Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 16/06
Uitspraakdatum: 8 juni 2006
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X
wonende te Z, belanghebbende
tegen de uitspraak in de zaak AWB 05/868 WOZ HOB van de rechtbank Groningen van 25 januari 2006 in het geding tussen
belanghebbende
en
de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 6-1 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 354.988, -. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak, gedagtekend 15 juni 2005, het door belanghebbende tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 januari 2006, verzonden op 31 januari 2006, heeft de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard. De waarde voor de WOZ per 1 januari 2003 heeft de rechtbank verminderd tot op € 310.000, -. De rechtbank heeft tevens gelast dat de gemeente Groningen het gestorte griffierecht van € 37, - aan belanghebbende diende te vergoeden.
Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.
Tegen deze uitspraak heeft de belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift (met bijlagen) d.d. 3 maart 2006, bij het hof ingekomen op 8 maart 2006.
De heffingsambtenaar heeft op 17 mei 2006 een verweerschrift (met bijlage) in hoger beroep ingediend. Vervolgens hebben partijen conclusies gewisseld. Belanghebbende heeft op 9 juni 2006 een conclusie van repliek (met bijlagen) ingestuurd, de heffingsambtenaar op 10 juli 2006 een conclusie van dupliek (met bijlage). Op 19 maart 2007 is van de zijde van belanghebbende nog een nader stuk ingekomen.
De eerste meervoudige kamer van het hof heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 april 2007.
Aldaar zijn verschenen belanghebbende, vergezeld door zijn echtgenote mevrouw A en namens de heffingsambtenaar mevrouw mr. B, bijgestaan door de heer C, taxateur. Van de zijde van de heffingsambtenaar is ter zitting een machtiging overgelegd.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een zogenoemde twee onder één kap woning. De onroerende zaak is tezamen met de naastgelegen woning, zijnde de andere helft van de twee onder één kap en gelegen aan a-staat nummer 6, in circa 1880 als één woning gebouwd. Nadien is het gebouw opgedeeld en kadastraal gesplitst in twee woningen. Het gebouw is echter niet in twee gelijke delen opgesplitst. De bovenetage van de woning van belanghebbende is behoorlijk kleiner dan het naastgelegen pand nummer 6. Een deel van de bovenetage van nummer 6 is boven de woning van belanghebbende gelegen.
2.2 De kaveloppervlakte van belanghebbendes onroerende zaak bedraagt 522 m2. De woning is niet voorzien van een dakkapel. Aan de achterzijde van de woning is een berging aangebouwd. De onroerende zaak van belanghebbende is met name geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens. De onroerende zaak ligt in de wijk D te Z.
2.3 Bij de onder 1 vermelde beschikking d.d. 28 februari 2005 is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 354.988, -. Voormelde waarde is bij de uitspraak op bezwaar gehandhaafd. Belanghebbende heeft de onroerende zaak laten taxeren door de heer E, makelaar en taxateur o.g.. Uit het daartoe opgemaakte taxatierapport blijkt dat de heer E de waarde van de onroerende zaak in mei 2002 heeft bepaald op € 265.000, -. Deze waarde is tot stand gekomen op basis van een vergelijking met verkoopprijzen van de woningen aan de b-straat 86, c-straat 47, c-straat 33 en c-straat 28 te Z.
2.4 In beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de WOZ laten vaststellen door de heer C, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z.. De heer C heeft de waarde van de onroerende zaak met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode per 1 januari 2003 bepaald op € 354.988, -. De hierbij gehanteerde referentieobjecten zijn a-weg 3b, a-laan 3, d-straat 1bs, a-laan 14, e-straat 27 en a-singel 5 te Z.
2.5 De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, omdat de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd heeft geacht in zijn bewijslast dat de waarde per 1 januari 2003 vastgesteld dient te worden op € 354.988, -. De waarde per 1 januari 2003 voor de WOZ heeft de rechtbank in goede justitie verminderd tot op € 310.000, -.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de door de rechtbank tot op € 310.000, - verminderde waarde van de onroerende zaak hoger is dan de waarde per peildatum 1 januari 2003 als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de WOZ, welke vraag door belanghebbende bevestigend wordt beantwoord en door de heffingsambtenaar - naar het hof begrijpt - ontkennend.
3.2 Voor de onderbouwing van zijn standpunt stelt belanghebbende dat de rechtbank geen rekening heeft gehouden met zijn hoofdbezwaar namelijk dat de door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak. Zo zijn die objecten eengezinswoningen en gelegen in duurdere wijken dan D. Ook vindt belanghebbende dat de rechtbank de waarde van € 310.000,- had moeten onderbouwen. Verder is de waarde van € 310.000, - volgens belanghebbende ten onrechte hoger dan de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar pas in beroep opgevoerde referentieobjecten aan de e-straat 27 en de a-singel 5 en de referentieobjecten genoemd in het rapport van E. Ter zitting van 26 april 2007 stelt belanghebbende zich te kunnen verenigingen met een waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 van € 250.000, -.
3.3 De heffingsambtenaar acht de door de rechtbank verminderde waarde juist. De heffingsambtenaar kan zich niet vinden in de door belanghebbende voorgestane waarderingssystematiek voor de onroerende zaak, te weten een waardevaststelling op basis van een gemiddelde verkoopprijs van (bepaalde) woningen in de wijk D. Tevens geeft de heffingsambtenaar aan dat de, vergeleken met de onderhavige onroerende zaak, kleinere kavel- en woonoppervlakten van de onder 3.2 vermelde referentieobjecten de lagere verkoopprijzen daarvan verklaren. Voor de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak van € 310.000, - per 1 januari 2003 heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een waardespecificatie opgemaakt van de onderhavige onroerende zaak. De waarde van € 310.000, - is daarin onderbouwd op grond van een prijs per m2 woonoppervlakte en kaveloppervlakte. Deze prijzen zijn gezet tegenover desbetreffende prijzen per m2 van de door de heffingsambtenaar in bezwaar of in beroep gehanteerde referentieobjecten en van de door de heer E gehanteerde referentieobjecten. Als uitgangspunt daarbij gelden de verkoopprijzen van die objecten.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, de zogenoemde referentieobjecten.
4.2 Bij betwisting van de tot op € 310.000 verminderde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde met inachtneming van de WOZ niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003. Ter onderbouwing daarvan verwijst de heffingsambtenaar naar de in hoger beroep opgemaakte waardespecificatie (zie 3.3). Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de daarin vermelde referentieobjecten, welke eveneens in het taxatierapport van de onder 2.4 genoemde heer C zijn gehanteerd, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak. Redengevend daarvoor acht het hof de omstandigheden dat die objecten eengezinswoningen betreffen en/of gelegen zijn in andere en duurdere wijken dan de wijk D. Het hof gaat derhalve aan de daaraan gerelateerde onderbouwing van de waarde van € 310.000, - voorbij. Dit geldt eveneens voor het taxatierapport, dat de heer C in beroep heeft opgemaakt (zie 2.4).
4.3 De omstandigheid dat de heffingsambtenaar de door de heer E gehanteerde referentieobjecten gebruikt ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep voorgestane waarde (zie 3.3) wijst erop dat hij de vergelijkbaarheid daarvan met de onroerende zaak in hoger beroep niet meer bestrijdt. De heffingsambtenaar geeft in zijn verweerschrift in hoger beroep echter wel aan dat de heer E in zijn waardebepaling uitgegaan is van bepaalde onjuiste gegevens van die referentieobjecten. Wat hiervan ook zij, het hof hecht meer waarde aan de waardebepaling door de heer E dan aan de onder 3.3 opgemaakte waardespecificatie van de heffingsambtenaar, waarin de specifieke eigenschappen van de onroerende zaak (zie onder meer 2.1) niet tot uitdrukking komen. Het taxatierapport van E geeft daarentegen blijk van een gedetailleerde beschrijving van de onroerende zaak. Ook heeft de heer E rekening gehouden met de door belanghebbende naar voren gebrachte en door de heffingsambtenaar niet betwiste bijzonderheden van de onroerende zaak zoals het niet geïsoleerde dak en de daaronder aangebrachte asbestplaten. Tevens is rekening gehouden met de ligging nabij sociale woningbouw.
4.4 Gelet op het vorenoverwogene onder 4.2 acht het hof de door de heer E vastgestelde waarde in mei 2002 van € 265.000, - beslissend voor de beslechting van het onderhavige geschil. Anders dan belanghebbende gaat het hof ervan uit dat de heer E de onder 4.1 omschreven waarde in het economische verkeer heeft vastgesteld en niet - zoals belanghebbende beweert - de prijs die door belanghebbende in mei 2002 gevraagd zou kunnen worden bij een eventuele verkoop van de onroerende zaak. In het taxatierapport van de heer E treft het hof namelijk niets aan dat als onderbouwing voor dit standpunt van belanghebbende kan gelden. Ook anderszins heeft belanghebbende dit standpunt niet aannemelijk gemaakt. Aan de door belanghebbende voorgestane waarderingssystematiek door middel van een wijkindexering, waarbij de gemiddelde verkoopprijs in de wijk als uitgangspunt geldt, gaat het hof op grond van de strijdigheid daarvan met de bepalingen van de WOZ voorbij. Het hof wijst belanghebbende er bovendien op dat gelet op de onder 4.1 vermelde wijze van waardebepaling de vorige waardevaststelling en de gemiddelde prijsstijgingen niet relevant zijn.
4.5 Rekening houdend met een positieve waardeontwikkeling in de periode mei tot en met december 2002 vermindert het hof de waarde van de onroerende zaak voor de WOZ per 1 januari 2003 in goede justitie verder tot op € 275.000, -. De andere door belanghebbende voorgestelde grieven tegen de uitspraak van de rechtbank kunnen niet tot een lagere waarde leiden. Met betrekking tot belanghebbendes grief dat de rechtbank de waarde van € 310.000, - niet heeft onderbouwd, overweegt het hof dat een in goede justitie vastgestelde vermindering geen motivering behoeft.
4.6 De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens de beslissingen omtrent de gegrondverklaring van het beroep, de vernietiging van de uitspraak op bezwaar en het griffierecht.
5. Proceskosten
Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het hof bepaalt deze kosten op € 15,40 aan reiskosten in hoger beroep.
6. De beslissing
Het gerechtshof
vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de gegrondverklaring van het beroep, de vernietiging van de uitspraak op bezwaar en het griffierecht;
vermindert de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 tot op een bedrag van € 275.000, -;
gelast de gemeente Groningen aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 105, - te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van
€ 15,40; en
wijst de gemeente Groningen aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden.
Aldus vastgesteld op 8 juni 2007 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mr. J. Huiskes, raadsheer, en mr. H. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
Op 13 juni 2007 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.