Uitspraak
Arrest d.d. 3 april 2012
Zaaknummer 200.098.498/01
(zaaknummer rechtbank: 89024/ KG ZA 11-221)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de tweede kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A.H. Lanting, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. P.H.F. Yspeert, kantoorhoudende te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 26 oktober 2011 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Assen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 22 november 2011 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 13 december 2011.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad te vernietigen het vonnis waarvan appèl en alsnog de vorderingen van geïntimeerde af te wijzen met zijn veroordeling in de proceskosten in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad de vordering af te wijzen, het bestreden vonnis te bekrachtigen en [appellant] te veroordelen in de kosten van het hoger beroep."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Partijen hebben geen geschil over de door de voorzieningenrechter onder 2 (2.1 t/m 2.7) weergegeven feiten en omstandigheden, zodat het hof in hoger beroep ook van die feiten zal uitgaan.
2. Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1. Partijen zijn gezamenlijk - ieder voor de onverdeelde helft - eigenaar van een vijftal appartementsrechten, tezamen bestaande uit een gebouw met bedrijfsruimten en woningen met erf, staande en gelegen aan de [adres 1]/[adres 2] te [plaats] (hierna ook wel: de onroerende zaak).
2.2. [geïntimeerde] wenst verdeling van de gemeenschap. Blijkens de leveringsakte van 30 september 1999, waarbij partijen de juridische eigendom hebben verkregen, geldt tussen partijen, wanneer zij geen overeenstemming hebben weten te bereiken met betrekking tot de vraag wie het onverdeelde aandeel van de ander mag kopen, een verlotingsprocedure. Tot een verloting is het niet gekomen. Daarop heeft [geïntimeerde] een kort gedingprocedure geëntameerd. Partijen hebben ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van 30 augustus 2011 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarna [geïntimeerde] het kort geding heeft ingetrokken.
2.3. De vaststellingsovereenkomst van 30 augustus 2011 vermeldt (voor zover relevant) het volgende:
"1. Partijen hebben de waarde van de in de considerans genoemde onroerende zaak vastgesteld op een bedrag van € 850.000,00. [appellant] heeft tot 27 september 2011 24.00 uur het recht de helft van [geïntimeerde] voor een bedrag groot € 425.000,00 te kopen en dat (via zijn advocaat) aan [geïntimeerde] kenbaar te maken. Indien [appellant] voor dat tijdstip niet of afwijzend beslist, zal [geïntimeerde] de helft van de onroerende zaak voor € 425.000,00 van [appellant] kopen. In beide gevallen zal de levering uiterlijk op 1 oktober 2011 ten overstaan van mr. J.J. Lambeck te Groningen plaatsvinden.
2. [geïntimeerde] zal binnen twee dagen na ondertekening van deze overeenkomst de huurcontracten met betrekking tot de onroerende zaak in kopie aan [appellant] afgeven, zodat hij nader kan onderzoeken of financiering mogelijk is.
(…)
5. Indien [geïntimeerde] de helft van de onroerende zaak van [appellant] koopt, is de huurovereenkomst met betrekking tot het door hem gehuurde appartement (Kerkstraat 1b) per 1 oktober 2011 geëindigd en zal [appellant] er voor zorgen dat dat appartement alsdan leeg en bezemschoon wordt opgeleverd."
2.4. Op 27 september 2011 heeft mr. M.P. Venema, als kandidaat-notaris verbonden aan De Haan Advocaten en Notarissen te Groningen, partijen een ontwerpakte van levering toegezonden, waarbij [geïntimeerde] zijn aandeel in de onroerende zaak aan [appellant] overdraagt.
2.5. De raadsman van [geïntimeerde] [de voorzieningenrechter spreekt abusievelijk van [appellant]] heeft mr. Venema voornoemd bij brief van 28 september 2011 bericht dat partijen zijn overeengekomen de akte voor notaris mr. Lambeck te Groningen te passeren, zodat geen reactie zal worden gegeven op het concept.
2.6. Namens [geïntimeerde] heeft mr. Lambeck [appellant] tot twee keer uitgenodigd om op 30 september 2011 aan de levering aan één van beide partijen mee te werken. [appellant] heeft laten weten de financiering niet op orde te kunnen krijgen en is op 30 september 2011 niet verschenen.
2.7. Mr. Lambeck heeft van dat niet verschijnen van [appellant] een zogenaamde akte van non-comparitie opgesteld.
Het geschil
3. [geïntimeerde] heeft - in essentie weergegeven - veroordeling gevorderd van [appellant] tot meewerking aan de levering, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat hij niet aan deze veroordeling voldoet, alsmede ontruiming van het door [appellant] gehuurde appartement, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat hij niet aan deze veroordeling voldoet.
De voorzieningenrechter heeft deze vorderingen - na uitleg van art. 1 van de vaststellingsovereenkomst in de door [geïntimeerde] gestelde zin - toegewezen, zij het met maximering van de gevorderde dwangsommen. Deze uitleg komt erop neer dat [appellant] uiterlijk tot en met 27 september 2011 in de gelegenheid is gesteld om de financiering rond te krijgen, en dat hij zich vervolgens uiterlijk op dezelfde datum onvoorwaardelijk diende uit te laten over de vraag of hij het aandeel van [geïntimeerde] wel of niet wilde kopen, waarna de levering in ieder geval op 1 oktober 2011 zou plaatsvinden, ongeacht of dit door of aan [geïntimeerde] is. Deze definitieve leveringsdatum staat er mede aan in de weg om een verdergaand financieringsvoorbehoud van [appellant] aan te kunnen nemen. Door alsnog een extra voorbehoud te maken ten aanzien van de financiering moet worden vastgesteld dat [appellant] niet (of afwijzend) heeft beslist in de zin van art. 1 van de vaststellingsovereenkomst, aldus het oordeel van de voorzieningenrechter.
4. Grief I houdt in dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] niet of afwijzend heeft beslist in de zin van art. 1 van de vaststellingsovereenkomst. In de toelichting stelt [appellant] - met een beroep op de briefwisseling tussen de advocaten van partijen op 28 september 2011 - dat tussen partijen in confesso was dat [appellant] wilde afnemen, maar dat de termijn van 1 oktober 2011 niet haalbaar bleek, omdat de financiering nog niet rond was, mede omdat er vertraging was opgetreden als gevolg van het te laat aanleveren van de huurcontracten (art. 2 van de vaststellingsovereenkomst).
Grief II houdt in dat de voorzieningenrechter ten onrechte de vorderingen van [geïntimeerde] heeft toegewezen. In de toelichting stelt [appellant] dat in de gegeven omstandigheden - [appellant] wilde en kon afnemen (hypotheekofferte d.d. 17 oktober 2011) - de voorzieningenrechter de vorderingen had dienen af te wijzen, ook die tot ontruiming van het door [appellant] gehuurde appartement, en had dienen te beslissen dat [geïntimeerde] zich in redelijkheid niet mocht beroepen op de contractuele termijn van 1 oktober 2011.
5. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
De stelling van [appellant] dat het niet tijdig rond krijgen van de financiering mede te wijten is aan [geïntimeerde], aangezien de huurcontracten niet tijdig door hem zijn aangeleverd (art. 2 van de vaststellingsovereenkomst), is naar het oordeel van het hof, mede in het licht van de stelling van [geïntimeerde] dat de huurcontracten, alsmede de in art. 8 van de vaststellingsovereenkomst bedoelde bescheiden op 30 augustus 2011 aan [appellant] zijn afgegeven, onvoldoende onderbouwd. [appellant] stelt immers niet wanneer deze afgifte dan wel heeft plaatsgevonden en evenmin hoe deze niet tijdige afgifte tot vertraging heeft geleid bij het verkrijgen van financiering. Het hof gaat dan ook aan deze stelling voorbij.
6. De stelling van [appellant] dat hij tijdig heeft aangegeven dat hij het aandeel van [geïntimeerde] in de onroerende zaak wilde kopen, acht het hof eveneens onvoldoende onderbouwd. Voor zover [appellant] hierbij doelt op de brief van mr. M.P. Venema aan beide broers d.d. 26 september 2011, waarin Venema schrijft dat zij op verzoek van [appellant] het ontwerp van de akte van verdeling waarbij [geïntimeerde] zijn aandeel in de onroerende zaak aan [appellant] overdraagt, aan [geïntimeerde] toezendt, is het hof van oordeel dat deze brief ontoereikend is om aan te merken als de in art. 1 van de vaststellingsovereenkomst bedoelde mededeling van [appellant] (via zijn advocaat) dat hij de helft van [geïntimeerde] wil kopen, temeer nu ingevolge art. 1 van de vaststellingsovereenkomst de levering ten overstaan van een andere notaris, mr. J.J. Lambeck te Groningen, diende plaats te vinden. [appellant] verwijst in dit verband naar een briefwisseling van de advocaten van beide partijen op 28 september 2011. Hieruit zou blijken dat het tussen partijen in confesso was dat [appellant] tijdig heeft kenbaar gemaakt dat hij het aandeel van [geïntimeerde] wilde kopen. Voorts zou hieruit blijken dat het voor [appellant] niet haalbaar was om de financiering tijdig rond te krijgen, en dat [appellant] zich erop beriep dat [geïntimeerde] zich in redelijkheid niet mocht beroepen op een geringe termijnoverschrijding. Het hof heeft deze briefwisseling niet bij de stukken aangetroffen. Nu [appellant] deze brieven, op welker inhoud hij zich beroept, niet heeft overgelegd, acht het hof de betreffende stellingen onvoldoende onderbouwd.
7. Voor zover de hiervoor bedoelde brief van Venema d.d. 26 september 2011 al als (impliciete) mededeling als bedoeld in art. 1 van de vaststellingsovereenkomst moet worden aangemerkt, overweegt het hof het volgende.
De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat [appellant] - door alsnog een (extra) voorbehoud te maken ten aanzien van de financiering - niet (of afwijzend) heeft beslist in de zin van artikel 1 van de vaststellingsovereenkomst. Dit strookt met de uitleg die de voorzieningenrechter aan dit artikel heeft gegeven (zie hiervoor onder 3). Kort weergegeven, houdt deze uitleg in dat [appellant] tot en met 27 september 2011 de tijd had om de financiering rond te krijgen en uiterlijk op die datum onvoorwaardelijk diende aan te geven dat hij het aandeel van [geïntimeerde] wilde kopen. Het hof onderschrijft dit oordeel van de voorzieningenrechter.
8. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] hem wegens de geringe termijnoverschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aan de datum van 1 oktober 2011 mocht houden, verwerpt het hof op de volgende gronden. Nog daargelaten dat in casu naar het oordeel van het hof geen sprake is van een geringe termijnoverschrijding (er is een offerte met voorbehouden overgelegd d.d. 17 oktober 2011, zodat op die datum de financiering nog niet rond was), heeft [appellant] bij de vaststellingsovereenkomst een maand gekregen om de financiering rond te krijgen, hetgeen in de gegeven omstandigheden als een redelijke termijn kan worden aangemerkt. Mede gelet op hetgeen hiervoor onder 5 is overwogen, is niet komen vast te staan dat de termijnoverschrijding (mede) is veroorzaakt door feiten en omstandigheden die zijn toe te rekenen aan [geïntimeerde]. Hierbij komt nog dat de vaststellingsovereenkomst is gesloten ter beëindiging van een kort geding dat [geïntimeerde] tegen [appellant] had aangespannen. In het licht daarvan had [appellant] redelijkerwijs dienen te begrijpen dat 1 oktober 2011 voor [geïntimeerde] een uiterste datum voor de levering was.
9. De conclusie uit het voorgaande luidt dat het beroep van [appellant] op de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid faalt. Nu [appellant] op 30 september 2011 niet heeft meegewerkt aan de levering van het aandeel van [geïntimeerde] aan hem, was [appellant] krachtens art. 1 van de vaststellingsovereenkomst verplicht tot levering van zijn aandeel in de onroerende zaak aan [geïntimeerde] voor een bedrag van € 425.000,-.
10. De grieven treffen derhalve geen doel.
De slotsom
11. Het vonnis d.d. 26 oktober 2011 waarvan beroep zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (1 punt in tarief VII).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis d.d. 26 oktober 2011 waarvan beroep;
veroordeelt W.A. Sants in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van T.G.J. Sants tot aan deze uitspraak op € 284,- aan verschotten en € 3.895,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. L. Janse, voorzitter, B.J.H. Hofstee en I. Tubben en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 3 april 2012 in bijzijn van de griffier.