Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/317
Uitspraak van 29 oktober 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 maart 2025, nummer SGR 24/8705.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2023 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 411.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2024 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar belanghebbendes bezwaar ongegrond verklaard en de aanslag en de beschikking gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De beslissing van de Rechtbank luidt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 390.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan belanghebbende te vergoeden.”
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 september 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende is in de onderhavige zaak door de griffier van het Hof bij een digitaal verzonden bericht van 11 augustus 2025 uitgenodigd om te verschijnen op de zitting van 17 september 2025 om 10.45 uur te Den Haag. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan het Hof, niet ter genoemde zitting verschenen. Blijkens de bij het hiervoor genoemde bericht opgeslagen metadata in de digitale postkamer van het Hof is het bericht op 12 augustus 2025, 09.12 uur, verzonden via het webportaal Mijn Rechtspraak. Tegelijk met het bericht is een kennisgeving per e-mail verstuurd naar het door belanghebbende opgegeven e-mailadres. Gelet hierop is belanghebbende naar het oordeel van het Hof correct uitgenodigd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning heeft bouwjaar 1927. De woning heeft een oppervlakte van 111 m2 en een souterrain/woonkelder van 69 m2 en staat op een perceel van 209 m2.
2.2.
Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de Heffingsambtenaar een taxatieverslag en in beroep een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport wordt de woning vergeleken met drie, naar de mening van de Heffingsambtenaar, vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] . In het taxatierapport is ten aanzien van de woning een deel groot 45 m2 van het perceel vrijgesteld als onderdeel van een waterverdedigingswerk. Tot het taxatierapport behoort een matrix. De matrix komt aan de hand van de vergelijkingsobjecten uit op een taxatiewaarde van € 516.470. De woning wordt in het taxatierapport getaxeerd op € 516.477.
2.3.
Belanghebbende heeft in beroep eveneens een taxatierapport overgelegd. Dit rapport is opgemaakt op 2 november 2021. De woning is in het taxatierapport vergeleken met drie, naar de mening van de taxateur, vergelijkbare woningen, te weten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle te [woonplaats] . De woning wordt met inspectiepeildatum 26 oktober 2021 getaxeerd op € 480.000. In bijlage 1 van het taxatierapport zijn twee zogenoemde modelwaarderapporten opgenomen, van [naam 1] en [naam 2] . In de modelwaarderapporten wordt de woning per de inspectiedatum 26 oktober 2021 getaxeerd op € 478.000 ( [naam 1] ) respectievelijk € 466.358 ( [naam 2] )”.
2.4.
Belanghebbende heeft de woning op 28 september 2021 gekocht voor € 467.500 (het eigen aankoopcijfer).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“3. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarin is hij naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met zijn taxatierapport en wat overigens is aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning met € 411.000,- niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank stelt hierbij voorop dat zij op zich geen redenen heeft om te twijfelen aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar waarin de waarde is getaxeerd op € 516.470,-. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten in ieder geval voldoende vergelijkbaar en vindt in wat belanghebbende heeft aangevoerd en overgelegd, afgezet tegenover wat de heffingsambtenaar daartegenover heeft aangevoerd en overlegd, op zich
geen reden om te twijfelen aan de uitkomst van de waardeherleiding zoals weergegeven in het taxatierapport van de heffingsambtenaar. Daarbij overweegt de rechtbank nog het volgende.
4, Dat de woning, naar belanghebbende stelt, is getaxeerd als een vrijstaande woning (code 1111) terwijl deze in feite een geschakeld herenhuis (code 1176) is, is wat daar ook van zij, niet relevant voor de uitkomst van de taxatiewaarde. Immers, zoals blijkt uit de bijlagen bij het taxatierapport, lopen de taxatiewaardes voor deze objecten bij de oppervlakten zoals die gelden voor de woning, niet uiteen. Verder heeft belanghebbende gesteld dat er ten onrechte van is uitgegaan dat de woning een woonruimte heeft in het souterrain, terwijl die ruimte niet meer is dan een inpandige opslag voor fietsen en een cv-installatie en aan de achterkant functioneert als garage en ook niet bedoeld of geschikt is als woonruimte. De rechtbank stelt vast dat de bewuste ruimte is getaxeerd als
Souterrain/woonkelder, voor € 900,- per m2. Dit terwijl ‘regulier' woonoppervlak is getaxeerd tegen € 3.207,- per m2. De bewuste ruimte is dus al aanmerkelijk lager gewaardeerd dan reguliere woonruimte. Dat die ruimte desondanks nog voor een te hoog bedrag in de waardering is betrokken, is niet aannemelijk geworden. Belanghebbende heeft dat niet voldoende inzichtelijk gemaakt of onderbouwd. Dit klemt temeer daar de ruimte wel aan de buitenzijde is gerenoveerd en geïsoleerd, wat de gebruiksmogelijkheden van de ruimte in zoverre vergroot. De rechtbank twijfelt niet aan de stelling van belanghebbende dat het gebruik van de ruimte beperkt is, echter de rechtbank acht niet aannemelijk dat dit gebruik dusdanig beperkt is dat de waarde van die ruimte lager is dan waarvoor die in de taxatiewaarde is meegenomen.
5. Belanghebbende heeft echter ook nog concreet aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke, zeer slechte ligging van de woning aan een drukke N-weg (de [weg] ). Belanghebbende stelt in dat verband dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar hanteert wel in de buurt van de woning liggen, maar dat de woning vanwege de specifieke zeer slechte ligging aan de drukke N-weg , met als concreet gevolg veel meer (geluids- en stank/lucht)overlast, toch een veel mindere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende stelt dat dit ook blijkt uit de verkoop van het naastgelegen buurpand ( [adres 8] ) in december 2023 voor € 395.000,-, welk pand een identieke zeer slechte ligging heeft maar nieuwer en groter is dan de woning.
6. De heffingsambtenaar heeft hetgeen belanghebbende heeft gesteld over de verkoop van het buurpand met [adres 8] niet weersproken en heeft ook desgevraagd ter zitting niet afdoende kunnen toelichten hoe de aanmerkelijk lagere verkoopprijs voor een kennelijk grotere en nieuwere huurwoning zich verhoudt tot de vastgestelde waarde van € 411.000,-. De verwijzing naar de taxatie van de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur is daartoe onvoldoende, omdat belanghebbende daarvan specifiek heeft gesteld dat daarin nu juist de verschillen in ligging onvoldoende zijn verdisconteerd. Onduidelijk gebleven is waarom in de matrix bij één van de vergelijkingspanden een prijscorrectie heeft plaatsgevonden in verband met de slechte ligging hiervan, terwijl een dergelijke correctie bij de woning van eiseres achterwege is gelaten. Reeds hierom vindt de rechtbank door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
7. Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu belanghebbende geen concrete waarde bepleit en ook geen verifieerbare onderbouwing van een (lagere) waarde heeft gegeven, dient ook deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
8. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 390.000,-.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De overige gronden behoeven geen behandeling meer.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil de waarde van de woning.
4.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de woning
5.1.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar wijst op het eigen aankoopcijfer en op de verschillen met de door
belanghebbende in de beroepsfase aangevoerde nabij gelegen onroerende zaak [adres 8] , die in december 2023 is verkocht voor € 395.000. De oppervlakte van deze woning is nagenoeg gelijk, maar deze woning beschikt over veel minder grond.
Belanghebbende voert aan dat zij de woning voor een te hoog bedrag heeft aangekocht, omdat de woning is gebouwd door haar overgrootvader en voor haar cultureel erfgoed is. De woning is vóór de energiecrisis gekocht, waarbij de hypotheek kon worden afgesloten met een laag hypotheekrentepercentage. Het energielabel G en de stijgende hypotheekrente hebben invloed op de waarde van de woning. De woning heeft wel een groot perceel, maar geen geluidsluwe buitenruimte. Het perceel is daarom niet van meerwaarde. Er is teveel geluid en fijnstof in de straten [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] . En verder wordt er te hard gereden op het woonerf en zijn in de buurt huizen “verkamerd” om onderdak te bieden aan arbeidsmigranten.
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport met een matrix overgelegd (zie 2.2). Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten rondom de waardepeildatum. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om als richtsnoer te dienen voor de bepaling van de waarde van de woning. Hoewel het Hof zich afvraagt of de getaxeerde waarde van (afgerond) € 516.000 realistisch is, gelet op de ligging van de woning, is de Heffingsambtenaar er wel in geslaagd de significant lagere WOZ-waarde aannemelijk te maken. Hierbij heeft het Hof niet alleen gelet op de matrix en het taxatierapport van de Heffingsambtenaar, maar ook op het eigen aankoopcijfer en het taxatierapport van de zijde van belanghebbende.
5.4.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de Heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegen inbrengt leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende was bekend met de ligging toen zij de woning kocht en is de meest biedende koper geweest (zie 5.1). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting voorgerekend dat zelfs met een waardering voor ligging van 80% (gelijk aan de slechtere ligging van het door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 4] ) de WOZ-waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De naastgelegen woning [adres 8] heeft een kleiner perceel en veel minder uitstraling dan de woning. Ook is [adres 8] een (voormalige) huurwoning, wat ook van invloed kan zijn geweest op de prijs die voor die woning is gerealiseerd.
Slotsom
5.5.
Het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is gegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- bevestigt de uitspraak op bezwaar.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, E.P.A. Brakeboer en R.P.C.W.M. Brandsma, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
De griffier, de voorzitter,
E.J. Nederveen A. van Dongen
De beslissing is op 29 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.