Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 808/04 29 juni 2006
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X B.V. te Z (hierna: de belanghebbende) tegen de uitspraak van de gemeente L (hierna: de heffingsambtenaar) gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 46 te Z (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld bij beschikking van 29 november 2003, nummer 000000. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 6.838.921,-.
1.2 Namens de belanghebbende is tijdig een bezwaarschrift ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 6 augustus 2004, is de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3 Het beroepschrift (met bijlage) is op 10 september 2004 ter griffie ingekomen. Bij geschrift van 7 oktober 2004 is het beroepschrift aangevuld. De heffingsambtenaar heeft op 14 december 2004 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 Bij de mondelinge behandeling van 6 april 2006, gehouden te Leeuwarden, was aanwezig namens belanghebbende de heer A. Namens de heffingsambtenaar was aanwezig B, bijgestaan door de heer C en de heer D, taxateurs. Ter zitting heeft belanghebbende zonder bezwaar van de wederpartij twee stukken overgelegd.
1.5 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 29 november 2003 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak de waarde van de onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak 20 december 2002 tot en met 31 december 2004. Bij de uitspraak waarvan beroep is de vastgestelde waarde gehandhaafd.
2.2 De onroerende zaak betreft een semi-permanent geconstrueerd kantoorgebouw dat in 1981 is opgeleverd, in 1987 is uitgebreid met extra kantoorruimte en in 1991 is uitgebreid met een kantine. Het bestaat uit twee bouwlagen en heeft een vloeroppervlakte van 9.369 m². De onroerende zaak is gelegen op een A2-locatie, vlakbij het snelwegknooppunt a-plein te Z. Tot de onroerende zaak behoort een ruim parkeerterrein, afgesloten door een slagboom.
2.3 Op 5 september 1996 is de onroerende zaak verkocht voor een bedrag van € 6.498.545,- en op 20 december 2002 (aan belanghebbende) voor € 5.666.666,-. Deze laatste verkoop vond plaats op basis van een zogenaamde 'sale-and-rent-back' constructie. De werkelijke huurprijs bedraagt per 20 december 2002 € 850.000,-.
2.4 Op 6 maart 2006 hebben belanghebbende en E B.V. de onroerende zaak verkocht voor € 4.000.000,- aan Stichting F. Deze koop is nader uitgewerkt in een Koopakte van 27 maart 2006. De levering is daarbij bepaald op 1 april 2011 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. Betaling moet geschieden uiterlijk per valuta van de dag van levering. In de periode tot de levering wordt de onroerende zaak eerst deels en later geheel aan de koper verhuurd met de bedoeling er studenten in te huisvesten.
2.4 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaken per 1 januari 1999.
3.2 De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Zij is van mening dat de waarde niet hoger dan op € 4.391.666,- dient te worden vastgesteld.
3.3 De heffingsambtenaar is daarentegen van mening dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij verwijst voor de onderbouwing van de waardevaststellingen naar het tot de gedingstukken behorende taxatierapport van 19 november 2004, opgemaakt door een taxateur van de gemeente L, te weten G, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z., beëdigd en gecertificeerd makelaar o.z..
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
3.5 Belanghebbende heeft ter zitting gewezen op de semi-permanente constructie van de onroerende zaak, welke naar haar mening onvoldoende tot uitdrukking komt in het onder 3.3 genoemde taxatierapport. De heffingsambtenaar heeft in verband hiermee ter zitting voorgesteld de waarde van de onroerende zaak te verlagen tot € 5.800.000,-.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het onder 3.3 genoemde taxatierapport.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, ten aanzien van de onroerende zaak in beginsel in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het taxatierapport van 19 november 2004 is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling is uitgegaan van huurprijzen van onroerende zaken die vergelijkbaar zijn.
4.5 Met hetgeen belanghebbende ter zitting heeft gesteld (zie 3.5) heeft zij echter wel twijfel gezaaid of de vastgestelde waarde van € 6.838.921,- niet te hoog is in het licht van de semi-permanente constructie van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft daarop ter zitting voorgesteld de waarde van de onroerende zaak te verlagen tot € 5.800.000,-. Het hof is van oordeel dat de semi-permanente constructie in deze verlaagde waarde voldoende is verdisconteerd en dat er geen reden is deze waarde verder te verlagen. Bedacht dient te worden dat het gaat om een waardepeildatum van 1 januari 1999, zodat lagere huurwaarden en transactieprijzen op aanzienlijk latere data (zie de door belanghebbende ter zitting overgelegde stukken) niet tot een verdere verlaging kunnen leiden.
4.6 Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verdere verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, moet worden beslist als volgt.
5. De proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt het hof aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het hof bepaalt deze kosten op grond van het Be-sluit proceskosten bestuursrecht op € 15,30 wegens reiskosten, welke kosten dienen te worden gedragen door de gemeente L.
6. De beslissing
Het hof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 5.800.000,-;
gelast dat het betaalde griffierecht ad € 273,- aan belanghebbende wordt vergoed door de gemeente L;
veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 15,30; en
wijst de gemeente L aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Gedaan op 29 juni 2006 door mr. J. Huiskes, raadsheer en voorzitter, mr. G.M. van der Meer, raadsheer, en mr. H. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 5 juli 2006 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.