Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 06/00048
Uitspraakdatum: 20 juli 2007
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Bedum
de heffingsambtenaar
tegen de uitspraak in de zaak AWB 05/1310 van de rechtbank Groningen van 10 april 2006 in het geding tussen
X,
wonende te Z, belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 50 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 243.000, -. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak, gedagtekend 1 september 2005, het door belanghebbende tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 10 april 2006 heeft de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en heeft de bij de uitspraak op het bezwaar genomen beslissing vernietigd. De waarde voor de WOZ per 1 januari 2003 heeft de rechtbank voorts verminderd tot op € 225.000, -. De rechtbank heeft tevens gelast dat de gemeente Bedum het gestorte griffierecht van € 37, - aan belanghebbende diende te vergoeden.
Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.
Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij beroepschrift (met bijlagen) van 22 mei 2006, bij het hof ingekomen op 24 mei 2006.
Belanghebbende heeft op 17 juli 2006 een verweerschrift in hoger beroep (met bijlagen) ingediend. Tevens heeft hij door middel van voormeld verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 10 augustus 2006 gereageerd op het incidenteel hoger beroep.
De eerste meervoudige kamer van het hof heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 april 2007.
Aldaar zijn verschenen belanghebbende, vergezeld door zijn zoon, en de heffingsambtenaar de heer A.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaand woonhuis met inpandige garage van 28 m2 en een aangebouwde berging van 10 m2. De totale grondoppervlakte, behorend bij het onderhavig object a-weg 50, bedraagt 650 m2. De inhoud van de woning is ongeveer 578 m3. De onroerende zaak grenst aan een industrieterrein.
2.2. De onroerende zaak is tezamen met de woning aan de a-weg 48 in circa 1880 gebouwd. Nadien zijn in 1979 deze beide woningen samengevoegd. Toen zijn (deels) nieuwe buitenmuren geplaatst en is een garage met kap aangebouwd. Tevens zijn de dakpannen vernieuwd en is de woning voorzien van dubbele beglazing. De zolder boven de woning is alleen bereikbaar via een houten trap in de inpandige garage. Op de zolder is een werkruimte; door het ontbreken van dakkapellen zijn de werk- en woonmogelijkheden aldaar beperkt.
2.3 Bij de onder 1 vermelde beschikking d.d. 28 februari 2005 is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 243.000, -. Deze waarde is bij de uitspraak op bezwaar gehandhaafd. Belanghebbende heeft de onroerende zaak laten taxeren door mevrouw B, beëdigd makelaar o.g. te Z. Uit het daartoe opgemaakte taxatierapport blijkt dat zij de waarde van de onroerende zaak op 17 maart 2005 heeft bepaald op € 215.000, -. Een bijlage van dit taxatierapport, te weten de "Vragenlijst vastgoedinformatie" van de gemeente Bedum, maakt melding van de omstandigheid dat volgens het HBB-bestand op de locatie van de onroerende zaak een krantendrukkerij was gesitueerd. De bijlage maakt voorts gewag van een HBB-score van 7 op de locatie van de onroerende zaak. Volgens de hiervoor bedoelde vragenlijst kan verwacht worden dat gezien de ligging van de onroerende zaak in het oude centrum van Z de bodem in geringe mate verontreinigd is.
2.4 Bij brief van 14 juli 2005 heeft de gemeente Bedum belanghebbende ingelicht over de resultaten van een aanvullend archiefonderzoek en van een gevelonderzoek door C B.V.. Beide onderzoeken hadden niets opgeleverd op grond waarvan de verdenking van verontreiniging kon worden weggenomen. In voormelde brief is derhalve (opnieuw) een oriënterend bodemonderzoek aangekondigd. Vervolgens heeft dit onderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek is eveneens verricht door C B.V.. Blijkens het daartoe opgemaakte onderzoeksrapport d.d. 2 januari 2006 is de locatie van de onroerende zaak niet vrij van verontreinigingen. In de ondergrond is een matig verhoogd gehalte aan lood aangetroffen. Mogelijk bestaan er risico's voor de volksgezondheid en/of milieu als gevolg daarvan. Tevens zijn er licht verhoogde gehalten aan koper, zink , PAK-10 en minerale olie gemeten. In het voormelde rapport wordt aanbevolen om de aangetoonde verontreiniging met lood in een nader bodemonderzoek in kaart te brengen. Met betrekking tot de andere verontreinigingen (zie hiervoor) zijn geen verdere maatregelen aanbevolen.
2.5 In kader van de beroepsprocedure is destijds namens de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de WOZ opnieuw bepaald, nu door de heer A, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z. en sinds 28 maart 2006 heffingsambtenaar. Deze waardebepaling is overeenkomstig het advies van de heer D, taxateur van E B.V. te L. De heer D heeft de onroerende zaak op 24 november 2005 opgenomen. De waarde van de onroerende zaak is met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode per 1 januari 2003 toen opnieuw bepaald op € 243.000, -. De hierbij gehanteerde referentieobjecten zijn b-weg 31, a-weg 74 en d-weg 16 te Z. In het in de bezwaarfase opgemaakte taxatieverslag zijn de woningen aan de e-weg 7, e-weg 8 en f-laan 13 te Z als referentieobjecten gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar is naast de voormelde woning aan de d-weg 16 ook de woning d-weg 22 als vergelijkingspand gebruikt.
2.6 De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, omdat de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd heeft geacht in zijn bewijslast dat de waarde per 1 januari 2003 vastgesteld dient te worden op € 243.000, -. De waarde per 1 januari 2003 voor de WOZ heeft de rechtbank in goede justitie verminderd tot op € 225.000, -.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de bij beschikking van 28 februari 2005 vastgestelde waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nadere onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 243.000, - overgelegd. In deze onderbouwing zijn onder andere de transactieprijzen, de inhoud, de kaveloppervlakte en het bouwjaar van de volgende objecten weergegeven: g-laan 27, b-weg 11, a-weg 90, a-weg 40, a-weg 74, h-straat 45, h-straat 77, b-weg 31, i-weg 11, e-weg, 7, e-weg 8 en de f-laan 13, alle gelegen in Z.
3.2. Belanghebbende acht het oordeel van de rechtbank wat betreft de vraag of de heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn bewijslast juist.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld omdat hij van mening is dat de door de rechtbank tot op € 225.000, - verminderde waarde van de onroerende zaak hoger is dan de waarde per waardepeildatum van 1 januari 2003 als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de WOZ. Ter zitting van 26 april 2007 concludeert belanghebbende tot een waarde per waardepeildatum van 1 januari 2003 van € 215.000, -.
3.3. In zijn reactie op het incidenteel hoger beroep blijft de heffingsambtenaar bij zijn standpunt dat aan de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 2003 een waarde voor de WOZ van € 243.000, - toegekend moet worden.
3.4. Voor een uitgebreidere weergave van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid en tweede lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, de zogenaamde referentieobjecten.
4.2 Bij betwisting van de bij beschikking van 28 februari 2005 vastgestelde waarde rust, naar het oordeel van het hof, op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde met inachtneming van de WOZ niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003.
4.3 Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst de heffingsambtenaar aan het in de bezwaarfase opgemaakte taxatieverslag en naar het in de beroepsfase opgemaakte taxatierapport. De heffingsambtenaar komt in hoger beroep voorts met een nadere onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van € 243.000, -. Wat betreft de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten aan e-weg 7, e-weg 8 en f-laan 13 is het hof van oordeel dat deze objecten niet als referentieobjecten kunnen dienen. Weliswaar behoeven referentieobjecten niet identiek te zijn, maar moeten ze wel een redelijke afspiegeling vormen van die markt, waarop ook de onderhavige onroerende zaak zou kunnen worden aangeboden. Het type woning, de bouwstijl en de kwaliteit van voormelde woningen (jaren '70 -bungalows) is van dien aard dat de betreffende transactieprijzen niet ter bevestiging van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde kunnen dienen. In zekere mate geldt dit ook voor het object aan de b-weg 31. Alhoewel dit object vergelijkbaar is met de onderhavige onroerende zaak, valt niet in te zien of en zo ja, in welke mate rekening is gehouden met de ten opzichte van de onroerende zaak betere ligging en betere bouwkundige kwaliteit van dit referentieobject. De transactieprijzen van de (overige) door de heffingsambtenaar in hoger beroep naar voren gebrachte referentieobjecten zijn alle lager dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Weliswaar zijn deze woningen en de kaveloppervlakten kleiner dan die van de onroerende zaak - met uitzondering van de kaveloppervlakten van de g-laan 27, b-weg 11, h-straat 77 en -weg 11 -, maar deze verschillen en de andere relevante verschillen in ligging etc. rechtvaardigen niet het verschil tussen de voor de onroerende zaak door de heffingsambtenaar bepleite waarde en de voormelde transactieprijzen. Aan het in de uitspraak op bezwaar genoemde object aan de d-weg 22 gaat het hof voorbij, nu de heffingsambtenaar omtrent deze woning geen relevante gegevens bekend heeft gemaakt.
4.4 De transactieprijs d.d. 27 september 2004 van € 246.500, - en de andere gegevens, zoals inhoud, kaveloppervlakte, bouwkundige staat en ligging van het referentieobject aan de d-weg 16 geven het hof een vermoeden dat de door de heffingsambtenaar bepleite waarde van € 243.000, - juist hoger is dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003. Dit vermoeden wordt bevestigd door de onder 2.3 vermelde waardebepaling op 17 maart 2005 door mevrouw B. In tegenstelling tot dat wat de rechtbank hieromtrent heeft overwogen, is het hof van oordeel dat wel enig bewijskracht aan deze waardebepaling kan worden toegekend. Deze waardebepaling is - zoals het betreffende taxatierapport zelf aangeeft - niet slechts verricht in het kader van een beoordeling van een aanvraag van een (hypothecaire) geldlening, maar mede gericht op de controle van de WOZ-waarde. Bovendien maakt dit taxatierapport - dit in tegenstelling tot het taxatierapport van de heer A - melding van een verdenking van een geringe verontreiniging van de onroerende zaak (zie 2.3). Deze verdenking heeft uiteindelijk geresulteerd in een vaststelling van daadwerkelijke verontreinigingen (zie 2.3). Met het waardedrukkende effect van deze verontreinigingen moet rekening worden gehouden, ook voor zover die pas later zijn gebleken (verg. HR 5 september 2003, onder meer gepubliceerd in BNB 2003/351). Het verweer van de heffingsambtenaar - naar het hof begrijpt - dat niet aangetoond zou zijn dat de onderhavige geringe verontreinigingen een waardedrukkend effect hebben, schuift het hof terzijde. Immers, aannemelijk is dat een zich zorgvuldig op een potentiële koop van de onroerende zaak voorbereidende gegadigde terdege de verontreinigingen bij de bepaling van de door hem/haar aan de onroerende zaak te besteden prijs, in ogenschouw neemt. De heffingsambtenaar heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Dat de verontreinigingen reeds verdisconteerd zijn in de door de heffingsambtenaar gehanteerde transactieprijzen van de referentieobjecten gelegen aan de b-weg 31 en e-weg 7, doet daaraan niet af nu het laatste object niet als referentieobject kan dienen (zie 4.3) en van het object aan de b-weg 31 geen inhoudelijke gegevens omtrent de verontreinigingen bekend zijn.
4.5 Aangezien de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft weten te maken en de rechtbank in de door haar verminderde waarde geen rekening heeft gehouden met de verontreinigingen, zal het hof de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003 in goede justitie vaststellen. Als uitgangspunten daarbij hanteert het hof de per 17 maart 2003 door mevrouw B bepaalde waarde van € 215.000, - en de gegevens van het onder 4.4 vermelde object aan de Waldadrift 16. Het hof zal de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 in goede justitie verminderen tot op € 215.000, - . Belanghebbende wordt geheel in het gelijk gesteld. Zijn overige grieven behoeven derhalve geen bespreking.
4.6 De slotsom is dat hoger beroep tevergeefs is ingesteld en dat het incidenteel hoger beroep gegrond is. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd.
5. Proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt het hof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht de inspecteur te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het hof bepaalt deze kosten op € 20, - aan reiskosten in hoger beroep. Van andere kosten heeft belanghebbende geen blijk gegeven.
6. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond;
verklaart het door belanghebbende ingestelde incidenteel hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de gegrondverklaring van het beroep, de vernietiging van de uitspraak op bezwaar en het griffierecht;
vermindert de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 tot op een bedrag van € 215.000, -;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van het hoger beroep van belanghebbende voor een bedrag van € 20, -; en
wijst de gemeente Bedum aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden.
Aldus vastgesteld op 20 juli 2007 door mr. J. Huiskes, raadsheer en voorzitter, mr. G.M. van der Meer, raadsheer, en mr. H. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
Op 25 juli 2007 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.