ECLI:NL:GHDHA:2026:564 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep woningruil: belangen huurders wegen zwaarder...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.335.694/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10565222 CV EXPL 23-17517

Arrest van 21 april 2026

in de zaak van

1.Stichting Hef Wonen,

2.
Stichting Woonbron,

beide gevestigd te Rotterdam,

appellanten,

advocaat: mr. R. Benneker, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2],

beiden wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.J.S. Spanjersberg, kantoorhoudend in Zoetermeer.

Het hof noemt appellanten hierna Hef Wonen en Woonbron en gezamenlijk Hef Wonen c.s. en geïntimeerden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en gezamenlijk [geïntimeerde 1] c.s.

1.De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerde 1] c.s. hebben bij de kantonrechter een machtiging gevorderd om de woningen die zij huren bij Hef Wonen c.s. te ruilen. De kantonrechter heeft deze machtiging verleend. Hef Wonen c.s. komen daar in hoger beroep tegen op.

1.2

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 1] c.s. een zwaarwegend belang hebben bij de woningruil, mede gezien het feit dat zij de woningen inmiddels hebben geruild.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 6 december 2023, waarbij Hef Wonen c.s. hoger beroep hebben ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 10 november 2023 (hierna: het vonnis);
het arrest van het hof van 9 januari 2024, waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is bepaald;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen, gehouden op 2 april 2024;
de memorie van grieven van Hef Wonen c.s., met producties;
de memorie van antwoord tevens incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde 1] c.s., met producties;
de memorie van antwoord in incidenteel appel van Hef Wonen c.s.

2.2

Op 12 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mr. Benneker aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal gemaakt.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde 1] huurde een woning aan de [adres 1] in [plaats 1] van Hef Wonen. Deze woning ligt op de derde verdieping, heeft een oppervlakte van 81 m² en drie slaapkamers. [geïntimeerde 1] woonde in deze woning met twee kinderen en was ten tijde van het vonnis in verwachting van een derde kind, dat daarna geboren is. [geïntimeerde 1] heeft op de mondelinge behandeling in hoger beroep verteld dat zij in verwachting is van een vierde kind. De partner van [geïntimeerde 1] , die de vader van de kinderen is, woont nog gescheiden, maar wil in de toekomst met [geïntimeerde 1] en de kinderen gaan samenwonen.

3.2

[geïntimeerde 2] huurde een woning aan de [adres 2] in [plaats 2] ( [plaats 1] ) van Woonbron. Deze woning heeft drie verdiepingen van 40 m², vier slaapkamers en een tuin. [geïntimeerde 2] is alleenstaand. Zij heeft drie kinderen, waarvan één inwonend. Een dochter van [geïntimeerde 2] , die zelf ook kinderen heeft, is zorgbehoevend en woont in [plaats 3] , dicht bij de woning aan de [adres 1] en op ongeveer 20 minuten rijden afstand van de woning aan de [adres 2] .

3.3

Op 24 maart 2023 hebben [geïntimeerde 1] c.s. een woningruil aangevraagd. Hef Wonen c.s. hebben de woningruil afgewezen.

3.4

Bij e-mail van 5 juni 2023 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] c.s. namens hen het volgende voorgelegd aan de gemeente Rotterdam:

“
Tot mij hebben zich gewend onderstaande personen in verband met een gewenste woningruil. De verhuurders (Woonbron en Hef Wonen) hebben de woningruil om financiële redenen afgewezen, waardoor ik een dagvaarding voorbereid voor indeplaatsstelling.

Voor de vordering tot indeplaatsstelling is het nodig een huisvestingsvergunning te overleggen. Cliënte [geïntimeerde 1] beschikt over een huisvestingsvergunning. Cliënte [geïntimeerde 2] niet.

Kunt uspoedigeen verklaring afgeven dat u in principe akkoord gaat met de woningruil c.q. cliënte [geïntimeerde 2] een huisvestingsvergunning zal geven?”

3.5

Bij e-mail van 13 juni 2023 aan de advocaat van [geïntimeerde 1] c.s. heeft een medewerker burgerzaken van de gemeente Rotterdam als volgt op deze e-mail geantwoord:

“
(…) Beide opgegeven adressen [adres 2] en [adres 1] zijn niet gelegen in een gebied waar een huisvestingsvergunning nodig is voor inschrijving.

Wij beoordelen niet een voorgenomen woningruil en geven daarom ook geen verklaring af hierover.

Voor beide adressen is geen huisvestingsvergunning nodig. (…)”

3.6

Ongeveer een maand na het vonnis, op 9 december 2023, hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de woningen geruild.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[geïntimeerde 1] c.s. hebben Hef Wonen c.s. gedagvaard en gevorderd hen te machtigen om, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, elkaar in de plaats te stellen als huurder van de woningen, met veroordeling van Hef Wonen c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. Hef Wonen c.s. hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de proceskosten.

4.2

Bij vonnis van 10 november 2023 heeft de kantonrechter [geïntimeerde 1] c.s. gemachtigd om elkaar in de plaats te stellen als huurder van de woningen, met hoofdelijke veroordeling van Hef Wonen c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis zijn voldaan. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.3

De overwegingen van de kantonrechter komen neer op het volgende. [geïntimeerde 1] heeft een zwaarwegend belang bij de woningruil, omdat zij met twee en binnenkort drie kinderen in een relatief kleine woning woont, die alleen een balkon heeft. De woning van [geïntimeerde 2] is veel groter, heeft vier slaapkamers en een tuin waar de kinderen van [geïntimeerde 1] buiten kunnen spelen. Ook [geïntimeerde 2] heeft een zwaarwegend belang. Haar huidige woning is te groot voor haar en haar inwonende zoon. De woning van [geïntimeerde 1] is kleiner en ligt in de buurt van de woning van haar zorgbehoevende dochter. De belangen van [geïntimeerde 1] c.s. bij de woningruil zijn groter dan de belangen van Hef Wonen en Woonbron bij handhaving van de bestaande situatie. Uit de verklaring van de gemeente blijkt dat er geen huisvestingsvergunningen nodig zijn voor de woningen. De wet en de aard van de zaak verzetten zich er niet tegen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Bovendien hebben [geïntimeerde 1] c.s. belang bij het direct kunnen uitvoeren van het vonnis.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

Hef Wonen c.s. hebben hoger beroep tegen het vonnis ingesteld (het principaal hoger beroep). Zij vorderen vernietiging van het vonnis en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s., met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de proceskosten in beide instanties. De bezwaren (grieven) van Hef Wonen c.s. tegen het vonnis komen neer op het volgende. De kantonrechter is er ten onrechte van uitgegaan dat voor de woningen geen huisvestingsvergunningen vereist zijn. Reeds omdat [geïntimeerde 1] c.s. niet over huisvestingsvergunningen beschikken moet de gevorderde woningruil worden afgewezen. [geïntimeerde 1] c.s. hebben ook geen zwaarwegende belangen bij de woningruil. Ten slotte verzetten de volkshuisvestelijke belangen van Hef Wonen c.s. zich tegen de woningruil. Gezien hun maatschappelijke positie moeten Hef Wonen c.s. namelijk opkomen voor de belangen van andere woningzoekenden, die ook graag aanspraak zouden willen maken op deze woningen. Als deze woningen op de normale wijze zouden worden toegewezen, zouden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet voor deze woningen in aanmerking komen.

5.2

[geïntimeerde 1] c.s. voeren verweer en hebben zelf ook hoger beroep ingesteld tegen het vonnis (het incidenteel hoger beroep). Hun bezwaar tegen het vonnis komt erop neer dat de kantonrechter ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan het zwaarwegende belang van [geïntimeerde 2] om de woning aan de [adres 2] te verlaten. Dat belang is gelegen in het feit dat zij in die woning met haar ex-partner heeft gewoond. De relatie met haar ex-partner is op onaangename wijze geëindigd en zij is met een vuurwapen bedreigd. [geïntimeerde 1] c.s. concluderen tot bekrachtiging van het vonnis met verbetering van de gronden en met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep.

5.3

Hef Wonen c.s. voeren verweer in het incidenteel hoger beroep, en concluderen tot veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

6.Beoordeling in hoger beroep

Beoordelingsmaatstaf

6.1

Op grond van artikel 7:270 lid 1 BW Pro kan een huurder die woonruimte wil ruilen, vorderen dat de rechter hem machtigt om een ander in zijn plaats als huurder te stellen. Als de gemeente op grond van artikel 7 lid 1 van Pro de Huisvestingswet 2014 heeft bepaald dat voor de woonruimte een huisvestingsvergunning is vereist, moet de huurder die deze vordering instelt een huisvestingsvergunning overleggen. In de praktijk wordt genoegen genomen met een schriftelijke verklaring van de gemeente dat zij bereid is een vergunning te verlenen (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 18 oktober 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9044). Verder moet de huurder een zwaarwegend belang hebben bij de woningruil en moet hij voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur. Nadat de rechter heeft vastgesteld dat de huurder aan deze voorwaarden voldoet, beslist de rechter op basis van een belangenafweging, waarbij hij het belang van de huurder bij de woningruil afweegt tegen het belang van de verhuurder bij het achterwege blijven van de woningruil.

Huisvestingsvergunning

6.2

Ten tijde van de woningruil was de Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 (hierna: de Verordening) van toepassing. Op grond van artikel 2.3.1 in samenhang met artikel 2.1.1 van de Verordening is een huisvestingsvergunning vereist voor zelfstandige woonruimten van woningcorporaties of gemeenten onder de huurprijsgrens.

6.3

De woningen aan de Meidoornlaan en de [adres 2] behoren tot de woonruimten waarvoor op grond van de Verordening een huisvestingsvergunning is vereist. De mededeling van de gemeente Rotterdam in de e-mail van 13 juni 2023 was dus niet juist. Dat betekent echter niet dat de machtiging tot indeplaatsstelling verleend door de kantonrechter moet worden vernietigd. Dat zou in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Gezien de mededeling van de gemeente Rotterdam kan het [geïntimeerde 1] c.s. immers niet worden aangerekend dat zij geen huisvestingsvergunning hebben aangevraagd, terwijl het niet op voorhand kan worden uitgesloten dat zij een huisvestingsvergunning zouden hebben verkregen als zij een aanvraag hadden ingediend. Zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 2] hebben immers een inkomen beneden de inkomensgrens voor sociale huurwoningen en voldoen ook overigens aan de vereisten voor een huisvestingsvergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 en de Verordening. Ook betaalden zij precies dezelfde maandelijkse huur voor hun woningen.

6.4

Daarbij komt dat in geval van een overtreding van het verbod om een woning in gebruik te nemen zonder huisvestingsvergunning, burgemeester en wethouders wel een bestuurlijke boete kunnen opleggen, maar geen last (onder dwangsom) tot ontruiming van de in gebruik genomen woning (vgl. artikel 35 van Pro de Huisvestingswet 2014). Kennelijk heeft de wetgever niet willen voorzien in de mogelijkheid dat een huurder die een woning in gebruik heeft genomen zonder huisvestingsvergunning, door de bevoegde autoriteiten kan worden gedwongen die woning te ontruimen. In die omstandigheden zou het naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als in een geval als het onderhavige, waarin de woningruil reeds heeft plaatsgevonden na een door de rechter verleende machtiging tot indeplaatsstelling en de huurders zijn afgegaan op een (achteraf onjuist gebleken) mededeling van een gemeenteambtenaar, de huurders alsnog gedwongen zouden kunnen worden de woningruil ongedaan te maken door vernietiging van de machtiging tot indeplaatsstelling vanwege het ontbreken van een huisvestingsvergunning.

Zwaarwegend belang en belangenafweging

6.5

In een geval als het onderhavige, waarin de woningruil reeds heeft plaatsgevonden na een door de rechter verleende machtiging tot indeplaatsstelling, moeten bij de beoordeling van de zwaarte van de belangen van [geïntimeerde 1] c.s. en de afweging van de belangen van [geïntimeerde 1] c.s. ten opzichte van de belangen van Hef Wonen c.s., de belangen van [geïntimeerde 1] c.s. bij de instandhouding van de woningruil worden meegewogen. [geïntimeerde 1] c.s. hebben reeds op 9 december 2023 de woningen geruild en wonen inmiddels dus meer dan twee jaar en vier maanden in de geruilde woning. Als het vonnis zou worden vernietigd en daarmee de machtiging tot indeplaatsstelling zou komen te vervallen, zouden [geïntimeerde 1] c.s. weer terug moeten verhuizen naar hun oude woning. Zij zouden dan niet alleen de voordelen verliezen van hun huidige woning, maar ook weer van woonomgeving moeten veranderen. Dat geldt niet alleen voor [geïntimeerde 1] c.s. maar ook voor hun nog thuiswonende kinderen. De oudste twee kinderen van [geïntimeerde 1] zijn nu zes en vier jaar oud en gaan naar school in de buurt van de nieuwe woning van [geïntimeerde 1] . Zij zouden die school moeten verlaten en naar een nieuwe school moeten gaan in de buurt van de oude woning als de woningruil ongedaan zou moeten worden gemaakt. Op grond van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind moet de rechter aan de belangen van de kinderen bijzonder gewicht toekennen.

6.6

Het voorgaande betekent dat, ook als de oorspronkelijke belangen van [geïntimeerde 1] c.s. bij de woningruil niet voldoende zwaarwegend waren, dat nu anders is. Naar het oordeel van het hof leggen de belangen van [geïntimeerde 1] c.s. bij instandhouding van de woningruil, opgeteld bij de oorspronkelijke belangen van [geïntimeerde 1] c.s. bij de woningruil, nu zoveel gewicht in de schaal dat de belangen van [geïntimeerde 1] c.s. voldoende zwaarwegend zijn, zowel op zichzelf gezien als afgewogen tegen de belangen van Hef Wonen c.s., om de woningruil te rechtvaardigen.

6.7

Het hof voegt hier aan toe dat de huidige situatie wezenlijk verschilt van de situatie die aan de orde was in het arrest van het hof van 13 januari 2026 in zaak 200.338.030/01, waarop Hef Wonen c.s. een beroep heeft gedaan. In die zaak had de woningruil ook al plaatsgevonden na de machtiging tot indeplaatsstelling van de kantonrechter, maar zag het hof daarin geen aanleiding om de woningruil niet ongedaan te maken. Daarbij speelde blijkens het arrest in die zaak een belangrijke rol dat de kinderen van een van de huurders níet waren verhuisd naar de school in de omgeving van de nieuwe woning. Anders dan in de onderhavige zaak, verzetten de belangen van de schoolgaande kinderen in die zaak zich dus niet tegen ongedaanmaking van de woningruil.

Incidenteel hoger beroep

6.8

Het incidenteel hoger beroep is gericht tegen het niet betrekken door de kantonrechter van een belang van [geïntimeerde 2] bij zijn beslissing. Als de kantonrechter dat belang wel bij zijn beslissing zou hebben betrokken, zou dat niet tot een andere beslissing hebben geleid. [geïntimeerde 1] c.s. heeft dus geen belang bij het incidenteel hoger beroep, zodat het hof daar niet verder op in hoeft te gaan.

Conclusie

6.9

De conclusie is dat zowel het principaal hoger beroep als het incidenteel hoger beroep falen. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Het hof zal Hef Wonen c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in het principaal hoger beroep. In het incidenteel hoger beroep kan een kostenveroordeling achterwege blijven (zie Hoge Raad 23 november 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2737).

6.1

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. in het principaal hoger beroep op:

griffierecht € 343,-

salaris advocaat € 3.870,- (3 punten x tarief II)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal € 4.391,-

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing
.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 10 november 2023;
veroordeelt Hef Wonen c.s. hoofdelijk in de proceskosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op € 4.391,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Hef Wonen c.s. deze niet binnen veertien dagen na heden hebben betaald;
bepaalt dat als Hef Wonen c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de kostenveroordeling hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Hef Wonen c.s. de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 98,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Hef Wonen c.s. deze niet binnen veertien dagen na betekening hebben betaald;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, A.A. Muilwijk-Schaaij en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2026 in aanwezigheid van de griffier.