Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 1526/02 16 januari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X B.V. te Z tegen de uitspraak van de directeur van de Dienst Algemene Zaken van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1. Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaken gelegen aan de a-straat 3-1 t/m 3-3 te L (hierna: de onroerende zaken), waarvan de belanghebbende eigenaar is, vastgesteld bij beschikking onder kennisgevingsnummer 00000, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij zijn de waarden vastgesteld op de volgende bedragen:
a-straat 3-1 ƒ 624.000,- (€ 283.158,-)
a-straat 3-2 ƒ 1.108.000,- (€ 502.788,-)
a-sraat 3-3 ƒ 877.000,- (€ 397.965,-).
1.2. Op het tijdig door de belanghebbende ingediende bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 24 mei 2002 de bovenvermelde waarden gehandhaafd.
1.3. Het beroepschrift (met bijlagen) is op 4 juli 2002 ter griffie van het gerechtshof ingekomen en bij brief van 5 augustus 2002 (met bijlage) aangevuld.
1.4. De heffingsambtenaar heeft op 3 februari 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5. Op 3 maart 2003 is een conclusie van repliek van de belanghebbende ter griffie van het gerechtshof ingekomen en op 24 april 2003 een conclusie van dupliek van de heffingsambtenaar.
1.6. Bij de mondelinge behandeling van 21 november 2003, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig namens de heffingsambtenaar mw. mr. A, bijgestaan door mw. B. De vertegenwoordiger van de belanghebbende is met kennisgeving niet verschenen. Voorafgaande aan de zitting hij aan het gerechtshof en de wederpartij zijn pleitnota doen toekomen.
1.7. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1. Bij beschikking van 28 februari 2001 zijn door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaken de waarden van die onroerende zaken vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Bij de uitspraak waarvan beroep zijn de vastgestelde waarden gehandhaafd.
2.2. De onroerende zaken betreffen een omstreeks 1976 gebouwd kantoor-verzamelgebouw van drie bouwlagen van 560 m2. Het gebouw bestaat uit drie zelfstandige WOZ-objecten en is gelegen in de wijk C op een B-locatie. a-straat 3-1 beslaat een oppervlakte van 415 m2, a-straat 3-2 een oppervlakte van 705 m2 en a-straat 3-3 een oppervlakte van 560 m2.
2.3. De heffingsambtenaar heeft de waarden van de onroerende zaken berekend door middel van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1. De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar haar mening heeft de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarden onvoldoende rekening gehouden met de tekortkomingen en de staat van onderhoud van het kantoorgebouw. Tevens stelt zij dat de heffingsambtenaar de uitspraak onvoldoende heeft gemotiveerd, dat geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de van omzetbelasting vrijgestelde verhuur en overige belastingen en dat de verhuurbare oppervlakten te hoog zijn vastgesteld omdat de zogenaamde overige ruimten in de waardeberekening zijn betrokken. Tot slot stelt zij dat geen onafhankelijke toetsing van de waarden heeft plaatsgevonden. De belanghebbende staat een waarde voor van in totaal ƒ 2.159.000,-.
3.2. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van a-straat 3-1 niet te hoog is vastgesteld, maar dat de waarden van a-straat 3-2 en 3-3 moeten worden verminderd naar respectievelijk ƒ 1.094.133,- (€ 496.496,-) en ƒ 869.099,- (€ 394.380,-). Alsdan is zijns inziens met de tekortkomingen en de staat van onderhoud van het gebouw, evenals met andere waardedrukkende factoren, voldoende rekening gehouden. De uitspraak op bezwaar acht hij voldoende gemotiveerd en de taxatie volstrekt objectief.
3.3. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de
volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het
economische verkeer).
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde dan wel voorgestane waarden heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de in december 2002 door D, beëdigd en WOZ- gecertificeerd taxateur in onroerende zaken en verbonden aan E b.v. te M, opgemaakte taxatierapporten.
4.4. Blijkens de taxatierapporten zijn de waarden van de onroerende zaken a-straat 3-2 en 3-3 per peildatum bepaald op de bedragen zoals vermeld onder punt 3.2 en voor a-straat 3-1 op ƒ 644.064,- (€ 292.263,-). In alle gevallen is gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. De waardering is geschied op basis van marktinformatie (vraagprijzen en verkoopprijzen) van vergelijkbare onroerende zaken die op of rondom de waardepeildatum 1 januari 1999 zijn gerealiseerd.
4.5. Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op de goed onderbouwde taxatierapporten, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De aldus in de taxatierapporten bepaalde waarden heeft de belanghebbende niet weten te ontkrachten. Hij heeft geen taxatierapport overgelegd en niet blijkt dat hij bij zijn waardebepaling is uitgegaan van verkoop- en huurprijzen rond de waardepeildatum van onroerende zaken die vergelijkbaar zijn. Weliswaar heeft hij gesteld dat de heer F van Makelaardij H de huurprijs per m2 van de onroerende zaken per waardepeildatum stelt op maximaal ƒ 180,-, maar de heffingsambtenaar gaat uit van een bedrag dat daar onder ligt. De staat van onderhoud en de tekortkomingen van de onroerende zaken zijn, naar blijkt uit de van de heffingsambtenaar afkomstige stukken, in deze prijs verdisconteerd. Dat geldt ook voor de zogenaamde overige ruimten. Aan het ontbreken van een onderverdeling in verschillende ruimten en het hanteren van een gemiddelde prijs per m2 kan, anders dan de belanghebbende meent, niet de conclusie worden verbonden dat met de waardedrukkende invloed van deze ruimten geen rekening is gehouden. Ook de door de belanghebbende gestelde, in de kapitalisatiefactor tot uitdrukking komende, waardedrukkende effecten van onderhoud en belastingen nopen niet tot een aanpassing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarden nu zowel de belanghebbende als de heffingsambtenaar bij de berekening van de waarde dezelfde kapitalisatiefactor hanteren. Het gerechtshof houdt dan ook voor juist hetgeen de heffingsambtenaar dienaangaande heeft opgemerkt onder 2.5 van zijn conclusie van dupliek, te weten dat sommige posten die een rol hebben gespeeld bij de berekening van de yield te laag en sommige te hoog zijn becijferd, maar dat de totale bruto yield correct is vastgesteld.
4.6. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar de belanghebbende niet volgt in haar visie dat de huurprijs per m2 te hoog is vastgesteld en dat onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, maakt de motivering van de uitspraak - anders dan de belanghebbende blijkbaar meent - niet ondeugdelijk.
4.7. Dat de taxaties in de verschillende fasen van deze procedure zijn uitgevoerd door deskundige taxateurs van hetzelfde taxatiebureau is naar het oordeel van het gerechtshof geen beletsel om van de juistheid van die taxaties uit te gaan. Van afspraken over eventueel bezwaar en beroep tussen de gemeente en het taxatiebureau is niets gebleken en worden door de heffingsambtenaar ontkend.
4.8. Wat betreft belanghebbendes opvatting dat het niet kunnen opteren voor met omzetbelasting belaste verhuur een drukkend effect heeft op de waarde merkt het gerechtshof het volgende op. De aan een onroerende zaak toe te kennen WOZ-waarde dient, gelijk het onder 4.1 gestelde, te worden gesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop, vrij opleverbaar, op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Bij een dergelijke veronderstelde verkoop maakt het niet uit of de onroerende zaak al dan niet vrijgesteld van omzetbelasting wordt verhuurd. De omstandigheid dat voornoemde WOZ-waarde ingevolge het onder 4.2 vermelde mag worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiefactor, maakt vorenstaande niet anders.
4.9. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het gerechtshof het beroep gegrond zal
verklaren, de waarden van de onroerende zaken a-straat 3-2 en 3-3 op
een lager bedrag zal vaststellen en de waarde van a-straat 3-1 zal
handhaven.
6. De proceskosten
Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht dient de heffingsambtenaar het griffierecht van 218,- aan de belanghebbende te vergoeden.
Nu de belanghebbende zich niet heeft doen bijstaan door een derde die beroepsmatig bijstand verleend en niet ter zitting is verschenen, acht het gerechtshof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
handhaaft de waarde van a-straat 3-1 te L op het bij beschikking vastgestelde bedrag van ƒ 624.000,-
(€ 283.158,-);
stelt de waarden van de onroerende zaken a-straat 3-2 en 3-3 te L vast op respectievelijk ƒ 1.094.133 (€ 496.496,-) en
ƒ 869.099,- (€ 394.380,-) en
gelast dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht van € 218,- aan haar vergoedt.
Gedaan op 16 januari 2004 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mrs. F.J.W. Drion en H.H.A. Fransen, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. J. de Jong en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 21 januari 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.