Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1041/02 12 februari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X B.V. te Z tegen de uitspraak van de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen (hierna: de directeur), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de WOZ heeft de directeur de waarden van de onroerende zaken a-straat 67, b-straat 2, b-straat 2a en b-straat 2a-1 te L, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 000000, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij zijn de waarden vastgesteld op respectievelijk f. 430.000,-- (€ 195.125,--), f. 64.000,--
(€ 29.041,--), f. 187.000,-- (€ 84.856,--) en f. 94.000,-- (€ 42.655,--). Belanghebbende heeft hiertegen tijdig een bezwaarschrift ingediend.
Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 22 maart 2002, heeft de directeur de waarde van de onroerende zaak b-straat 2a-1 verminderd tot f. 75.000,-- (€ 34.033,--) en de waarden van de overige onroerende zaken gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 19 april 2002 ter griffie ingekomen. De directeur heeft op 10 januari 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Op 4 februari 2003 heeft belanghebbende een conclusie van repliek (met bijlagen) genomen, waarna de directeur op 4 april 2003 een conclusie van dupliek heeft ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 14 augustus 2003, gehouden te Groningen, is namens belanghebbende verschenen mr. A, vergezeld van B, terwijl namens de directeur aanwezig waren mw. drs. mr. C, bijgestaan door mw. D en mevr. E (WOZ-taxateur), allen werkzaam bij de gemeente Groningen. Voorafgaande aan de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende bij brief van 28 juli 2003 de pleitnota inclusief een viertal bijlagen ingezonden. Namens de directeur is ter zitting eveneens een pleitnota inclusief een bijlage voorgelezen en overgelegd.
Ter zitting is de behandeling van de zaak geschorst om belanghebbende gelegenheid te geven voor het inzenden een schriftelijke reactie.
Bij brief van 20 augustus 2003 heeft het hof aan partijen nog een nadere toelichting gegeven op het verdere procesverloop van de zaak. Op 9 september 2003 heeft het hof de schriftelijke reactie van belanghebbende ontvangen, waarop de directeur bij brief van 7 oktober 2003 commentaar heeft geleverd. Bij laatstgenoemde brief zijn twee bijlagen gevoegd.
De mondelinge behandeling van de zaak is vervolgens voortgezet ter zitting van 13 januari 2004, gehouden te Groningen, waarbij als gemachtigde van belanghebbende mr. A is verschenen, terwijl voor de directeur zijn verschenen mevr. mr. drs C en F (WOZ-taxateur), beiden in dienst van de gemeente Groningen. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een pleitnota (inclusief een aantal bijlagen) voorgelezen en overgelegd. Tegen overlegging van de bijlagen heeft de directeur geen bezwaar gemaakt.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de directeur ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaken gelegen aan de a-straat 67, b-straat 2, b-straat 2a en b-straat 2a-1 (hierna ook: de onroerende zaken) te Groningen de WOZ-waarde vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999.
2.2 De onroerende zaak a-straat 67 betreft een hoekpand bestaande uit een L-vormige winkelruimte en een opslagruimte, waaraan in genoemde beschikking een WOZ-waarde van f. 430.000,--/€ 195.125,-- is toegekend. Bij de bestreden uitspraak en in het verweerschrift heeft de directeur de waarde van deze onroerende zaak gehandhaafd.
2.3 Blijkens het door de WOZ-taxateur E opgemaakte taxatierapport d.d. 2 december 2002 bestaat de onroerende zaak b-straat 2 op de begane grond uit een werkplaats en magazijn en op de eerste verdieping uit een magazijn. Hieraan is in genoemde beschikking een WOZ-waarde van f. 64.000,--/ 29.041,-- toegekend. Bij de bestreden uitspraak en in het verweerschrift heeft de directeur ook de waarde van deze onroerende zaak gehandhaafd. In de brief van 7 oktober 2003 (met bijlagen) heeft de directeur aangegeven dat de onroerende zaak b-straat 2 te groot is afgebakend omdat het magazijn op de eerste verdieping ten onrechte tot het object is gerekend. Om die reden wordt de eerder vastgestelde WOZ-waarde niet langer gehandhaafd maar nader vastgesteld op € 26.773,--.
2.4 In het verweerschrift heeft de directeur zich, overeenkomstig hetgeen de belanghebbende dienaangaande heeft bepleit, op het standpunt gesteld dat de onroerende zaken b-straat 2a (kamerverhuur) en b-straat 2a-1 (bovenwoning) bij nadere beschouwing als één object in de zin van de WOZ moeten worden beschouwd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten derhalve nog over de waarde van de onroerende zaken a-straat 67 en b-straat 2 per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de directeur een onjuiste waarderingsmethode heeft gehanteerd. Belanghebbende is van mening dat bij de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden uitgegaan van de feitelijk bekende kosten en opbrengsten. Voor zover de door de directeur gehanteerde methode wel juist mocht zijn, dan is onvoldoende rekening gehouden met de leegstand, de onderhoudskosten en de te lage verzekerings- en beheerskosten. Belanghebbende ziet geen reden waarom de kapitalisatiefactor voor het object a-straat 67 hoger zou moeten zijn dan die voor de b-straat 2 en waarom de kapitalisatiefactor voor het object b-straat 2 hoger zou moeten zijn dan die voor de b-straat 2a. Belanghebbende staat voor de onroerende zaak aan de a-straat 67 een WOZ-waarde voor van € 121.123,-- en voor de onroerende zaak aan de b-straat 2 bepleit belanghebbende een waarde van € 17.561,--. Tevens verzoekt de belanghebbende om aanhouding van de zaak totdat de gemeente ten aanzien van de onroerende zaak b-straat 2a een nieuwe beschikking heeft afgegeven.
3.3 De directeur bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Ten aanzien van de onroerende zaken b-straat 2a en 2a-1overweegt het hof dat, nu de directeur zich overeenkomstig belanghebbendes opvatting nader op het standpunt heeft gesteld dat hier sprake is van één object in plaats van twee objecten en het hof niet is gebleken dat partijen daarbij zijn uitgegaan van een juridisch onjuist standpunt, er hier een onjuiste objectafbakening in de zin van art. 16 WOZ Pro heeft plaatsgevonden. De bestreden uitspraak dient in zoverre dan ook te worden vernietigd en het beroep dat daartegen is gericht, dient gegrond te worden verklaard
Ten aanzien van de onroerende zaken a-straat 67 en b-straat 2 overweegt het hof als volgt.
4.2 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid,
WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de verschillende onderwerpelijke onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3 Op de directeur rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 1999 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-straat 67 en b-straat 2 te L, heeft de directeur verwezen naar het op 2 december 2002 door E, WOZ-taxateur onroerende zaken, opgemaakte taxatierapport en naar de bij zijn brief van 7 oktober 2003 gevoegde bijlagen, waarin de WOZ-taxtateur een nadere berekening van de bruto kapitalisatiefactor heeft gegeven. Blijkens deze taxaties is de onroerende zaak a-straat 67 te L per peildatum vastgesteld op € 195.579,--. Ten aanzien van de onroerende zaak b-straat 2 is de WOZ-taxateur gebleken dat dit object ten onrechte te groot is afgebakend en dat bij nadere beschouwing deze onroerende zaak op € 26.773,-- dient te worden vastgesteld, welke waarde de directeur thans voor deze onroerende zaak ook voorstaat.
Bij de waardebepalingen is gebruik gemaakt van de huurwaarde- kapitalisatiemethode, waarbij blijkens de onder punt 4.2 genoemde regeling wordt uitgegaan van een objectieve waardebepaling. Vergelijking met gerealiseerde verkoop- of huurprijzen van soortgelijke zaken draagt, anders dan de belanghebbende blijkbaar meent, bij aan een objectieve waardebepaling en doet geenszins afbreuk aan de huurwaardekapitalisatiemethode. De taxatiemethode welke belanghebbende voorstaat en die is gebaseerd op de daadwerkelijke kosten en opbrengsten die met de onderhavige onroerende zaken kunnen worden behaald, leidt niet altijd tot een objectieve waardebepaling.
4.4. De taxatiewaarden van beide onroerende zaken zijn in het taxatierapport en de bijlagen behorende bij de brief van 7 oktober 2003 gedetailleerd en inzichtelijk onderbouwd en de waarden zijn getoetst aan binnen de gemeente Groningen voor vergelijkbare onroerende zaken gerealiseerde transactiecijfers. De getaxeerde huurwaarde van de onroerende zaak a-straat 67 ligt daarbij zelfs iets onder de werkelijke huurprijs per waardepeildatum. Anders dan de belanghebbende wellicht meent behoeven de vergelijkbare onroerende zaken niet identiek aan de te waarderen objecten te zijn, mits met de onderlinge verschillen maar voldoende rekening wordt gehouden.
4.5. Door bij het bepalen van de kapitalisatiefactor gebruik te maken van kengetallen en deze waar nodig aan te passen aan de bijzondere situatie, heeft de directeur naar het oordeel van het hof voldoende rekening gehouden met de door de belanghebbende gestelde hogere kosten en lasten die deze onroerende zaken met zich brengen. Zo heeft de directeur met betrekking tot de onderhoudskosten per m² voldoende rekening gehouden met het vele buitenschilderwerk dat het hoekpand a-straat 67 met zich brengt. Dat de WOZ-taxateur bij de hertaxatie van het pand a-straat 67 voor de onderhoudskosten is uitgekomen op het lagere percentage van 1,1% dan het oorspronkelijke percentage van 1,5%, is een gevolg van het feit dat bij de hertaxatie is uitgegaan van een hogere herbouwwaarde van ƒ 425.600,--, hetgeen bij gelijkblijvende onderhoudskosten per m² in een lager percentage resulteert. Ook de omstandigheid dat de directeur bij de nieuwe taxatiewaarde van de onroerende zaak b-straat 2-a is uitgegaan van een huurwaardekapitalisatiefactor van 8 kan de belanghebbende niet baten. Met de directeur is het hof van oordeel dat de voor het kamerverhuurbedrijf van de onroerende zaak b-straat 2-a andere uitgangspunten gelden dan voor een opslagruimte (a-straat 2) en winkelruimte (a-straat 67).
4.6 Naar het oordeel van het hof is de directeur, gelet op de goed onderbouwde taxatierapporten, ten aanzien van beide onroerende zaken, in de op hem rustende bewijslast geslaagd, zij het dat ten aanzien van b-straat 2 te L dit slechts geldt voor een waarde van € 26.773,--. De aldus door de directeur bepaalde waarden heeft belanghebbende naar het oordeel van het hof met zijn verwijzingen naar de werkelijke kosten/lasten en opbrengsten niet weten te ontkrachten. Uit hetgeen de belanghebbende heeft gesteld kan dan ook geenszins de conclusie worden getrokken dat de in de taxatierapporten gehanteerde huurwaarden dan wel kapitalisatiefactoren onjuist zijn.
4.7. Nu de onderhavige zaak mede betrekking heeft op de onroerende zaken a-straat 67 en b-straat 2 te L, de oorspronkelijke beschikking reeds dateert van 28 februari 2001 en pas ter zitting van 13 januari 2004 aan het hof mededeling is gedaan van de met dagtekening 29 november 2003 voor b-straat 2a afgegeven beschikking (over welke waardebepaling partijen zich nog niet hebben uitgelaten), zal het hof om proceseconomische redenen geen gevolg geven aan belanghebbendes verzoek tot aanhouding van de zaak zoals vermeld onder 3.2.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep gegrond zal verklaren voor zover het betrekking heeft op de onroerende zaken b-straat 2a en 2a-1 te L en de bestreden uitspraak alsmede de primaire waardebeschikking op die onderdelen zal vernietigen. Voorts zal het hof het beroep tegen b-straat 2 te L gegrond verklaren, doch daarbij zal alleen de waarde van die onroerende zaak op een lager bedrag worden vastgesteld en de bestreden uitspraak zal op dat onderdeel worden vernietigd. Het beroep gericht tegen de waardevaststelling van de onroerende zaak a-straat 67 te L zal ongegrond worden verklaard.
6. De proceskosten
Nu niet is gebleken van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en geen aanspraak is gemaakt op reis-/verletkosten zal het hof geen proceskostenveroordeling in de zin van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht uitspreken.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond, voor zover het betreft de onroerende zaken b-straat 2, 2a en 2a-1 te L;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep alsmede de primaire waardebeschikking betrekking hebbend op de onroerende zaken b-straat 2a en 2a-1 te L;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 2 te L;
- stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de b-straat 2 te L vast op € 26.773,--;
- verklaart het beroep tegen de waardevaststelling van de onroerende zaak a-straat 67 ongegrond;
- gelast dat de directeur het door de belanghebbende betaalde
griffierecht ad € 218,--aan haar vergoedt.
Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 12 februari 2004 uitgesproken door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide
partijen op: 18 februari 2004