Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 99/03 9 augustus 2004
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Emmen, gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de a-straat 6 te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 000000, gedateerd 22 juni 2002. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 581.292,-- (ƒ 1.281.000,--).
1.2 De belanghebbende heeft tijdig een bezwaarschrift ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 12 december 2002, is de waarde verminderd tot € 536.822,-- (ƒ 1.183.000,--).
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is op 23 januari 2003 ter griffie ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 19 maart 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 Voorafgaande aan de zitting heeft de belanghebbende bij brief van 5 mei 2004 een reactie op het verweerschrift ingezonden.
1.5 Bij de mondelinge behandeling van 17 mei 2004, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig de belanghebbende en zijn vader de heer A, alsmede namens de heffingsambtenaar de heren B en C (taxateur).
1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 22 juni 2002 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 6 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De waarde is bepaald door middel van de methode van kapitalisatie van de bruto huur naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2001.
2.2 De onroerende zaak betreft een winkelruimte, gelegen in het niet overdekte gedeelte van het winkelcentrum ‘D’
(hierna: D). Deze winkelruimte heeft op de begane grond en op de verdieping een bruto vloeroppervlakte van 110 m².
2.3 De door de heffingsambtenaar - na de uitspraak op bezwaar - aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 536.822,-- (ƒ 1.183.000,--). In de beroepsfase staat hij de hierna onder 3.3 vermelde lagere waarde voor.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag op welk bedrag de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld.
3.2 De belanghebbende staat een waarde voor van 10,5 maal de thans door hem betaalde jaarhuur van € 17.357, te weten
€ 182.249,-- (afgerond). Bij een hogere huur bepleit hij een lagere kapitalisatiefactor. Hij is van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak is gelegen op een B-locatie en in een straat met veel leegstand. Tevens wijst hij, als waardedrukkende factoren, op de eenvoudige bouwwijze van de onroerende zaak, het ontbreken van stadsrechten te Z en het feit dat niet alle oppervlakte als verkoopruimte kan worden beschouwd.
3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de onroerende zaak nader dient te worden vastgesteld op € 419.292,-- (ƒ 924.000,--). Hij onderbouwt deze waarde met huurprijzen van verhuurde en te huur aangeboden vergelijkbare objecten in D en het door de waarderingskamer goedgekeurde referentiestelsel voor D. De heffingsambtenaar wijst er op dat de onroerende zaak gelegen is op een A-2 locatie en op korte afstand van publiek trekkende winkels, alsmede dat de direct naastgelegen winkels zijn bezet. Hij erkent de leegstand in de buurt. De door belanghebbende opgegeven jaarhuur van thans € 17.357,-- acht hij niet marktconform. Hij wijst erop dat de door belanghebbende op de zitting ter inzage verstrekte huurcontracten geen betrekking hebben op het startjaar 2001. Het betreffen contracten waarin de oorspronkelijk vastgestelde huur naar beneden werd bijgesteld. Latere marktbewegingen zijn volgens de heffingsambtenaar niet van invloed op de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999. Overigens wijst hij er op dat uit voornoemde ter inzage verstrekte contracten blijkt dat de voor de jaren 2004 tot en met 2006 geldende huren hoger en dus meer marktconform zijn.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem in de beroepsfase voorgestane waarde verwijst hij naar hetgeen hij dienaangaande in zijn verweerschrift heeft opgemerkt, hetwelk ter terechtzitting door de gediplomeerd WOZ-taxateur C is onderschreven en nader toegelicht.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar aldus geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De waarde is bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld onder 4.2. De in het verweerschrift genoemde huurprijzen (en voor een klein deel vraagprijzen) van vergelijkbare onroerende zaken, waarbij de oppervlakten steeds op dezelfde wijze zijn bepaald als bij de onderwerpelijke onroerende zaak, geven een voldoende onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde van ƒ 88.000,--. Een groot aantal van deze vergelijkingsobjecten is eveneens gelegen in de a-straat, zodat rekening is gehouden met de locatie en de leegstand. De omstandigheid dat de belanghebbende na 2001 een lagere huur betaalt kan niet afdoen aan de door de heffingsambtenaar berekende huurwaarde, omdat de door belanghebbende betaalde huur, gelet op de door de heffingsambtenaar aangedragen gegevens, niet als marktconform kan worden aangemerkt. Dat de heffingsambtenaar geen huurovereenkomsten van de vergelijkingsobjecten heeft overgelegd, rechtvaardigt geen andere conclusie.
Niet aannemelijk is geworden dat het ontbreken van stadsrechten een waardedrukkende factor is.
4.4 De belanghebbende heeft nog gesteld dat de huurwaardekapitalisatiefactor bij het hanteren van een hogere huurwaarde naar beneden bijgesteld dient te worden. Hij heeft gewezen op de hoge huidige leegstand van ca. 2.000.000 m² voor verkoop beschikbare vloeroppervlak. Nu dit echter niet de situatie in Z en/of D betreft, kan daaraan niet de conclusie worden verbonden dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor, die voor het overige niet wordt bestreden en het hof ook niet onjuist voorkomt, te hoog is vastgesteld.
4.5 Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verdere verlaging van de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase voorgestane waarde rechtvaardigen, zal het gerechtshof beslissen als hierna vermeld.
5. De proceskosten
Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient de heffingsambtenaar het griffierecht van € 218,-- aan de belanghebbende te vergoeden.
In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Awb de heffingsambtenaar te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het gerechtshof bepaalt deze kosten op € 34,50 aan reiskosten. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Emmen.
6. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
vermindert de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 6 te Z tot een waarde van € 419.292,-- (ƒ 924.000,--);
verstaat dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht van € 218,-- aan hem vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 34,50 en
wijst de gemeente Emmen aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Gedaan op 9 augustus 2004 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mrs. F.J.W. Drion en J. Huiskes, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. Braaksma-de Jong en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 18 augustus 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.