Uitspraak
Arrest d.d. 21 februari 2012
Zaaknummer 200.074.462/01
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellanten],
wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel, geïntimeerden in incidenteel appel,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk (en in enkelvoud) te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. A. Özmen,
tegen
Stichting Lyaemer Wonen,
gevestigd te Lemmer,
geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: Lyaemer,
advocaat: mr. W.H.C. Bulthuis.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 23 december 2009 en 30 juni 2010 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 21 september 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het vonnis van 30 juni 2010 met dagvaarding van Lyaemer tegen de zitting van 5 oktober 2010. Vervolgens is een comparitie gehouden. Bij memorie van grieven heeft [appellanten] drie grieven tegen dit vonnis aangevoerd, welke grieven Lyaemer bij memorie van antwoord heeft bestreden. Tegelijkertijd heeft Lyaemer, onder aanvoering van eveneens drie grieven, tegen het vonnis incidenteel appel ingesteld. [appellanten] heeft deze grieven bij memorie van antwoord in incidenteel appel op zijn beurt bestreden. Daarna hebben partijen nog een akte genomen.Ten slotte hebben zij de stukken aan het hof overgelegd voor arrest.
De beoordeling
1. In deze zaak gaat het, kort gezegd, om het volgende.
(i) [appellanten] huurt van Lyaemer een woonhuis aan [adres]. De “kale” huurprijs beliep bij de aanvang van de huurovereenkomst per 24 december 2003 een bedrag van € 373,27.
(ii) In maart 2008 heeft Lyaemer aan de huurders van een complex woningen, waarvan dit huis deel uitmaakt, schriftelijk te kennen gegeven dat zij bezig was werkzaamheden ter verbetering van de woningen c.q. renovatiewerkzaamheden voor te bereiden. Daarbij ging het onder meer om het isoleren van het dak en het aanbrengen van een mechanische ventilatie met afzuiging in de keuken, de doucheruimte en op zolder. Voorts zou het kozijn van de woonkamer worden vervangen door een schuifpui. In de kennisgeving werd tevens melding gemaakt van een voor de huurders bestaande mogelijkheid om bij dezelfde gelegenheid verdere verbeteringen, waartoe zij niet verplicht waren, te laten aanbrengen. Daarbij ging het om het betegelen van het toilet, het ombouwen van een kleine slaapkamer tot doucheruimte, het aanbrengen van een vaste trap naar de zolder en het maken van een doorgang van de keuken naar de woonkamer. [appellanten] heeft aangegeven al deze verbeteringen te wensen.
(iii) De werkzaamheden zijn in augustus 2008 of september 2008 begonnen; partijen noemen in dit opzicht verschillende tijdvakken. Toen in oktober van dat jaar de werkzaamheden nog niet waren voltooid, heeft een aantal huurders, onder wie [appellanten], de verdere toegang tot hun huizen aan Lyaemer en haar aannemer ontzegd. Daarop heeft Lyaemer een kort geding aangespannen, welke zaak heeft gediend op 25 februari 2009.
[appellanten] heeft ter zitting met Lyaemer een regeling getroffen, die er op neer komt dat Lyaemer met het oog op het voltooien van de werkzaamheden een wisselwoning aan [appellanten] ter beschikking zou stellen, onder de verplichting van Lyaemer de nodige inboedelgoederen van [appellanten] naar die wisselwoning te verplaatsen en naderhand weer naar het adres [adres] terug te brengen. Een en ander is vervolgens geschied.
(iv) [appellanten] vordert in deze zaak met name vergoeding door Lyaemer van zowel materiële als immateriële schade, die hij stelt ten gevolge van de werkzaamheden te hebben geleden. Volgens hem gaat het daarbij onderscheidenlijk om bedragen van € 11.524,- en € 10.000,-. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering van [appellanten] toegewezen tot een bedrag van in totaal € 2.000,-, vermeerderd met rente en proceskosten, onder afwijzing van het meer of anders gevorderde.
(v) Partijen zijn wederzijds tegen deze beslissingen in hoger beroep gekomen.
2. Het hof zal het incidentele appel, als het verst strekkende, eerst behandelen. In de zich voor een gezamenlijke bespreking lenende grieven
betoogt Lyaemer, kort gezegd, dat [appellanten] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij bij of ten gevolge van de werkzaamheden voor vergoeding in aanmerking komende schade heeft geleden.
3. Het hof overweegt als volgt. Zoals blijkt uit hetgeen hierboven onder 1(ii) is weergegeven, zijn de uitgevoerde werkzaamheden in twee categorieën te onderscheiden: enerzijds de werkzaamheden waarvan Lyaemer aankondigde dat die in elke woning zouden worden verricht (a) en anderzijds werkzaamheden waarvan een huurder kon kiezen die al af niet te laten uitvoeren (b).
Voor zover de onder (a) bedoelde werkzaamheden niet zouden vallen onder het begrip “renovatie” van artikel 7:220 lid 2 BW Pro, gaan beide partijen er blijkbaar van uit dat deze “dringend” waren in de zin van het eerste lid van dit artikel. Voor zover het daarbij wél gaat om renovatiewerkzaamheden heeft Lyaemer, naar het oordeel van het hof, bij de aankondiging daarvan een redelijk voorstel gedaan. Het ging immers om onmiskenbare verbeteringen aan de woning, zoals de isolatie van het dak, waarvan [appellanten] dadelijk profijt zou hebben zonder dat deze zouden leiden tot huurverhoging. [appellanten] diende de betreffende werkzaamheden dan ook te gedogen.
Hetzelfde geldt uiteraard voor de onder (b) bedoelde werkzaamheden, nu [appellanten] er immers zelf voor gekozen had deze te laten uitvoeren.
4. Artikel 7:203 BW Pro luidt: “De verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.”
Gelet echter op de hierboven onder 3 beschreven gedoogplicht van [appellanten], brengt het enkele feit dat hij gedurende zekere tijd niet in de mate als voorzien in artikel 7:203 BW Pro de beschikking heeft gehad over zijn woning, nog niet mee dat Lyaemer jegens hem aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder die hem door het uitvoeren van de werkzaamheden is toegebracht. Het antwoord op de vraag of de hinder voor [appellanten], die door Lyaemer is veroorzaakt of aan haar is toe te rekenen, als een tekortkoming van Lyaemer in de nakoming van haar in laatstgenoemd wetsartikel omschreven verplichting moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (H.R. 7 december 2001, NJ 2002, 26).
5. Te dezer zake overweegt het hof het volgende.
Voor zover het ging om de hierboven onder 1 (ii) alsmede onder 3 (b) bedoelde verdere verbeteringen geldt dat [appellanten] uitdrukkelijk te kennen had gegeven het aanbrengen daarvan te wensen, zodat hij zich er in zoverre niet over kan beklagen dat de werkzaamheden bij hem langer hebben geduurd en meer last hebben veroorzaakt dan het geval zou zijn geweest bij het achterwege laten van bedoelde verdere verbeteringen. Ook overigens beoordeelt het hof de duur van de werkzaamheden – volgens [appellanten] 10 weken -, gelet op de omvang ervan, niet als buitensporig.
De werkzaamheden hielden onder meer in dat er gedeeltelijke sloop van muren en wanden diende plaats te vinden; vanwege de aard daarvan kon stofoverlast worden verwacht. [appellanten] stelt dat een aandoening in zijn luchtwegen hem daarvoor extra gevoelig maakte, maar niet gesteld of gebleken is dat Lyaemer daarvan vóór de aanvang van de werkzaamheden op de hoogte was of moest zijn, zodat niet in te zien valt welk verwijt hier aan Lyaemer zou zijn te maken.
Duidelijk is daarnaast dat [appellanten] gedurende de werkzaamheden slechts in beperkte mate genot van het gehuurde heeft gehad doordat hij niet steeds of ten volle daarover kon beschikken alsmede door de hinder die werd veroorzaakt door stof, lawaai, geuren en de aanwezigheid van werklieden. Het hof ziet daarin echter, gelet op de eerder genoemde gedoogplicht, geen grond voor vermindering van de huurprijs of schadevergoeding. Bij dit oordeel betrekt het hof in de eerste plaats dat onvoldoende gesteld of gebleken is dat de werkzaamheden waren gericht op en noodzakelijk waren door gebreken aan het gehuurde; het ging immers om verbetering. Dit volgt uit de aard van de (hierboven onder 1 (ii)) opgesomde werkzaamheden.
Bovendien valt in aanmerking te nemen dat, zoals reeds overwogen, de werkzaamheden hebben geleid tot een - aanzienlijke - verbetering van de woning van [appellanten], terwijl Lyaemer heeft nagelaten de huurprijs in verband daarmee te verhogen. Voor zover [appellanten] er nog over klaagt dat hij telkenmale zijn meubilair heeft moeten verplaatsen, verliest hij uit het oog dat hij bij de door hem op 1 april 2008 ondertekende verklaring zich ertoe heeft verplicht op aanwijzing van de opzichter/uitvoerder de woning tijdig op die plaatsen te ontruimen, waar dat voor een goede uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk zou zijn. Voorts weegt mee dat Lyaemer voor de laatste weken van de werkzaamheden aan [appellanten] een wisselwoning ter beschikking heeft gesteld en dat zij het transport van zijn inboedel van en naar deze wisselwoning voor haar rekening heeft genomen. Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat Lyaemer aan [appellanten] in totaal een bedrag van € 1.000,- ter compensatie van de ongemakken heeft aangeboden, welk bedrag het hof, mede in verhouding tot de omvang van de huurprijs, redelijk en billijk voorkomt. Dat [appellanten] geweigerd heeft dit aanbod te aanvaarden, dient voor zijn rekening te blijven.
6. Gelet op het hiervoor overwogene is het hof van oordeel dat Lyaemer bij de uitvoering van de werkzaamheden niet is tekort geschoten in haar krachtens artikel 7:203 BW Pro bestaande verplichting (het genot van) de woning aan [appellanten] ter beschikking te stellen, zodat voor enige vergoeding in dit opzicht geen plaats is.
7. Het vorenstaande laat echter onverlet dat Lyaemer verplicht is de schade te vergoeden die zij c.q. haar aannemer, anders dan reeds is besproken, bij het uitvoeren van de werkzaamheden aan de persoon of de goederen van [appellanten] heeft toegebracht en die aan haar moet worden toegerekend.
8. [appellanten] heeft een bedrag van € 10.000,-- gevorderd als vergoeding van immateriële schade die hij stelt te hebben geleden. Lyaemer heeft de aanwezigheid van zodanige schade betwist. Tegenover deze betwisting heeft [appellanten] niet dan wel onvoldoende onderbouwd dat zich in deze zaak een van de in artikel 6:106 BW Pro genoemde gevallen voordoet, waarin recht op vergoeding van immateriële schade bestaat.
9. [appellanten] heeft, tegenover de betwisting van Lyaemer, evenmin voldoende onderbouwd dat Lyaemer c.q. haar aannemer bij het uitvoeren van de werkzaamheden schade heeft toegebracht aan [appellanten] in eigendom toebehorende zaken, zoals vermeld op door laatstgenoemde geproduceerde lijsten. Weliswaar zijn ten aanzien van een aantal van die zaken offertes ter zake van het herstel daarvan overgelegd, maar ook uit die offertes blijkt niet dat er aan bedoelde zaken door toedoen van Lyaemer of haar aannemer schade is ontstaan. Hetzelfde geldt voor de overige producties, zoals de vele door [appellanten] overgelegde foto´s. Voor zover hierop of hierin sprake van schade is aan zaken van [appellanten], blijkt onvoldoende dat die door de werkzaamheden is veroorzaakt. [appellanten] heeft niet aangeboden (verder) bewijs van zodanige veroorzaking te leveren.
Ook de stelling dat de werkzaamheden hebben geleid tot een aanzienlijke verhoging van zijn kosten voor elektra heeft [appellanten], tegenover de betwisting van Lyaemer, onvoldoende onderbouwd.
10. Al het voorgaande leidt ertoe dat het hof het incidentele beroep gegrond acht en tot de conclusie komt dat de door [appellanten] ingestelde vorderingen alsnog behoren te worden afgewezen. Bij deze stand van zaken kunnen de grieven in het principale appel niet slagen. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties worden verwezen.
De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [appellanten] af,
veroordeelt [appellanten] in de kosten van beide instanties, aan de zijde van Lyaemer begroot:
- voor de eerste aanleg, tot aan de uitspraak van het vonnis d.d. 30 juni 2010 op een bedrag van € 450,- voor salaris gemachtigde,
- voor het hoger beroep, tot aan deze uitspraak, op een bedrag van € 263,= voor vast recht en € 632,= voor salaris advocaat,
veroordeelt [appellanten] tot terugbetaling aan Lyaemer van hetgeen laatstgenoemde op grond van het vonnis in eerste aanleg aan [appellanten] dan wel de griffier van de rechtbank heeft voldaan,
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, H.Warnink en H.Th. Bouma en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 februari 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.