Uitspraak
Arrest d.d. 6 juli 2010
Zaaknummer 200.024.762/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M. Sanna, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G.J.P.M. Grijmans, kantoorhoudende te Bolsward.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 14 januari 2009 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 4 februari 2009 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 17 februari 2009.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"(…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank te Leeuwarden d.d. 14 januari 2009 te vernietigen en, opnieuw recht doende:
I. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst als bedoeld in het lichaam van deze dagvaarding buitengerechtelijk is vernietigd, althans subsidiair deze koopovereenkomst in rechte te vernietigen;
II. geïntimeerde te veroordelen om aan appellant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag ad € 74.220,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2007, althans vanaf 8 december 2007, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
III. geïntimeerde te veroordelen om aan appellant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag ad € 74.220,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. geïntimeerde te veroordelen om aan appellant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag ad € 1.788,- wegens buitengerechtelijke kosten;
V. geïntimeerde te veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"(…) bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden d.d. 14 januari 2009, gewezen onder zaaknummer / rolnummer: 87277 / HA ZA 08-82 te bekrachtigen / te bevestigen, dit met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure in beide instanties."
Voorts heeft [appellant] een akte genomen en heeft [geïntimeerde] een antwoordakte genomen.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 t/m 2.5) een aantal feiten vastgesteld. Hierover bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1. [appellant] heeft van [geïntimeerde] een woning gekocht voor bedrijfsmatig gebruik voor een bedrag van € 69.000,- exclusief kosten koper. De woning is op 25 mei 2007 aan [appellant] geleverd. Voorafgaand aan de koop heeft [appellant] de woning slechts van de buitenkant bekeken. [appellant] heeft de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet laten taxeren.
2.2. De woning wordt sinds 1981 gehuurd door de heer [huurder]. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 149,47 per maand. In de schriftelijke huurovereenkomst zoals die destijds tot stand is gekomen tussen de vader van [geïntimeerde] en [huurder] is bepaald dat behalve het "klein onderhoud" het onderhoud en herstelwerk voor rekening van de verhuurder komt. "In afwijking" hiervan zijn zij mondeling overeengekomen dat [huurder] een lage(re) huurprijs verschuldigd zou zijn, op voorwaarde dat [huurder] het gebruikelijke periodieke en het eventueel vereiste bijzondere onderhoud aan de woning zou verzorgen en daarvan ook de kosten zou dragen.
2.3. Tot 2002 heeft [huurder] zorg gedragen voor het volledige onderhoud aan de woning. Hierna is onenigheid ontstaan over het antwoord op de vraag wie zorg dient te dragen voor het onderhoud aan de woning en de verschuldigde huurprijs, hetgeen geleid heeft tot een procedure bij en een uitspraak van de huurcommissie d.d. 19 december 2003. In deze uitspraak is geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs pas mag worden verhoogd als de verhuurder het vastgestelde vochtprobleem in de woning heeft opgelost en dat tot het moment van herstel de overeengekomen huurprijs ongewijzigd dient te blijven.
2.4. De advocaat van [appellant] heeft namens haar cliënt bij brief van 26 november 2007 (buitengerechtelijk) de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen.
3. [appellant] heeft in eerste aanleg onder meer gevorderd dat de rechtbank:
"I voor recht verklaart dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, althans subsidiair deze koopovereenkomst in rechte vernietigt;
II [geïntimeerde] veroordeelt om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 74.220,09 (…)."
4. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen.
5. Grief I houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] de vermeende schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerde] in onvoldoende mate nader heeft onderbouwd.
Grief II houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht jegens [appellant] heeft geschonden.
6. [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij onder een verkeerde voorstelling van zaken de koopovereenkomst heeft gesloten. Hij is er bij de koop van uitgegaan dat de huurder (hierna te noemen: [huurder]) al het onderhoud aan de woning zou (laten) verrichten en dat de kosten daarvan ook voor diens rekening zouden komen. Slechts in die veronderstelling was [appellant] bereid om de woning in verhuurde staat te kopen, terwijl de huurprijs zeer laag is. Achteraf dient geconstateerd te worden dat [huurder] ontkent dat dergelijke afspraken met [geïntimeerde] waren gemaakt en ingevolge de met [huurder] gesloten huurovereenkomst d.d. 1 oktober 1981 en de daarop van toepassing zijnde voorwaarden [appellant] thans gehouden is het onderhoud aan de woning te (laten) verrichten en de kosten voor zijn rekening te nemen (memorie van grieven, sub 7).
Wat partijen volgens [appellant] verdeeld houdt, is of [geïntimeerde] vóór de verkoop en de levering van de woning heeft meegedeeld dat er met [huurder] problemen waren ontstaan over dat onderhoud van de woning en dat die problemen voor [geïntimeerde] de reden waren om de woning te verkopen. [appellant] betwist dit uitdrukkelijk (memorie van grieven, sub 9).
[appellant] heeft in dat verband gesteld dat hij pas ná de levering van de woning de beschikking heeft gekregen over de stukken waaruit blijkt dat er vanaf 2003 met enige regelmaat procedures ten overstaan va de huurcommissie zijn gevoerd (memorie van grieven, sub 10).
Wegens de mededeling door [geïntimeerde] ter zake van het bestaan van een mondelinge afspraak met [huurder] omtrent het onderhoud van de woning, rustte volgens [appellant] op [geïntimeerde], ter zake van de problemen die met [huurder] waren ontstaan over dat onderhoud, een mededelingsplicht als bedoeld in art. 6:228 lid 1 onder Pro b BW. De wel gedane (eerste) mededeling impliceert immers dat aan die mondelinge afspraak uitvoering was en werd gegeven. Het was voor [geïntimeerde] volgens [appellant] duidelijk, althans het had dat moeten zijn, dat [appellant] bij het nemen van zijn beslissing over de koop van de woning waarde hechtte aan die afspraak met [huurder]. Tussen partijen is immers vóór de verkoop en levering uitdrukkelijk aan de orde gekomen dat de huurprijs van de woning ongebruikelijk laag was, maar dat dit acceptabel was omdat [huurder] de onderhoudskosten voor zijn rekening nam en zou (blijven) nemen. [geïntimeerde] was er ook mee bekend dat [appellant] voornemens was om de woning door verhuur te exploiteren (memorie van grieven sub 16).
[appellant] heeft niet gedwaald over de lage huurprijs en over de onderhoudstoestand van de woning. Wel heeft hij gedwaald over de vraag voor wiens rekening die onderhoudskosten kwamen, uitgaande van hetgeen daaromtrent met de huurder was overeengekomen. Deze dwaling is veroorzaakt door in rechte vastgestelde onjuiste mededelingen door [geïntimeerde]. De (hoge) koopprijs stond in verhouding met de (lage) huuropbrengsten, slechts omdat [appellant] ervan uitging dat hij vanuit de huuropbrengsten niet ook de onderhoudskosten voor de woning hoefde te bekostigen (memorie van grieven sub 25).
7. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
Vooropgesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dát er op [geïntimeerde] een mededelingsplicht rustte aangaande na te noemen feiten en omstandigheden:
a) de met [huurder] ontstane problemen aangaande het onderhoud van de woning;
b) het feit dat vanaf 2003 diverse procedures ten overstaan van de huurcommissie zijn gevoerd.
Wél is er een geschil omtrent de vraag of [geïntimeerde] deze mededelingsplicht al dan niet heeft geschonden en, zo ja, wat hiervan de consequenties zijn.
Ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv Pro rust op [appellant] de bewijslast ter zake van zijn stelling dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, nu [appellant] zich op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling beroept. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] voldoende gemotiveerd gesteld dat [geïntimeerde] niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en dat hij de overeenkomst niet onder deze voorwaarden zou hebben gesloten indien wel aan de mededelingsplicht was voldaan, zodat [appellant] aan zijn stelplicht heeft voldaan voor het aannemen van dwaling.
8. Grief I slaagt derhalve.
9. Het slagen van grief I brengt mee dat [appellant] in beginsel moet worden toegelaten tot het door hem aangeboden bewijs (grief II). Omtrent de vraag of voor dergelijke bewijsvoering inderdaad ruimte bestaat, overweegt het hof het volgende. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg - subsidiair - een beroep gedaan op het tweede lid van art. 6:228 lid 2 BW Pro, stellende dat [appellant] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door niet meer onderzoek te verrichten naar de woning en de verplichting tot onderhoud, zodat de dwaling - indien deze komt vast te staan - voor rekening van [appellant] dient te blijven. Indien grief II mocht slagen, brengt de devolutieve werking van het appel mee dat het hof dit subsidiaire verweer dient te beoordelen. Het hof zal thans reeds tot deze beoordeling overgaan, aangezien vorenbedoelde bewijslevering geen zin heeft in het geval het hof tot het oordeel komt dat de dwaling ingevolge art. 6:228 lid 2 BW Pro voor rekening van [appellant] dient te blijven. Daarbij geldt nog het volgende.
10. De rechtbank heeft, naar het hof begrijpt, ten overvloede overwogen dat [appellant] niet aan zijn onderzoeksplicht naar de aan de woning verbonden onderhoudsverplichting heeft voldaan, en dat het beroep door [appellant] op dwaling ook daarom geen doel zou kunnen treffen. Tegen deze overweging is grief III gericht. Nu het gaat om een overweging ten overvloede heeft [appellant] geen belang bij deze grief. Desalniettemin zal het hof hetgeen [appellant] in de toelichting op deze grief aanvoert, betrekken bij zijn oordeel aangaande het beroep van [geïntimeerde] op art. 6:228 lid 2 BW Pro.
11. Het hof overweegt als volgt, er vooralsnog veronderstellenderwijs van uitgaande dat [appellant] zou slagen in het bewijs dat [geïntimeerde] [appellant] niet vóór of bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft ingelicht aangaande (a) de met [huurder] ontstane problemen aangaande het onderhoud van de woning, alsmede niet heeft meegedeeld c.q. stukken heeft overhandigd waaruit blijkt (b) dat vanaf 2003 diverse procedures ten overstaan van de huurcommissie zijn gevoerd. In dat geval heeft [geïntimeerde] gezwegen over voor [appellant] relevante feiten en omstandigheden, zodat sprake is van dwaling als bedoeld in art. 6:228 lid 1 aanhef Pro en sub b BW. Ten aanzien van de vraag of de dwaling onder de gegeven omstandigheden krachtens art. 6:228 lid 2 BW Pro voor rekening van [appellant] komt, overweegt het hof als volgt.
12. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van de bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het verkochte mocht verwachten. Het hof is echter van oordeel dat dit uitgangspunt in het onderhavige geval, gelet op de hierna te noemen omstandigheden, uitzondering lijdt (vergelijk HR 14 november 2008, NJ 2008, 588).
13. Het hof kent hierbij doorslaggevend gewicht toe aan de volgende omstandigheden:
a. [appellant] had zich dienen te realiseren dat de mondelinge afspraak met [huurder] inzake het onderhoud in verband met het bepaalde in art. 7:242 BW Pro niet afdwingbaar was. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat [appellant] vaker handelt in vastgoed, zowel privé, zoals in casu, als via Fries Trading B.V. [appellant] is immers bestuurder van M.L. [appellant] Beheer B.V., welke vennootschap directeur grootaandeelhouder is van Fries Trading B.V. Aan de kennis die daardoor bij hem mag worden verondersteld doet niet af dat [appellant] in privé geen bedrijfsmatige handelaar is. Voor zover [appellant] zich beroept op (wederzijdse) dwaling (art. 6:228 sub c BW Pro) omtrent de afdwingbaarheid van deze afspraak (memorie van grieven sub 23), dient deze dwaling naar het oordeel van het hof - anders dan [appellant] betoogt - naar verkeersopvattingen voor rekening van [appellant] te blijven (art. 6:228 lid 2 BW Pro). Het hof gaat voorbij aan de klacht van [appellant] dat de rechtbank heeft verwezen naar art. 7:242 BW Pro zonder daarbij partijen in de gelegenheid te stellen om zich uit te laten over de vraag of deze wetsbepaling aan de toewijzing van de vorderingen van [appellant] in de weg staat (memorie van grieven sub 23), nu partijen daartoe in dit hoger beroep alsnog de gelegenheid hebben gehad.
b. Vaststaat dat [appellant] tijdens de bezichtiging van de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft geconstateerd dat sprake was van achterstallig onderhoud. Vaststaat voorts dat hij ervoor gekozen heeft het huis toen alleen van buiten te bekijken en niet van binnen. Aldus heeft [appellant] geen onderzoek gedaan naar de omvang van het achterstallig onderhoud c.q. de met het herstel van de gebreken gemoeide kosten. Ook is gesteld noch gebleken dat [appellant] onderzoek heeft verricht naar de reden van het achterstallig onderhoud.
14. Het hof is van oordeel dat [appellant] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen (nader) onderzoek te verrichten naar (omvang en reden van) het achterstallig onderhoud (zie hiervoor onder b), terwijl hij redelijkerwijs had kunnen weten dat de mondelinge afspraak met [huurder] inzake het onderhoud rechtens geen stand zou kunnen houden (zie hiervoor onder a). Nu de (veronderstelde) verzwijging (zie hiervoor onder 11) omstandigheden betreft die [appellant], gelet op het vorenoverwogene, door het verrichten van enig nader onderzoek zelf had kunnen vaststellen, mag [geïntimeerde], ook al zou hij zijn mededelingsplicht jegens [appellant] hebben geschonden, naar het oordeel van het hof in redelijkheid aan [appellant] tegenwerpen dat de dwaling voor diens rekening behoort te blijven.
15. Het beroep dat [geïntimeerde] heeft gedaan op art. 6:228 lid 2 BW Pro slaagt en de gestelde dwaling kan, ook indien de verzwijging van de feiten en omstandigheden waarop [geïntimeerde] zich beroept zou komen vast te staan, niet tot vernietiging van de overeenkomst leiden. Aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod zal daarom als niet ter zake dienend voorbij worden gegaan.
16. Dit brengt mee dat het slagen van grief I [appellant] niet baat. Bij een verdere bespreking van grief II heeft [appellant] geen belang. Bijgevolg zijn de grieven IV en V ongegrond.
De slotsom
17. Het vonnis d.d. 14 januari 2009 waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (1 ½ punt in tarief IV).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis d.d. 14 januari 2009 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 1.185,= aan verschotten en € 2.446,50 aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Groefsema, voorzitter, Zandbergen en Van Rijssen, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 6 juli 2010 in bijzijn van de griffier.