Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nummer: 849/03 2 december 2005
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwar-den, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak, gedaan namens de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie (nader: de directeur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan A gegeven waardebeschikking inzake de onroerende zaak a-singel 14 te Z (nader: de onroerende zaak), gedateerd 31 mei 2003 en met nummer 000000.
1. Ontstaan en loop van het geding.
Aan A (vader van belanghebbende en vruchtgebruiker van de onroerende zaak waarvan belanghebbende bloot-eigenaar is) werd bovenvermelde waardebeschikking gegeven met een vastgestelde waarde van € 88.192,--.
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de directeur bij de bestreden uitspraak van 15 oktober 2003 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 70.500,--.
Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 5 november 2003 is ingekomen en is aangevuld bij brieven van 9 mei 2005 en 1 juni 2005.
Nadat het verweerschrift (met bijlagen, waaronder een taxatierapport) van de directeur was ingezonden, heeft belanghebbende bij schrijven van 26 juli 2005, ter 's hofs griffie is ingekomen op 27 juli 2005 en waarvan een afschrift werd gezonden aan de directeur, een kommentaar op dat taxatierapport ingezonden.
Vervolgens heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter zitting van 17 oktober 2005, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de belanghebbende zomede de gemachtigde van de directeur, mevrouw mr.drs. B, die werd vergezeld door de heer C, taxateur.
Ter voormelde zitting heeft de gemachtigde van de directeur de door haar ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast dat de onderhavige waardebeschikking is gegeven nadat een voorgaande beschikking is vernietigd wegens een onjuiste objectafbakening.
Het object betreft een beneden-hoekwoning met aanbouw en souterrain. Oorspronkelijk bestond het object, dat eigendom was van wijlen belanghebbendes moeder, uit drie onderscheiden gedeelten met adresaanduiding b-singel 14, 14-1 en 14a. Na de vererving heeft splitsing in twee appartementsrechten plaatsgevonden bij akte van 8 september 2000. Na de splitsing waren er de bovenwoning (in volle eigendom geërfd door belanghebbendes broer) en het onderhavige object, waarvan belanghebbende de bloot-eigendom erfde. Ten behoeve van de splitsing zijn op verzoek van de behandelende notaris een tweetal taxatierapporten opgesteld.
Belanghebbendes broer heeft na vier jaar de bovenwoning verkocht aan een derde.
Belanghebbende is, nadat hij rechten op het object verwierf, begonnen met een grootscheepse renovatie van het object. Daarbij is het hele pand “gestript” en is begonnen met gedeeltelijk vernieuwen van het dak, het leggen van nieuwe leidingen en het opnieuw inrichten van het pand. Op 21 juni 2000 was het pand, volgens het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van die datum, nog niet bewoonbaar.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (nader: de Wet) die aan het object kan worden toegekend naar de waardepeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende stelt dat het object op de peildatum niet onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kon worden genomen in verband met de stand van zaken van de renovatie. De door de gemeente aangevoerde vergelijkingspanden zijn volgens belanghebbende in zoverre niet vergelijkbaar dat daarin alle noodzakelijke voorzieningen wel aanwezig zijn, die panden bewoond waren en in betere staat verkeerden. Gelet op de taxatierapporten ten behoeve van de splitsing bedroeg de waarde niet meer dan € 40.800,--.
3.3 Namens de directeur is aangevoerd dat de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten niet zijn opgesteld ter bepaling van de waarde van het object als bedoeld in artikel 17 van de Wet en dat de daarbij bepaalde waarde niet is getoetst aan de verkoopprijzen van vergelijkbare panden. De door de gemeente ingeschakelde taxateur heeft de waarde wel getoetst aan een dergelijke vergelijking. Weliswaar heeft de taxateur niet de gelegenheid gekregen het object inwendig te onderzoeken, maar bij de waardebepaling is uitgegaan van de “gestripte” staat. Zulks komt tot uitdrukking in de waarde per vierkante meter in relatie tot de vergelijkingspanden. De maatvoering van het onderhavige object en van de vergelijkingspanden is ontleend aan de bouwtekeningen. De uitspraak dient te worden bevestigd.
4. De overwegingen.
4.1 Zoals blijkt uit de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde van een object bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (nader: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Op de directeur rust –bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 –met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de directeur verwezen naar het taxatierapport van 16 juni 2004 dat is opgemaakt door WOZ-taxateur D, waarin een aantal referentieobjecten is genoemd waarmee het object is vergeleken.
4.3 Naar het oordeel van het hof is de directeur in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het genoemde taxatierapport is het object getaxeerd aan de hand van vergelijking met vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij zijn relevante verschillen tussen het object en de referentieobjecten voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde referentieobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn voor vergelijking. Daarbij komt dat bij de taxatie, naar namens de directeur onvoldoende weersproken is gesteld, is uitgegaan van de “gestripte” staat van het object.
4.4 De door belanghebbende geproduceerde taxatierapporten maken de vorenvermelde taxatie niet van onwaarde. Die taxatierapporten zijn opgesteld met een ander oogmerk, namelijk een gewijzigde splitsing in appartementsrechten na vererving van het pand. Zij geven ook geen aanwijzing dat de waardebepaling is gerelateerd aan verkoopcijfers van rond de waardepeildatum. Wel is de waarde in die taxatierapporten bepaald op de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, zijnde de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, en behoort deze waarde overeen te komen met de waarde in het economische verkeer. De door de taxateur van de gemeente gehanteerde methode van waardebepaling, door middel van vergelijking met verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, is ontleend aan de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ en een aanvaardbaar hulpmiddel ter bepaling van de waarde in het economische verkeer. Uit deze gehanteerde methode volgt een waardeverschil met de referentieobjecten, die wel bewoonbaar en daadwerkelijk bewoond waren, uitgedrukt in een waarde per vierkante meter woonoppervlak van € 386,-- voor het onderhavige object tegenover € 636,-- tot € 663,-- voor de referentieobjecten. Naar het oordeel van het hof zijn daarmee de invloed van de verschillen in toestand op een inzichtelijke en aanvaardbare wijze tot uitdrukking gebracht, zodat het hof meer gewicht toekent aan het door de directeur overgelegde taxatierapport dan aan de door belanghebbende overgelegde rapporten.
4.5 Aan het vorenstaande doet niet af dat belanghebbendes broer de bovenwoning toegedeeld heeft gekregen voor de waarde die is gebezigd voor de splitsing en die woning daarna voor een relatief weinig hogere prijs heeft verkocht aan een derde. De omstandigheden waaronder die verkoop en de prijsbepaling hebben plaatsgevonden zijn ten processe niet helder gemaakt.
4.6 Aan het vorenstaande doet eveneens niet af belanghebbendes stelling dat het object niet in gebruik zou kunnen worden genomen, daar het op de peildatum onbewoonbaar was. Met de formulering in artikel 17, tweede lid, van de Wet is niet enkel bedoeld dat het object op het moment van de (fictieve) overdracht als woonruimte in gebruik zou kunnen worden genomen, maar dat het gebruik in de zin van deze bepaling ook kan omvatten het beschikken over het object ten behoeve van –na afbouw- in de toekomst mogelijk te maken woonruimte.
4.7 Naar ’s hofs oordeel zijn daarmee en ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren gekomen die een verdere verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, zodat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
4.8 Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 2 december 2005 door mr. F.J.W. Drion, raadsheer als voorzitter, mr. G.M. van der Meer, raadsheer, en mr. H. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, in tegenwoordigheid van de griffier J.M. Gerrits en ondertekend door voornoemde voorzitter, zijnde voornoemde griffier buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen.
Op 7 december 2005 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.