Uitspraak
Arrest d.d. 18 januari 2011
Zaaknummer 200.075.259/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante]
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [appellante]
toevoeging,
advocaat: mr. B.H. Werink, kantoorhoudende te Groningen,
die ook heeft gepleit,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
gemeente Ameland,
zetelend te Ballum (Ameland),
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. J. Werle, kantoorhoudende te Leeuwarden,
die ook heeft gepleit.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 28 september 2010 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 8 oktober 2010 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van voormeld vonnis met dagvaarding van de gemeente tegen de zitting van 19 oktober 2010.
De grieven zijn vermeld in de dagvaarding in hoger beroep. De conclusie van deze dagvaarding, waarbij één productie is overgelegd, luidt:
"Dat het het gerechtshof te Leeuwarden moge behagen:
- het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 28 september 2010 te vernietigen;
- alsnog de vorderingen van de gemeente Ameland af te wijzen en de reconventionele vorderingen van [appellante] toe te wijzen
- de Gemeente Ameland te veroordelen in de kosten van deze procedure, in conventie en in reconventie, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep."
[appellante] heeft van eis geconcludeerd.
Bij memorie van antwoord heeft de gemeente verweer gevoerd met als conclusie:
"om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] niet-ontvankelijk te verklaren in haar (spoed)appèl, althans aan [appellante] haar vorderingen als ongegrond en/of onbewezen te ontzeggen, met bekrachtiging en bevestiging van het bestreden vonnis van de Kantonrechter te Leeuwarden van 28 september 2010, en met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten door hun advocaten. Beide advocaten hebben een pleitnota overgelegd. Bij akte heeft de advocaat van de gemeente -met goedvinden van de advocaat van [appellante]- nog een tweetal producties in het geding gebracht.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd, waartoe [appellante] de stukken heeft overgelegd.
De grieven
[appellante] heeft vijf grieven ontwikkeld.
De beoordeling
de feiten
1.1 In het kader van deze kort geding procedure kan als gesteld en onvoldoende weersproken in hoger beroep worden uitgegaan van de volgende feiten.
1.2 De gemeente is eigenares van de uit 1886 stammende woning aan de [adres] te Hollum, Ameland (hierna: de woning).
1.3 Op 3 februari 2006 is tussen partijen een overeenkomst gesloten op grond waarvan [appellante] de woning ingaande 16 januari 2006 voor onbepaalde tijd huurt van de gemeente. De huurprijs bij aanvang bedraagt € 355,95 per maand. Ingevolge art. 5 van de huurovereenkomst is [appellante] onder meer verplicht de woning naar behoren te stofferen en zelf te bewonen.
1.4 Ten tijde van de aanvaarding van de woning heeft [appellante] bij de gemeente melding gemaakt van (onder meer) een muffe lucht, vocht en schimmel in de woning. [appellante] heeft de woning niet betrokken, maar is een andere, duurdere huurwoning in Groningen gaan bewonen.
1.5 In opdracht van de gemeente heeft Landstra, bureau voor bouwfysica te Makkinga (hierna: Bureau Landstra), een onderzoek uitgevoerd in de woning. In het rapport van Bureau Landstra van 29 januari 2008 wordt onder andere geconcludeerd dat de vochtklachten in de woning van een dusdanige omvang zijn dat van een normaal woongerief geen sprake kan zijn. Gelet op de aangetroffen situatie heeft Bureau Landstra een aantal verbetermaatregelen voorgesteld.
1.6 Ter zitting van de voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden op 7 mei 2009 is tussen partijen een schikking tot stand gekomen, welke -voor zover hier relevant- luidt als volgt:
"(…)
1. De gemeente Ameland betaalt aan [appellante] een bedrag van € 5.264,28 als vergoeding voor door [appellante] gemaakte verhuiskosten.
2. De gemeente Ameland betaalt voorts aan [appellante] met ingang van 1 januari 2009 tot 3 weken na de voltooiing van de renovatie van het pand [adres] te Hollum, Ameland, maandelijks een bedrag van € 814,05 als bijdrage in de huurkosten.
(…)
7. Partijen verklaren reeds nu dat zij na voldoening aan het vorenstaande terzake het thans in geschil zijnde niets meer van elkaar te vorderen zullen hebben en verlenen elkaar reeds nu voor alsdan over en weer finale kwijting.
(…)"
1.7 Bij brief van 24 december 2009 heeft de gemeente [appellante] via haar advocaat onder meer het volgende laten weten:
"(…)
Over de voortgang van de renovatie van de woning aan de [adres] is met u op 11 december 2009 telefonisch besproken dat de oplevering eind januari, begin februari 2010 zal plaatsvinden. Na de oplevering kan mevrouw [appellante] de woning betrekken. Met u is afgesproken dat het huurcontract per 1 maart 2010 weer in werking kan worden gesteld zodat mevrouw [appellante] de mogelijkheid heeft om de woning in te richten voordat het huurcontract in werking treedt.
(…)"
1.8 Op 6 januari 2010 heeft de gemeente schriftelijk aan (de advocaat van) [appellante] laten weten dat de oplevering plaatsvindt op 4 februari 2010, waarna de woning op 8 februari 2010 door [appellante] kan worden betrokken.
1.9 De oplevering heeft op 4 februari 2010 plaatsgevonden. Ing. P. Postma (hierna: ing. Postma) van Bureau Landstra heeft de gemeente bij brief van 19 februari 2010 onder meer laten weten:
"(…)
Ten aanzien van de geplande werkzaamheden is de nabehandeling van de buitenmuren door middel van impregneren aan de buitenzijde vanwege de weersomstandigheden nog niet uitgevoerd. Daarnaast zijn nog enkele bouwkundige/vochttechnische opleveringspunten van toepassing, zoals gememoreerd in het opleveringsrapport van Architectenbureau Martini nr. 080035 d.d. 9 februari 2010.
Voor het overige kunnen wij langs deze weg verklaren dat de woning conform de afspraken is gesaneerd en aangepast ten aanzien van de vochttechnische- en bouwfysische aspecten. Hier en daar is -steeds in overleg- qua materiaalgebruik of uitvoering afgeweken van het aanvankelijke plan, maar hier zijn geen concessies gedaan aan het gewenste kwaliteitsniveau.
(…)"
De gemeente heeft deze brief van Bureau Landstra op 4 maart 2010 doorgezonden aan (de advocaat van) [appellante] waarbij is aangegeven dat de woning met ingang van 4 maart 2010 door [appellante] kan worden betrokken, dat de verplichtingen uit het huurcontract met ingang van 15 maart 2010 weer in werking worden gesteld en dat de huursuppletie dan stopt.
1.10 Met ingang van 15 maart 2010 heeft de gemeente de (geïndexeerde) huurprijs van € 383,01 per maand bij [appellante] in rekening gebracht. De in opdracht van en voor rekening van de gemeente uitgevoerde renovatie van de woning heeft circa € 150.000,00 gekost.
1.11 Bij brief van 16 maart 2010 heeft [appellante] laten weten dat zij het wenselijk acht
"dat er bij de overdracht van de woning een gezamenlijke inspectie plaats vindt, met een verantwoordelijke van de gemeente en het liefst ook de heer P. Postma van het Bureau Landstra."
1.12 De gemeente heeft bij brief van 26 maart 2010 afwijzend gereageerd op dit verzoek met als reden dat zij de verklaring van 19 februari 2010 van ing. Postma, die zij als onafhankelijk beschouwt, voldoende acht om aan te nemen dat de woning geschikt is voor bewoning. Het staat [appellante] vrij om (voor eigen rekening) vragen te stellen aan ing. Postma, zo voegt de gemeente hieraan toe bij brief van 22 april 2010.
1.13 [appellante] heeft de woning op 26 april 2010 bekeken. [appellante] heeft de gemeente vervolgens bij brief van 29 april 2010 laten weten dat de woning er in het algemeen keurig uit zag, maar dat de woning nog steeds muf rook en dat in de berging op de eerste verdieping schimmel was aangetroffen. Gelet hierop zou [appellante] graag een overzicht willen ontvangen van de exacte werkzaamheden die zijn verricht door Lamon Bedrijfshygiëne B.V. te Tynaarlo (hierna: Lamon). En omdat zij de indruk heeft dat niet is gewerkt volgens het bestek zoals zij dat heeft gezien, zou [appellante] graag het bestek op basis waarvan de renovatie is uitgevoerd, willen ontvangen. Indien het probleem rond de schimmel is opgelost, wil [appellante] nog steeds graag de woning betrekken, zo besluit het schrijven.
1.14 In haar schriftelijke reactie van 11 mei 2010 wijst de gemeente op de brief van Bureau Landstra van 19 februari 2010.
1.15 [appellante] heeft de woning ook na verdere correspondentie tussen partijen niet betrokken.
1.16 Op verzoek van [appellante] is door Nedon Adviesburo B.V. te Peize (hierna: Nedon) op 8 juli 2010 een inspectie van de woning uitgevoerd, waarbij specifiek is geïnspecteerd op houtaantastende schimmels, oppervlakteschimmels en dauwschimmels. Het rapport van Nedon, gedateerd 27 juli 2010, vermeldt onder meer:
"(…)
Woonkamer
(…) In de kruipruimte zijn geen schimmels, of schade veroorzaakt daardoor, aangetroffen. (…) Achter de voorzetwand in de woonkamer is op een willekeurige plaats op een hoogte van circa 1.50m over een oppervlakte van 20 cm x 20 cm een endoscopisch onderzoek uitgevoerd. Er zijn op deze plaats geen schimmels aangetroffen. (…)
Keuken
(…) Het milieu in de kruipruimte was tijdens de inspectie droog en er zijn geen schimmels aangetroffen. (…)
Verdieping
Na verwijdering van enkele vloerdelen op de bovenverdieping is vastgesteld dat tussen het plafond van de benedenverdieping en de verdiepingsvloer niet alles is belegd met isolatie. In de douche is vastgesteld dat enkele tegels los staan van de wand. Achter op de zolder zijn op het stucwerk schimmels aangetroffen.
Conclusie
- Er zijn oppervlakteschimmels aangetroffen op het stucwerk achter het knieschot, op de scheidingswand met de badkamer.
- Het is niet mogelijk om, zonder de overige voorzetwanden te verwijderen, vast te stellen of alle oude wanden zijn behandeld tegen schimmels en/of dat de schimmels zijn verwijderd.
- Op die plaatsen waar de schimmels niet goed zijn verwijderd bestaat de kans dat deze zich uitbreiden wanneer het milieu daarvoor gunstig wordt. Hierdoor kunnen sporen zich door luchtstromen en/of via transport door kleding door de woning verspreiden en het leefmilieu aantasten met alle gezondheidsrisico's voor de bewoners dientengevolge.
- In de berging op de 1ste verdieping is de dampremmende folie niet geheel doorgetrokken tot op het spant. (…)
- De ruimte tussen de begane grond en de 1ste verdieping is, zoals in de technische beschrijving wel is opgenomen, niet compleet geïsoleerd.
- In de douche is vastgesteld dat enkele tegels los staan van de wand. (…)
- Volgens opgaaf van de heer [naam] (de partner van [appellante] hof) zijn niet alle voorzetwanden verwijderd (…).
(…)"
1.17 Ter zitting van de kantonrechter op 30 augustus 2010 heeft de gemeente bij akte de reacties van Lamon en Bureau Landstra op het rapport van Nedon in het geding gebracht. Bij brief van 13 augustus 2010 heeft Lamon onder meer het volgende laten weten:
"(…)
Lamon Bedrijfshygiëne B.V. heeft conform bestek alle bereikbare delen van bovengenoemde woning behandeld met Wolsit KD 10. De woning was ten tijde de behandeling geheel casco gedemonteerd en niet bewoond. Doordat de woning gestript aangetroffen is zijn ook alle steenachtige ondergronden behandeld. Vanwege het versturen van onze standaard garantie is per abuis niet vermeld dat alle bereikbare delen zijn behandeld.
(…)"
Namens Bureau Landstra heeft ing. Postma bij brief van 24 augustus 2010 onder meer het volgende verklaard:
"(…)
Verdieping
(…)
"Achter op de zolder zijn op het stucwerk schimmels aangetroffen". Uit aanvullende telefonische informatie (…) blijkt dat het hier gaat om het stucwerk op de woningscheidende wand, in de berging naast de trapopgang. Uit het inspectierapport blijkt niet om welke schimmels het zou gaan en in hoeverre deze nog actief zijn. Op grond van de schimmelbehandeling van Lamon mag ons inziens worden aangenomen dat het hier gaat om schimmelsporen die zijn behandeld.
Conclusie
(…)
- Behandeling van schimmels wanden:
Blijkens de garantieverklaring van Lamon moet worden aangenomen dat alle delen zijn behandeld in de "gestripte" situatie.
(…)
- dampremmende folie berging 1e verdieping:
(…)
Dit is niet correct en dient te worden hersteld. (…) Herstel kan overigens zonder bezwaar tijdens bewoning plaatsvinden.
(…)
Aanvullend destructief onderzoek lijkt ons (…) niet geïndiceerd, weinig relevant en -daarom- ongewenst.
(…)
- verwijderen alle voorzetwanden:
Inderdaad is het op grond van het aanvankelijke onderzoek door ons bureau, de bedoeling geweest om alle voorzetwanden te verwijderen. Tijdens de uitvoering en aan de hand van nadere inspectie is echter gebleken dat de omvang van de vochtschade in (niet met de buitenmuren in verbinding staande) binnenwanden aanzienlijk meeviel. Om deze reden is besloten om de woningscheidende muur naar de buurwoning niet meer vochttechnisch te behandelen. Het verwijderen en vervangen van de voorzetwand was hierdoor ook niet meer noodzakelijk. Deze wijziging in het plan heeft ons inziens geen negatieve effecten op de bouwfysische kwaliteit van de woning.
(…)
Conclusie Landstra
De rapportage van Nedon schept de sfeer waarbij het renovatieplan onvolledig en onjuist zou zijn uitgevoerd en waarbij nog steeds duidelijke, danwel onacceptabele gezondheidsrisico's zouden bestaan ten aanzien van schimmels, schimmelvorming of schimmeluitbreiding. Feitelijk is door Nedon indicatief, visueel onderzoek uitgevoerd en zijn er geen actieve schimmels geconstateerd en gelet op de behandeling van de woning is dit ook niet aannemelijk. (…) De onderhavige woning moet bouwfysisch worden gekwalificeerd als bovengemiddeld in relatie tot soortgelijke historische woningen. Bij een normaal bewoningsgedrag moet het hier zonder meer mogelijk zijn om een gezond, behaaglijk binnenmilieu te realiseren, net zoals in februari door ondergetekende is geconcludeerd naar aanleiding van de opleveringsinspectie.
(…)"
1.18 Ter zitting van de kantonrechter is afgesproken dat de gemeente aan Lamon zal vragen aan te geven welke werkzaamheden zij terzake van de behandeling van schimmel heeft uitgevoerd. Ter rolle van 6 september 2010 hebben partijen zich hieromtrent uitgelaten, waarbij van de zijde van [appellante] onder meer is aangegeven:
"(…)
[appellante] is derhalve van mening dat de aanvullende stukken weinig toevoegen aan wat reeds bekend was.
Desondanks heeft [appellante] besloten dat zij de woning zo snel mogelijk zou willen gaan inrichten, en uiterlijk op 1 oktober 2010 daadwerkelijk wil gaan bewonen. Ook zij wil een einde maken aan de onzekere situatie waarin zij reeds sinds 2006 verkeert. De woning is in principe bewoonbaar en de toekomst zal dan leren of de schimmels wegblijven. Bovendien wil zij dolgraag op Ameland wonen en zij realiseert zich dat zij niet op korte termijn een andere woning op het eiland zal kunnen krijgen.
(…)"
1.19 Na het bestreden vonnis heeft de gemeente de woning met ingang van 1 november 2010 verhuurd en ter beschikking gesteld aan derden, welke de woning (naar zeggen van de gemeente) ten tijde van het pleidooi op 15 december 2010 nagenoeg volledig hebben ingericht en weldra zullen betrekken.
1.20 [appellante] heeft de huurpenningen vanaf 15 maart 2010, ook na herhaalde aanmaningen door de gemeente, niet voldaan.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1 De gemeente heeft gevorderd dat zij, vooruitlopend op de door de gemeente in een bodemgeschil gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, wordt gemachtigd om [appellante] ieder recht met betrekking tot de woning te ontzeggen en de woning naar eigen goeddunken te (doen) gebruiken, in het bijzonder door de woning aan een derde te verhuren en ter beschikking te stellen.
2.2 [appellante] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van de gemeente en in reconventie gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van € 971,00 per maand aan huursuppletie ingaande 15 maart 2010 en tot betaling van een verhuiskostenvergoeding zodra de woning voldoende is gerenoveerd. De gemeente heeft de reconventionele vordering weersproken.
2.3 Bij het vonnis van 28 september 2010 heeft de kantonrechter in conventie als volgt beslist:
"machtigt Gemeente Ameland om vooruitlopend op de door haar ten principale gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst aan [appellante] ieder recht met betrekking tot (het gebruik van) het ten processe bedoelde gehuurde te ontzeggen, en dit gehuurde naar eigen goeddunken te (doen) gebruiken, in het bijzonder door het gehuurde ten spoedigste aan een derde te verhuren en ter beschikking te stellen;
veroordeelt [appellante] het voorgaande te gedogen.
(…)
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;"
De reconventionele vordering van [appellante] is in het vonnis waarvan beroep afgewezen. [appellante] is zowel in conventie als in reconventie in de kosten verwezen.
ten aanzien van het spoedeisend belang
3.1 Het bestaan van een spoedeisend belang dient ook in hoger beroep, zonodig ambtshalve, aan de orde te worden gesteld (HR 31 mei 2002, LJN: AE3437). In het onderhavige geval is hierbij van belang dat de feitelijke omstandigheden zijn gewijzigd. Immers, de gemeente heeft na het wijzen van het vonnis waarvan beroep daaraan reeds uitvoering gegeven, in die zin dat zij de woning -ten aanzien waarvan tussen [appellante] en de gemeente nog steeds een huurovereenkomst bestaat- aan een derde heeft verhuurd en feitelijk ter beschikking heeft gesteld.
3.2 Dit betekent echter niet dat het (spoedeisend) belang aan deze procedure is komen te ontvallen. [appellante] vecht immers tevens de in eerste aanleg ten laste van haar uitgesproken proceskostenveroordeling aan, zodat het hof in ieder geval dient te onderzoeken of de vordering van de gemeente door de kantonrechter terecht is toegewezen (HR 24 november 1995, LJN: ZC1891). Aangezien [appellante] aan haar reconventionele vordering, welke door de kantonrechter is afgewezen, de stelling ten grondslag heeft gelegd dat zij zonder de huursuppletie van de gemeente in zodanige financiële problemen geraakt dat zij op straat zal komen te staan, is het spoedeisend belang in zoverre gegeven. Nu de vordering in reconventie nauw samenhangt met de (toegewezen) vordering in conventie van de gemeente, is het hof dan ook van oordeel dat het spoedeisend belang bij de onderhavige procedure genoegzaam vast staat.
met betrekking tot de grieven
4.1 Met grief I en de daarop gegeven toelichting komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de woning op 1 maart 2010 voldeed aan de redelijkerwijs daaraan te stellen eisen, zodat [appellante] in redelijkheid niet heeft kunnen weigeren de woning te betrekken. Grief II stelt aan de orde dat [appellante] goede redenen had om te vermoeden dat de renovatie niet goed was uitgevoerd en dat zij haar twijfels met stukken heeft onderbouwd, zodat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de twijfel van [appellante] onvoldoende reden was om niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen. Volgens grief III heeft de kantonrechter zich bij zijn oordeel dat aangenomen mag worden dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden toegewezen, onvoldoende rekenschap gegeven van de belangen aan de zijde van [appellante]. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
4.2 In deze zaak draait het in essentie om het antwoord op de vraag of het voorshands aannemelijk is dat de rechter in de bodemprocedure de tussen de gemeente en [appellante] bestaande huurovereenkomst zal ontbinden vanwege het niet bewonen van de woning door [appellante]. Weliswaar is er tevens een aanmerkelijke huurachterstand ontstaan doordat [appellante] de huur die de gemeente vanaf 15 maart 2010 bij haar in rekening heeft gebracht, niet heeft betaald, maar deze weigering om te betalen is terug te voeren op het standpunt van [appellante] dat zij goede redenen had om aan te nemen dat de woning begin maart 2010 (nog) niet voldeed aan redelijke eisen, zodat het belang van de huurachterstand bij de beantwoording van voormelde vraag naar het voorlopig oordeel van het hof niet moet worden overschat.
4.3 Bij zijn beoordeling stelt het hof voorop dat in de huurovereenkomst is vastgelegd dat [appellante] verplicht is om de woning naar behoren te stofferen en zelf te bewonen. Dat staat tussen partijen ook niet ter discussie, net zo min als het gegeven dat de woning ten tijde van de aanvaarding (begin 2006) door [appellante] in kennelijk onbewoonbare staat verkeerde door vochtproblemen en schimmel en dat [appellante] de gemeente heeft verzocht deze gebreken te verhelpen. Hierdoor mocht [appellante] zich tot de opheffing van die situatie ontslagen weten van de verplichting de woning te bewonen. Dat de renovatie van de woning is uitgevoerd met het oogmerk de woning weer geschikt te maken voor bewoning, is tussen partijen geen onderwerp van geschil.
4.4 De gemeente heeft [appellante] bij brief van 24 december 2009, zoals hierboven aangehaald in r.o. 1.7, laten weten dat de renovatie eind januari, begin februari 2010 gereed zal zijn en dat [appellante] de woning na de oplevering gedurende de maand februari 2010 kan inrichten. Bij brief van 6 januari 2010 (zie r.o. 1.8) heeft de gemeente laten weten dat de oplevering zal plaatsvinden op 4 februari 2010 en dat [appellante] de woning vanaf 8 februari 2010 kan betrekken.
4.5 Om haar moverende redenen heeft [appellante] geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid reeds in februari 2010 de woning te betrekken. Dat heeft zij evenmin gedaan na ontvangst van de brief van de gemeente van 4 maart 2010 en de verklaring van Bureau Landstra van 19 februari 2010 inhoudende dat de woning conform de afspraken is gesaneerd en aangepast, zoals hierboven aangehaald in r.o. 1.9. In plaats daarvan heeft zij gevraagd om een gezamenlijke inspectie (zie r.o. 1.11) en na afwijzing van dit verzoek door de gemeente heeft [appellante] de woning op 26 april 2010 bekeken en de gemeente laten weten dat zij de indruk heeft dat er niet is gewerkt volgens het bestek (zie r.o. 1.13). [appellante] stelt dat hieruit blijkt dat zij, direct nadat de woning voor haar beschikbaar was, er alles aan heeft gedaan om zich zo spoedig mogelijk een oordeel te kunnen vormen over de vraag of de renovatie goed was uitgevoerd.
4.6 Met haar opstelling miskent [appellante] evenwel dat zij enkel huurster van de woning is en dat de aan de woning gepleegde renovatiewerkzaamheden niet in opdracht van haar, maar in die van de verhuurder -de gemeente- zijn verricht, zodat op haar -[appellante]- dus niet de taak, noch de bevoegdheid rust om te controleren of de renovatie van de woning volgens het bestek heeft plaatsgevonden. [appellante] heeft haar houding toegelicht door te wijzen op de voorgeschiedenis, waaruit volgens [appellante] blijkt dat de gemeente lange tijd de problemen met de woning heeft ontkend en dat zij, [appellante] zelfs een externe deskundige heeft moeten inschakelen om de gemeente te laten inzien dat er wel degelijk een ingrijpende renovatie nodig was, en dat zij zich daarnaast grote moeite heeft moeten getroosten -inclusief een gang naar de rechter- om haar onkosten door de gemeente vergoed te krijgen. Naar het voorlopig oordeel van het hof is dit een onvoldoende redengevende verklaring voor het niet betrekken van de woning door [appellante]. Indien veronderstellenderwijs zou worden uitgegaan van de juistheid van de weergave van de voorgeschiedenis door [appellante] zou aan [appellante] kunnen worden toegegeven dat de voorgeschiedenis een kritische houding jegens de gemeente rechtvaardigt. Waarom [appellante] haar wantrouwen kennelijk mede projecteert op Bureau Landstra, heeft zij echter niet duidelijk gemaakt. Zonder nadere toelichting valt niet te begrijpen waarom Bureau Landstra in de brief van 19 februari 2010 niet haar onafhankelijke oordeel zou hebben weergegeven. Nu een dergelijke toelichting van de zijde van [appellante] ontbreekt, heeft [appellante] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet had kunnen afgaan op de verklaring van (ing. Postma van) Bureau Landstra van 19 februari 2010 dat de woning conform de afspraken is gesaneerd.
4.7 Ook heeft [appellante] niet aannemelijk gemaakt dat de woning op 1 maart 2010 een gebrek vertoonde als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW, derhalve dat in maart 2010 nog de situatie bestond dat de woning zodanige gebreken vertoonde waardoor de gemeente aan [appellante] niet het genot kon verschaffen dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden woning, en wel in die zin dat de gebreken zodanig waren dat van [appellante] niet gevergd kon worden de woning -overeenkomstig haar contractuele verplichting- te bewonen. De enkele stelling van [appellante] dat haar twijfels na het bekijken van de woning op 26 april 2010 alleen maar zijn toegenomen, is hiervoor onvoldoende. [appellante] heeft de kennelijk bij haar bestaande twijfel dat de woning niet voor bewoning geschikt was (welke twijfel voortspruit uit de hierboven als onjuist gekwalificeerde opstelling van [appellante]), ook nadien onvoldoende kunnen onderbouwen met het rapport van Nedon, zoals hierboven aangehaald in r.o. 1.16. Weliswaar heeft Nedon een aantal onvolkomenheden gesignaleerd, maar [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het hier om gebreken zou gaan die -anders dan de gemeente stelt en waartoe zij de in r.o. 1.17 aangehaalde reacties van Lamon en Bureau Landstra op het rapport van Nedon heeft overgelegd- zodanig ernstig zijn dat herstel daarvan niet tijdens de bewoning door [appellante] had kunnen plaatsvinden.
4.8 Ter uitvoering van de contractueel op haar rustende verplichting had [appellante] derhalve -gelijk ook door de kantonrechter is overwogen- de woning in februari of maart 2010 dienen te betrekken en bij eventueel geconstateerde gebreken de gemeente als verhuurder hierop aan kunnen spreken, danwel de huurovereenkomst kunnen beëindigen. Nu [appellante] de woning echter niet in februari of maart 2010 heeft ingericht en zelf is gaan bewonen (en ook geruime tijd daarna niet), terwijl het evident is dat de gemeente er belang bij heeft dat een woning -die bovendien ingrijpend is gerenoveerd- wordt verwarmd en geventileerd (kortom: bewoond), acht het hof het voorshands aannemelijk dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan.
4.9 Dat [appellante] zoals zij stelt, hierdoor in haar belangen wordt getroffen, omdat zij haar huidige woning zonder de huursuppletie van de gemeente niet kan betalen en -mede omdat er op korte termijn geen andere woning voor haar beschikbaar is- dientengevolge dakloos zal worden, leidt voorshands niet tot een ander oordeel. [appellante] heeft het aan zichzelf te wijten dat de gemeente zich genoodzaakt heeft gevoeld bij de kantonrechter toestemming te vragen om de woning aan een ander te verhuren, toen [appellante] ook na herhaald aandringen niet bereid bleek om in de woning te gaan wonen. Onder die omstandigheden kan [appellante] zich er niet over beklagen dat aan haar belangen niet meer gewicht is toegekend dan aan de belangen van de gemeente. Keer op keer heeft [appellante] de kans gehad om de woning te betrekken, maar steeds heeft zij die kans laten lopen. Zelfs na de zitting bij de kantonrechter op 30 augustus 2010 -tijdens welke zitting door ing. Postma van Bureau Landstra uitleg is gegeven over het hoe en waarom van de afwijkingen van het bestek en waarvan [appellante] zelf zegt, dat zij door die uitleg ervan overtuigd is geraakt dat de woning in maart 2010 voor bewoning geschikt was- heeft zij de woning, hoewel die op 30 augustus 2010 en geruime tijd daarna nog voor haar beschikbaar was, niet betrokken. Ook die kans heeft [appellante] dus onbenut gelaten, nota bene terwijl ze zelf ter rolle van 6 september 2010 (zie r.o. 1.18) nog aangeeft de woning zo snel mogelijk te willen inrichten. Nu [appellante] kennelijk niet al te veel belang hecht aan de woning, is er geen grond voor de bewering dat de kantonrechter de belangen van [appellante] niet op waarde heeft geschat.
4.10 Op grond van het voorgaande falen de grieven I tot en met III.
4.11 Gelet hierop mist ook grief IV, waarmee [appellante] opkomt tegen de toewijzing van de vordering (in conventie) van de gemeente door de kantonrechter alsmede tegen de daarbij ten laste van [appellante] uitgesproken proceskostenveroordeling, doel.
4.12 Met grief V wil [appellante] ingang doen vinden dat de kantonrechter haar vordering (in reconventie) ten onrechte heeft afgewezen. Het hof overweegt dienaangaande dat tussen partijen de afspraak geldt (zoals aangehaald in r.o. 1.6) dat de gemeente aan [appellante] huursuppletie zou betalen tot drie weken na voltooiing van de renovatie. Het staat vast dat de oplevering van de renovatie op 4 februari 2010 heeft plaatsgevonden, terwijl niet aannemelijk is geworden dat de woning op dat moment niet voor bewoning geschikt was. Het hof is voorshands dan ook van oordeel dat de gemeente niet gehouden is om aan [appellante] over het tijdvak ingaande 15 maart 2010 huursuppletie te betalen, zoals [appellante] heeft gevorderd. Grief V treft dan ook geen doel.
4.13 Hetgeen partijen verder nog te berde hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds vervat, danwel als niet relevant buiten beschouwing worden gelaten.
De slotsom
5.1 Aangezien de grieven falen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het appel (salaris advocaat: 3 punten in tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van de gemeente tot aan deze uitspraak op € 263,00 aan verschotten en op € 2.682,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, R.A. Zuidema en W.A. Zondag, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 18 januari 2011 in bijzijn van de griffier.