Uitspraak
Arrest d.d. 12 september 2001
Rolnummer 9900175
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
eerste kamer voor burgerlijke zaken, heeft het volgende arrest gewezen inzake:
De vereniging van eigenaren "De Vuursteen",
gevestigd te Z,
appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: De Vuursteen,
procureur: mr P. Tuinman,
tegen
de gemeente Groningen,
zetelend te Groningen,
geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: de Gemeente,
procureur: mr J.V. van Ophem.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 28 november 1997 en op 12 februari 1999 door de arrondissementsrechtbank te Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploit van 7 mei 1999 is door De Vuursteen hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 12 februari 1999 met dagvaarding van de Gemeente tegen de zitting van 19 mei 1999.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad te vernietigen het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Groningen, op 12 februari 1999 tussen partijen gewezen onder rolnummer 28600/HA ZA 97-755, en opnieuw rechtdoende geïntimeerde alsnog te veroordelen aan appellante te betalen een bedrag ad ¦ 121.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juli 1995 tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als het Gerechtshof in goede justitie zal vermenen te behoren, zulks met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door de Gemeente verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"primair: dat het het Gerechtshof behage bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Groningen, op 12 februari 1999 onder rolnummer 28600/HA ZA 97-755 gewezen tussen De Vuursteen als eiseres en de Gemeente als gedaagde, en De Vuursteen alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans (subsidiair) dat het het Gerechtshof behage het voormelde vonnis, onder verbetering van gronden, te bekrachtigen, met veroordeling (zowel in het primaire als het subsidiaire geval) van De Vuursteen in de kosten van beide instanties."
De Gemeente heeft bij akte een procesbesluit overgelegd.
Door De Vuursteen is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad de Gemeente in haar incidentele appél niet ontvankelijk te verklaren, althans haar grieven te verwerpen, zulks met veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze instantie."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Door De Vuursteen zijn in het principaal appel de volgende grieven opgeworpen:
Grief I: "Ten onrechte oordeelt de Rechtbank onder 9 van het bestreden vonnis dat moet worden vastgesteld dat de directe aanleiding voor het bod van de Gemeente is gelegen in een mededeling van makelaar A en niet in het bewuste gesprek van 2 maart 1995."
Grief II: "Ten onrechte oordeelt de Rechtbank onder 9 van het bestreden vonnis dat appellante bij conclusie van repliek uitgaat van de veronderstelling dat de Gemeente de informatie omtrent de beslissende vergadering over het eindbod van appellante heeft verkregen van de makelaar van verkoper."
Grief III: "Ten onrechte oordeelt de Rechtbank onder 9 van het bestreden vonnis dat, voorzover het gesprek van 2 maart 1995 er toe heeft bijgedragen dat de Gemeente bij de verkopend makelaar is gaan informeren, zulks in de gegeven omstandigheden niet kan worden aangemerkt als een misbruik maken van vertrouwen."
Grief IV: "Ten onrechte oordeelt de Rechtbank onder 9 van het bestreden vonnis dat het gesprek op 2 maart 1995 tussen partijen is gevoerd, waarbij partijen op de hoogte waren van elkaars belangen."
Grief V: "Ten onrechte oordeelt de Rechtbank onder 9 van het bestreden vonnis dat nu de belangstelling van appellante reeds bij de Gemeente bekend was, op 2 maart 1995 niets nieuws is medegedeeld, zodat van informatie met een vertrouwelijk karakter geen sprake was."
Grief VI: "Ten onrechte oordeelt de Rechtbank onder 9 van het bestreden vonnis dat niet kan worden aangenomen dat de Gemeente, ook al zou zij op basis van mededelingen in het gesprek van 2 maart 1995 bij de verkopend makelaar zijn gaan informeren, zij aldus door middel van op onoirbare wijze - te weten niet op basis van gelijkwaardigheid - verkregen informatie een voorsprong heeft verkregen en benut op appellante in de lopende verkooponderhandelingen."
Grief VII: "Ten onrechte wijst de Rechtbank de vordering af met veroordeling van eiseres in prima, thans appellante, in de kosten van de procedure."
Door de Gemeente zijn in het incidenteel appel de volgende grieven opgeworpen:
Grief I: "Ten onrechte heeft de rechtbank in r.o. 5 van het vonnis van 12 februari 1999 geoordeeld dat De Vuursteen ontvankelijk was in haar vordering jegens de Gemeente, overwegende:
"Uit de stukken alsmede uit het ter comparitie verhandelde acht de rechtbank de verhouding tussen de direct belanghebbenden - B c.s. - en De Vuursteen voldoende verklaard en mitsdien het belang van laatstgenoemde bij de door haar ingestelde vordering voldoende aannemelijk geworden.
Hoewel eerst in de loop van de procedure een volmacht en last tot inning ten behoeve van De Vuursteen door B c.s. is ondertekend en De Vuursteen derhalve bij aanvang van de procedure nog niet als zodanig - althans schriftelijk - gevolmachtigd was namens B c.s. op te treden, is naar het oordeel van de rechtbank deze vertegenwoordigingsbevoegdheid tijdig onderbouwd.
Niet valt in te zien waarom De Vuursteen niet in haar vordering kan worden ontvangen aangezien de persoon van eiseres niet is gewijzigd doch uitsluitend haar bevoegdheid om namens de direct betrokken natuurlijke personen op te treden is verduidelijkt. De Rechtbank acht de Gemeente door deze later ingediende volmacht niet in haar verdediging noch anderszins in enig te beschermen belang geschaad temeer nu voldoende gewaarborgd is dat De Vuursteen eenmalig namens alle individueel bij de "de groep B c.s." betrokken personen optreedt en vordert. De Vuursteen kan mitsdien worden ontvangen in haar vordering."
Grief II: "Ten onrechte heeft de Rechtbank in r.o. 2 van het bestreden vonnis als vaststaand feit opgenomen:
"Op 2 maart 1995 heeft een vertegenwoordiger van deze groep aspirant-kopers een gesprek gehad met de dienst RO/EZ van de Gemeente teneinde zekerheid te verkrijgen omtrent de vraag of het geldende bestemmingsplan het door haar voorgenomen gebruik - een gezondheidscentrum - niet in de weg zou staan."
De beoordeling
. Behoudens het gestelde in grief II in het incidenteel appel is tegen de vaststaande feiten als weergegeven onder overweging 2 van het beroepen vonnis geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, zulks met in achtneming van hetgeen met betrekking tot bedoelde grief zal worden overwogen.
In hoger beroep staat voorts, als gesteld en niet weersproken, het volgende vast:
In een memo d.d. 3 maart 1995 van de hand van C van de afdeling stadsdeelcoördinatie van de vakdirectie PGE van de Gemeente, gericht aan directieberaad RO/EZ
(prod. 1 bij de memorie van grieven) wordt onder punt 3 onder het kopje "Recente ontwikkelingen" het volgende gememoreerd:
Tegen de achtergrond van het voorgaande heeft de afdeling vastgoed van de dienst RO/EZ namens de politie onderhandeld over een mogelijke aankoop van de lokatie Vuursteenkerk.
Echter naar nu blijkt, hebben ook de artsen c.s. grote belangstelling voor deze lokatie en zijn tevens onderhandelingen over aankoop van deze lokatie gestart. Het bestaande gebouw lijkt ruimte te bieden voor het realiseren van hun programma van eisen.
Onder punt 5 wordt onder het kopje "Onderhandelingen" het volgende gememoreerd:
De vraagprijs was ƒ 495.000,--. Al onderhandeld is deze in principe omlaag gebracht naar ca ƒ 400.000,--, maar de politie wilde/kon niet verder gaan dan ca ƒ 350.000,--.
De vertegenwoordigers van het gezondheidscentrum hebben recent een bod gedaan van naar alle waarschijnlijkheid tussen de ƒ 380.000,-- en ƒ 390.000,--.
Dit laatste bod is nu blijkbaar door middel van een optie in principe geaccepteerd. Het bod wordt door de makelaar dinsdag a.s. (7-3) om 19.00 uur besproken met het bestuur van de Vuursteenkerk.
...
De enige manier om op de gevoerde onderhandelingen nog in te breken is het bieden van de oorspronkelijke vraagprijs dus ƒ 495.000,--. Dat bod moet dan uiterlijk dinsdag 7 maart voor 18.00 uur (definitief) bij de makelaar worden neergelegd.
Onder punt 6 van het memo wordt vervolgens het volgende voorstel gedaan:
a. alsnog een bod voor aankoop van de Vuursteenkerk uitbrengen en wel tot een bedrag van ƒ 495.000,--
b. het (mogelijk) tekort op de verwerving van deze lokatie te dekken via: de structuurplangelden of het stadsvernieuwingsfonds
c. hierover met spoed voor-overleg plegen met wethouder D.
. In het verslag van het directieberaad van de dienst RO/EZ van de Gemeente d.d. 7 maart 1995 (productie 2 bij de memorie van grieven) staat in punt 13 onder het kopje "Aankoop Vuursteenkerk" het volgende:
Alles overwegende, concludeert het DB dat er voldoende aanleiding is het college heden positief te adviseren over een eventuele aankoop. Met de korpschef zal contact worden gezocht over deze transactie.
Met betrekking tot grief I in het incidenteel appel:
. Omdat deze grief de ontvankelijkheid van de Vuursteen in haar vordering betreft, zal het hof deze grief het eerst behandelen.
.Blijkens de bij conclusie van repliek in eerste aanleg als productie 3 overgelegde notariële akte, verleden op 16 september 1996, hebben de tien kopers van het kerkgebouw "de Vuursteen" aan de Goudlaan 289 te Groningen, gezamenlijk de Vereniging van eigenaars De Vuursteen opgericht. Voorts blijkt uit een brief van 27 januari 1997 (prod.4 bij memorie van antwoord in het principaal appel\memorie van grieven in het incidenteel appel) dat mr. E zich namens de Vereniging van Eigenaren "De Vuursteen" te Groningen tot de Gemeente heeft gewend inzake de onderhavige kwestie. In bedoelde brief wordt de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade welke in de onderhavige procedure is gevorderd.
. Op basis van hetgeen hiervoor is vastgesteld moet het er derhalve voor worden gehouden dat de kopers van het onderhavige kerkgebouw (verder aan te duiden als B c.s.) de door hen opgerichte Vereniging van Eigenaren "De Vuursteen" overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:61 lid 1 BW stilzwijgend volmacht hebben verleend om namens hen de onderhavige procedure te starten. Desverlangd hebben zij die volmacht bevestigd door ondertekening van de "Volmacht en last tot inning" welke als productie 1 bij de conclusie van repliek is overgelegd. Het is op basis van de voorgeschiedenis (als blijkend uit de vaststaande feiten) en de inhoud van de hiervoor bedoelde brief hoogst onwaarschijnlijk dat omtrent de positie van De Vuursteen bij de Gemeente onduidelijkheid heeft bestaan. Gesteld noch gebleken is immers dat de Gemeente, in reactie op vorenbedoelde brief van 27 januari 1997, vraagtekens heeft gezet achter de bevoegdheid van De Vuursteen om de Gemeente aansprakelijk te stellen terzake van het in de brief bedoelde vermeende onrechtmatig handelen van de Gemeente.
Bovendien is evenmin gesteld of gebleken dat de Gemeente door de geschetste gang van zaken in haar verdediging of anderszins in enig te beschermen belang is geschaad.
. De grief faalt.
Met betrekking tot grief II in het incidenteel appel:
. De grief is in zoverre terecht voorgesteld dat niet is komen vast te staan dat het bedoelde gesprek ten doel had B c.s. zekerheid te verschaffen omtrent de vraag of het geldende bestemmingsplan aan het voorgenomen gebruik in de weg zou staan. Onweersproken is immers door de Gemeente gesteld dat het gesprek op 2 maart 1995 op uitnodiging van haar afdeling Economische zaken van de Dienst RO/EZ heeft plaatsgevonden, met als doel met de betrokken artsen en fysiotherapeuten van gedachten te wisselen omtrent de mogelijkheden van huisvesting in het te verbeteren winkelcentrum Vinkenhof.
. Het vorenoverwogene laat echter onverlet dat als gesteld en niet (voldoende) betwist wel vaststaat dat tijdens bedoeld gesprek van de zijde van B c.s. de vraag of het geldende bestemmingsplan het door hen voorgenomen gebruik - een gezondheidscentrum - op enigerlei wijze in de weg zou staan, aan de orde is geweest. Het hof zal bij zijn verdere beslissingen derhalve dit vaststaande feit tot uitgangspunt nemen.
Met betrekking tot de grieven in het principaal appel:
. Zoals nog eens wordt onderstreept door grief VII, hebben de grieven ten doel het gehele geschil ter beoordeling aan het hof voor te leggen. Het hof zal de grieven daarom gezamenlijk behandelen.
. Datum en inhoud van het hiervoor onder de vaststaande feiten bedoelde memo en (het hoge tempo van) de daarop gevolgde besluitvorming, een en ander in onderling verband en samenhang bezien, leidt naar het oordeel van het hof tot de conclusie dat de Gemeente wel degelijk eerst naar aanleiding van het gesprek van 2 maart 1995 weer actie is gaan ondernemen ter verkrijging van het bewuste pand. De stelling van de Gemeente dat zij reeds voordien op de hoogte was van de belangstelling van B c.s. verdraagt zich immers niet met hetgeen het bewuste memo vermeldt onder het kopje "Recente ontwikkelingen" ("Echter naar nu blijkt...").
. Alhoewel de tekst van het memo daarvan geen melding maakt en de betrokken makelaars op dit punt in hun in eerste aanleg (bij memorie van repliek) overgelegde schriftelijke verklaringen anders verklaren, valt zonder nadere bewijslevering geenszins uit te sluiten dat de Gemeente de inschatting van de hoogte van het voorliggende bod heeft gemaakt op basis van informatie die zij, zoals zij stelt, althans suggereert (zie de conclusie van dupliek sub 6.3 en 6.11) van makelaar A heeft verkregen. Hetzelfde geldt met betrekking tot datum en tijdstip waarop het bestuur van de Vuursteenkerk over het voorliggende bod zou beslissen. Wel moet echter op basis van de inhoud van het memo worden geconcludeerd dat de informatie die de Gemeente in het gesprek op 2 maart 1995 heeft verkregen in dat geval onmiskenbaar de aanleiding is geweest om (weer) contact te zoeken met de makelaar.
. Het moge zo zijn dat de Gemeente tijdens de "workshop" op 8 februari 1995 heeft aangegeven dat het vestigen van de politie op de "vuursteenlokatie" een gunstige uitstraling zou hebben voor de hele wijk en dat B c.s. (waarvan er tenminste enkele aan de workshop hebben deelgenomen) derhalve op de hoogte waren van de belangstelling van de Gemeente voor dat gebouw, zulks laat echter onverlet dat de Gemeente op 2 maart 1995 al geruime tijd niet meer serieus in onderhandeling was over aankoop van het gebouw. Het bewuste memo spreekt ook op dat punt duidelijke taal ("Tegen de achtergrond van het voorgaande heeft de afdeling vastgoed van de dienst RO/EZ namens de politie onderhandeld over een mogelijke aankoop van de lokatie Vuursteenkerk ... maar de politie wilde/kon niet verder gaan dan ¦ 350.000,--" ). Uit de eigen stellingen van de Gemeente (bij conclusie van antwoord in eerste aanleg) blijkt dat bedoeld bod eind december 1994 is uitgebracht en niet is geaccepteerd, alsmede dat het pand vervolgens "op de markt" is gebracht.
. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, moet het naar het oordeel van het hof voor volstrekt onwaarschijnlijk worden gehouden dat de Gemeente op 7 maart 1995 de vraagprijs van ¦ 495.000,-- voor het betreffende pand ook zou hebben geboden als het gesprek op 2 maart 1995 niet zou hebben plaatsgevonden. Anders dan de rechtbank in het bestreden vonnis heeft aangenomen, heeft het gesprek op 2 maart 1995 de Gemeente dusdanige informatie opgeleverd dat zij - al dan niet na consultatie van de makelaar van de verkoper - alsnog in een tijdsbestek van enkele dagen heeft besloten de vraagprijs te bieden.
. Dusdoende heeft de Gemeente gebruik gemaakt van mededelingen die door B c.s. zijn gedaan toen zij tijdens het bedoeld gesprek vragen hebben gesteld omtrent het vigerende bestemmingsplan. Wat verder ook het karakter van bedoeld gesprek mag zijn geweest, de vraag naar het bestemmingsplan werd gesteld in de verhouding bestuurde/bestuurder. Mededelingen die in een dergelijke verhouding worden gedaan hebben naar hun aard een vertrouwelijk karakter, zodat het de Gemeente onder de gegeven omstandigheden niet vrijstond op basis van die informatie haar eigen belangen aangaande het betreffende pand te behartigen. De Gemeente heeft derhalve misbruik van het haar geschonken vertrouwen gemaakt en heeft - nu niet valt in te zien dat B c.s. een op zichzelf minder rechtmatig belang hadden bij de verwerving van het pand dan de Gemeente - onrechtmatig jegens B c.s. gehandeld. De Gemeente is gehouden de schade die B c.s. dientengevolge hebben geleden, te vergoeden.
. De stelling van de Gemeente dat het voor derden zo wel erg gemakkelijk wordt om de Gemeente als potentiële koper te elimineren (zie de conclusie van dupliek sub 7.15) doet - wat daar overigens ook van zij - aan het vorenoverwoge niet af, nu de Gemeente serieus heeft getracht het pand te verwerven en de onderhandelingen dienaangaande reeds geruime tijd waren beëindigd.
. De grieven treffen in zoverre doel.
. De Vuursteen heeft gesteld dat de laatprijs zonder het tussenbod van de Gemeente ƒ 385.000,-- zou hebben bedragen en vordert dientengevolge een schadevergoeding van ¦ 110.000,--, te verhogen met 10 % aan kosten. De Gemeente heeft (bij conclusie van dupliek in eerste aanleg) betwist dat B c.s. het pand - zonder haar tussenbod - voor ¦ 385.000,-hadden kunnen verwerven, alsmede dat er sprake zou zijn van 10 % kosten. Voorts heeft de Gemeente aangevoerd dat ook fiscale componenten bij de vaststelling van de schade dienen te worden betrokken.
. Nu de Vuursteen zich dienaangaande niet nader heeft uitgelaten, zal het hof haar daartoe alsnog uitnodigen. Daarbij zal de Vuursteen, op wie terzake de bewijslast rust, ook dienen aan te geven hoe zij bewijs van de hoogte van de beweerdelijk geleden schade denkt te kunnen bijbrengen en zal zij de gevorderde 10 % kosten nader dienen te karakteriseren en te onderbouwen.
Beslissing
Het gerechtshof:
stelt de Vuursteen in de gelegenheid zich bij akte nader uit te laten als hiervoor onder rechtsoverweging 17 is aangegeven;
verwijst de zaak ambtshalve daartoe naar de rol van woensdag 10 oktober 2001 (akte A p.i./AP);
bepaalt dat tegen dit arrest eerst beroep in cassatie kan worden ingesteld tegelijk met dat tegen het eindarrest;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Mollema, Eradus en Meijeringh en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 september 2001.
-getekend- mr K.E. Mollema
-getekend- G.A. Haites-Verbeek