Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 119/06
Uitspraakdatum: 17 augustus 2007
uitspraak van de tweede enkelvoudig belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z, belanghebbende
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 06/32 van de rechtbank Groningen van 21 juli 2006 in het geding tussen
de belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haren,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 12 te Z (hierna: de onroerende zaak/ de woning) vastgesteld op € 396.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.
1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 18 november 2005, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3 Bij uitspraak van 21 juli 2006 heeft de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond geoordeeld. Wel heeft zij teruggaaf van het griffierecht gelast.
1.4 Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.
Tegen deze uitspraak is namens belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een pro forma beroepschrift (met bijlage) dat op 7 september 2006 bij het hof is ingekomen en dat is aangevuld bij een op 23 oktober 2006 bij het hof ingekomen faxbericht.
De heffingsambtenaar heeft op 15 december 2006 een verweerschrift (met bijlagen) in hoger beroep ingediend.
1.5 De tweede enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 10 juli 2007.
Aldaar is verschenen de gemachtigde van belanghebbende, de heer A. De heffingsambtenaar is met een daartoe strekkend bericht niet verschenen. De gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.2 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1938 gebouwde twee-onder-één-kapwoning op een perceel van 450 m2.
Belanghebbende heeft de woning in november 2003 gekocht en op 16 december 2003 geleverd gekregen voor een koopprijs van € 370.000,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vraag bevestigend. Hij bepleit een waarde van maximaal € 329.000,-- en baseert zich hierbij op de koopsom die hij voor de woning heeft voldaan. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de onroerende zaak in zijn opdracht medio november 2003 is getaxeerd voor een bedrag van € 375.000,--.
3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat het (hoger) beroep te laat is ingesteld. Tevens is zij van mening dat de waarde juist is vastgesteld. Zij stelt dat de vastgestelde waarde is ontleend aan verkoopprijzen van referentie-objecten. De door belanghebbende betaalde aankoopsom correspondeert niet met de verkoopprijzen van de referentiewoningen en is te laag geweest.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. Ter zitting heeft de verschenen partij haar standpunt gehandhaafd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. De enveloppe waarin belanghebbende zijn beroepschrift bij het hof heeft ingediend, draagt als poststempel 1 september 2006. Nu de rechtbank haar uitspraak op 21 juli 2006 heeft verzonden is het beroepschrift tijdig ter post bezorgd en vervolgens tijdig - binnen een week na afloop van de termijn - ontvangen. Belanghebbende kan worden ontvangen in zijn hoger beroep. Voor zover de heffingsambtenaar ook in hoger beroep heeft willen stellen dat het beroep bij de rechtbank te laat is ingediend, merkt het hof het volgende op. Het beroepschrift in eerste aanleg is gedagtekend 30 december 2005. Dit is de laatste dag van de beroepstermijn. Uit het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank blijkt dat belanghebbende het beroepschrift voor het einde van de termijn ter post heeft bezorgd. Het hof heeft geen redenen hieraan te twijfelen. Alsdan is ook dit beroepschrift tijdig ingediend omdat het binnen een week na afloop van de termijn is ontvangen.
4.2 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.4 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.5 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar
een taxatie van de woning, verricht door de heer B, gediplomeerd makelaar en taxateur van onroerende zaken. In het op basis van deze taxatie opgestelde taxatierapport worden zeven te Z gelegen referentieobjecten vermeld:
b-straat 71, verkocht op 4 februari 2003 voor € 409.000,--;
c-straat 9B, verkocht op 6 september 2002 voor € 442.000,--;
b-straat 34, verkocht op 6 mei 2003 voor € 447.000,--;
b-straat 103, verkocht op 1 juli 2002 voor € 505.000,--;.
b-straat 44, verkocht op 20 juli 2001 voor € 465.000,--;
b-straat 60, verkocht op 3 juni 2004 voor € 545.000,--;
d-straat 16, verkocht op 2 juli 2003 voor € 354.000,--.
De heffingsambtenaar heeft omtrent de referentieobjecten aangevoerd dat deze een goed beeld geven van de waarde van de onderhavige woning. De door belanghebbende in december 2003 betaalde koopsom van € 370.000,-- acht de heffingsambtenaar voor het bepalen van de waarde minder relevant dan het algehele waardeniveau binnen de gemeente Haren.
4.6 Het hof acht de heffingsambtenaar niet in de op haar rustende bewijslast van de vastgestelde waarde geslaagd.
Weliswaar blijkt uit het overzicht van de verkooptransacties omstreeks de peildatum van de referentieobjecten dat de gemiddelde verkoopprijs van een vergelijkbare woning als de onderhavige hoger lag dan de door belanghebbende eind 2003 betaalde aankoopsom, maar het hof acht niet aannemelijk gemaakt dat aan deze gemiddelde verkoopprijs meer waarde moet worden toegekend dan aan de feitelijk door belanghebbende voor de woning betaalde prijs.
Het hof tekent hierbij aan dat belanghebbende onweersproken heeft aangevoerd dat de onroerende zaak kort na de aankoop, in november 2003, in zijn opdracht is getaxeerd op
€ 375.000,--. Deze taxatie sluit naar het oordeel van het hof aan bij de door belanghebbende betaalde koopsom.
Voorts is niet gebleken dat de aankoop door belanghebbende onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen. Uit de overgelegde bescheiden blijkt dat de woning met tussenkomst van een makelaar te koop is aangeboden. Voorts blijkt dat de woning geruime tijd te koop heeft gestaan en dat de vraagprijs is verlaagd. Aanvankelijk werd voor de woning in oktober 2002 € 460.000,--, in februari 2003 € 425.000,-- en in september 2003 € 399.000,-- gevraagd.
Het vorenstaande duidt erop dat de aankoop onder zakelijke omstandigheden is geschied. De door belanghebbende betaalde koopsom is derhalve tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen overeengekomen en niet valt in te zien dat de door belanghebbende betaalde prijs niet overeenkomt met de waarde zoals bedoeld in artikel 17, lid twee, van de Wet WOZ. Onder voormelde omstandigheden acht het hof het gerechtvaardigd meer waarde toe te kennen aan de feitelijk gerealiseerde koopprijs van de woning, dan aan de aan de hand van transacties van referentieobjecten berekende gemiddelde waarde.
4.7 Het is een feit van algemene bekendheid dat de waardeontwikkeling in de woningmarkt in de afgelopen jaren een stijgende lijn heeft vertoond. De heffingsambtenaar heeft niet gesteld dat zulks in de periode van 1 januari 2003 tot de aankoopdatum -medio november 2003- ten aanzien van de woning anders is geweest. Gelet op voormelde prijsontwikkeling komt het het hof juist voor de verkoopsom voor de woning naar beneden bij te stellen. Deze aanpassing ligt ook in de lijn van de werkwijze van de heffingsambtenaar ten aanzien van de gemiddelde verkoopprijs van de referentieobjecten. Het vorenstaande in ogenschouwnemend stelt het hof de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003 in goede justitie op € 360.000,--.
In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport wordt aangegeven dat geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet, zodat gewaardeerd dient te worden naar de toestandsdatum van 1 januari 2003.
4.8 Nu belanghebbende voorts niets heeft aangevoerd op grond waarvan de waarde verder verlaagd dient te worden zal het hof, onder vernietiging van de beroepen uitspraak, de waarde verminderen tot voormeld bedrag.
4.9 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende gegrond is.
5. Proceskosten
Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het hof bepaalt deze kosten conform het Besluit Proceskosten bestuursrecht op € 966,-- (waarbij aan beide beroepschriften en aan het verschijnen ter zitting in hoger beroep in totaal 3 punten zijn toegekend met een waarde van € 322,-- per punt).
6. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
¬verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep alsnog gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar;
vermindert de waarde van de onroerende zaak tot op een bedrag van € 360.000,--;
gelast dat de gemeente Haren het betaalde griffierecht van € 37,-- (rechtbank) en € 105,-- (hof) aan belanghebbende vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 966,-- en
wijst de gemeente Haren aan als rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.
Aldus vastgesteld op 17 augustus 2007 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Op 22 augustus 2007 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.