Uitspraak
Arrest d.d. 6 juli 2010
Zaaknummer 107.002.027/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant],
wonende te [woonplaats],
toevoeging aangevraagd,
2. [appellante],
wonende te [woonplaats],
toevoeging aangevraagd,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] ,
advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden, welke ook gepleit heeft,
tegen
1. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. M.H. van der Zee, kantoorhoudende te Leeuwarden, welke ook gepleit heeft.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 15 november 2006 en 23 mei 2007 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploten van 21 augustus 2007 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 5 september 2007.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"(…) te vernietigen de vonnissen op 15 november 2006 en 23 mei 2007 onder zaak-/ rolnummer 72220 HA ZA 05-817 door de rechtbank Leeuwarden tussen partijen gewezen, en opnieuw rechtdoende, doende wat de rechter in eerste aanleg had behoren te doen, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van geïntimeerden alsnog af te wijzen, althans geïntimeerden in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, dan wel hen deze te ontzeggen met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"In het principaal appèl
(..) bij arrest, voor zover de wet dit toelaat uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen van de Rechtbank Leeuwarden van 15 november 2006 en 23 mei 2007 onder zaak/rolnummer 72220 / HA ZA 05-817 tussen partijen gewezen, zonodig onder verbetering van de gronden, waarop deze vonnissen rusten, met uitzondering van rechtsoverwegingen 4.11 en 4.12 van het vonnis van 15 november 2006 en de rechtsoverwegingen 2.1 en 2.8 van het vonnis van 23 mei 2007, te bekrachtigen, met veroordeling van appellanten in de kosten van deze procedure.
In het incidenteel appèl
(…) bij arrest, voor zover de wet dit toelaat uitvoerbaar bij voorraad, de hierna genoemde vonnissen, voor zover de vorderingen van appellanten met betrekking tot de vochtproblematiek inzake de muren zijn afgewezen en de daarin vermelde rechtsoverwegingen 4.11 en 4.12 (van het vonnis van 15 november 2006) en de rechtsoverwegingen 2.1 en 2.8 (van het vonnis van 23 mei 2007), beiden door de Rechtbank Leeuwarden onder zaak/rolnummer 72220 / HA ZA 05-817 tussen partijen gewezen, te vernietigen en opnieuw rechtdoende, geïntimeerden hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade die appellanten als gevolg van de toerekenbare tekortkoming door geïntimeerden hebben geleden, lijden en zullen lijden, dit omdat geïntimeerden appellanten een non-conforme woning hebben geleverd vanwege de slechte staat van de muren (ernstige vochtproblematiek), zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties."
Door [appellanten] is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
"(…) de door [geïntimeerden] c.s. opgeworpen grieven ongegrond te verklaren, de beide vonnissen waar het betreft de vochtproblematiek inzake de muren in stand te laten en de gewijzigde eis af te wijzen, zulks met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het hoger beroep."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Tenslotte heeft [appellanten] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] heeft vijf grieven opgeworpen.
[geïntimeerden] heeft in het incidenteel appel twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
Eiswijziging
1. [appellanten] heeft zijn eis bij memorie van grieven gewijzigd. [geïntimeerden] heeft daar geen bezwaar tegen gemaakt, terwijl ook niet is gebleken dat deze wijziging in strijd is met de regels van goede procesorde. Derhalve zal in hoger beroep worden uitgegaan van de gewijzigde eis.
De vaststaande feiten
2. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 van het vonnis van 15 november 2006 is niet van bezwaren gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Het volgende staat vast.
2.1. [geïntimeerden] heeft op 5 februari 2004 van [appellanten] een woning aan de [adres] gekocht. Deze woning, die [appellanten] in 1988 naar eigen ontwerp onder architectuur heeft laten bouwen, is gelijkvloers en gedeeltelijk ingegraven. De achterkant ervan en het dak zijn bedekt met aarde en gras. [appellanten] heeft [geïntimeerden] gegarandeerd dat het gekochte voor bewoning geschikt is en heeft er voorafgaand aan de koop op gewezen dat een bouwkundig rapport is opgemaakt door de OBAB te Leeuwarden. [geïntimeerden] heeft toen evenwel geen kennis genomen van de inhoud daarvan. In het rapport is onder meer opgemerkt dat voor de problematiek van nog aanwezige vochtconcentraties ter plaatse van onder andere vloer- en opgaande werkaansluitingen meer en uitgebreider deskundigheid is vereist. Ten aanzien van de slechts gedeeltelijk zichtbare platdakconstructie vermeldt het rapport dat geen ernstige ontwrichtingen zijn waargenomen. In het verleden is wel eens lekkage voorgekomen, maar volgens [appellanten] is die verholpen, aldus OBAB. Ook bij de algemene opmerkingen omtrent lekkages wordt vermeld dat die volgens [appellanten] niet meer voorkomen.
2.2. De woning is op 2 augustus 2004 aan [geïntimeerden] geleverd en ter beschikking gesteld. Ongeveer twee weken later, in augustus 2004, is de woning na hevige regenval gedeeltelijk onder water komen te staan (hierna de eerste wateroverlast te noemen). Nadien, op 21 oktober 2004, is het dak van de woning ernstig gaan lekken (de tweede wateroverlast).
Het geschil
3. [geïntimeerden] heeft gevorderd dat [appellanten] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, te vermeerderen met rente. Deze vergoeding is gevorderd op grond van de gebreken aan het plafond, die tot de tweede wateroverlast zouden hebben geleid en op grond van gebreken aan de binnenzijde van de woning (de al genoemde vochtconcentraties, die resulteerden in condens- en schimmelvorming). De rechtbank heeft de schadevergoeding ter zake van de wateroverlast tot een bedrag van € 22.491,92 met rente toegewezen en heeft de vordering voor het overige afgewezen.
Grief I in het principaal appel
4. De eerste grief heeft betrekking op rechtsoverweging 4.3 van het vonnis van 15 november 2006, waarin het verweer is verworpen dat [geïntimeerden] niet binnen bekwame termijn na de eerste wateroverlast [appellanten] ervan in kennis heeft gesteld dat het huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. Bij deze grief heeft [appellanten] geen belang omdat hij van de onjuiste veronderstelling uitgaat dat de vordering op die overlast is gegrond; het is niet de eerste, maar de tweede wateroverlast die aan de vordering ten grondslag is gelegd. Het hof overweegt ten overvloede dat na die overlast binnen bekwame tijd is gereclameerd.
De grieven II en III in het principaal appel
5. [appellanten]'s tweede en derde grief komen blijkens de daarop gegeven toelichtingen kort gezegd op tegen het oordeel van de rechtbank dat de tweede wateroverlast het gevolg is geweest van de slechte staat van het dak. [appellanten] benadrukt dat gebruik is gemaakt van hoogwaardig beton, dat de woning door de gemeente bouwkundig is goedgekeurd en dat alle mogelijke zorg in acht is genomen om een deugdelijke waterdichtheid te bereiken. [appellanten] heeft zelf in de vijftien jaar dat hij in de woning heeft gewoond geen noemenswaardige problemen met het dak ondervonden.
6. Het hof stelt vast dat de vordering ter zake van de tweede wateroverlast is gebaseerd op de stelling dat kort na levering van de woning sprake was van ernstige lekkages ten gevolge van betonscheuren in de dakconstructie. [appellanten] bestrijdt noch de lekkages, noch de scheurvorming, noch het causale verband tussen het een en het ander. Hij betwist ook niet dat die lekkages aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Tegen de vordering heeft hij evenmin ingebracht dat de scheuren in het dak te wijten zijn aan enig doen of nalaten van de zijde van [geïntimeerden]. Integendeel, in weerwil van zijn betoog dat sprake is van een zeer deugdelijke, goed doordachte constructie, heeft hij bij gelegenheid van de gehouden pleidooien bevestigd dat het dak niet bestand was tegen de gevolgen van de hevige regenval kort na de levering, in augustus 2004. Naar zeggen van [appellanten] onderscheidt de woning zich daarin juist door de bijzondere constructie die is toegepast van gangbare huizen, die wel tegen dergelijke wateroverlast bestand zijn. Hoewel hij dus zelf meent dat de gekozen constructie de woning kwetsbaar maakt voor hevige regenval (een hoge grondwaterstand tilt deze woning enigszins op, en wanneer het grondwater daarna weer daalt, kunnen naar zeggen van [appellanten] zettingscheuren ontstaan), is hij van mening dat hij voor het ontstaan van die scheuren niet aansprakelijk is omdat deze ten tijde van de levering nog niet bestonden. In dat verweer kan [appellanten] niet worden gevolgd. In zijn betoog ligt immers het standpunt besloten dat sprake is van een constructiefout die ertoe heeft geleid dat binnen enkele maanden na de levering ernstige wateroverlast in de woning is ontstaan. Onder die omstandigheden kan de woning ook ten tijde van de levering niet worden geacht de eigenschappen te hebben bezeten die [geïntimeerden] op grond van de gegeven garantie omrent het gebruik als woning mocht verwachten (vergelijk HR 11 juli 2008, NJ 2010, 258).
7. Deze grieven falen.
Grief IV in het principaal appel
8. de vierde grief van [appellanten] is gericht tegen rechtsoverweging 4.7 van het vonnis van 15 november 2006, kort gezegd inhoudende dat [geïntimeerden] c.s. de staat van het dak niet behoefden te betwijfelen. [appellanten] baseert zich ter onderbouwing van deze klacht op de algemene opmerking in het OBAB-rapport dat bitumineus bedekte platte daken in de regel slechts tussen de 10 en 15 jaar waterdicht blijven. Als het dak ten tijde van de levering niet waterdicht was, dan had [geïntimeerden] dat volgens [appellanten] om die reden kunnen weten. Nu vaststaat dat het dak een normaal gebruik van de woning in de weg staat, brengt deze redenering mee dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] niet hoefde te verwachten dat het aan vervanging toe was.
9. De grief faalt omdat bij gelegenheid van de gehouden pleidooien in antwoord op vragen van het hof door [appellanten] is bevestigd dat de woning helemaal niet met bitumineuze platen was bedekt. Uitgaande van dit eigen standpunt van [appellanten], is de hiervoor genoemde aanduiding van de levensduur van dergelijke daken op het dak van de woning niet van toepassing.
Grief V in het principaal appel
10. Met de laatste grief van [appellanten] wordt de beslissing van de rechtbank in het vonnis van 23 mei 2007 bestreden, inhoudende dat de schadevergoeding € 22.491,92 bedraagt. De grief is gebaseerd op de veronderstelling dat het gehele dak is vervangen. Bij gelegenheid van de gehouden pleidooien is echter onbestreden opgemerkt dat de betonconstructie niet is gerepareerd of vervangen, en dat slechts sprake is van een nieuwe, waterdichte afdekking om te voorkomen dat hemelwater in de toekomst opnieuw door de nog aanwezige scheuren in het beton zal doordringen. In zoverre faalt de grief.
11. Voorts wordt de hoogte van de schade bij gebrek aan onderbouwing bestreden. Ook dit onderdeel van de grief is vergeefs voorgedragen omdat de schade inmiddels wel is gespecificeerd, en daartegen van de zijde van [appellanten] niet is opgekomen. De in de grief tevens vervatte stelling dat een ´nieuw-voor-oudkorting’ moet worden gegeven, is geheel gebaseerd op de hiervoor al onjuist geoordeelde aanname dat sprake was van een bitumineus dak met een beperkte houdbaarheidsduur.
12. De grief faalt op alle onderdelen.
Grief V in het principaal appel voor het overige en grief 1 in het incidenteel appel
13. [appellanten] en [geïntimeerden] komen beide op tegen de overweging van de rechtbank dat de gebruikte constructie de ernstige wateroverlast niet heeft kunnen voorkomen die in augustus 2004 is opgetreden. Geen der partijen heeft belang bij deze klacht, aangezien daarbij wordt miskend dat de eerste waterlast niet aan de vordering ten grondslag is gelegd.
Grief 2 in het incidenteel appel
14. De tweede grief van [geïntimeerden] heeft geen betrekking op het hiervoor behandelde gebrek, maar op de condens- en schimmelvorming die het gevolg is van koudebruggen. Ook dat zijn gebreken die het gekochte volgens [geïntimeerden] ongeschikt maken voor bewoning.
15. Onbestreden is, dat [geïntimeerden] op condens- en schimmelvorming bedacht had moeten zijn indien hij van de inhoud van het OBAB-rapport kennis had genomen. Op het bestaan van dat rapport was hij door [appellanten] gewezen. Omdat [geïntimeerden] in zijn onderzoeksplicht is tekortgeschoten door dat niet te doen, heeft de rechtbank overwogen dat [appellanten] wat dat aangaat van zijn kant niet is tekortgeschoten. [geïntimeerden] brengt daar tegenin dat [appellanten], die wel over het OBAB-rapport beschikte en de inhoud ervan kende, zijn spreekplicht heeft geschonden, en zelfs ontkennend heeft geantwoord op de vraag van [geïntimeerden] of er ook aandachtspunten in het rapport stonden vermeld. Dit, terwijl de bevindingen in dat rapport over de genoemde gebreken in de bewoordingen van deskundige Gramsbergen bij [appellanten] alle bellen hadden moeten laten rinkelen.
16. Naar het oordeel van het hof kon [appellanten] als verkopende partij er in beginsel mee volstaan een potentiële koper als [geïntimeerden] te wijzen op het bestaan van een bouwkundige rapportage. Het is dan aan de koper om al dan niet van de inhoud daarvan kennis te nemen alvorens de koop te sluiten. Niet gesteld of gebleken is, dat de concrete omstandigheden van het geval tot uitzondering op dat uitgangspunt nopen. Het feit dat het rapport ondanks verzoeken van [geïntimeerden] nog niet aan hem was toegezonden, is daartoe onvoldoende. Ook de bevindingen van OBAB zijn niet van dien aard dat op [appellanten] de verplichting rustte daarover afzonderlijk aan [geïntimeerden] mededelingen te doen. Dat hij zou hebben ontkend dat in het rapport enig aandachtspunt stond vermeld, is bestreden en niet ten bewijze aangeboden. Daarvan kan om die reden niet worden uitgegaan.
17. Ook deze grief faalt dus. De consequentie daarvan is dat de gewijzigde eis wordt afgewezen. Die ziet namelijk geheel op de schade die het gevolg is van de met deze grief behandelde vochtproblemen.
Bewijsaanbod
18. Nu hetgeen hiervoor is overwogen daartoe geen ruimte laat, zal het bewijsaanbod dat partijen hebben gedaan worden gepasseerd.
De slotsom
19. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] in het principaal appel en van [geïntimeerden] in het incidenteel appel als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (in principaal appel 1 punt, tariefgroep III, in incidenteel appel 0,5 punt tariefgroep II).
De beslissing
Het gerechtshof:
In het principaal en het incidenteel appel
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep.
In het principaal appel
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 675,= aan verschotten en € 1.158,= aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
In het incidenteel appel
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op nihil aan verschotten en € 447,= aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. Zandbergen, voorzitter, Groefsema en Voorink, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 6 juli 2010 in bijzijn van de griffier.