Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 214/07
Uitspraakdatum: 6 februari 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,
de heffingsambtenaar
en op het incidenteel hoger beroep van
X, gevestigd te Z,
belanghebbende
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 06/1866 van de rechtbank Leeuwarden van 28 november 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 5 april 2005 ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 4.182.000,-. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007. De waardepeildatum is 1 januari 2003.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 26 juni 2006 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld.
1.4 De rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak van 28 november 2007 het beroep gegrond verklaard en de heffingsambtenaar opgedragen opnieuw op het bezwaarschrift van belanghebbende te beslissen.
1.5 De beroepen uitspraak van de rechtbank ziet zowel op het beroep van belanghebbende betreffende de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 (bij de rechtbank geregistreerd onder het kenmerk AWB 06/1867, en bij het hof onder het kenmerk BK 215/07), als op de onderhavige waarde per 1 januari 2003 (bij de rechtbank geregistreerd onder het kenmerk AWB 06/1866). In de onderhavige uitspraak van het hof is alleen nummer AWB 06/1866 aan de orde.
1.6 In eerste aanleg is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.
1.7 Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld. Het beroepschrift (met bijlagen) is op 14 december 2007 bij het hof ingekomen. Namens belanghebbende is op 4 februari 2008 een verweerschrift, tevens houdende incidenteel appel, ingediend.
1.8 Van de heffingsambtenaar is op 13 februari 2008 een verweerschrift in het incidenteel hoger beroep binnengekomen.
1.9 De eerste meervoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 26 november 2008. Op de zitting zijn verschenen namens belanghebbende haar gemachtigde de heer A, advocaat, vergezeld van de heer B, ter bijstand. Namens de heffingsambtenaar is verschenen C, beëdigd en register makelaar/taxateur, register WOZ-taxateur.
1.10 Van de heffingsambtenaar zijn, zoals ter zitting besproken, op 27 november 2008 nog een drietal bescheiden ontvangen: de beschikking van 5 april 2005 en de aanslagen voor de belastingjaren 2003 en 2004.
1.11 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
2.1 Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen onder 2.1 tot en met 2.3 staat vermeld in de uitspraak van de rechtbank. Deze feiten staan namelijk op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken vast. Deze feiten zijn als volgt (waarbij bedacht dient te worden dat de rechtbank de woorden "eiseres" en "verweerder" hanteert waar het hof spreekt van "belanghebbende" en "de heffingsambtenaar").
2.1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een aantal veelal monumentale panden in de binnenstad van Z. De panden bevinden zich aan weerszijden van de straat en zijn door middel van een tunnel met elkaar verbonden. De panden lopen in elkaar over en vormen een geheel. Het totale vloeroppervlak bedraagt circa 3.105 m2. De onroerende zaak is aangemerkt als rijksmonument. Op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan mag de grond worden aangewend voor sociale, religieuze, onderwijskundige en culturele doeleinden, alsmede voor doeleinden ten dienste van het openbaar bestuur, de dienstverlening van overheidswege en de huisvesting van bejaarden, een en ander met de daarbij behorende dienstwoningen en andere bouwwerken.
2.2 In de uitspraak op bezwaar van 15 september 1997 heeft verweerder in het kader van de waardevaststelling van de onroerende zaak voor het eerste WOZ-tijdvak overwogen:
(….) dat het gebouw slechts in stand gehouden wordt om het voortbestaan als monument te verzekeren;
en de gecorrigeerde vervangingswaarde een technische uitwerking is van de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, deze is wegens de algehele functionele correctie in casu nihil, omdat het cultuurhistorische en esthetische belang van het gebouw geen in geld uit te drukken waarde heeft en daarom bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde buiten aanmerking moet blijven.
De ondergrond vormt één onroerende zaak met het gebouw, op grond hiervan is de waarde van de ondergrond ook nihil, omdat ook voor de grond geldt dat de zaak voor de huidige zakelijke gerechtigde geen ander nut oplevert dan dat het daarop staande gebouw blijft voortbestaan.
2.3 Eiseres is voor een sluitende exploitatie afhankelijk van subsidie(s) ter grootte van 90 procent van haar totale inkomsten.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003.
3.2. De heffingsambtenaar verzoekt in appel de beroepen uitspraak te vernietigen. Hij stelt zich op het standpunt de vastgestelde waarde voldoende te hebben onderbouwd. Hij verwijst daarbij naar het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport en de hierop in appel nader gegeven toelichting en aanvullingen.
3.3 Belanghebbende is primair van mening dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar niet ontvankelijk is bij gebreke van hoger beroepsgronden. Subsidiair stelt zij dat het door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde taxatierapport te laat is geproduceerd en om die reden buiten beschouwing gelaten dient te worden. Meer subsidiair stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Belanghebbende wijst er in het incidenteel hoger beroep op dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op de door haar gestelde schending van het motiveringsbeginsel.
3.4 Partijen hebben ter zitting in appel aangegeven dat het geschil uitsluitend ziet op de waarde per 1 januari 2003 zoals deze bij beschikking is vastgesteld.
3.5 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
4.3. Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.4 De rechtbank heeft in de beroepen uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en hem opgedragen, met in achtneming van haar beslissing, opnieuw op het bezwaarschrift te beslissen. De heffingsambtenaar heeft hiertegen hoger beroep ingesteld, omdat hij het niet eens is met deze uitspraak. Uit de inhoud van het hoger beroepschrift begrijpt het hof dat de heffingsambtenaar zich op het standpunt stelt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voldoende aannemelijk is gemaakt. Van een niet-ontvankelijk hoger beroep is dan ook geen sprake.
4.5 Blijkens het taxatierapport van 22 september 2006 is de onroerende zaak aan de hand van de onder 4.2 bedoelde huurwaarde kapitalisatiemethode per waardepeildatum 1 januari 2003 getaxeerd op € 4.182.000,--, gelijk aan de waarde zoals deze is bepaald in de onderhavige beschikking. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak onderverdeeld in deelobjecten. Van de afzonderlijke deelobjecten is een huurwaarde bepaald aan de hand van de vloeroppervlakte en de huur per m2. De kapitalisatiefactor is becijferd op 8,5.
4.6 In appel heeft de heffingsambtenaar nadere informatie verschaft betreffende het in het taxatierapport opgenomen referentieobject b-straat te Z. Verder heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep vijf nieuwe referentieobjecten opgevoerd. Van deze objecten heeft hij, naast de transactiecijfers, de inhoud en de oppervlaktegegevens verstrekt. Bovendien is per object aangegeven of sprake is van een beschermd stads- of dorpsgezicht, danwel van een rijksmonument. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gegevens verstrekt van het object c-straat, dat in de nabijheid van de onderhavige onroerende zaak is gelegen. Van dit object zijn weliswaar geen transactiecijfers bekend, maar het wordt genoemd met het oog op de onderlinge waardeverhouding.
4.7 Partijen zijn beiden van mening dat sprake is van een bijzonder object. Anders dan de heffingsambtenaar stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet kan worden ontleend aan de gegevens van de referentie-objecten. Ten aanzien van dit standpunt overweegt het hof dat het gebruik van referentie-objecten is bedoeld om waarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentie-objecten te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het vergelijkingsobject identiek is aan de onroerende zaak waarvan de waarde dient te worden vastgesteld.
4.8 Gelet op het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport in combinatie met de daarop in appel gegeven schriftelijke en mondelinge aanvullingen, is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak door hem niet te hoog is vastgesteld. Hoewel de referentieobjecten aanzienlijk kleiner van omvang zijn dan de onroerende zaak, is het hof van oordeel, dat er voldoende overeenkomsten tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak zijn, zodat uit de transactiecijfers een goed beeld kan worden verkregen van het waardeniveau rond de peildatum. Hierbij acht het hof van belang dat een deel van de referentieobjecten, net als het grootste deel van de onderhavige onroerende zaak, is aangewezen als rijksmonument en dat de objecten, evenals de onroerende zaak, zijn gelegen in of nabij het oude centrum van Z. Bovendien wijst de heffingsambtenaar terecht op de omstandigheid dat de onderhavige onroerende zaak een samenvoeging is van kleinere panden.
Weliswaar rust op de onroerende zaak een beperkende bestemming en stelt belanghebbende terecht, dat het splitsen van de onroerende zaak na verkoop in diverse deelobjecten kosten met zich zal brengen, maar het hof is van oordeel dat met deze omstandigheden bij het vaststellen van de waarde, gelet op de gehanteerde huurwaarden per m2 gerelateerd aan de transactiegegevens van de referentieobjecten, voldoende rekening is gehouden.
4.9 De omstandigheid dat de heffingsambtenaar eerst in de beroepsfase de vastgestelde
waarde door middel van een taxatierapport heeft onderbouwd, doet aan de aan het rapport toe te kennen waarde niet af. Het staat de heffingsambtenaar vrij de waarde in de loop van de procedure nader te onderbouwen.
4.10 Het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ongemotiveerd op haar bezwaar heeft beslist, snijdt geen hout. Weliswaar is omtrent het bezwaar van belanghebbende in tamelijk algemene bewoordingen door de heffingsambtenaar overwogen, maar niet gezegd kan worden dat belanghebbendes bezwaar ongemotiveerd ongegrond is verklaard. De omstandigheid dat de rechtbank hieromtrent niets heeft overwogen, leidt niet tot een gegrond incidenteel hoger beroep.
4.11 Voor zover belanghebbende in appel nog een beroep doet op het vertrouwensbeginsel in relatie tot de uitspraak van de heffingsambtenaar van 15 september 1997 is het hof van oordeel dat dit beroep dient te falen. Hetgeen de rechtbank ter zake onder 4.1 heeft overwogen neemt het hof over. Het hof maakt de overwegingen van de rechtbank tot de zijne.
4.12 Daar belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het hof geen reden tot verlaging van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
4.13 Het hof zal zelf in de zaak voorzien. Voor een terugwijzing gelijk als bedoeld in artikel 27q, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, ziet het hof geen reden. Belanghebbende is ook niet een gerechtelijke instantie misgelopen. Nu het hof zelf in de zaak voorziet behoeven de grieven van de heffingsambtenaar, voor zover gericht tegen het terugwijzen van de zaak door de rechtbank naar de heffingsambtenaar, geen behandeling meer.
4.14 De slotsom luidt dat het principaal hoger beroep van de heffingsambtenaar doel treft en dat het incidenteel hoger beroep van belanghebbende faalt. Het hof zal de uitspraak van de rechtbank dan ook vernietigen.
5. Proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het principaal hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep bij de rechtbank ongegrond;
verklaart het incidenteel hoger beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mr. J. Huiskes en mr. F.J.W. Drion, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. De beslissing is op 6 februari 2009 in het openbaar uitgesproken.
Op 11 februari 2009 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.