Uitspraak
Arrest d.d. 18 december 2012
Zaaknummer 200.090.188/01
(zaaknummer rechtbank: 495508 CV EXPL 10-5076)
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
wonende te [woonplaats],
toevoeging,
2. [appellante sub 2],
wonende te [woonplaats],
toevoeging,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. Th. H. Meeuwis, kantoorhoudende te Dronten,
tegen
[geïntimeerde],
gevestigd te [X],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G.C.M. Schipper, kantoorhoudende te Amsterdam.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 23 augustus 2011 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Ter uitvoering van voormeld tussenarrest heeft op 12 oktober 2011 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Vervolgens hebben [appellanten] een memorie van grieven genomen, waarbij producties zijn overgelegd.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
“bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, waarvan beroep, te vernietigen en te beslissen conform de eis zoals deze is geformuleerd in de appèlschriftuur, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.”
De bedoelde eis in de appèldagvaarding luidt als volgt:
“1. te vernietigen het vonnis waarvan beroep;
2. alsnog te bepalen dat eisers in reconventie in eerste aanleg, althans appellanten, ontvankelijk worden verklaard in hun vorderingen, inhoudende dat de besloten vennootschap [geïntimeerde] zal worden veroordeelt tot:
- het geven van inzage in de aan eisers in rekening gebrachte kosten onder de noemers “vergoeding voor het onderhoud en beheer van de infrastructuur” en “voorschot vergoeding voor bijkomende kosten”, zulks eveneens over de jaren 2003 tot en met 2008 op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag voor iedere dag dat de besloten vennootschap [geïntimeerde] in gebreke blijft de gevraagde inzage te verschaffen;
- betaling van het gevorderde bedrag ad € 5.471,93, uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, voorzover de besloten vennootschap [geïntimeerde] niet aan voornoemde inzage verplichting voldoet;
- betaling van € 2.850,-- wegens de onkosten die appellanten in eerste aanleg ten behoeve van dat geding hebben moeten maken;
- betaling van de nakosten ten deze voorzover de besloten vennootschap [geïntimeerde] niet in der minne haar verplichtingen ten deze nakomt, zodat het gevraagde arrest betekend moet worden met bijkomende werkzaamheden;
- betaling van de kosten van deze procedure;
en dat deze vorderingen worden toegewezen;
3. geïntimeerde te veroordelen om al hetgeen appellanten ter uitvoering van het bestreden vonnis aan geïntimeerde hebben voldaan aan appellanten terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot de dag van terugbetaling;
4. geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties;
een en ander, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad.”
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
“1. te bekrachtigen het vonnis, althans de vonnissen waarvan beroep;
2. [appellanten] te veroordelen in de kosten van de procedure in eerste aanleg, alsmede van dit hoger beroep;
3. een en ander voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.”
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
Het hof merkt op dat beide partijen een incompleet procesdossier hebben overgelegd, waarbij het door [appellanten] overgelegde dossier ten dele ook nog ongeordend was. Het hof heeft ten aanzien van de in het procesdossier van [geïntimeerde] ontbrekende memorie van grieven d.d. 15 mei 2012 geput uit het procesdossier van [appellanten]. Aangezien in beide procesdossiers de memorie van antwoord ontbreekt, heeft het hof op dat punt geput uit zijn griffiedossier.
De verdere beoordeling
Toelaatbaarheid memorie van grieven d.d. 15 mei 2012
1 [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de door [appellanten] op 15 mei 2012 genomen memorie van grieven buiten beschouwing dient te blijven, aangezien zij in een eerdere fase van de procedure reeds van grieven hadden gediend.
Het hof zal [geïntimeerde] hierin niet volgen.
Weliswaar hebben [appellanten] het hof reeds eerder een “beroepschrift” houdende grieven toegestuurd, doch dit stuk is door de griffier aan [appellanten] geretourneerd, aangezien in de zaak een zogenoemde comparitie na aanbrengen was gelast. Dat schriftuur kan mitsdien niet als ter rolle genomen worden aangemerkt. Getuige het proces-verbaal is dit punt ter comparitie aan de orde geweest en heeft de raadsheer-commissaris, nadat [geïntimeerde] haar ongenoegen over de gang van zaken had geuit, de zaak verwezen naar de rol voor het nemen van memorie van grieven. Aldus hebben [appellanten] ter rolle van 15 mei 2012, anders dan [geïntimeerde] meent, voor het eerst van grieven gediend. Van nieuwe grieven dan wel strijd met de in art. 347 lid 1 Rv besloten liggende ‘twee-conclusie-regel’ is dan ook geen sprake.
Het gegeven dat de inhoud van de memorie van grieven afwijkt van het eerder ingestuurde stuk, maakt dit niet anders. Het standpunt van [geïntimeerde] dat hier de goede procesorde en het beginsel van ‘equality of arms’ geweld worden aangedaan, aangezien [appellanten] hun grieven nog konden aanpassen nadat [geïntimeerde] tijdens de comparitie de vinger op een aantal zwakheden in hun verhaal had gelegd, miskent dat het formuleren van grieven per definitie na de comparitie na aanbrengen plaatsvindt en dat de appelstrategie dus altijd onder invloed van hetgeen ter zitting naar voren is gekomen zal kunnen worden bepaald. Het hof tekent daarbij aan dat het beleid is geen comparitie na aanbrengen te gelasten als de grieven in de dagvaarding staan. Voor zover de mondelinge behandeling ter gelegenheid van een comparitie na aanbrengen tactische voordelen oplevert, vallen die beide partijen ten deel.
Het hof zal mitsdien recht doen op de op 15 mei 2012 genomen memorie van grieven en het door de griffier geretourneerde schriftuur (dat beide partijen in hun procesdossier hebben opgenomen) terzijde laten.
De feiten
2 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 5 van het bestreden vonnis van 23 maart 2011 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten komen, met een aantal aanvullingen van het hof, op het volgende neer:
2.1 [appellanten] huren sedert 15 juni 2003 een appartement aan de [adres] te [woonplaats]. De woonruimte maakt deel uit van een aantal appartementsgebouwen, gelegen op het golfcomplex aldaar.
2.2 De huurovereenkomst werd indertijd door [appellanten] aangegaan met Amvest Woningen Nova B.V. (hierna: Amvest), voor wie [Vastgoedmanagement B.V.] (hierna: [Vastgoedmanagement B.V.]) als gemachtigde optrad.
2.3 [appellanten] zijn een huurprijs verschuldigd van € 1.028,59 per maand. Deze is in de huurovereenkomst als volgt gespecificeerd:
“ De huurprijs € 981,00
De vergoeding voor het onderhoud en beheer van de
instrastructuur, welke jaarlijks wordt vastgesteld door de
VVE Golfresidentie Dronten € 29,65
De vergoeding voor het beheer en onderhoud van de
golfbaan inclusief twee speelrechten, welke jaarlijks wordt
vastgesteld door de VVE Golfresidentie Dronten € 124,44
Het voorschot op de vergoeding voor bijkomende
leveringen en diensten € 74,00
Zodat huurder in totaal heeft te voldoen € 1.209,09”
2.4 Aangezien [appellanten] afstand hebben gedaan van hun speelrechten wordt de vergoeding voor het beheer en onderhoud van de golfbaan ad € 124,44 niet in rekening gebracht.
2.5 [appellanten] ontvingen jaarlijks een afrekening van de servicekosten. Daarbij werden de posten “Servicekosten Willow” en het “Onderhoud infrastructuur” aan de hand van een met de grootte van hun appartement samenhangende breuk in rekening gebracht en verrekend met het door hen betaalde voorschot van € 1.243,80 (zijnde twaalf maal € 29,65 plus € 74,-).
2.6 Nadat [geïntimeerde] eigenaar van het gehuurde was geworden, heeft zij vanaf 1 juli 2008 de wijze van facturering van [Vastgoedmanagement B.V.] voortgezet.
2.7 Vanaf juli 2008 zijn [appellanten] de maandelijkse vergoeding van € 29,65 gaan inhouden op hun huurbetalingen.
2.8 [appellanten] hebben hangende het geding in eerste aanleg, op 2 november 2010, ten kantore van [geïntimeerde] inzage gehad in facturen terzake van onderhoud en beheer van de infrastructuur van de appartementsgebouwen.
De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan
3.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, na vermindering van eis, in conventie gevorderd [appellanten] te veroordelen tot betaling van € 1.650,35 ter zake huurachterstand, te vermeerderen met rente en kosten.
[appellanten] hebben in conventie verweer gevoerd en in reconventie gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot het geven van inzage in de aan [appellanten] in rekening gebrachte kosten onder de noemers “vergoeding voor het onderhoud en beheer van de infrastructuur” en “voorschot vergoeding voor bijkomende kosten”, zulks eveneens over de jaren 2003 tot en met 2008 op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag voor iedere dag dat [geïntimeerde] in gebreke blijft inzage te verschaffen, en voorts betaling van € 5.471,93 voor zover [geïntimeerde] niet aan voorgemelde inzage verplichting voldoet, alsmede [geïntimeerde] te veroordelen de door [appellanten] gemaakte onkosten ten behoeve van het geding te betalen, te weten 125 uren, derhalve een bedrag van € 2.850,-.
[geïntimeerde] heeft in reconventie verweer gevoerd.
3.2 De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] in conventie toegewezen, onder overweging dat voldoende aannemelijk is dat de maandelijkse bijdrage van € 29,65 tot stand is gekomen door het omslaan van facturen betreffende het onderhoud en beheer van de infrastructuur van de appartementsgebouwen over de eigenaren van de appartementen en voorts dat voldoende duidelijk is gemaakt dat de kosten daadwerkelijk gemaakt zijn ten behoeve van beheer en onderhoud.
De vordering van [appellanten] in reconventie heeft de kantonrechter afgewezen onder overweging dat [geïntimeerde] aan de inzage-verplichting heeft voldaan en dat de periode vóór 2009 niet relevant is, nu [appellanten] hun betalingen eerst vanaf 2009 hebben gestaakt. Ten aanzien van de in reconventie gevorderde vergoeding voor aan de procedure bestede tijd overwoog de kantonrechter dat deze niet op de wet is gestoeld.
[appellanten] werden veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 1.650,35, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en met € 174,- als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voorts werden [appellanten] verwezen in de proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad en met afwijzing van het meer of anders gevorderde.
Bespreking van de grieven
4 [appellanten] hebben vier grieven tegen het bestreden vonnis opgeworpen.
Grief a is gericht tegen het oordeel dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [appellanten] de maandelijkse bijdrage van € 29,65 verschuldigd zijn. Grief b komt op tegen het oordeel dat [geïntimeerde] aan haar inzageverplichting heeft voldaan. Grief c betreft de relevantie van de periode 2003-2008. Grief d ten slotte ziet op het passeren van het verweer dat de kosten wellicht op iets anders betrekking hebben.
5 Het geschil in hoger beroep spitst zich toe op de vraag of [appellanten] al dan niet tot het voldoen van de maandelijkse bijdrage van € 29,65 zijn gehouden.
Het hof stelt allereerst vast dat de huurovereenkomst de verplichting klip en klaar vermeldt. Dat deze verplichting zodanig nauw samenhangt met de andere in de overeenkomst genoemde bijdrage, te weten die voor beheer en onderhoud van de golfbaan inclusief speelrechten, dat [appellanten] c.s ook van de eerstgenoemde verplichting geacht moeten worden te zijn vrijgesteld, vermag het hof niet in te zien. In de eerste plaats zijn de beide bijdragen in de specificatie van het huurbedrag duidelijk afzonderlijk aangeduid. In de tweede plaats is hun in de overeenkomst vermelde noemer niet vergelijkbaar, aangezien de eerste ziet op beheer en onderhoud van de infrastructuur, terwijl de laatste in het bijzonder verwijst naar de golfbaan en het gebruik daarvan. Waar vrijstelling van de met het golfspel samenhangende bijdrage bij het opgeven van de speelrechten logisch is, ligt vrijstelling van een bijdrage die met gebruik van bij de appartementen gelegen infrastructuur samenhangt daarbij niet voor de hand.
Een overeenkomst tussen de bijdragen is dat zij beide jaarlijks door de VVE Golfresidentie Dronten worden vastgesteld. [appellanten] hebben aangevoerd dat zij als huurders geen lid van deze vereniging van eigenaren zijn en mitsdien niet op grond van bedoeld lidmaatschap tot betaling kunnen worden gehouden. Dat standpunt is juist maar gaat langs de kern van de zaak heen: [appellanten] worden hier immers op een verplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit (en niet uit hoofde van een VVE-lidmaatschap) aangesproken. Het feit dat zij geen lid zijn van de vereniging maakt nog niet dat zij zich tegenover hun verhuurder niet aan een besluit van dat orgaan zouden kunnen conformeren en zich er aldus aan kunnen verbinden, hetgeen hier in de huurovereenkomst ook uitdrukkelijk is geschied.
6 Het uitgangspunt moet dan ook zijn dat [appellanten] de maandelijkse bijdrage van € 29,65 zijn verschuldigd. [appellanten] hebben aangevoerd dat zij niettemin niet tot betaling van de bijdrage zijn gehouden, aangezien de bijdrage door [geïntimeerde] en haar rechtsvoorgangster niet op de juiste wijze, althans onvoldoende inzichtelijk, is aangewend. [appellanten] stellen dat hun bij de afrekening bedragen in rekening zijn gebracht die niet onder de noemer “vergoeding en beheer van de infrastructuur” vallen.
7 [geïntimeerde] heeft aangegeven dat het bedrag van € 29,65 wordt aangewend voor de groenvoorziening rondom de appartementsgebouwen, inclusief tuinmeubilair.
[appellanten] voeren aan dat blijkens het reglement van de VVE onder infrastructuur onder meer wordt begrepen: verhardingen, plantsoenen, straatverlichting, brandkranen, rioleringen, persleiding en eventuele opstallen, en zij geven aan dat in de correspondentie met [geïntimeerde] uitsluitend sprake is van de infrastructuur van het woongebied, welke term in de huurovereenkomst niet voorkomt. Wat [appellanten] met dit standpunt beogen, is het hof niet helder: immers ook zonder het gebruik van de term woongebied is duidelijk dat met het beheer en onderhoud van de infrastructuur de omgeving rond de appartementen (en dus: het woongebied) wordt bedoeld, nu de bijdrage ten behoeve van het beheer en het onderhoud van de golfbaan apart wordt benoemd.
[appellanten] voeren verder aan dat [geïntimeerde] heeft aangegeven dat de bijdrage exclusief bestemd zou zijn voor tuinonderhoud, terwijl ook daarvan in de tekst van de huurovereenkomst niet wordt gesproken. [appellanten] concluderen hieruit dat de kosten van genoemd tuinonderhoud geacht moeten worden verdisconteerd te zijn in de huurprijs. Zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt, valt evenwel niet in te zien dat de in de overeenkomst vermelde kale huurprijs mede het onderhoud aan de rondom het appartementencomplex gelegen groenvoorziening in zou houden, temeer niet nu dit tuinonderhoud zich naar het oordeel van het hof moeiteloos onder de hiervoor genoemde noemer “plantsoenen” laat brengen.
8 De laatste pijl die [appellanten] op de bijdrage van € 29,65 hebben gericht, bestaat uit hun stelling dat de onder het mom van die bijdrage afgerekende kosten "wellicht betrekking hebben op iets anders, mogelijk de golfbaan, dan wel onduidelijk zijn". [appellanten] hebben deze stelling echter, ook nadat [geïntimeerde] inzage in haar administratie heeft verschaft, niet onderbouwd. Gelet op de door [geïntimeerde] overgelegde producties, en gelet op het gegeven dat [geïntimeerde] [appellanten] inzage heeft gegeven in de aan haar berekeningen ten grondslag liggende offertes en facturen, hadden [appellanten] hier niet met de enkele herhaling van de insinuatie (dat de bijdrage mogelijkerwijs ten behoeve van een oneigenlijk doel is aangewend) kunnen volstaan. Het gegeven dat zij slechts inzage vanaf juni 2008 hebben gekregen doet hieraan onvoldoende af: op zijn minst hadden [appellanten] immers hun bewering ten aanzien van die periode nader kunnen staven. Nu zij dit hebben nagelaten, gaat het hof (ook voor wat de voorliggende periode) betreft aan hun stellingen voorbij en wordt hun verzoek om verdere inzage van stukken gepasseerd. Het hof heeft hierbij behalve aan de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte nota's ook betekenis toegekend aan een zich bij de stukken bevindend - en als zodanig door [appellanten] niet weersproken - verslag van de met het beheer van de bij de woonomgeving behorende groenvoorziening belaste Groencommissie VVE90 van september 2009, waaruit blijkt dat het onderhoud en beheer van de golfbaan in een andere vereniging (te weten VVE450) is ondergebracht en vanuit een aparte geldstroom wordt bekostigd.
9 Gelet op het voorgaande treft geen van de grieven doel.
Slotsom
10 Het bestreden vonnis van de kantonrechter van 23 maart 2011 zal worden bekrachtigd.
[appellanten] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (salaris advocaat: 2 punten, tarief I).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis d.d. 23 maart 2011 waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 649,- aan verschotten en op € 1.264,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, H. de Hek en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 18 december 2012 in bijzijn van de griffier.