Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 89/08
Uitspraakdatum: 19 juni 2009
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 07/1543 van de rechtbank Groningen van 20 maart 2008 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stadskanaal,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2007 ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 53 te Z (hierna: de onroerende zaak of het appartement) vastgesteld op € 292.000,-. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2007 en de waardepeildatum is 1 januari 2005.
1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 25 mei 2007 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank). De rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak van 20 maart 2008, verzonden op 21 maart 2008, het beroep ongegrond verklaard.
1.4 In eerste aanleg is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.
1.5 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. Het beroepschrift is op 28 april 2008 bij het hof ingekomen.
1.6 De heffingsambtenaar heeft op 25 juni 2008 een verweerschrift ingediend.
1.7 Vervolgens hebben partijen schriftelijk gerepliceerd en gedupliceerd.
1.8 Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende een op 17 april 2009 ontvangen brief d.d. 15 april 2009 aan het hof gestuurd. Voorts heeft de heffingsambtenaar op verzoek van het hof een afschrift van de onderhavige beschikking ingezonden.
1.9 De tweede meervoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 25 mei 2009. Aldaar zijn verschenen namens de heffingsambtenaar, de heer A en de heer B, beiden medewerkers van de gemeente. Zoals al aangekondigd in zijn brief van 15 april 2009, is belanghebbende niet ter zitting verschenen.
1.10 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1999 gebouwd hoekappartement met een balkon en een berging, gelegen op de 7e etage van het appartementencomplex "C". Het appartement heeft een vloeroppervlak van ca. 155 m2 en een inhoud van ca. 434 m3.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2005 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij bepleit, naar het hof begrijpt, een vermindering van de waarde met 19%. Belanghebbende beroept zich in hoger beroep op een uitspraak d.d. 4 februari 2008 van de rechtbank waarbij de waarde van het appartement a-straat 57 is verlaagd van € 299.500,- naar € 275.000,-. De verlaging van de waarde is, aldus belanghebbende, met name ingegeven door de transactieprijs van het referentieobject a-straat 52. Dit referentieobject speelt ook in de onderhavige zaak een rol. Belanghebbende wijst voorts op de verkoopprijzen van de appartementen bij de oplevering van het complex "C" en stelt dat de oorspronkelijke waardeverhouding gerespecteerd dient te worden.
3.3. De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en is van mening dat de waarde van het appartement juist is vastgesteld.
3.4. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid en artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2005 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van
systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.4 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar een taxatierapport, opgemaakt in oktober 2007 door de heer A, register-taxateur. In dit taxatierapport worden vier referentieobjecten vermeld. Het betreft alle appartementen gelegen in Z:
* a-straat 52 (inhoud ca. 350 m3 en oppervlakte ca. 125 m2) bouwjaar 1999, verkocht op 1 augustus 2006 voor € 255.000,-;
* b-straat 40-32 (inhoud ca. 403 m3 en oppervlakte ca. 144 m2) bouwjaar 1999, verkocht op 3 augustus 2005 voor € 327.500,-;
* c-straat 15-32 (inhoud ca. 385 m3 en oppervlakte ca. 138 m2), bouwjaar 2005, verkocht op 20 december 2005 voor € 265.000,- v.o.n.;
* c-straat 15-1 (inhoud ca. 415 m3 en oppervlakte ca. 148 m2), bouwjaar 2005, verkocht op 3 april 2006 voor € 269.000,- v.o.n.
4.5 De rechtbank heeft in haar uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Kort samengevat heeft zij daartoe overwogen dat de referentieobjecten een voldoende onderbouwing zijn van de vastgestelde waarde en dat de verkoopprijs van met name a-straat 52 een goed beeld geeft van het waardeniveau op de waardepeildatum. Het hof onderschrijft de oordelen van de rechtbank en neemt de daartoe in de uitspraak van de rechtbank onder 4.3 gebezigde gronden over en maakt deze tot de zijne.
4.6 Belanghebbende heeft in hoger beroep een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel en daarbij gewezen op de verlaging van de waarde van het appartement a-straat 57 bij uitspraak van de rechtbank van 4 februari 2008. Het betreffende appartement is volgens belanghebbende goed vergelijkbaar met dat van hem.
4.7 De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep zowel schriftelijk, alsook ter zitting, aangegeven dat de waarde van het appartement a-straat 57 naar zijn mening ten onrechte in de beroepsfase is verlaagd. Uit praktische overwegingen is hiertegen geen hoger beroep aangetekend. Verder deelde hij mee dat de waarden van de overige (hoek)appartementen in het complex naar aanleiding van voormelde uitspraak niet zijn verlaagd. Omtrent de oorspronkelijke verhouding tussen de verkoopprijzen van de verschillende appartementen in het complex ten tijde van de oplevering in 1999/2000, heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat deze bij het vaststellen van de waarden niet langer meer wordt gevolgd.
4.8 Voor een geslaagd beroep op dit beginsel dient sprake te zijn van, ofwel een begunstigend beleid waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken, ofwel van een fout die is gemaakt in een meerderheid van met belanghebbendes onroerende zaak voldoende vergelijkbare onroerende zaken. De bewijslast hiervan rust op belanghebbende. Belanghebbende heeft zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel uitsluitend onderbouwd met de verlaging van de waarde van het appartement nummer 57 en de oorspronkelijke waardeverhouding tussen de verschillende appartementen. Gelet op het door de heffingsambtenaar gestelde, hetgeen het hof aannemelijk voorkomt, is belanghebbende niet geslaagd in zijn bewijs dat sprake is van één van de twee situaties als hiervoor geschetst. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan om die reden niet slagen.
4.9 Het gegeven dat de waarde van het appartement per waardepeildatum 1 januari 2007 is vastgesteld op € 286.000,-- is evenmin reden om thans de waarde te verlagen.
Het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van de waarde (na enkele jaren) vloeit juist voort uit onberekenbare ontwikkelingen in die periode van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economische verkeer.
Voorts heeft de heffingsambtenaar ter toelichting op de waarde per peildatum 1 januari 2007 gesteld dat rond voormelde peildatum sprake was van een ruim aanbod aan (nieuwe) appartementen vergelijkbaar met het appartement van belanghebbende en dat als gevolg daarvan de prijzen onder druk stonden. Het hof acht deze verklaring aannemelijk, gelet ook op de omstandigheid dat twee van de vier gehanteerde referentieobjecten nieuw opgeleverde appartement betreffen.
4.10 Nu belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 2005 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het hof geen reden tot verlaging van deze waarde.
4.11 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.
Het hof zal om die reden de bestreden uitspraak van de rechtbank bevestigen.
5. Proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het gerechtshof:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld op 19 juni 2009 door mr. G.M. van der Meer, voorzitter, mr. G.W.B. van Westen, en mr. F.J.W. Drion, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
Op 24 juni 2009 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.