Uitspraak
Arrest d.d. 6 december 2011
Zaaknummer 200.074.091/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [appellant 1],
2. [appellante 2],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [appellante 2],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. W. Mollema, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [geïntimeerde 2],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. A. de Rooij, kantoorhoudende te Zoetermeer.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 21 juli 2010 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 september 2010 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 28 september 2010.
Bij de memorie van grieven zijn producties overgelegd. De conclusie van de memorie van deze memorie, waarbij tevens de eis is gewijzigd, luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Leeuwarden d.d. 21 juli 2010, gewezen in de procedure tussen appellanten als eisers en geïntimeerden als gedaagden onder zaak- rolnummer 97149 / HA ZA 09-486, te vernietigen en, opnieuw rechtdoende:
I primair: [geïntimeerde 1] te veroordelen om aan [appellant 1] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 14.985,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 13 november 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
II subsidiair: [appellant 1] te machtigen de herstelwerkzaamheden uit te voeren en [geïntimeerde 1] te veroordelen om aan [appellant 1] te betalen de herstelkosten ad € 14.985,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 13 november 2008, althans vanaf een dag der dagvaarding, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
III meer subsidiair: de tussen [appellant 1] en van den Berg gesloten koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat het door [appellant 1] geleden nadeel wordt opgeheven in die zin dat het op te heffen nadeel inhoudt dat de koopprijs wordt verminderd met primair de herstelkosten ad € 14.985,-, subsidiair het waardeverschil ad € 12.500,- meer subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 13 november 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf de dag der onderhavige memorie, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
IV [geïntimeerde 1] te veroordelen om aan [appellant 1] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de buitengerechtelijke incassokosten, zijnde een bedrag van € 904,-,
V [geïntimeerde 1] te veroordelen in de kosten van beide instanties alsmede [geïntimeerde 1] te veroordelen om aan [appellant 1] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.480,- te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro, vanaf 6 augustus 2010, althans vanaf de dag der onderhavige memorie, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden], onder overlegging van producties, verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank te Leeuwarden d.d. 21 juli 2010, al dan niet onder verbetering van de gronden, te bekrachtigen en appelanten niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen dan wel hun vorderingen als ongegrond en niet bewezen zijnde te ontzeggen, met veroordeling van [appellant 1] in de kosten van beide instanties, hieronder begrepen een bedrag voor het salaris van de advocaat van [geïntimeerde 1]."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Nu [geïntimeerden] zich niet hebben verzet tegen de wijziging van eis en het hof evenmin ambtshalve van oordeel is dat deze eiswijziging buiten beschouwing dient te worden gelaten, zal het hof recht doen op de eis zoals deze door [appellanten] bij memorie van grieven/akte wijziging eis is geformuleerd.
Met betrekking tot de eerste grief en de vaststaande feiten:
2. Alhoewel de eerste grief lijkt te zijn gericht tegen de vaststaande feiten, zoals die door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.5 van het beroepen vonnis zijn weergegeven, blijkt uit de toelichting niet welke van die feiten onjuist zouden zijn. Uit hetgeen [appellanten] in de memorie van grieven als inleiding heeft aangevoerd, blijkt echter wel dat [appellanten] van mening zijn dat de door de rechtbank weergegeven feiten aanvulling behoeven. [appellanten] zien er daarbij aan voorbij dat het aan de rechter is om die vaststaande feiten te vermelden die hij voor het nemen van zijn beslissing relevant acht. De grief is in zoverre dan ook vergeefs voorgesteld. Voorzover van belang zal het hof in het vervolg van dit arrest nader op de als feiten door [appellanten] geponeerde stellingen ingaan.
3. Het hof zal de door de rechtbank weergegeven feiten tot uitgangspunt nemen, welke, tezamen met enkele door het hof als (gesteld en niet betwist) vaststaand aangenomen feiten, kort gezegd op het volgende neerkomen:
- [appellanten] hebben in maart 2008 van [geïntimeerden] de woning met garage aan [adres] gekocht voor € 360.000,--.
- In de verkoopbrochure die [appellanten] voorafgaand aan de koop hebben ontvangen is onder meer het volgende vermeld: …Tevens grote (met verdieping totaal ca 110m2) geïsoleerde en verwarmde garage …
- [appellanten] hebben voorafgaand aan de koop door Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. een aankoopkeuring laten verrichten. Ten aanzien van de garage is in dat rapport vermeld: “Kozijnen slecht + goten en bekleding lek. op verzoek van koper géén posten in het rapport.”
- De schriftelijke koopovereenkomst is een NVM koopakte met daarin onder 5.1 en 5.3 de gebruikelijke clausules ten aanzien van de staat en het gebruik van de gekochte onroerende zaak.
- De woning is op 5 mei 2008 door [geïntimeerden] aan [appellanten] in eigendom overgedragen.
- De woning en de garage zijn voor de tweede wereldoorlog gebouwd. De vloer van de garage ligt ongeveer 25 cm lager dan het aangrenzende terras. Het terras tussen garage en woning is geheel betegeld en watert af tegen de garage.
4. [appellanten] vorderen veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag groot € 14.985,-- primair als schadevergoeding, subsidiair ter zake van herstelkosten en meer subsidiair als vermindering van de koopprijs (ter opheffing van het door [appellanten] ten gevolge van dwaling beweerdelijk geleden nadeel). Daarnaast maken [appellanten] aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten en vorderen zij dat [geïntimeerden] worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. [appellanten] leggen aan hun respectievelijke vorderingen ten grondslag:
a. schending van een door [geïntimeerden] gegeven garantie dat de garage de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik vereist zijn;
b. non-conformiteit als bedoel in artikel 7:17 BW Pro en
c. dwaling, nu [geïntimeerden] hebben gezwegen waar spreken plicht was.
6. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen.
7. In hoger beroep hebben [appellanten] hun aanvankelijke stelling dat [geïntimeerden] wisten dat [appellanten] voornemens waren om in de garage een kantoor/bibliotheek te vestigen, laten varen.
8. Het hof stelt voorop dat het met de rechtbank van oordeel is dat een koper van een garage, waarvan de vloer lager is gelegen dan de grond daarom heen erop bedacht moet zijn dat zich bij extreme regenval wateroverlast kan voordoen. Het is immers een feit van algemene bekendheid (de nieuwsberichten doen daar met regelmaat verslag van) dat bij hevige regenval (bijvoorbeeld bij een onweersbui), waarvan naar men zegt ten gevolge van de klimaatsverandering steeds vaker sprake is, talloze garages en kelders in Nederland geheel of ten dele onderlopen, zodat de brandweer met regelmaat handen vol werk heeft. Dergelijke overlast wordt mede veroorzaakt door het gegeven dat steeds meer tuinen bestraat of betegeld worden, zodat het hemelwater minder snel in de grond kan zakken. Van betegeling van het terras is in casu ook sprake.
9. Dat in casu (al dan niet impliciet) een garantie zou zijn gegeven dat deze garage van dergelijke overlast in alle gevallen verschoond zou blijven wordt niet door feitelijke stellingen onderbouwd en is in het licht van de vaststaande feiten ook allerminst aannemelijk.
10. In de onderhavige zaak staat vervolgens de vraag centraal of de garage ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de eigenschappen bezat voor een normaal gebruik als garage. De rechtbank heeft als vaststaand aangenomen dat er slechts twee keer sprake is geweest van zodanige wateroverlast dat de garage nagenoeg geheel blank stond en heeft die beide gebeurtenissen als incidenten bestempeld, die niet de conclusie rechtvaardigen dat de garage non-conform is. Voor het overige heeft de rechtbank geoordeeld dat enige wateroverlast bij hevige regenval aan een normaal gebruik van de ruimte als garage niet in de weg staat. Het hof onderschrijft dat oordeel van de rechtbank, waarbij het onder enige waterlast verstaat plasvorming aan de binnenzijde van de garage, als blijkend uit de door [appellanten] bij memorie van grieven overgelegde foto's. Dergelijke plasvorming staat er immers niet aan in de weg dat de garage naast de plaats waar een auto, motor of fietsen worden gestald, ook kan worden gebruikt als berging, zij het dat voor de opslag van meer kwetsbare zaken dan op bepaalde plaatsen enige voorzieningen moeten worden getroffen teneinde te bewerkstelligen dat die zaken vrij van de vloer kunnen worden bewaard. Of er in de garage wel of niet sprake is van verwarming of isolatie doet aan het voorgaande op zich niet af. Ook het feit dat boven de garage in kwestie een fitnessruimte was gelegen die in open verbinding met de begane grond staat, doet aan het hiervoor overwogene niet af.
Het hof onderschrijft derhalve allerminst de door [appellanten] geponeerde stelling dat een garage die niet (geheel) waterdicht is, als niet conform moet worden bestempeld. Wie in (grote delen van) Nederland verzekerd wil zijn van een waterdichte garage doet er goed aan dienaangaande garanties te bedingen bij het sluiten van de koop. Dat geldt zeker ook voor een locatie in [woonplaats].
11. Ook voor de meer subsidiaire stelling van [appellanten] (dwaling) is van belang in hoeverre de wateroverlast als meer dan incidenteel valt aan te merken en of deze een normaal gebruik als garage, als hiervoor bedoeld, in de weg staat. Omtrent een incident hoeft immers in de regel geen mededeling te worden gedaan.
12. Het hof stelt vast dat [appellanten] geen grief hebben ontwikkeld tegen de vaststelling van de rechtbank dat er twee keer sprake is geweest van het nagenoeg geheel blank staan van de garage. [appellanten] stellen echter dat bij elke regenbui van enige omvang de garage deels onder water loopt.
13. Nu [appellanten] zowel in eerste aanleg als in hoger expliciet bewijs door getuigen hebben aangeboden van hun stelling dat de garage bij elke regenbui van enige omvang deels onder water loopt (memorie van grieven onder 37) en zulks door [geïntimeerden] wordt betwist, zal het hof [appellanten] toelaten tot bewijslevering ter zake. Zoals moge blijken uit hetgeen hiervoor is overwogen, slagen [appellanten] enkel in het door hen aangeboden bewijs indien daaruit blijkt dat er bij regenval van enige omvang (dus met regelmaat) sprake is van zodanige wateroverlast dat zulks aan een normaal gebruik van de garage, als hiervoor bedoeld, in de weg staat.
14. Het hof acht termen aanwezig om in aansluiting op het getuigenverhoor een comparitie van partijen te houden.
15. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
De beslissing
Het gerechtshof:
laat [appellanten] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de garage in kwestie bij elke regenbui van enige omvang zodanig onder water loopt dat van een normaal gebruik als hiervoor onder rechtsoverweging 10 bedoeld, geen sprake kan zijn;
bepaalt voor zover [appellanten] het bewijs zouden willen leveren door middel van getuigen dat het verhoor zal plaatsvinden in het Paleis van Justitie, Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, op een nog nader te bepalen dag en uur voor mr. K.E. Mollema, hiertoe tot raadsheer commissaris benoemd;
beveelt een verschijning van partijen in persoon, desgewenst vergezeld van de raadslieden - tot het geven van inlichtingen en het beproeven van een schikking;
bepaalt dat deze verschijning van partijen in aansluiting op het getuigenverhoor zal worden gehouden ten overstaan van mr. K.E. Mollema voornoemd, die ook hiertoe wordt benoemd tot raadsheer commissaris;
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 10 januari 2011 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf, de getuigen en de raadslieden van partijen voor de periode van drie maanden na bovengenoemde rolzitting, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van de verschijning zal vaststellen;
verstaat, voor het geval één van partijen zich tijdens vorenbedoelde comparitie wenst te beroepen op de inhoud van schriftelijke bescheiden, dat deze bescheiden ter comparitie bij akte in het geding moeten worden gebracht, alsmede dat een kopie van die akte uiterlijk veertien dagen voor de datum van de comparitie moeten worden gezonden aan de griffie van het hof en aan de wederpartij;
verstaat dat de advocaat van [appellanten] uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor en de verschijning zal plaatsvinden een kopie van het volledige procesdossier ter griffie van het hof doen bezorgen, bij gebreke waarvan de advocaat van [geïntimeerden] alsnog de gelegenheid hebben uiterlijk één week voor de vastgestelde datum een kopie van de processtukken over te leggen.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. K.E. Mollema, voorzitter en mrs. J.M. Rowel-van der Linde en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 6 december 2011 in bijzijn van de griffier.