Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1548/02 7 januari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Financiën, Personeel en Organisatie van de gemeente Bedum (: het hoofd) gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 11 te Z bij beschikking vastgesteld op een bedrag van ƒ 304.000,-- (€ 137.949,--).
1.2. Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft het hoofd voormelde waarde bij de bestreden uitspraak van 27 mei 2002 verminderd tot een waarde van ƒ 287.000,-- (€ 130.234,--).
1.3. De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een pro forma beroepschrift, hetwelk op 5 juli 2002 ter griffie is ingekomen. Bij brieven (met bijlagen), ingekomen bij het gerechtshof op 19 juli 2002 en 21 augustus 2002, heeft de belanghebbende dit beroepschrift aangevuld.
1.4. Het hoofd heeft op 31 januari 2003 een verweerschrift (met bijlagen) bij het gerechtshof ingediend.
1.5. Met toestemming van het gerechtshof heeft de belanghebbende op 8 april 2003 een conclusie van repliek (met bijlagen) bij het gerechtshof ingediend.
1.6. Het hoofd heeft vervolgens op 27 mei 2003 een conclusie van dupliek (met bijlage) ingediend bij het gerechtshof.
1.7. Bij brief, ingekomen ter griffie op 18 november 2003, heeft de belanghebbende gereageerd op de conclusie van dupliek van het hoofd.
1.8. Van alle bij het gerechtshof ingekomen stukken van partijen zijn door het gerechtshof afschriften gezonden aan de wederpartij.
1.9. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 26 november 2003, gehouden te Groningen, alwaar aanwezig waren de belanghebbende, alsmede namens het hoofd de heer A en de heer B. Laatstgenoemde is als taxateur verbonden aan C B.V. te L.
1.10. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1. Bij beschikking van 29 april 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 11 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1875 gebouwde vrijstaande woning, gelegen op een perceel kadastraal bekend gemeente Z, sectie Y, nummer 0000. Dit perceel heeft een oppervlakte van 446 m².
1.2. De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 304.000,-- (€ 137.949,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot een waarde van ƒ 287.000,-- (€ 130.234,--).
1.3. Op het achter de onderhavige onroerende zaak gelegen perceel (kadastraal bekend gemeente Z, sectie Y, nummer 0001) was voorheen apparatenfabriek D gevestigd. Tot februari 1995 behoorde dit perceel tot belanghebbendes eigendom. Sinds februari 1995 is de Stichting E, waarvan de belanghebbende enig bestuurder is, eigenaar van dit perceel. Reeds lange tijd is bekend dat met betrekking tot dit perceel en de aangrenzende percelen sprake is van bodemverontreiniging welke zijn oorzaak vindt in de bedrijfsactiviteiten van voornoemde fabriek. Vanaf 1986 hebben op het terrein van de voormalige fabriek en de aangrenzende percelen onderzoeks- en saneringsactiviteiten plaatsgevonden. In het meest recente gepubliceerde onderzoeksrapport, op 21 februari 2002 in opdracht van de provincie Groningen opgemaakt door F B.V., is geconcludeerd dat wettelijk gezien sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er zijn volgens genoemd rapport geen actuele risico's voor mens, ecosysteem of verspreiding. De sanering is daarom niet urgent en er is derhalve geen tijdstip voor de aanvang van de sanering vastgesteld. In het rapport is aanbevolen om bij het verrichten van graafwerkzaamheden in het verontreinigende gebied (het afgraven van bovengrond of het ontgraven ten behoeve van een vijver) een deelsaneringsplan te laten opstellen dat ter goedkeuring dient te worden voorgelegd aan het bevoegd gezag. Deze handelingen dienen plaats te vinden onder milieukundige begeleiding. Het tot de gedingstukken behorende ontwerp-besluit d.d. 6 augustus 2002 van de Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen is (mede) gebaseerd op genoemd onderzoeksrapport.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2. De belanghebbende is van mening dat het hoofd de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij stelt zich - naar het hof begrijpt - op het standpunt dat de percelen kadastraal bekend gemeente Z, sectie Y, nummer 0000 en nummer 0001 als één onroerende zaak dienen te worden aangemerkt. Hij bepleit voor deze onroerende zaak - gelet op de aanwezige bodemverontreiniging - een waarde van ƒ 1,--.
3.3. Het hoofd houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting geen argumenten toegevoegd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: waarde in het economische verkeer).
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3. Ingevolge artikel 16, onderdeel d van de Wet wordt - voor zover hier van belang - voor de toepassing van de Wet als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Alleen die zaken die aan dezelfde genothebbende krachtens zakelijk recht toebehoren, kunnen tot hetzelfde belastingobject behoren (HR 14 september 1994, nr.
29 871).
4.4. Op het hoofd rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst het hoofd onder meer naar het op 28 januari 2003 door G, taxateur van onroerende zaken, verbonden aan C B.V. te L, opgemaakte taxatierapport. In dit rapport is de waarde getaxeerd op een bedrag van ƒ 287.000,--. Daarbij heeft in verband met de bodemverontreiniging een afwaardering van 25% van de vrije verkoopwaarde van de kavel plaatsgevonden. Voorts is een aftrek inzake verminderde gebruiksmogelijkheden, rompslomp en negatief imago toegepast ten bedrage van ƒ 20.000,--.
4.5. Ter zitting heeft de taxateur onweersproken verklaard dat de onderhavige beschikking van meet af aan slechts betrekking heeft op het perceel kadastraal bekend gemeente Z, sectie Y, nummer 0000. Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd, gelet op het onder punt 4.3 overwogene, terecht niet tegemoet gekomen aan de door de belanghebbende voorgestane objectafbakening, nu de (volle en onbezwaarde) eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente Z, sectie Y, nummer 0001 berust bij de Stichting E. Al hetgeen de belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd maakt dit oordeel niet anders.
4.6. Gelet op het goed onderbouwde taxatierapport acht het gerechtshof het hoofd in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het onderwerpelijke taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak zijn in het onderwerpelijke taxatierapport genoegzaam in ogenschouw genomen. Aangaande de bij de onroerende zaak aanwezige bodemverontreiniging overweegt het gerechtshof als volgt. Nu in het onder punt 2.3 bedoelde onderzoeksrapport, gedateerd 21 februari 2002, is geconcludeerd dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, gaat het gerechtshof er met belanghebbende vanuit dat ook op de waardepeildatum 1 januari 1999 hiervan sprake was. Weliswaar wordt in voornoemd onderzoeksrapport vermeld dat er waarschijnlijk sprake is van biologische afbraak van de verontreiniging, maar deze dalende tendens blijkt reeds uit het in 1996 door H B.V. uitgevoerde onderzoek, zodat daar bij de waardebepaling per 1 januari 1999 rekening mee mag worden gehouden. Er kan dan ook niet worden gezegd dat het onderhavige onderzoeksrapport een gunstiger voorstelling van zaken geeft omtrent de mate van bodemverontreiniging op de waardepeildatum, zodat het gerechtshof reeds hierom voorbij gaat aan belanghebbendes grief inhoudende dat het hoofd bij de waardevaststelling ten onrechte na de waardepeildatum uitgebrachte onderzoeksrapportages in aanmerking heeft genomen. Gezien de uitkomsten van genoemd onderzoeksrapport en gelet op de in het taxatierapport toegepaste vermindering inzake de bodemverontreiniging acht het gerechtshof aannemelijk dat bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de aanwezigheid van ernstige bodemverontreiniging op de waardepeildatum. De belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden aangedragen die zouden kunnen leiden tot een andersluidend oordeel dan wel tot het oordeel dat de waarde op een bedrag van ƒ 1,-- dient te worden gesteld. Hierbij merkt het gerechtshof op dat belanghebbendes grieven aangaande de bodemverontreiniging zich voornamelijk richten op het - niet tot de onderhavige onroerende zaak behorende - perceel met het nummer 3622, waar - naar volgt uit het onderzoeksrapport - zich de kern van de verontreiniging bevindt.
4.7. Anders dan de belanghebbende kennelijk meent, doet de voor het jaar 1996 naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgestelde - na bezwaar in verband met de bodemverontreiniging verlaagde - waarde niet ter zake. Thans is slechts de waardevaststelling per 1 januari 1999 aan de orde.
4.8. De belanghebbende heeft in zijn conclusie van repliek aangegeven dat in het taxatierapport ten onrechte staat vermeld dat de woning omstreeks 1930 is gebouwd. Naar hij ter zitting onweersproken heeft verklaard is de woning omstreeks 1875 gebouwd. De belanghebbende heeft aan deze omstandigheid evenwel geen consequenties aangaande de waardevaststelling verbonden, zodat het gerechtshof - nu het gerechtshof in dit verband van een waardedrukkende invloed niet is gebleken - aan deze grief dan ook geen gewicht toekent.
4.9. Ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
4.10. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat belanghebbendes beroep geen doel treft.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 7 januari 2004 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hiemstra en ondertekend door voornoemde raadsheer en voornoemde griffier.
Op 14 januari 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.