Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.331.645/01
Zaaknummer rechtbank : 10079921 CV EXPL 22-26996
Arrest van 1 april 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
Marcan Vastgoed B.V.,
gevestigd in Barendrecht,
appellante,
advocaat: mr. Th.C. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
Ace & Tate Netherlands B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
verweerster,
advocaat: mr. N. van Tamelen, kantoorhoudend in Amsterdam.
Het hof noemt partijen hierna Marcan en Ace & Tate.
1.De zaak in het kort
1.1
Marcan is eigenaar van twee naast elkaar gelegen winkelpanden waarvan zij één pand aan Ace & Tate verhuurt. Zij wil de twee panden samenvoegen tot één grote winkelruimte en heeft om die reden de huurovereenkomst met Ace & Tate opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’, dat wil zeggen een renovatie die niet zou kunnen worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst. Omdat Ace & Tate niet met deze opzegging instemt, heeft Marcan bij de kantonrechter beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Het hof is het daarmee eens.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 24 augustus 2023, waarmee Marcan in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 18 augustus 2023;
- de memorie van grieven van Marcan, met bijlagen;
- de memorie van antwoord van Ace & Tate;
- de akte met bijlagen die Marcan ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
2.2
Op 27 januari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Marcan is de verhuurder van twee naast elkaar gelegen winkelpanden aan de [adres] [nr. 1] en [nr. 2] in [plaats] . Beide panden omvatten een begane grond en kelderverdieping:
- nummer [nr. 1] : een begane grond van circa 68,50 m2 en een (niet voor publiek toegankelijke) kelder van circa 30 m2.
- nummer [nr. 2] : een begane grond van circa 99 m2 en een (grotendeels voor publiek toegankelijke) kelder van circa 71 m2.
3.2
Sinds 1 maart 2016 verhuurt Marcan [adres] [nr. 2] aan Ace & Tate. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar lopende tot en met 28 februari 2021, behoudens tijdige opzegging daarna telkens te verlengen met vijf jaar. Ace & Tate exploiteert in het gehuurde een brillenwinkel. De huurprijs bedroeg per 1 maart 2016 € 42.500,-- en per 1 januari 2023 € 48.159,-- per jaar.
3.3
Per deurwaardersexploot van 27 juni 2019 heeft Marcan aan Ace & Tate medegedeeld dat zij de huurovereenkomst opzegt tegen 28 februari 2021 op grond van primair dringend persoonlijk gebruik dat bestaat uit een renovatie/herinvulling van het gehuurde die niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is (artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW), en subsidiair een belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW).
3.4
Ace & Tate heeft daarop in een brief van 9 juli 2019 aan Marcan bericht dat zij niet instemt met de opzegging en dat zij de intentie heeft om de huurovereenkomst na de eerste vijfjaarstermijn voort te zetten.
3.5
In een brief van 30 augustus 2022 heeft Marcan aan Ace & Tate medegedeeld de huurovereenkomst op te zeggen tegen 28 februari 2026. Ook deze opzegging heeft Marcan gebaseerd op primair dringend persoonlijk gebruik en subsidiair een belangenafweging. Voor de onderbouwing heeft zij verwezen naar de opzegging van 27 juni 2019. Marcan heeft verder medegedeeld dat zij het voornemen heeft “
om het gehuurde te gaan herontwikkelen / een andere invulling te gaan geven. Meer specifiek mede door samenvoeging/toevoeging van de naast het gehuurde gelegen winkel ( [adres] [nr. 1] )”. De opzeggingsbrief is op 30 augustus 2022 aan Ace & Tate betekend, tegelijk met de dagvaarding waarmee deze procedure is gestart.
om het gehuurde te gaan herontwikkelen / een andere invulling te gaan geven. Meer specifiek mede door samenvoeging/toevoeging van de naast het gehuurde gelegen winkel ( [adres] [nr. 1] )”. De opzeggingsbrief is op 30 augustus 2022 aan Ace & Tate betekend, tegelijk met de dagvaarding waarmee deze procedure is gestart.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Marcan heeft Ace & Tate gedagvaard en – voor zover in hoger beroep nog van belang – gevorderd het tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt, namelijk 28 februari 2026, met ontruiming door Ace & Tate van het gehuurde.
4.2
Marcan legt hieraan ten grondslag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd op grond van dringend persoonlijk gebruik (artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW) dan wel een belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW). Het voorgenomen gebruik bestaat uit een renovatie waarbij de bedrijfsruimtes van [adres] [nr. 1] en [nr. 2] worden samengevoegd tot één bedrijfsruimte (met één begane grond en één kelder). Hierdoor ontstaat volgens Marcan een grotere en beter ingedeelde ruimte die een aanzienlijk hoger rendement zal opleveren.
4.3
Ace & Tate heeft tegen de vordering verweer gevoerd.
4.4
De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 24 februari 2023 Marcan onder meer in de gelegenheid gesteld om bij akte stukken over te leggen die voldoende aannemelijk maken dat sprake is van een rendementsverbetering als een vergelijking wordt gemaakt tussen de huurprijs die de bedrijfsruimtes [adres] [nr. 1] en [nr. 2] afzonderlijk (leeg) zouden opbrengen op basis van de huidige marktprijzen enerzijds, en de huurprijs die de bedrijfsruimte na renovatie zou opbrengen anderzijds.
4.5
In het eindvonnis van 18 augustus 2023 heeft de kantonrechter de vordering van Marcan afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft Marcan onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een rendementsverbetering na renovatie van [adres] [nr. 1] en [nr. 2] en dus van een dringende noodzaak voor persoonlijk eigen gebruik van het gehuurde. De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat bij een redelijke belangenafweging niet van Ace & Tate kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
Marcan is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het eindvonnis. Zij heeft een aantal bezwaren (grieven), genummerd I tot en met III, tegen dit vonnis aangevoerd. Zij wil dat het hof het vonnis vernietigt en haar vordering alsnog toewijst.
6.Beoordeling in hoger beroep
Ontvankelijkheid
6.1
Het hof volgt Ace & Tate niet in haar verweer dat Marcan niet-ontvankelijk is in haar vordering omdat de opzegbrief van 30 augustus 2022 niet aan de dagvaarding is voorafgegaan. Weliswaar bepaalt artikel 7:295 lid 2 BW dat de verhuurder de vordering tot huurbeëindiging kan instellen als de huurder niet binnen zes weken
na de opzeggingheeft bericht met de beëindiging in te stemmen, maar die termijn is vooral gesteld om te voorkomen dat de huurder al meteen op kosten wordt gejaagd doordat de verhuurder direct na opzegging een gerechtelijke procedure start. Een verhuurder die nog binnen deze zes weken een beëindigingsvordering instelt, loopt het risico dat de proceskosten voor zijn rekening komen als de huurder alsnog binnen die termijn instemt met de beëindiging. In dit geval heeft in 2019 al een huuropzegging plaatsgevonden op vrijwel dezelfde gronden als vermeld in de brief van 30 augustus 2022. Ace & Tate heeft naar aanleiding van deze eerdere opzegging laten weten dat dat zij daarmee niet instemt en dat het haar intentie is om de huurovereenkomst na de eerste vijfjaarstermijn voort te zetten. Partijen waren dus al bekend met elkaars standpunten ten aanzien van de opzegging. In die situatie heeft Marcan de opzegbrief tegelijk met de dagvaarding aan Ace & Tate kunnen laten betekenen en leidt die handelwijze niet tot niet-ontvankelijkheid.
na de opzeggingheeft bericht met de beëindiging in te stemmen, maar die termijn is vooral gesteld om te voorkomen dat de huurder al meteen op kosten wordt gejaagd doordat de verhuurder direct na opzegging een gerechtelijke procedure start. Een verhuurder die nog binnen deze zes weken een beëindigingsvordering instelt, loopt het risico dat de proceskosten voor zijn rekening komen als de huurder alsnog binnen die termijn instemt met de beëindiging. In dit geval heeft in 2019 al een huuropzegging plaatsgevonden op vrijwel dezelfde gronden als vermeld in de brief van 30 augustus 2022. Ace & Tate heeft naar aanleiding van deze eerdere opzegging laten weten dat dat zij daarmee niet instemt en dat het haar intentie is om de huurovereenkomst na de eerste vijfjaarstermijn voort te zetten. Partijen waren dus al bekend met elkaars standpunten ten aanzien van de opzegging. In die situatie heeft Marcan de opzegbrief tegelijk met de dagvaarding aan Ace & Tate kunnen laten betekenen en leidt die handelwijze niet tot niet-ontvankelijkheid.
Schending van hoor en wederhoor
6.2
Marcan heeft betoogd dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden omdat zij in eerste aanleg niet heeft kunnen reageren op het door Ace & Tate overgelegde rapport van Insight Real Estate terwijl de kantonrechter zijn oordeel mede op dat rapport heeft gebaseerd. Dit betoog kan Marcan echter niet baten. Zij heeft in hoger beroep immers alsnog de mogelijkheid gehad om zich over het rapport uit te laten in haar memorie van grieven of in elk geval tijdig voor de mondelinge behandeling, maar heeft dat niet gedaan (zie ook hierna in 6.12). In zoverre faalt grief I.
Dringend persoonlijk gebruik
6.3
Volgens artikel 7:276 lid 1, aanhef en onder b, BW is een vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Een renovatie valt onder ‘duurzaam gebruik’ als deze niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur. Partijen twisten over de vraag of aan deze vereisten voor huurbeëindiging is voldaan.
6.4
Eén van de vereisten waarover partijen het oneens zijn is het ‘dringend nodig hebben’. In dit verband stelt Marcan dat het huidige rendement van [adres] [nr. 2] negatief is en dat renovatie door samenvoeging met [adres] [nr. 1] zal leiden tot een positief rendement en een aanzienlijk hogere beleggingswaarde. Volgens Ace & Tate heeft Marcan de gestelde rendementsverbetering op geen enkel punt voldoende onderbouwd en zal daarvan ook geen sprake zijn.
6.5
Bij de beoordeling of sprake is van ‘dringendheid’ stelt het hof het volgende voorop. Zoals volgt uit de tekst van artikel 7:276 lid 1 BW, moet de dringende noodzaak van persoonlijk gebruik door de verhuurder
aannemelijkworden gemaakt. De verhuurder hoeft de dringende noodzaak niet met objectieve gegevens aan te tonen en hij hoeft die dringende noodzaak niet te
bewijzenzoals Ace & Tate heeft betoogd. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen op zichzelf voldoende zijn om een dringende noodzaak aannemelijk te achten. Dat neemt echter niet weg dat naarmate de huurder de door de verhuurder gestelde bedrijfseconomische motieven specifieker bestrijdt, van de verhuurder mag worden verwacht dat hij meer inzicht geeft in de gegevens die aan zijn verwachtingen ten grondslag liggen. Verder is van belang dat een na renovatie verwachte rendementsverbetering niet hoofdzakelijk het gevolg mag zijn van de mogelijkheid om na renovatie tegen de markthuur te kunnen verhuren, omdat anders de matigende werking die artikel 7:303 BW (de procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs) op de huurprijs heeft zou worden omzeild. In hoger beroep is dan ook terecht niet bestreden het uitgangspunt van de kantonrechter dat voor de beoordeling of na renovatie sprake zal zijn van een rendementsverbetering een vergelijking moet worden gemaakt tussen enerzijds de huurprijs die [adres] [nr. 1] en [nr. 2] elk afzonderlijk zouden opbrengen op basis van de huidige marktprijzen, en anderzijds de huurprijs die de na samenvoeging van deze panden ontstane bedrijfsruimte zou opbrengen.
aannemelijkworden gemaakt. De verhuurder hoeft de dringende noodzaak niet met objectieve gegevens aan te tonen en hij hoeft die dringende noodzaak niet te
bewijzenzoals Ace & Tate heeft betoogd. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen op zichzelf voldoende zijn om een dringende noodzaak aannemelijk te achten. Dat neemt echter niet weg dat naarmate de huurder de door de verhuurder gestelde bedrijfseconomische motieven specifieker bestrijdt, van de verhuurder mag worden verwacht dat hij meer inzicht geeft in de gegevens die aan zijn verwachtingen ten grondslag liggen. Verder is van belang dat een na renovatie verwachte rendementsverbetering niet hoofdzakelijk het gevolg mag zijn van de mogelijkheid om na renovatie tegen de markthuur te kunnen verhuren, omdat anders de matigende werking die artikel 7:303 BW (de procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs) op de huurprijs heeft zou worden omzeild. In hoger beroep is dan ook terecht niet bestreden het uitgangspunt van de kantonrechter dat voor de beoordeling of na renovatie sprake zal zijn van een rendementsverbetering een vergelijking moet worden gemaakt tussen enerzijds de huurprijs die [adres] [nr. 1] en [nr. 2] elk afzonderlijk zouden opbrengen op basis van de huidige marktprijzen, en anderzijds de huurprijs die de na samenvoeging van deze panden ontstane bedrijfsruimte zou opbrengen.
6.6
Net als in eerste aanleg spitst de discussie in hoger beroep zich toe op de vraag of de rendementsverbetering voldoende aannemelijk is gemaakt. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend en licht dit als volgt toe.
6.7
Marcan heeft als onderbouwing van de gestelde rendementsverbetering een e-mail van 16 januari 2023 en een verklaring van 11 april 2023, beide afkomstig van makelaar BRiQ real estate (hierna: BRiQ), overgelegd. Daarin heeft BRiQ de huidige markthuurwaarde op jaarbasis in de situatie zonder samenvoeging van de twee winkelpanden bepaald op in totaal € 110.500,-- ex btw en na samenvoeging op € 130.000,-- ex btw. Ace & Tate heeft hiertegen een rapport van Insight Real Estate (hierna: Insight) van 2 juni 2023 ingebracht. Volgens Insight ligt de markthuurwaarde zonder samenvoeging in de bandbreedte van € 122.500,-- tot € 125.000,-- en na samenvoeging in de bandbreedte van € 110.000,-- tot € 125.000,-- en zal daarom geen sprake zijn van een rendementsverbetering.
6.8
Het hof constateert dat tussen partijen weinig verschil van inzicht bestaat over de huidige [1] markthuurprijswaarde van [adres] [nr. 1] : deze bedraagt volgens Marcan € 50.000,-- en Ace & Tate komt uit op een bandbreedte van € 47.500,-- tot € 50.000,--.
6.9
Wat betreft de huidige markthuurwaarde van [adres] [nr. 2] zijn de verschillen tussen de waardebepalingen wel aanzienlijk. Volgens de door Marcan overgelegde verklaring van BRiQ is deze waarde circa € 60.500,-- ex btw per jaar. Dit heeft BRiQ toegelicht door te vermelden dat op verzoek van Marcan een vergelijking is gemaakt met de onlangs verhuurde [adres] [nr. 3] en [nr. 4] voor € 55.000,-- ex btw per unit. BRiQ heeft vermeld dat de markthuurwaarde van [adres] [nr. 2] per vierkante meter wat lager ligt dan die van [nr. 3] en [nr. 4] omdat “
deze[ [nr. 2] dus]
een iets minder aantrekkelijke maat heeft zoals in de verhuurpraktijk is gebleken. We hebben daarom een correctie op de meterprijs van Ace en Tate toegepast.” Ace & Tate heeft hier tegenover gesteld dat volgens Insight de markthuurwaarde (ongeveer) € 75.000,-- bedraagt. Insight heeft deze waarde toegelicht aan de hand van een vijftal referentietransacties van in de buurt verhuurde winkelpanden onder vermelding van de huurprijs, het aantal vierkante meters, de prijs per vierkante meter, de toegepaste weging/correctie voor kelders en verdiepingen en de ingangsdatum van de huur. Het hof is van oordeel dat, tegenover de door Ace & Tate overgelegde waardebepaling van Insight, Marcan de door haar gestelde huurprijswaarde met de verklaring van BRiQ onvoldoende heeft onderbouwd. BRiQ heeft deze waarde gebaseerd op slechts twee referentiepanden, die bovendien niet door BRiQ zijn geselecteerd maar door Marcan zelf. Een toelichting in hoeverre (alleen) deze panden vergelijkbaar zijn en welke correctie is toegepast ontbreekt. BRiQ legt ook niet uit waarom [nr. 2] een “
iets minder aantrekkelijke maat” zou hebben dan [nr. 3] en [nr. 4] ; dat dit “
in de verhuurpraktijk is gebleken” is te vaag. Uit het rapport van Insight maakt het hof op dat [nr. 3] (huurder Repeat) een oppervlakte heeft van circa 76 m2 (begane grond) plus circa 55 m2 (kelder) en dat de oppervlakte van [nr. 4] (huurder […] ) vrijwel identiek is aan die van [nr. 3] . Waarom de grotere oppervlakte van [nr. 2] minder aantrekkelijk zou zijn heeft noch BRiQ noch Marcan uitgelegd, dit terwijl in het rapport van Insight staat dat de maat van [nr. 2] courant is en dat veel retailers daarmee goed uit de voeten kunnen. Voor zover BRiQ heeft bedoeld te zeggen dat gebleken is dat voor [nr. 3] en [nr. 4] een hogere huurprijs is afgesproken, miskent BRiQ dat het niet juist is de huurprijs van [nr. 3] en [nr. 4]
per eind 2022/begin 2023te vergelijken met de huurprijs van [nr. 2]
per maart 2016zoals die daarna is geïndexeerd. Kortom, hoe de vergelijking met [nr. 3] en [nr. 4] kan leiden tot een huurprijswaarde van € 60.500,-- voor [nr. 2] is niet inzichtelijk gemaakt. Hierbij valt op dat Marcan in de memorie van grieven klaagt dat de kantonrechter haar niet in de gelegenheid heeft gesteld om te reageren op het rapport van Insight – zij had naar eigen zeggen in dat geval haar eigen deskundige van BRiQ op dat rapport hebben kunnen laten reageren – maar dat zij in de memorie van grieven niet alsnog inhoudelijk op dat rapport ingaat en ook geen nadere reactie van BRiQ overlegt. In het licht van het gemotiveerde rapport van Insight had van Marcan al in dat stadium wel een nadere toelichting mogen worden verwacht. Pas tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is zij alsnog met een reactie gekomen (zien hierna, onder 6.12).
deze[ [nr. 2] dus]
een iets minder aantrekkelijke maat heeft zoals in de verhuurpraktijk is gebleken. We hebben daarom een correctie op de meterprijs van Ace en Tate toegepast.” Ace & Tate heeft hier tegenover gesteld dat volgens Insight de markthuurwaarde (ongeveer) € 75.000,-- bedraagt. Insight heeft deze waarde toegelicht aan de hand van een vijftal referentietransacties van in de buurt verhuurde winkelpanden onder vermelding van de huurprijs, het aantal vierkante meters, de prijs per vierkante meter, de toegepaste weging/correctie voor kelders en verdiepingen en de ingangsdatum van de huur. Het hof is van oordeel dat, tegenover de door Ace & Tate overgelegde waardebepaling van Insight, Marcan de door haar gestelde huurprijswaarde met de verklaring van BRiQ onvoldoende heeft onderbouwd. BRiQ heeft deze waarde gebaseerd op slechts twee referentiepanden, die bovendien niet door BRiQ zijn geselecteerd maar door Marcan zelf. Een toelichting in hoeverre (alleen) deze panden vergelijkbaar zijn en welke correctie is toegepast ontbreekt. BRiQ legt ook niet uit waarom [nr. 2] een “
iets minder aantrekkelijke maat” zou hebben dan [nr. 3] en [nr. 4] ; dat dit “
in de verhuurpraktijk is gebleken” is te vaag. Uit het rapport van Insight maakt het hof op dat [nr. 3] (huurder Repeat) een oppervlakte heeft van circa 76 m2 (begane grond) plus circa 55 m2 (kelder) en dat de oppervlakte van [nr. 4] (huurder […] ) vrijwel identiek is aan die van [nr. 3] . Waarom de grotere oppervlakte van [nr. 2] minder aantrekkelijk zou zijn heeft noch BRiQ noch Marcan uitgelegd, dit terwijl in het rapport van Insight staat dat de maat van [nr. 2] courant is en dat veel retailers daarmee goed uit de voeten kunnen. Voor zover BRiQ heeft bedoeld te zeggen dat gebleken is dat voor [nr. 3] en [nr. 4] een hogere huurprijs is afgesproken, miskent BRiQ dat het niet juist is de huurprijs van [nr. 3] en [nr. 4]
per eind 2022/begin 2023te vergelijken met de huurprijs van [nr. 2]
per maart 2016zoals die daarna is geïndexeerd. Kortom, hoe de vergelijking met [nr. 3] en [nr. 4] kan leiden tot een huurprijswaarde van € 60.500,-- voor [nr. 2] is niet inzichtelijk gemaakt. Hierbij valt op dat Marcan in de memorie van grieven klaagt dat de kantonrechter haar niet in de gelegenheid heeft gesteld om te reageren op het rapport van Insight – zij had naar eigen zeggen in dat geval haar eigen deskundige van BRiQ op dat rapport hebben kunnen laten reageren – maar dat zij in de memorie van grieven niet alsnog inhoudelijk op dat rapport ingaat en ook geen nadere reactie van BRiQ overlegt. In het licht van het gemotiveerde rapport van Insight had van Marcan al in dat stadium wel een nadere toelichting mogen worden verwacht. Pas tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is zij alsnog met een reactie gekomen (zien hierna, onder 6.12).
6.1
Het hof is van oordeel dat Marcan ook de door haar gestelde markthuurprijswaarde na samenvoeging van de winkelpanden onvoldoende heeft onderbouwd. In haar e-mail van 16 januari 2023 heeft BRiQ slechts vermeld: “
(o)p basis van de huurwaardes die voor een gerenoveerde ruimte als deze bij dit aantal vierkante meters worden betaald komen wij op een totale huurwaarde van jaarlijks € 130.000 exclusief BTW.
Een dergelijk aantal vierkante meters is op dit moment op een gelijkwaardig punt (nabij Meent) als dit niet beschikbaar en gewild.”Daartegenover staat dat Insight de door haar bepaalde waarde van € 110.000,-- tot € 125.000,-- heeft gebaseerd op de genoemde vijf referentietransacties, met uitleg. Daarbij heeft Insight aangetekend dat de aanwezigheid van een kelderentree en vier forse kolommen in het midden van de nieuw gecreëerde winkel een waardedrukkend effect zullen hebben en dat het grotere formaat van de winkel niet per definitie tot meer vraag van retailers zal leiden (integendeel; volgens Insight is zo’n groot formaat veel minder courant). Marcan heeft niet op die gestelde waardedrukkende effecten gereageerd.
(o)p basis van de huurwaardes die voor een gerenoveerde ruimte als deze bij dit aantal vierkante meters worden betaald komen wij op een totale huurwaarde van jaarlijks € 130.000 exclusief BTW.
Een dergelijk aantal vierkante meters is op dit moment op een gelijkwaardig punt (nabij Meent) als dit niet beschikbaar en gewild.”Daartegenover staat dat Insight de door haar bepaalde waarde van € 110.000,-- tot € 125.000,-- heeft gebaseerd op de genoemde vijf referentietransacties, met uitleg. Daarbij heeft Insight aangetekend dat de aanwezigheid van een kelderentree en vier forse kolommen in het midden van de nieuw gecreëerde winkel een waardedrukkend effect zullen hebben en dat het grotere formaat van de winkel niet per definitie tot meer vraag van retailers zal leiden (integendeel; volgens Insight is zo’n groot formaat veel minder courant). Marcan heeft niet op die gestelde waardedrukkende effecten gereageerd.
6.11
Dat BRiQ, zoals Marcan met nadruk stelt, een onafhankelijke en deskundige makelaar is die goed bekend is in de buurt van het gehuurde, is op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat de rendementsverbetering wel aannemelijk is gemaakt. Naar aanleiding van de gemotiveerde betwisting door Ace & Tate aan de hand van het rapport van Insight, mocht van Marcan worden verwacht dat zij meer inzichtelijk zou maken waarop de verwachte rendementsverbetering is gebaseerd.
6.12
Marcan heeft voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling op 27 januari 2025 betoogd dat in het rapport van Insight niet juist en consequent met de daarin genoemde referentietransacties is omgegaan, dat een belangrijke referentietransactie inzake Meent 119-121 niet is meegenomen, en dat het ondoenlijk is om de huurprijs na samenvoeging aan de hand van referentietransacties te bepalen, omdat er te weinig grote winkelpanden in de buurt zijn. Het hof laat deze kritiek – die overigens van (de advocaat van) Marcan zelf afkomstig is en niet van BRiQ of een andere, volgens Marcan deskundige partij – echter buiten beschouwing omdat van Marcan mocht worden verwacht dat zij deze in de memorie van grieven of in ieder geval tijdig voor de mondelinge behandeling naar voren had gebracht, zodat Ace & Tate daarop adequaat had kunnen reageren. Ace & Tate heeft daar tijdens de mondelinge behandeling terecht op gewezen. Om dezelfde reden laat het hof ook buiten beschouwing de nieuwe stelling van Marcan dat uit de transactie Meent 119-121 valt op te maken dat een huurwaarde van € 130.000,-- nog aan de lage kant is.
6.13
Marcan heeft ook nog in zijn algemeenheid gesteld dat het gebied moet worden “
gelift”, dat branchebepaling en een “
betere invulling” nodig zijn en dat één grote winkel het verschil gaat maken en meer loop zal creëren. Voor zover deze stellingen mede bedoeld zijn om het dringend eigen gebruik te onderbouwen, geldt dat ook deze algemene stellingen niet nader zijn onderbouwd. In het licht van het voorgaande leggen zij onvoldoende gewicht in de schaal.
gelift”, dat branchebepaling en een “
betere invulling” nodig zijn en dat één grote winkel het verschil gaat maken en meer loop zal creëren. Voor zover deze stellingen mede bedoeld zijn om het dringend eigen gebruik te onderbouwen, geldt dat ook deze algemene stellingen niet nader zijn onderbouwd. In het licht van het voorgaande leggen zij onvoldoende gewicht in de schaal.
6.14
Marcan heeft nog aangeboden om de betrokken makelaar van BRiQ (mevrouw [makelaar] ), of een andere makelaar/deskundige, een nadere toelichting te laten geven op haar verklaringen over de markthuurwaardes, respectievelijk om [makelaar] (of een andere makelaar/deskundige) daarover te laten horen. Voor zover Marcan bedoelt dat [makelaar] als getuige kan worden gehoord en voor zover zij al (mede) als getuige kan worden aangemerkt en niet alleen als deskundige, geldt dat Marcan hiermee in feite vraagt om alsnog in de gelegenheid te worden gesteld haar stelling over een te verwachten rendementsverbetering nader te onderbouwen. Hierboven heeft het hof al overwogen dat deze onderbouwing tegenover de gemotiveerde betwisting ten enenmale tekortschiet. Verder miskent Marcan dat zij een eventuele nadere schriftelijke toelichting eigener beweging al bij memorie van grieven of eventueel ruim voor de mondelinge behandeling in hoger beroep in het geding had kunnen brengen. Op die manier had Ace & Tate er ook uiterlijk tijdens de mondelinge behandeling op kunnen reageren. Marcan heeft echter nagelaten de schriftelijke toelichting in het geding te brengen. Onder die omstandigheden komt het hof niet aan bewijslevering toe. Voor zover Marcan heeft willen verzoeken om BRiQ ( [makelaar] ) als partijdeskundige te laten horen op de voet van artikel 200 Rv, wijst het hof dit verzoek om dezelfde redenen af.
6.15
Het hof concludeert dat Marcan de dringende noodzaak onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Alleen al om die reden kan de vordering tot huurbeëindiging niet op grond van de primaire grondslag worden toegewezen. Aan de overige verweren ten aanzien van deze primaire grondslag komt het hof dus niet toe. Grief I slaagt daarom ook niet voor het overige.
Redelijke belangenafweging
6.16
Ook op grond van de subsidiaire grondslag van een redelijke belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 4 BW is de vordering niet toewijsbaar. Het hof legt dit hierna uit.
6.17
Omdat Marcan onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een samenvoeging van de winkelpanden tot een (wezenlijke, althans niet te verwaarlozen) rendementsverbetering zal leiden, speelt dit economische belang geen rol in de belangenafweging. Marcan heeft verder gesteld dat zij haar eigen (branche)beleid mag doorvoeren om haar hele vastgoedportefeuille te laten renderen, dat de grote winkelruimte die na samenvoeging ontstaat zal worden verhuurd aan een vooraanstaande huurder en zo een “
trekker-functie” zal vervullen en dat sprake zal zijn van een “
algeheel synergie-effect” voor de rest van haar vastgoed, maar die stellingen heeft zij onvoldoende concreet toegelicht en niet nader onderbouwd, zoals Ace & Tate terecht heeft aangevoerd en het hof hiervoor in 6.13 al heeft overwogen. De door Marcan gestelde algemene belangen dat zij weer over haar eigendom kan beschikken en dat Ace & Tate na tien jaar huren haar investering zal hebben kunnen terugverdienen en rekening heeft kunnen houden met het einde van de huurovereenkomst, acht het hof van onvoldoende gewicht om de belangenafweging in haar voordeel te doen uitslaan. Tegenover deze belangen staat immers het algemene belang van Ace & Tate bij het behouden van haar winkel op deze locatie. De stelling van Marcan dat de locatie voor Ace & Tate geen meerwaarde heeft en dat Ace & Tate niet aan deze locatie gebonden is doet daaraan onvoldoende afbreuk; nog daargelaten dat Ace & Tate deze stelling heeft betwist, heeft Ace & Tate er een algemeen belang bij niet te hoeven verhuizen. Daar komt bij dat Ace & Tate onweersproken heeft aangevoerd dat de door Marcan genoemde alternatieve winkelpanden niet voldoen aan haar eisen wat betreft onder meer het aantal vierkante meters, uitstraling en ligging ten opzichte van de Meent.
trekker-functie” zal vervullen en dat sprake zal zijn van een “
algeheel synergie-effect” voor de rest van haar vastgoed, maar die stellingen heeft zij onvoldoende concreet toegelicht en niet nader onderbouwd, zoals Ace & Tate terecht heeft aangevoerd en het hof hiervoor in 6.13 al heeft overwogen. De door Marcan gestelde algemene belangen dat zij weer over haar eigendom kan beschikken en dat Ace & Tate na tien jaar huren haar investering zal hebben kunnen terugverdienen en rekening heeft kunnen houden met het einde van de huurovereenkomst, acht het hof van onvoldoende gewicht om de belangenafweging in haar voordeel te doen uitslaan. Tegenover deze belangen staat immers het algemene belang van Ace & Tate bij het behouden van haar winkel op deze locatie. De stelling van Marcan dat de locatie voor Ace & Tate geen meerwaarde heeft en dat Ace & Tate niet aan deze locatie gebonden is doet daaraan onvoldoende afbreuk; nog daargelaten dat Ace & Tate deze stelling heeft betwist, heeft Ace & Tate er een algemeen belang bij niet te hoeven verhuizen. Daar komt bij dat Ace & Tate onweersproken heeft aangevoerd dat de door Marcan genoemde alternatieve winkelpanden niet voldoen aan haar eisen wat betreft onder meer het aantal vierkante meters, uitstraling en ligging ten opzichte van de Meent.
6.18
Het hof concludeert dat bij een redelijke afweging van de wederzijdse belangen, van Ace & Tate niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt. Grief II slaagt niet. Grief III borduurt voort op de twee voorgaande grieven en slaagt daarom ook niet.
Conclusie en proceskosten
6.19
De conclusie is dat het hoger beroep van Marcan niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Marcan als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
6.2
Die proceskosten worden begroot op:
griffierecht € 783,--
salaris advocaat € 2.428,-- (2 punten × tarief II)
nakosten € 178,--(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.389,--
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 18 augustus 2023;
- veroordeelt Marcan in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Ace & Tate begroot op € 3.389,--;
- bepaalt dat als Marcan niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Ace & Tate de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,--;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.T.C. Welters, E.M. Dousma-Valk en J.I. de Vreese-Rood en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2025 in aanwezigheid van de griffier.