Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 892/02 24 oktober 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de afdelingsmanager Financiën van de gemeente Winschoten (: de afdelingsmanager), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft de afdelingsmanager de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 49 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, met het nummer 00000, gedateerd 3 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 265.000,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, verzonden op 26 februari 2002, is deze waarde gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 5 april 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De afdelingsmanager heeft vervolgens op 26 juli 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 31 juli 2003, gehouden te Groningen, alwaar zijn verschenen belanghebbende en namens de afdelingsmanager de heer A, medewerker bij de afdeling financiën, en de heer B, gediplomeerd WOZ-taxateur van C B.V.
Het hof heeft in deze zaak op 14 augustus 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 19 augustus 2003, aan partijen is verzonden.
Bij een op 3 september 2003 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 25 september 2003 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 3 maart 2001 is door de afdelingsmanager ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan het a-straat 49 te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1949 gebouwde vrijstaande woning op een kavel van 3.505 m2.
2.2 De door de afdelingsmanager aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 265.000,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft de afdelingsmanager deze waarde gehandhaafd. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de afdelingsmanager onder meer naar een in zijn opdracht in juni 2002 uitgevoerde taxatie van de woning door de heer B, gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam voor C BV gevestigd te L. In dit rapport wordt de onroerende zaak getaxeerd op ƒ 279.000,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij voert hiertoe onder meer aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van de nabijgelegen weg en de op het perceel rustende erfdienstbaarheid. Belanghebbende stelt dat ter zake rekening gehouden dient te worden met een waardeaftrek van totaal 15%. Voorts stelt belanghebbende dat de opgevoerde referentieobjecten rustiger zijn gelegen en dat zij voorts na de peildatum zijn verkocht.
3.3 De afdelingsmanager blijft in de beroepsfase bij zijn standpunt dat de waarde van de woning juist is vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.5 Ter zitting heeft de afdelingsmanager zijn standpunt gehandhaafd en heeft daartoe, behoudens de namens hem ter zitting overgelegde berekening, geen nadere gronden aangevoerd.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op de afdelingsmanager rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 In voormeld taxatierapport van de woning worden de transactiesommen van vier eveneens te Z gelegen referentiewoningen vermeld.
Het hof is van oordeel dat de verkoopgegevens van deze objecten, welke alle zijn verkocht in de periode van juni 1998 tot mei 1999, een voldoende onderbouwing betekenen van de vastgestelde waarde.
De afdelingsmanager heeft gemotiveerd aangegeven dat met de waardeverlagende omstandigheden bij het bepalen van de waarde rekening is gehouden. De ter zitting aanwezige taxateur heeft dienaangaande gesteld dat de waarde van de onroerende zaak, indien deze rustiger was gelegen, gesteld had kunnen worden op tenminste ƒ 300.000,--. De taxateur heeft ter zitting bovendien geschetst dat gebruik van de woning welke belanghebbende voorstaat als referentieperceel, a-plein 24 te Z, anders dan belanghebbende stelt, niet leidt tot een lagere waarde, zoals belanghebbende aanneemt, doch tot hogere waarde voor de onderhavige onroerende zaak.
Op basis van voormeld taxatierapport en voorts op grond van de hierop gegeven schriftelijke en mondelinge toelichting, acht het hof de door de afdelingsmanager vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt. Nu belanghebbende overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof ook anderszins geen reden tot verlaging van de door de afdelingsmanager vastgestelde waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 24 oktober door mr Van der Meer, raadsheer en plaatsvervangend-lid van de vijfde enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de griffier mr De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
De griffier Het plv.-lid van deze kamer
mevr. mr H. de Jong mevr. mr G.M. van der Meer
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 29 oktober 2003