Uitspraak
Arrest d.d. 22 augustus 2001
Rolnummer 0100198
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
eerste kamer voor burgerlijke zaken, heeft het volgende arrest gewezen inzake:
A,
wonende te Z,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: A,
procureur: mr H.N.M.M. van Wilgenburg,
tegen
B,
zetelende te Y,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: B,
procureur: mr J.V. van Ophem.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 14 juni 2001 door de president van de arrondissementsrechtbank te Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploit van 25 juni 2001 is door A hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van B tegen de zitting van 27 juni 2001.
De grieven zijn opgenomen in de dagvaarding in hoger beroep. De conclusie van deze dagvaarding luidt:
"dat het Gerechtshof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, voornoemd vonnis van de President van de rechtbank te Groningen van 14 juni 2001 moge vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van de geïntimeerde moge afwijzen, met veroordeling van de geïntimeerde in de kosten van het geding in beide instanties."
A heeft bij akte een aantal stukken overgelegd,
Bij memorie van antwoord is door B verweer gevoerd met als conclusie:
"dat het Gerechtshof, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling der gronden, het vonnis van de Edelachtbare heer President van de Arrondissementsrechtbank te Groningen, uitgesproken op 14 juni 2001 onder reg.nr. 52477/KG ZA 01-190 zal bevestigen, met veroordeling van A, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep."
A heeft een akte houdende uitlating producties genomen.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Door A zijn de volgende grieven opgeworpen:
Grief I: "Ten onrechte heeft de President de vordering van B niet terstond afgewezen daar B voldoende gelegenheid had gehad om in een bodemprocedure te laten oordelen over het huurrecht van A en/of daar de vordering onvoldoende spoedeisend is."
Grief II: "Ten onrechte heeft de President geoordeeld dat B de huurovereenkomst met de opstallen niet gestand hoeft te doen."
De beoordeling
1. Tegen de vaststaande feiten als weergegeven onder overweging 1 van het beroepen vonnis zijn geen grieven opgeworpen, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
Voorts staat in hoger beroep, mede op grond van het als productie overgelegde kort geding vonnis van 30 oktober 2000, waarvan de inhoud op die punten niet door partijen is betwist, voorshands het volgende genoegzaam vast:
- Bij brief d.d. 7 december 1994 maakt B aan C (de moeder van A) kenbaar dat zij voornemens is de z-straat opnieuw in te richten en dat zij in verband daarmede de mogelijkheid onderzoekt om de met betrekking tot de kiosk aangegane opstalovereenkomst tussentijds te beindigen. Uit de brief blijkt dat B op de hoogte was van de huurovereenkomst welke A met betrekking tot de kiosk had gesloten.
- Bij brief van 6 juni 1995 heeft B de erven van C (verder te noemen: de erven) doen weten dat het opstalrecht op 14 juni 1998 zou eindigen en dat B niet bereid was het opstalrecht te verlengen. In bedoelde brief is het opstalrecht met ingang van 14 juni 1998 opgezegd en is aan de erven verzocht de in opstal gegeven grond per genoemde datum geheel ontruimd aan B ter beschikking te stellen.
- Mede omdat A als feitelijk gebruiker (huurder) van de kiosk bezwaren tegen de aangezegde ontruiming kenbaar heeft gemaakt is tussen hem en B diverse keren overleg gepleegd, teneinde te trachten een voor beide partijen bevredigende oplossing te vinden. De datum van 14 juni 1998 is verstreken zonder dat ontruiming had plaatsgevonden.
- In een brief van 17 juli 1998 van C voornoemd aan B wordt melding gemaakt van het feit dat de kiosk is verhuurd en dat de huurder aanspraken heeft zowel op de eigenaar (B) als op de opstalgerechtigde.
- Bij brief van 29 juli 1999 is door B aan A, als vertegenwoordiger van de erven "het besluit tot het niet verlengen of vernieuwen van de overeenkomst" bevestigd en is A een nadere termijn tot 1 maart 2000 gegeven om de grond waarop de kiosk zich bevindt, ontruimd op te leveren, een en ander onder verwijzing naar de brief van 6 juni 1995. In deze brief wordt ingegaan op het standpunt van A dat de huur niet eindigt door het einde van het recht van opstal.
- Bij brief van 27 september 1999 is een en ander nogmaals door B aan A bevestigd.
- Bij brief van 15 mei 2000 heeft B A aangekondigd de ontruiming langs gerechtelijke weg te zullen doen plaatsvinden.
- Blijkens faxberichten van deurwaarderskantoor D d.d. 5 oktober 2000 aan mr. E is de ontruiming aan A aangezegd tegen dinsdag 31 oktober 2000.
- A heeft zich vervolgens gewend tot de president van de rechtbank Groningen en in kort geding gevorderd dat B zou worden verboden de aangezegde ontruiming ten uitvoer te brengen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bij vonnis d.d. 30 oktober 2000 heeft de president de gevorderde voorziening gegeven.
Met betrekking tot grief 1:
2. Voor toewijzing van een voorziening in kort geding is het noodzakelijk dat er sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van de eisende partij.
3. Uit de vaststaande feiten blijkt dat partijen in ieder geval reeds vanaf eind juli 1999 met elkaar van mening hebben verschild over de vraag of A, in zijn hoedanigheid van huurder, gehouden was de kiosk na ommekomst van de opstalperiode terstond te ontruimen. Nu noch de tekst van artikel 5:94 BW jo artikel 5:104 BW, noch de literatuur of de jurisprudentie een overduidelijk antwoord geeft op de rechtsvraag die partijen verdeeld hield en houdt, had het - zeker nadat partijen elkaar in oktober 2000 voor de kort geding rechter hadden getroffen - voor de hand gelegen dat B zou hebben getracht in een (verkorte) bodemprocedure terzake duidelijkheid te verkrijgen. Als dat niet tijdig (voor 14 juni 2001) zou zijn gelukt, zou dat een reden hebben kunnen zijn om de kort geding rechter te adiren. Door niets te doen heeft B de spoedeisendheid, waarop zij zich in deze procedure beroept, zelf gecreëerd. Een dergelijke handelwijze verdient - wat er overigens van de gestelde spoedeisendheid ook zij - geen honorering.
4. Grief 1 is derhalve gegrond.
Met betrekking tot grief 2:
5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal het hof deze grief ten overvloede behandelen.
6. Zoals blijkt uit de wetsgeschiedenis van artikel 5:94 BW heeft de wetgever, anders dan bij vruchtgebruik, de erfpachter niet willen verbieden de betreffende onroerende zaak te verpachten of te verhuren zonder toestemming van de eigenaar. Letterlijk zegt de Memorie van Antwoord ten aanzien van artikel 5.7.1.6 van het Ontwerp BW in dat verband het volgende:
"Niet overgenomen is artikel 3.8.16 lid 2. Een vruchtgebruiker van een onroerende zaak kan niet zonder toestemming van de hoofdgerechtigde of machtiging van de boedelrechter verhuren of verpachten, indien bij de vestiging van het vruchtgebruik de zaak niet verhuurd of verpacht was. Voor deze beperking van de bevoegdheid tot verhuring of verpachting bestaat bij erfpacht geen reden, aangezien dit recht gewoonlijk een veel langere duur heeft dan vruchtgebruik. Om dezelfde reden komt het ondergetekende niet juist voor de erfpachter te verbieden zonder toestemming van de eigenaar te verpachten voor een langere duur dan 12 jaren voor hoeven en zes jaren voor los land. Voldoende is dat de eigenaar na afloop van de erfpacht een langere duur niet gestand behoeft te doen."
Alhoewel een deel van de commissie zich, tegen de achtergrond van de kritiek van met name de Vereniging F, heeft afgevraagd "of de praktijk zich niet beter herkent in een regeling volgens welke de huur- en pachtovereenkomsten eindigen zodra ook de erfpacht een einde neemt", is het uitgangspunt van het Ontwerp gehandhaafd, zij het dat de tekst van lid 2 bij Nota van Wijzigingen is aangepast, waarbij de tijdsduur waarvoor huur van bedrijfsruimte op de eigenaar bindende wijze kan worden aangegaan (onder verwijzing naar artikel 7.4.6.2 e.v.), is beperkt tot 5 jaren.
7. Voorshands moet het er op basis van deze wetsgeschiedenis voor worden gehouden dat de wetgever de pachter c.q. de huurder van de onroerende zaak waarop de erfpacht rust, na ommekomst van de periode waarvoor het betreffende recht is aangegaan, slechts voor beperkte tijd bescherming heeft willen bieden tegen de eigenaar. Tegen die achtergrond moet - naar het voorlopig oordeel van het hof - de "hetzij" clausule in lid 2 van artikel 5:94 BW worden begrepen. Voorkomen moest immers worden dat de eigenaar na ommekomst van de erfpacht nog zou kunnen worden geconfronteerd met bijvoorbeeld een huurder die nog 8 of 9 jaren bescherming zou genieten.
8. Juist gelet op de lange duur waarvoor erfpacht (en ook het recht van opstal) pleegt te gelden is het niet wel denkbaar dat de bescherming van de huurder/pachter slechts de eerste periode van 5 jaren (bij huur bedrijfsruimte) en 12, respectievelijk 6 jaren bij verpachting van een hoeve of land zou betreffen, hetgeen overigens ook door geen van partijen in de onderhavige procedure wordt bepleit. In de praktijk zal de regeling van lid 2 van artikel 5:94 BW derhalve tot gevolg hebben dat - na ommekomst van de erfpacht - bij pacht van een hoeve de nog resterende periode van de lopende termijn van 12 jaren c.q. - na verlenging - 6 jaren, bij pacht van los land de nog resterende periode van de lopende termijn van 6 jaren en bij verhuur van bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7A: 1624 BW) de nog resterende periode van de lopende termijn van 5 jaren (bedoeld in artikel 7A:1625 BW) bescherming aan de pachter/huurder toekomt jegens de eigenaar.
9. Op grond van het bepaalde in artikel 5: 104 lid 2 BW is de regeling van artikel 5:94 BW ook van toepassing op het recht van opstal. De wetsgeschiedenis van artikel 5:94 BW is derhalve evenzeer relevant voor het recht van opstal.
10. In het onderhavige geval ligt de vraag voor of het enkele feit dat de onderhavige huurovereenkomst aanvankelijk voor een periode van 10 jaren is aangegaan en daarna steeds is verlengd met een periode van 5 jaren, thans eraan in de weg staat dat A de bescherming wordt geboden waarop lid 2 van artikel 5:94 BW het oog heeft, zulks ondanks het feit dat de overeenkomst zich inmiddels in niets meer onderscheid van een overeenkomst welke oorspronkelijk voor 5 jaren is aangegaan en vervolgens telkens (ook) met perioden van 5 jaren is verlengd.
11. De president heeft geoordeeld dat zulks het geval is en heeft op die grond de ontruiming van de onderhavige kiosk gelast, zij het dat A nog een termijn van 4 weken na betekening van het vonnis is gegund.
12. Het hof oordeelt het op basis van hetgeen hiervoor is overwogen bepaald waarschijnlijk dat de bodemrechter in deze tot het oordeel zal komen dat aan A wel degelijk huurbescherming toekomt voor de duur van de lopende termijn van 5 jaren, welke - naar onweersproken is gesteld - zal eindigen op 1 januari 2003. Mede gelet op de over en weer in het geding zijnde belangen is het hof voorshands dan ook van oordeel dat de gevraagde voorzieningen (hadden) behoren te worden geweigerd.
13. Een extra argument voor het hiervoor weergegeven voorlopige oordeel van het hof kan worden gevonden in het feit dat het nimmer de bedoeling van de wetgever zal zijn geweest om te bevorderen dat de huurbeschermingsbepalingen via een erfpachtconstructie of het recht van opstal kunnen worden ontweken. De in het beroepen vonnis aangehangen lezing van artikel 5 :94 BW maakt het echter wel mogelijk om met gebruikmaking van het recht van erfpacht of van opstal, te verlenen aan een tussenpersoon, de huurder elke vorm van huurbescherming te ontnemen.
14. De grief treft derhalve evenzeer doel.
Slotsom
Het beroepen vonnis dient te worden vernietigd. B zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de gevraagde voorzieningen af;
veroordeelt B in de kosten van het geding in beide instanties, en begroot die aan de zijde van A in eerste aanleg op ƒ 400,-- aan verschotten en ¦ 1.550,-aan salaris voor de procureur, en in hoger beroep op
ƒ 536,19 aan verschotten en ¦ 1.700,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest voor wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs Mollema, voorzitter, Zuidema en Meijeringh, raden, en uitgesproken door mr Mollema, fungerend-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als waarnemend griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 22 augustus 2001.
-getekend- mr K.E. Mollema
-getekend- G.A. Haites-Verbeek