ECLI:NL:GHDHA:2025:2695

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.348.576/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10549314 CV EXPL 23-1630

Arrest van 16 december 2025

in de zaak van

1.[appellant 1],

2.
[appellant 2],

beiden wonend in [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart, kantoorhoudend in Alphen aan den Rijn,

tegen

[Vereniging van Eigenaren],

gevestigd in [woonplaats],

geïntimeerde,

niet verschenen.

Het hof noemt partijen hierna [appellanten] en de VvE.

1.De zaak in het kort

1.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellanten] de betaling van de VvE-bijdragen mogen opschorten. Zij vinden namelijk dat de VvE eerst de lekkages moet verhelpen. Ook willen zij de geleden schade verrekenen.

1.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellanten] de achterstallige VvE-bijdragen (zonder verrekening) moeten betalen en dat zij de specifieke procedure voor appartementseigenaren moeten volgen als zij willen dat de VvE werkzaamheden verricht. Het hof is het daarmee eens.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 15 maart 2024, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 15 december 2023;
de memorie van grieven van [appellanten], met bijlagen.

2.2

Tegen de VvE is verstek verleend.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellanten] zijn eigenaren van een appartement aan de [adres] te [plaats] en daarmee van rechtswege lid van de VvE. [appellanten] zijn maandelijks een VvE-bijdrage verschuldigd.

3.2

[appellanten] hebben (in elk geval) vanaf 2017 (meermalen) geklaagd bij de VvE over een lekkage op de galerij. Op 25 augustus 2017 schreef de secretaris van de VvE aan [appellanten]:

“Voor de lekkage van de galerijvloer hebben wij reeds een offerte aangevraagd, deze offerte is besproken in de algemene ledenvergadering van 18 april 2017 en opgenomen in de begroting van 2017. Het bedrijf dat de werkzaamheden gaat uitvoeren (…) zullen de werkzaamheden uitvoeren voor de winster periode aanvangt.”

3.3

Op 5 maart 2019 hebben [appellanten] aan de VvE gemaild dat er lekkage van de galerij is, waardoor tegels weer zijn beschadigd en de scooter.

3.4

Op 29 mei 2019 heeft (de secretaris van) de VvE per e-mail aan haar leden bericht dat een lekdetectieonderzoek is uitgevoerd naar de lekkage van de galerijvloer, waarop de VvE twee offertes heeft gevraagd: één voor reparatie van de lekkage van de galerijvloer en één voor volledig renoveren en opnieuw bekleden van de galerijvloeren aan de voorzijde. In de e-mail wijst zij er op dat het bestuur op de algemene ledenvergadering van 23 april 2019 een mandaat heeft gekregen voor het aanpakken van de lekkage, maar niet een mandaat om alle galerijvloeren te laten renoveren. In de e-mail is aan de leden verzocht aan te geven of ze akkoord zijn met renoveren en in de e-mail staat dat als renoveren niet het vereiste aantal voorstemmen haalt, het bestuur dan (enkel) de offerte voor reparatie zal laten uitvoeren.

3.5

Op 23 oktober 2019 heeft de (voormalig) advocaat van [appellanten] aan (de secretaris van) de VvE gemaild dat er eerder door lekkage schade was ontstaan aan de tegels en dat er door het niet repareren meer schade is ontstaan, te weten aan het tuinmeubilair van [appellanten] en aan de scooter.

3.6

Naar aanleiding van e-mails van 23 oktober 2019, 25 november 2019 en 8 december 2019 van de (voormalig) advocaat van [appellanten] heeft de secretaris van de VvE op 9 december 2019 bericht dat er nog geen reactie van de aannemer is ontvangen en dat de aannemer is gemaild met het verzoek om informatie over de stand van zaken.

3.7

Op 28 oktober 2021 heeft de beheerder van de VvE een melding gedaan bij Stadsherstel B.V. over de lekkage in de woning van [appellanten] Daarna is opdracht aan Stadsherstel B.V. gegeven om de lekkage te verhelpen. Stadsherstel B.V. heeft op 14 maart 2022 een factuur gezonden aan de VvE voor het ‘Leveren en aanbrengen nieuwe brugvoeg’.

3.8

Bij e-mailbericht van 5 augustus 2022 heeft de (voormalig) advocaat van [appellanten] de VvE bericht dat [appellanten] de betaling van de VvE-bijdragen opschorten totdat de herstelwerkzaamheden zijn verricht en de schade van [appellanten] is vergoed.

3.9

Op 8 augustus 2022 heeft de (voormalig) advocaat van [appellanten] een e-mailbericht aan de VvE gezonden waarin opgave is gedaan van door [appellanten] geleden schade, te weten: tuinmeubelen voor circa € 1.000,-, scooter van € 2.350,- en tegels voor € 5.000,-.

3.1

Op 19 augustus 2022 heeft Stadsherstel B.V. aan de beheerder van de VvE het volgende bericht:

“Zoals je onder ziet hebben we de plakvoeg al in maart vervangen (zie foto). Gisteren heb ik gecontroleerd of hij nog steeds waterdicht was, en dat was inderdaad het geval.”

3.11

Bij e-mail van 1 januari 2023 heeft de advocaat van [appellanten] aan de beheerder van de VvE het volgende bericht:

“Uit Uw brief van 26 september 2022 blijkt dat er nog steeds lekkage is. Inmiddels is ook de badkamer van cliënt aangetast en heeft hij maatregelen moeten nemen anders kon de badkamer niet worden gebruikt.

Client wil eerst dat de lekkage wordt verholpen en de schade die hij heeft geleden zal worden vergoed. Tot dat moment schort hij de betaling aan de VVE op.”

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

De VvE heeft [appellanten] gedagvaard en gevorderd (samengevat) [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 5.857,80 (achterstallige VvE-bijdragen, kosten kadastrale recherche, rente en buitengerechtelijke kosten) met rente, tot betaling vanaf 1 december 2023 van een bedrag van € 71,20 per maand (met rente) en tot betaling van de proceskosten. [appellanten] hebben niet betwist dat zij verplicht zijn maandelijkse VvE-bijdragen te betalen, maar zij hebben zich beroepen op opschorting van hun betalingsverplichting vanwege hun vorderingen in reconventie.

4.2

[appellanten] hebben op hun beurt gevorderd (in reconventie):

veroordeling van de VvE om binnen een maand na betekening van het vonnis een aannemer in te schakelen en deze opdracht te geven tot het verrichten van alle benodigde werkzaamheden om te komen tot herstel en het voorkomen van lekkage, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per week;
de VvE te veroordelen aan [appellanten] te betalen € 8.350,- als vergoeding van de schade aan de tuinmeubelen, scooter en tegels;
de VvE te veroordelen aan [appellanten] te betalen € 6.050,- als vergoeding voor herstel van de badkamer;
de VvE te veroordelen in de proceskosten.

4.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van de VvE toegewezen en de vorderingen van [appellanten] afgewezen. [appellanten] zijn in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het beroep op opschorting en verrekening niet kan slagen omdat [appellanten] geen (opeisbare) vordering op de VvE hebben. Voor het verrichten van herstelwerkzaamheden door de VvE moeten [appellanten] andere wegen bewandelen. Onduidelijk is verder of de VvE voor de schade van [appellanten] aansprakelijk is nu niets is gesteld over de oorzaak van de lekkage.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellanten] willen dat het hof de vorderingen van de VvE alsnog afwijst en dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen. Ook vragen zij het hof (subsidiair) een vervangende machtiging te verstrekken in de zin van art. 5:121 BW tot het uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de gezamenlijke gedeelten van het appartementsgebouw.

5.2

Kort gezegd zien de bezwaren van [appellanten] op de veroordeling tot betaling van toekomstige VvE-bijdragen met rente (grief 1), de afwijzing van de veroordeling tot herstelwerkzaamheden door de VvE (grief 2), de afwijzing van de gevorderde schadevergoeding (grief 3), de afwijzing van het beroep op opschorting dan wel verrekening (grief 4) en de proceskostenveroordeling (grief 5).

6.Beoordeling in hoger beroep

Eiswijziging

6.1

[appellanten] hebben in hun memorie van grieven met hun subsidiaire vordering tot het verstrekken van een vervangende machtiging de eis vermeerderd. Voor eiswijzigingen in hoger beroep gelden op grond van art. 353 lid 1 Rv de wettelijke bepalingen van art. 130 Rv. Het derde lid daarvan bepaalt dat, indien een partij niet in het geding is verschenen, een verandering of vermeerdering van eis tegen die partij is uitgesloten, tenzij de eiser de verandering of vermeerdering
tijdigbij exploot aan haar kenbaar heeft gemaakt. [appellanten] hebben hun wijziging van eis in hoger beroep niet tijdig bij exploot aan de VvE kenbaar gemaakt.

6.2

Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] alsnog in de gelegenheid te stellen een exploot aan de VvE uit te brengen. Gelet op het tijdsverloop zou dat in strijd zijn met een goede procesorde^[1]. Bovendien bevindt het geding zich al in hoger beroep, terwijl een vervangende machtiging nog in een verzoekschriftprocedure voor de kantonrechter gevraagd kan worden. Het subsidiair gevorderde blijft daarom buiten beschouwing.

Betaling toekomstige VvE-bijdragen

6.3

De eerste grief, die ziet op de veroordeling tot betaling van de toekomstige VvE-bijdragen, kan niet slagen bij gebrek aan belang. [appellanten] zijn hoe dan ook gehouden de toekomstige maandelijkse bijdragen te betalen. [appellanten] stellen zelf immers dat de verplichting tot betaling van de VvE-bijdrage uit het lidmaatschap voortvloeit. Anders dan [appellanten] kennelijk menen, hoeven zij de bijdragen pas te betalen zodra deze opeisbaar zijn (§ 4.2 vonnis). Alleen bij niet-tijdige betaling wordt het bedrag vermeerderd met de wettelijke rente (§ 4.3 vonnis). Wanneer [appellanten] niet tijdig (maandelijks) betalen, komen zij in verzuim (art. 6:83 onder a BW).

Veroordeling VvE tot verrichten herstelwerkzaamheden

6.4

De tweede grief is gericht tegen de afwijzing van de veroordeling tot het verrichten van herstelwerkzaamheden. [appellanten] stellen dat het mandaat wat het bestuur heeft verkregen in de algemene ledenvergadering van 23 april 2019 niet heeft geleid tot de uitvoering van de noodzakelijke werkzaamheden aan het gemeenschappelijke gedeelte. De voormalig advocaat van [appellanten] heeft op 23 oktober 2019, 25 november 2019 en 8 december 2019 gevraagd wat de stand van zaken was en daarop heeft de VvE niet gereageerd. Een door de VvE ingeschakelde deskundige heeft geconcludeerd dat de lekkages/stalagtieten het gevolg zijn van het mogelijk niet-waterdicht zijn van de dekstenen c.q. de dekvloer ten gevolge van porositeit. Op termijn zal de dekvloer opnieuw gecoat moeten worden. Op de VvE rust een wettelijke verplichting tot onderhoud van het appartementsgebouw. Pas in maart 2022 zijn minimale herstelwerkzaamheden verricht die echter nog altijd niet in algeheel herstel hebben geresulteerd. De problematiek is gelegen in het feit dat de VvE niet doeltreffend optreedt om de gebreken te doen laten herstellen. Gelet op waterschade en schimmelvorming in de woning van [appellanten] is een spoedig optreden noodzakelijk.

6.5

De grief kan niet slagen gelet op het volgende. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, is een VvE een bijzondere vorm van gemeenschap waarvoor de wetgever specifieke regels heeft vastgesteld in titel 9 van boek 5 BW. Daarin is ook geregeld hoe een appartementseigenaar moet handelen als de VvE en/of andere appartementseigenaars bepaalde handelingen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten zouden moet verrichten, maar zij daarvoor geen toestemming of medewerking verlenen.

6.6

[appellanten] stellen zelf dat er geen meerderheid binnen de VvE was behaald voor een volledige renovatie van de galerijvloeren (zie ook hiervoor onder 3.4) maar dat is besloten om alleen de (toenmalige) lekkage van de galerij te verhelpen. [appellanten] hadden op grond van artikel 5:130 BW vernietiging van dat besluit kunnen vragen. Dat hebben zij niet gedaan. Ook hadden zij (nader) herstel van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten die tot vochtproblemen leiden, als agendapunt op een vergadering van eigenaars kunnen inbrengen en vervolgens, als de vergadering niet zou instemmen, bij de rechter een verzoek kunnen doen tot vernietiging van dat afwijzende besluit. Daarnaast kunnen [appellanten] de rechter in een
verzoekschriftprocedurealsnog verzoeken om een machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW. Een dergelijke machtiging, indien verleend, stelt [appellanten] in staat om de benodigde werkzaamheden zelf te laten verrichten, waarbij de rechter tevens kan bepalen in welke verhouding de andere appartementseigenaars en/of de VvE in de kosten daarvan moeten bijdragen. [appellanten] zullen een van deze wegen moeten bewandelen, of een combinatie van beide, om te bewerkstelligen dat gestelde gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten worden hersteld en de VvE/andere appartementseigenaars bijdragen in de kosten daarvan. De weg waarvoor zij met hun vordering in deze procedure hebben gekozen, valt buiten deze (adequate) mogelijkheden die de wet hun als appartementseigenaar tegenover de VvE geeft om het door hen gewenste doel te bereiken (niet alleen één lekkage van de galerij verhelpen, maar ook verdere (nieuwe) lekkages van de galerij (zoveel mogelijk) voorkomen). De vordering van [appellanten] om de VvE te veroordelen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden is daarom niet toewijsbaar.

Schadevergoeding badkamer

6.7

[appellanten] stellen dat in november 2022 een lekkage plaats vond in het appartement van [appellanten] Deze lekkage was van ernstige aard en resulteerde in een gevaarlijke situatie nu het water langs de meterkast naar beneden liep. [appellanten] moest noodzakelijkerwijs direct ingrijpen en heeft twee onderhoudsbedrijven ingeschakeld voor het herstel van de lekkage en herstel van de badkamer. De kosten van herstel moet de VvE vergoeden, aldus [appellanten]

6.8

[appellanten] hebben niets gesteld over de oorzaak van deze lekkage en zij hebben ook niet aangegeven waar de lekkage zich precies bevond. Tegen het licht van het (met stukken onderbouwde) verweer in eerste aanleg van de VvE dat de lekkage aan de galerijvloer was verholpen (de aannemer heeft in augustus 2022 geconstateerd dat het niet lekte), had het op de weg van [appellanten] gelegen om hier meer duidelijkheid over te geven. Het hof kan nu niet vaststellen dat sprake is van een gebrek aan gemeenschappelijk delen en dus ook niet dat de VvE daarvoor aansprakelijk is. De overgelegde facturen die kennelijk zien op herstelwerkzaamheden in de badkamer zijn (ook in hoger beroep) niet nader gespecificeerd zodat niet vastgesteld kan worden of deze werkzaamheden te maken hadden met het verhelpen van een lekkage door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen. De enkele vermelding “Badkamer schade lekkage en herstel na badkamer lekkage” op de factuur is daarvoor onvoldoende. De vordering is dus niet toewijsbaar.

Schadevergoeding scooter, tuinmeubels en tegels

6.9

[appellanten] stellen zich op het standpunt dat de tuinmeubels, de scooter en de tegels beschadigd zijn geraakt door de lekkages die hebben plaatsgevonden en de substantie die bij de lekkages is vrijgekomen. [appellanten] hebben foto’s overgelegd waaruit volgt dat er vlekken aanwezig waren op deze spullen. Aannemelijk is volgens [appellanten] dat de witte vlekken het gevolg zijn van kalk wat is vrijgekomen door lekkages aan de waterleidingen. Volgens [appellanten] heeft de VvE haar onderhoudsverplichting geschonden dan wel heeft zij onrechtmatig gehandeld zodat zij tot vergoeding van deze schade is gehouden.

6.1

De VvE heeft in eerste aanleg de hoogte van de schade betwist en aangevoerd dat deze niet is onderbouwd. Nog los van de vraag of de VvE kan worden verweten enige (zorg)verplichting te hebben geschonden, kan de schade niet zonder meer worden toegewezen. [appellanten] hebben immers ook in hoger beroep op geen enkele wijze duidelijk gemaakt hoe de schade is begroot. Zij hebben geen aankoopfacturen overgelegd of andere stukken die de hoogte van de schade zouden kunnen bevestigen. De vordering kan daarom niet worden toegewezen.

6.11

Uit het voorgaande volgt dat het beroep op opschorting dan wel verrekening niet kan slagen. Ook grief 4 faalt dus.

Conclusie en proceskosten

6.12

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen inclusief de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Ook grief 5 slaagt dus niet. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Omdat de VvE niet is verschenen worden de kosten begroot op nihil.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 15 december 2023;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. G. Dulek-Schermers en mr. J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.

Hoger beroep over opschorting van VvE-bijdragen en schadevergoeding door lekkages