenrechter geoordeeld dat van het door appellante gestelde spoedeisend belang onvoldoende is gebleken.”
17. Naar het oordeel van het hof heeft Growing Property bij deze grief onvoldoende belang, aangezien de vordering ook niet toewijsbaar zou zijn als Growing Property wel voldoende spoedeisend belang heeft. Grief V faalt.
18. Aangezien de grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal Growing Property als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Gravenhage van 11 februari 2005.
veroordeelt Growing Property in de proceskosten in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Van de Werken en Verhagen begroot op € 1.632,-, waarvan € 291,- aan verschotten en € 1.341 aan salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, A.H. de Wild en A.A. Schuering en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 december 2005 in aanwezigheid van de griffier.