Uitspraak
Arrest d.d. 22 november 2011
Zaaknummer 200.058.297/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M.R. van der Veen, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
de stichting Stichting Woningmaatschap XXXVIII,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: de stichting,
advocaat: mr. G. Janssen, kantoorhoudende te 's-Gravenhage.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 2 augustus 2011 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Beide partijen hebben op 13 september 2011 bij akte alsnog gereageerd op de over en weer op respectievelijk op 15 februari 2011 en op 15 maart 2011 - in het kader van een schriftelijk pleidooi - overgelegde pleitnota's.
Vervolgens heeft de stichting de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 1 van het vonnis d.d. 18 augustus 2009, waarvan beroep, is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan.
Met hetgeen in hoger beroep (als gesteld en niet betwist, alsmede op grond van de niet weersproken inhoud der overgelegde producties) als vaststaand heeft te gelden, komt een en ander op het volgende neer:
- Tussen partijen bestaat sinds 1 februari 2008 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres]. De onderliggende huurovereenkomst is op 10 januari 2008 gesloten en namens de stichting getekend door [voormalig bestuurder 1].
- In het huurcontract is bepaald dat de huurprijs € 500,-- per maand bedraagt en dat [appellant] daarnaast € 2,84 per maand dient te betalen voor door de stichting verzorgde leveringen en diensten (nader in het contract omschreven). Daarnaast is een bepaling opgenomen over huurprijswijziging per 1 juli 2008 en vervolgens jaarlijks. Voorts is bepaald dat [appellant] een waarborgsom ter grootte van vijf maanden huur c.a. (€ 2.514,20) verschuldigd is, welk bedrag ook door [appellant] is voldaan.
- Naar aanleiding van een door [appellant] op 16 mei 2008 ingediend verzoek heeft de Huurcommissie op 30 januari 2009 bepaald dat de kale huurprijs van € 500,-- per maand met ingang van 1 maart 2008 tijdelijk wordt verminderd tot € 322,42 per maand, in verband met gebreken in en aan de woning. Partijen hebben zich bij deze uitspraak neergelegd.
- In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurpenningen en borg dienen te worden voldaan op een bankrekening ten name van Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen.
- De stichting is met ingang van 14 augustus 2006 uitgeschreven uit het handelsregister. Het dossiernummer was: 27281823. Op het moment van uitschrijven stonden als bestuurders in het handelsregister [voormalig bestuurder 1] en [voormalig bestuurder 2] geregistreerd. Beiden zijn per 27 oktober 2006 als zodanig uit functie getreden.
- De Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen is per 27 oktober 2005 ingeschreven in het handelsregister. Haar statuten zijn per 14 -08-2006 gewijzigd. Het dossiernummer is 27281823. Als bestuurders staan (op 18 mei 2010) in het handelsregister geregistreerd [bestuurder 1], [bestuurder 2] en [bestuurder 3]. Alle drie de bestuurders zijn als zodanig in functie vanaf 27 oktober 2006.
- Bij brief d.d. 21 oktober 2009 heeft de raadsman van [appellant] zich gewend tot het door de stichting ingeschakelde incassobureau, waarbij erop is gewezen dat de stichting sedert mei 2007 geen juridische entiteit meer is.
- Tijdens de comparitie na aanbrengen is ook de juridische status van de stichting onderwerp van gesprek geweest.
2. Stellende dat [appellant] een huurachterstand had van € 2.990,24 heeft de stichting zich gewend tot de kantonrechter met het verzoek de huurovereenkomst te ontbinden, met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur en buitengerechtelijke incassokosten.
3. De kantonrechter heeft bij vonnis, waarvan beroep, de vorderingen van de stichting toegewezen, zij het dat met betrekking tot de ontbinding en de ontruiming een zogenaamde terme de grace is gegund (betaling binnen dertig dagen).
Met betrekking tot de ontvankelijkheid van de vordering/het hoger beroep:
4. [appellant] betoogt in grief I dat de kantonrechter de stichting niet ontvankelijk had moeten verklaren in haar vordering nu de stichting per 14 augustus 2006 is opgehouden te bestaan, zodat de inleidende dagvaarding is uitgebracht door een niet bestaande partij. [appellant] heeft daar naderhand - ter gelegenheid van het schriftelijk pleidooi en de nadere akte - nog aan toegevoegd dat de huurovereenkomst is gesloten door of namens een niet meer bestaande partij en dat namens deze stichting is getekend door [voormalig bestuurder 1]. Nu deze wel bestuurder is geweest van de stichting maar niet van de Stichting Bewaarder Vastgoedfonds zou van rechtsgeldige vertegenwoordiging geen sprake zijn.
5. Voor zover de aanvulling op Grief I, als hiervoor weergegeven, moet worden beschouwd als een nieuwe grief, stelt het hof vast dat de stichting ondubbelzinnig heeft ingestemd met deze nieuwe (na de memorie van grieven geformuleerde) grieven, nu zij daarop zonder protest inhoudelijk heeft gereageerd.
6. De stichting stelt zich op het standpunt dat de kantonrechter terecht haar vordering ontvankelijk heeft geoordeeld. Zij voert daartoe aan dat op 14 augustus 2006 slechts een statutaire naamswijziging heeft plaatsgevonden van de Stichting Woningmaatschap XXXVIII in Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen, getuige ook hetzelfde dossiernummer en de adresgegevens in het Handelsregister. In de huurovereenkomst zou abusievelijk de stichting als huurder staan vermeld. Dat had moeten zijn de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen, welke ook is genoemd als partij aan wie de huurbetalingen c.a. dienden plaats te vinden.
Daarnaast stelt zij dat de Maatschap Woningmaatschap XXXVIII, tezamen met de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen en Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. (een 100 % dochteronderneming van Staalbankiers N.V.) op 26 oktober 2006 een overeenkomst van beheer en bewaring zijn aangegaan. Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. zou daarbij zijn aangesteld als beheerder van de maatschap. Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. zou haar beheerstaken over de tot het vermogen van de maatschap behorende onroerende zaken bij overeenkomst d.d. 29 september 2006 hebben uitbesteed aan Staalbankiers N.V., afdeling Vastgoedfondsen Meergenoemde [voormalig bestuurder 1] is werkzaam bij Staalbankiers, afdeling vastgoedfondsen en was als zodanig bevoegd "de Maatschap te vertegenwoordigen bij het aangaan van de huurovereenkomst met appellant."
7. De stichting stelt concluderend dat [appellant] door de gang van zaken niet in zijn belangen is geschaad, althans dat hij dat niet heeft aangetoond.
8. Mede in het licht van het arrest van de Hoge Raad d.d. 11-09-2009 (LJN: BI4198) heeft het volgende te gelden.
Uitgangspunt is dat de rechter beslist tussen de werkelijk belanghebbende partijen. Als een procespartij niet (meer) bestaat kan in beginsel geen vonnis ten gunste of tegen die partij worden gewezen, omdat daarmee beslist zou worden over een rechtsverhouding die niet (meer) bestaat (HR 5 juni 1992, LJN ZC0620).
Uitzondering kan zich voordoen in de situatie waarin het duidelijk is dat een andere partij dan de partij op wiens naam de procedure wordt gevoerd de materiële partij is en de wederpartij ook daadwerkelijk moet hebben begrepen dat de procedure in werkelijkheid vanaf het begin door de materiële partij werd gevoerd, zij het op naam van een ander. Alsdan dient echter de materiële partij haar partijnaam alsnog in overeenstemming te brengen met de werkelijkheid, zulks teneinde elke onduidelijkheid dienaangaande weg te nemen en eventuele executieproblemen te voorkomen. Een daartoe door die partij gedaan verzoek zal in de regel door de rechter dienen te worden gehonoreerd.
9. In het onderhavige geval is, zij het pas in hoger beroep, gerechtvaardigde twijfel ontstaan met betrekking tot de vraag wie als verhuurder moet worden aangemerkt en wie derhalve als materiële (tegen)partij van [appellant] moet worden aangemerkt. Die twijfel is allerminst weggenomen, nu van de zijde van de stichting bij haar schriftelijke pleitnota wordt gesteld dat de Maatschap Woningmaatschap XXXVIII en de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen en Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. op 26 oktober 2006 een overeenkomst van beheer en bewaring zijn aangegaan, derhalve op een datum nadat de stichting had opgehouden te bestaan. Bovendien is zonder toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk wat de relatie is tussen de stichting en de Maatschap Woningmaatschap XXXVIII, zeker in het licht van de bij memorie van antwoord door de stichting betrekken stelling dat er op 14 augustus 2006 (slechts) een statutaire naamswijziging heeft plaatsgevonden van de stichting (Stichting Woningmaatschap XXXVIII) in Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen (van welke naamswijziging overigens de akte niet is overgelegd). Dat laatste duidt er immers op dat de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen als verhuurder moet worden aangemerkt, zodat de rol en de relevantie van bedoelde Maatschap één groot vraagteken blijft.
10. Nu de stichting bovendien heeft nagelaten te verzoeken haar partijnaam alsnog in overeenstemming te mogen brengen met de werkelijkheid, is het hof van oordeel dat de stichting alsnog niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering.
11. Grief I treft derhalve doel, hetgeen meebrengt dat de overige grieven geen behandeling behoeven.
De slotsom
12. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende zal de stichting alsnog niet ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen. Onder verwijzing naar het bepaalde in lid 1 van artikel 245 Rv is het hof voornemens de feitelijke opdrachtgever tot het voeren van deze procedure te veroordelen in de kosten van deze procedure in beide instanties. Het hof houdt het er - zonder anders luidende berichten - op dat als feitelijke opdrachtgever de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen heeft te gelden. Als niet duidelijk wordt wie de feitelijke opdrachtgever tot het voeren van deze procedure is, is het hof voornemens de advocaat van de stichting (mr. Janssen) te veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties.
Het salaris voor de advocaat van [appellant] wordt in hoger beroep begroot op 2 punten, tarief II.
Alvorens een beslissing als hiervoor bedoeld te nemen stelt het hof de stichting/mr. G. Janssen pro sé en/o namens de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen echter in de gelegenheid op het voornemen van het hof te reageren (conform het bepaalde in lid 2 van artikel 245 Rv.).
De beslissing
Het gerechtshof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 20 december 2011 teneinde de stichting/mr. Janssen pro sé en/of namens de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten als hiervoor onder rechtsoverweging 12 bedoeld;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, H. de Hek en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 22 november 2011 in bijzijn van de griffier.