Uitspraak
Arrest d.d. 6 december 2006
Rolnummer 0500349
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
gemeente Haarlemmermeer,
zetelende te Hoofddorp,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: de gemeente,
toevoeging,
procureur: mr J.V. van Ophem,
voor wie gepleit heeft mr B.P. van Overeem, advocaat te Haarlem,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 2],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
procureur: mr T. Bijlsma,
voor wie gepleit heeft mr T. Bijlsma, advocaat te Bolsward.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 30 maart 2005 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 29 juni 2005 is door de gemeente hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 27 juli 2005.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"het vonnis tussen partijen gewezen door de rechtbank te Leeuwarden op 30 maart 2005 zal vernietigen en - opnieuw recht doen - de vorderingen van de gemeente alsnog zal toewijzen met veroordeling van geïntimeerden tot betaling van de proceskosten in de beide instanties, de reconventie daaronder begrepen en met veroordeling van geïntimeerden tot terugbetaling van al hetgeen de gemeente aan geïntimeerden heeft voldaan ter voldoening van het vonnis waarvan appèl, een en ander uitvoerbaar bij voorraad."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd en voorwaardelijk incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het door de gemeente ingestelde hoger beroep te verwerpen en het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden d.d. 30 maart 2005 (zaak- / rolnummer 64754 HZ ZA 04-553) waarvan beroep te bekrachtigen - zonnodig met verbetering van de gronden - dit met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure in beiden instanties, waaronder begrepen de reconventionele vordering."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
De gemeente heeft vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Het hof stelt vast dat het voorwaardelijk incidenteel appel, waarvan [geïntimeerden] melding maken in hun memorie van grieven, door hen bij brief aan het hof van 9 juni 2006 is ingetrokken. De procureur van [geïntimeerden] heeft dit ter zitting bij het hof bevestigd.
Derhalve is uitsluitend sprake van appel aan de zijde van de gemeente.
2. De gemeente heeft geen grieven aangevoerd tegen de door de rechtbank in r.o. 2.1 tot en met r.o. 2.6 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Het gaat in deze zaak - kort samengevat - om het volgende.
[geïntimeerden] hebben in 1996 een bouwkavel te Hoofddorp in eigendom verkregen. In de overdrachtsakte was een zogenoemd antispeculatiebeding opgenomen met de volgende inhoud:
"De navolgende persoonlijke verplichtingen worden aan de koper, hierna ook te noemen: de verkrijger, opgelegd en door de verkoper voor en namens de gemeente Haarlemmermeer aanvaard, te weten:
1.a. De te bouwen woning is bestemd voor zelfbewoning door de verkrijger;
b. indien de verkrijger de woning binnen zeven jaar na de datum van eerste bewoning in eigendom doet overgaan, is hij, indien de verkoopprijs hoger is dan het totaal van de koopsom voor de ondergrond, de stichtingskosten voor de opstal, en de kosten aan het verkrijgen van de eigendom verbonden (...) aan de gemeente een bedrag verschuldigd. (...)
Ingeval van bezwaring met een zakelijk genotsrecht, verhuur of ingebruikgeving, binnen de gestelde termijn van zeven jaar, is de daarvoor overeen te komen vergoeding onderworpen aan de goedkeuring van burgemeester en wethouders. (...)
(...)
c. indien de verkrijger in strijd handelt met enige voorwaarde genoemd onder a en b, verbeurt hij een boete gelijk aan dertig procent (30%) van de bij de doorverkoop bedongen koopsom ingeval van verkoop, of een boete van vijftig duizend gulden
(f 50.000,--) ingeval van de vestiging van een zakelijk genotsrecht, verhuur of het anderszins in gebruik geven als bedoeld in punt b;
d. voorzover de onder b bedoelde termijn van zeven jaar nog niet is verstreken, verbindt de verkrijger zich alle opvolgende eigenaren van de onder a en b bedoelde verplichtingen, het onder c bedoelde boetebeding en deze verplichting te binden (...).
e. (...)"
[geïntimeerden] hebben een woning gebouwd op de bouwkavel en zijn de woning zelf gaan bewonen.
In de loop van 2000 hebben [geïntimeerden] het plan opgevat om van Hoofddorp naar Friesland te verhuizen. Zij hebben de gemeente meegedeeld voornemens te zijn de woning te verkopen en hebben verzocht om vrijstelling van het anti-speculatiebeding, in die zin dat zij niet verplicht zouden worden tot afdracht van de overwinst aan de gemeente. De gemeente heeft dit geweigerd.
Met ingang van 1 november 2002 zijn [geïntimeerden] verhuisd naar Friesland. Zij hebben hun woning in Hoofddorp verhuurd aan een derde. Per 1 juni 2004 hebben [geïntimeerden] de woning in Hoofddorp verkocht.
In de onderhavige procedure maakt de gemeente aanspraak op de boete van
f 50.000,--, vermeld sub c van het antispeculatiebeding. [geïntimeerden] weigeren de boete te betalen.
4. Bij grief I maakt de gemeente bezwaar tegen de uitleg die de rechtbank heeft gegeven aan het antispeculatiebeding, zoals dat is vervat in de overdrachtsakte van 20 mei 1996. Meer in het bijzonder maakt de gemeente bezwaar tegen het oordeel van de rechtbank "dat [geïntimeerde 1] het beding redelijkerwijs zo heeft mogen begrijpen, dat de onderhavige situatie - waarin [geïntimeerde 1] de woning eerst vier jaren zelf heeft bewoond, waarna hij de woning heeft verhuurd en zelf is verhuisd - niet in strijd is met het beding". Volgens de gemeente laat het beding geen andere uitleg toe, dan dat de woning gedurende zeven jaren diende te worden bewoond door de koper. Nu [geïntimeerden] de woning niet gedurende zeven jaar zelf hebben bewoond, maar deze na het verstrijken van ruim vier jaar hebben verhuurd, zijn zij de boete verschuldigd, aldus de gemeente.
5. Het hof overweegt het volgende.
Vooropgesteld moet worden dat het hier gaat om de uitleg van een door de gemeente gehanteerde standaardbepaling, en wel een boetebeding (art. 1 sub c van Pro het in de koopakte vervatte antispeculatiebeding). De uitleg van een dergelijk beding dient plaats te vinden met inachtneming van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de bewuste bepaling, al is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van de voorwaarden als geheel in de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer hebben, wel van groot belang. Het hof merkt hierbij nog op dat in een geval als het onderhavige - het al dan niet verschuldigd zijn van een boete -, vereist mag worden dat de bepalingen van de leveringsakte duidelijk en precies omschrijven in welke gevallen de boete is verschuldigd.
In het onderhavige geval is in de bepalingen van de overdrachtsakte neergelegd dat de te bouwen woning is bestemd voor zelfbewoning door de verkrijger (lid 1 sub a), alsmede dat ingeval van verhuur binnen een termijn van zeven jaar, de daarvoor overeen te komen vergoeding onderworpen is aan de goedkeuring van B&W (lid1 sub b). Uit de bepalingen volgt aldus, naar 's hofs oordeel, dat zelfbewoning weliswaar het uitgangspunt is, doch dat verhuur van de woning wel is toegestaan, zij het dat goedkeuring van B&W is vereist voor de hoogte van de huurprijs. Het hof onderschrijft dan ook niet het standpunt van de gemeente, dat uit de bepalingen van de akte volgt dat verhuur in beginsel niet is toegestaan. Zulks is niet te lezen in de bepalingen, en volgt ook niet uit de op art. 1 lid Pro a en b volgende bepalingen (lid c tot en met d) of anderszins uit de context van art. 1. Het hof merkt hierbij nog op dat het feit dat goedkeuring van B&W verkregen moet worden voor de hoogte van de huurvergoeding, niet noodzakelijkerwijs impliceert dat ook toestemming voor verhuur op zich is vereist. Hieruit volgt dat het niet vragen van toestemming voor verhuur, niet als "handelen in strijd met enige voorwaarde genoemd onder a en b", omschreven in lid c, kan worden aangemerkt.
6. Door de gemeente is ook gesteld dat [geïntimeerden] "bij het aangaan van de koopovereenkomst volledig op de hoogte [waren] van het feit dat [geïntimeerde 1] het gekochte zelf moest bewonen en dat hij voor verhuur aan een derde toestemming zou moeten hebben van de gemeente". Het hof overweegt hierover dat zelfs al zou - veronderstellenderwijs aangenomen; [geïntimeerden] hebben die stelling betwist - dit zo zijn geweest, dat dan nog geldt dat in de leveringsakte niet is bepaald dat een boete is verschuldigd wanneer zonder toestemming van de gemeente aan een derde wordt verhuurd, zodat ook in dat geval de vordering strandt op hetgeen is overwogen bij r.o. 5. Door de gemeente is niet gesteld c.q. te bewijzen aangeboden dat [geïntimeerden] bij het aangaan van de koopovereenkomst wisten dat zij een boete waren verschuldigd wanneer zij zonder toestemming de woning aan een derde zouden verhuren. Het hof overweegt hierbij nog dat voor het verschuldigd zijn van de boete in dat geval zou moeten komen vast te staan dat tussen enerzijds de gemeente en anderzijds [geïntimeerden] daarover uitdrukkelijke wilsovereenstemming zou zijn bereikt. Zulks is echter niet gesteld of gebleken. Het bewijsaanbod van de gemeente zal derhalve worden gepasseerd, nu de uitkomst van de bewijslevering niet beslissend is voor de beoordeling van deze zaak.
7. Grief I faalt daarmee.
8. Bij grief II voert de gemeente aan dat [geïntimeerden] ten onrechte verzuimd hebben om op de voet van art. 1 lid Pro b van de leveringsakte goedkeuring aan B&W te vragen voor de huurvergoeding. In eerste aanleg was dit niet gesteld, zodat sprake is van een aanvulling van de grondslag van de vordering.
9. [geïntimeerden] hebben zich hier tegen verweerd met het betoog dat de gemeente met geen enkele vergoeding accoord zou zijn gegaan, aangezien de gemeente verhuur sowieso verbood.
10. Het hof overweegt dat op zichzelf niet in geding is dat [geïntimeerden] geen toestemming hebben gevraagd voor de door hen gevraagde huurvergoeding. Het hof stelt echter ook vast dat in de zeer uitvoerige correspondentie die [geïntimeerde 1] vanaf december 2000 heeft gevoerd met de gemeente, zoals deze bij de stukken is gevoegd en ook samengevat is weergegeven in de rapportage van de Ombudsman, de gemeente nimmer heeft vermeld dat [geïntimeerden] toestemming van B&W voor de hoogte van de huurvergoeding dienden te vragen. Steeds is aangegeven dat verhuur niet was toegestaan (en dat er geen aanleiding was om af te zien van de afdrachtplicht bij verkoop van de woning). Ook toen [geïntimeerde 1] de gemeente bij schrijven van 21 juli 2001 expliciet de vraag voorlegde op overtreding van welke bepaling de gemeente de door haar aangekondigde boete meende te baseren, is van de zijde van de gemeente niet vermeld dat het ging om overtreding van het voorschrift dat goedkeuring van B&W voor de hoogte van de huurvergoeding moest worden verkregen. De gemeente heeft zich steeds beperkt tot het standpunt dat verhuur niet was toegestaan. Over de hoogte van de huurvergoeding is nimmer gerept. Uit de stukken blijkt ook niet dat de gemeente daarnaar ooit heeft geïnformeerd bij [geïntimeerden], hoewel zij kennelijk op de hoogte was van de voorgenomen verhuur van de woning.
Onder deze omstandigheden acht het hof het met [geïntimeerden] - zoals het hof hun verweer uitlegt - het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de gemeente zich beroept op overtreding door [geïntimeerden] van het voorschrift dat goedkeuring moet worden verkregen van B&W voor wat betreft de hoogte van de huurvergoeding.
Hiermee faalt ook grief II.
11. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de vordering dient te worden afgewezen. Daarmee is ook gegeven dat het beslag terecht is opgeheven, zodat ook grief III faalt.
Ook de tegen de proceskostenveroordeling gerichte grief IV kan niet slagen.
De slotsom
12. De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van de gemeente als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (tarief III, 3 punten).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 30 maart 2005;
veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op euro 680,-- aan verschotten en euro 3.474,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de kostenveroordeling.
Aldus gewezen door mrs De Bock, voorzitter, Zandbergen en Zondag, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 6 december 2006.