ECLI:NL:GHDHA:2025:2527 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding van een huurovereenkomst en de gevolgen van fi...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.339.678/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 104949094 CV EXPL 23-12806

Arrest van 9 december 2025

in de zaak van

[appellante] B.V. (in liquidatie),

gevestigd in [vestigingsplaats],

appellante,

advocaat: mr. G.F. van den Ende, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd in Rotterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.G. Princen, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellante] en SWR.

1.De zaak in het kort

1.1

[appellante] huurde een bedrijfsruimte van SWR, waarin zij een restaurant exploiteerde. Die huurovereenkomst hing samen met een concessieovereenkomst met betrekking tot het bovengelegen Woonhotel. SWR heeft de huurovereenkomst met betrekking tot het restaurant ontbonden vanwege een tekortkoming in de nakoming van de samenhangende concessieovereenkomst door Woonhotel. Bij de kantonrechter stond de vraag centraal of de hierna te bespreken cross-default bepaling gelding had. De kantonrechter vond van wél, zodat ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot het restaurant niet onrechtmatig werd geoordeeld.

1.2

In hoger beroep speelt voormelde bepaling geen rol meer. [appellante] doet een beroep op (financiële) overmacht bij Woonhotel. Zij vordert in dit verband in hoger beroep een verklaring voor recht dat SWR onrechtmatig tegenover haar heeft gehandeld doordat zij de concessieovereenkomst met Woonhotel buitengerechtelijk heeft ontbonden terwijl zij wist dat Woonhotel een beroep op overmacht toekwam. Daarnaast vordert [appellante] een verklaring voor recht dat SWR onrechtmatig tegenover haar heeft gehandeld door de inventaris van het restaurant te verkopen. Ten slotte vordert zij verwijzing naar de schadestaatprocedure.

1.3

Het hof wijst deze vorderingen van [appellante] af.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 25 januari 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 oktober 2023;
het arrest van dit hof van 23 april 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
de memorie van grieven van [appellante], met bijlagen;
de memorie van antwoord van SWR;
de bijlagen nummers 33 en 34 die [appellante] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd;
de bijlagen nummers 24 en 25 die SWR ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.

2.2

Op 13 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Met inachtneming van de bezwaren die [appellante] in de
grieven 2, 3 en 4heeft aangevoerd tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter, gaat het hof in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2

Stichting de Nieuwe Unie (inmiddels SWR) heeft met ingang van 15 februari 2005 een bedrijfsruimte aan Restaurant Thuis B.V. (inmiddels [appellante]) verhuurd voor een termijn van 12 jaar, met voortzettingsmogelijkheid. Het ging om een restaurant, met keuken en toiletten (hierna ook: het restaurant).

3.3

Enig aandeelhouder en bestuurder van [appellante] is de heer [naam 1] .

3.4

In artikel 14 van de huurovereenkomst tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen met betrekking tot het restaurant (hierna: de restaurantovereenkomst) is het volgende beding (hierna: het cross default beding) opgenomen:

“1. Partijen onderkennen dat tegelijk met deze overeenkomst, door aan partijen gerelateerde vennootschappen een overeenkomst wordt gesloten waaruit een exploitatie voortvloeit die verband houdt met de exploitatie voortvloeiende uit de onderhavige overeenkomst (verder de Concessieovereenkomst). Partijen komen overeen op de in dit artikel bepaalde wijze een verband aan te brengen tussen de beide in dit artikel bedoelde overeenkomsten, nu de exploitatie voortvloeiende uit beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn”2. Indien een partij een toerekenbare tekortkoming pleegt, of anderszins haar verplichtingen niet nakomt uit de Restaurantovereenkomst / de Concessieovereenkomst, zal deze toerekenbare tekortkoming, dan wel niet nakoming van de verplichtingen uit die overeenkomst anderszins tevens gelden als een toerekenbare tekortkoming dan wel niet nakoming anderszins als bedoeld in de andere overeenkomst en zal de andere partij alle mogelijkheden uit de ene overeenkomst in gelijke zin kunnen aanwenden ten aanzien van de andere overeenkomst. Aldus beogen partijen te bewerkstelligen dat het lot van de twee overeenkomsten als bedoeld in lid 1 van dit artikel is gelijkgeschakeld en willen partijen in ieder geval voorkomen dat na het eindigen van de ene overeenkomst, de andere overeenkomst voortduurt, tenzij Partijen hieromtrent in overleg anderszins besluiten.”

3.5

Boven het restaurant bevonden zich 210 volledig ingerichte hotelappartementen. V.O.F. Vastgoed Woonhotel Rotterdam (hierna: V.O.F. Vastgoed) heeft op 14 februari 2005 een concessieovereenkomst (hierna: de concessieovereenkomst) gesloten met Woonhotel Rotterdam B.V. (hierna: Woonhotel). Woonhotel kreeg op grond van de concessieovereenkomst deze appartementen ter beschikking voor exploitatie, deels ten behoeve van de sociale markt en deels voor de zakelijke markt. Daarnaast huurde Woonhotel van V.O.F. Vastgoed ‘Roerende Inrichting’ (artikel 10 Concessieovereenkomst). De concessievergoeding bedroeg in 2013 € 59.055,48, inclusief btw, per maand. Woonhotel was toen voor het gebruik van roerende zaken € 31.870,40 inclusief btw per maand verschuldigd.

3.6

Vennoten van V.O.F. Vastgoed waren woningcorporaties, thans genaamd kort gezegd Stichting Woonbron en SWR. De heer [naam 1] was (middellijk) bestuurder en enig aandeelhouder van Woonhotel.

3.7

In de concessieovereenkomst is een cross default beding opgenomen dat vrijwel gelijkluidend is aan het in de huurovereenkomst opgenomen cross default beding.

3.8

Vanaf medio 2009 heeft Woonhotel de concessievergoedingen niet meer volledig aan V.O.F. Vastgoed betaald en is een achterstand ontstaan.

3.9

Bij dagvaarding van 20 november 2013 hebben V.O.F. Vastgoed en SWR in kort geding gevorderd dat Woonhotel en [appellante] het hotel en het restaurant dienden te ontruimen en dat zij, althans Woonhotel, de achterstand in de concessievergoedingen diende(n) te betalen. Daarnaast heeft SWR gevorderd dat [appellante] alle activa van het restaurant in eigendom moest overdragen aan SWR. De voorzieningenrechter heeft Woonhotel bij vonnis van 6 januari 2014 veroordeeld om aan V.O.F. Vastgoed te betalen een bedrag van € 700.000,- aan achterstallige concessievergoedingen. De overige vorderingen, waaronder de ontruiming van zowel het hotel als het restaurantgedeelte, zijn daarbij afgewezen.

3.1

Bij dagvaarding van 3 december 2013 heeft Woonhotel in kort geding gevorderd om V.O.F. Vastgoed te veroordelen uitvoering te geven aan hoofdstuk 9 van de concessieovereenkomst door de tussen partijen ontstane geschillen voor te leggen aan een daartoe te benoemen vertrouwenscommissie. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van (eveneens) 6 januari 2014 is V.O.F. Vastgoed veroordeeld om de bestaande geschillen tussen V.O.F. Vastgoed en Woonhotel Rotterdam inzake de uitvoering van de concessieovereenkomst voor te leggen aan een daartoe te benoemen vertrouwenscommissie.

3.11

Bij brief van 10 januari 2014 heeft V.O.F. Vastgoed de concessieovereenkomst met Woonhotel buitengerechtelijk ontbonden.

3.12

Woonhotel is op 17 januari 2014 failliet verklaard.

3.13

Bij brief van 24 januari 2014 heeft SWR de huurovereenkomst met [appellante] op basis van het cross default beding in de concessieovereenkomst en de huurovereenkomst beëindigd (opgezegd, dan wel ontbonden). [appellante] heeft hier niet mee ingestemd.

3.14

Per 1 augustus 2014 zijn het hotel en het restaurant inclusief de inventaris aan derden verkocht. De verkoopbrochure vermeldde omtrent de inventaris :
“de zich in, aan en rondom het Woonhotel bevindende inventaris. Meer in het bijzonder omvat de Inventaris in ieder geval de inrichting van alle 210 appartementen en de restaurant- en lounge-en kantoorinventaris.”

3.15

Op 5 maart 2015 is [appellante] door middel van een turbo liquidatie opgeheven. Op 10 maart 2015 is [appellante] uitgeschreven uit het Handelsregister.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[appellante] heeft SWR gedagvaard en – na wijziging van eis - gevorderd (i) om SWR te veroordelen tot schadevergoeding, op te maken bij staat en (ii) om voorwaardelijk, namelijk voor het geval artikel 14 van de huurovereenkomst nog niet is vernietigd, het beroep op vernietiging van deze bepaling te aanvaarden, en (iii) om SWR te veroordelen in de proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellante] vordert vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 27 oktober 2023. Zij heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en vordert nu:

“- Te verklaren voor recht in de zin van artikel 3:302 BW dat Woonstad (De VOF), binnen de gemengde overeenkomst, onrechtmatig jegens Woonhotel Rotterdam B.V. heeft gehandeld door de concessieovereenkomst met Woonhotel te ontbinden op basis van de vermeende “Toerekenbare tekortkoming” van het niet voldoen van (het afgeronde bedrag) van totaal € 700.000 aan concessievergoeding, dit in de wetenschap dat er géén sprake was van een (ernstige) toerekenbare tekortkoming maar van een tussen Woonstad (de VOF) en Woonhotel Rotterdam B.V. vastgestelde situatie van overmacht, in welke situatie het niet volledig betalen van de concessievergoeding niet aan Woonhotel kan worden toegerekend en in welke situatie de tussen deze partijen bestaande concessieovereenkomst niet voorziet in de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding;

- Te verklaren voor recht dat Woonstad tevens onrechtmatig gehandeld heeft jegens [appellante] door de tussen hen bestaande huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en de activa te verkopen.

- Woonstad te veroordelen tot betaling van de door [appellante] geleden schade, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat,

- Woonstad te veroordelen in de kosten van beide instanties.”

5.2

SWR heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging door [appellante]. Het hof heeft ter zitting aan partijen medegedeeld dat een eiswijziging in hoger beroep is toegestaan tenzij deze in strijd is met de goede procesorde. Daarvan is naar het oordeel van het hof geen sprake. Het hof zal daarom recht doen op de gewijzigde eis.

6.Kunnen de grieven leiden tot vernietiging van het vonnis?

6.1

[appellante] heeft negen grieven aangevoerd. SWR stelt zich op het standpunt dat deze grieven niet kunnen leiden tot vernietiging van het vonnis omdat zij niet zijn gericht tegen de meest wezenlijke overwegingen van het vonnis. Het hof begrijpt dat [appellante] om die reden volgens SWR geen belang heeft bij haar hoger beroep. Het hof verwerpt die stelling.

6.2

Op zichzelf is juist dat [appellante] een aantal belangrijke oordelen van de kantonrechter in hoger beroep niet langer bestrijdt. Zo staat tussen partijen niet langer ter discussie dat de restaurantovereenkomst samenhangt met de concessieovereenkomst en dat het cross-default beding in beide overeenkomsten gelding heeft behouden.

6.3

[appellante] stelt in hoger beroep echter wel dat SWR op nog niet door de kantonrechter beoordeelde gronden onrechtmatig tegenover haar zou hebben gehandeld. [appellante] heeft daarom voldoende belang bij het hoger beroep.

7.Beoordeling van de grievenGrief 1

7.1

In
grief 1bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat SWR niet onrechtmatig heeft gehandeld door de huurovereenkomst te ontbinden. Zij stelt dat de concessieovereenkomst tussen V.O.F. Vastgoed en Woonhotel ten onrechte is ontbonden omdat er sprake was van overmacht aan de zijde van Woonhotel en dat SWR onrechtmatig heeft gehandeld door, voortbouwend op die onterechte ontbinding, ook de restaurantovereenkomst te ontbinden. Het hof begrijpt deze grief aldus dat [appellante] hiermee wil bewerkstelligen dat het gevorderde onder overweging 5.1, eerste gedachtestreepje, op deze grond wordt toegewezen.

7.2

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Voor ontbinding is op grond van artikel 6:265 BW dus niet vereist dat de tekortkoming
toerekenbaaris. Het beroep van [appellante] op overmacht aan de zijde van Woonhotel, staat daarom – ook als dat beroep zou slagen – niet in de weg aan de bevoegdheid van de V.O.F. Vastgoed om de concessieovereenkomst te ontbinden vanwege de ontstane forse achterstand in de betaling van de concessievergoedingen.

7.3

Het feit dat V.O.F. Vastgoed bij wijze van voorlopige voorziening op vordering van Woonhotel is veroordeeld om de geschillenregeling van artikel 36 van de concessieovereenkomst te volgen, leidt niet tot een ander oordeel. Deze voorziening werd kort daarop achterhaald door het faillissement van Woonhotel, terwijl de curator geen aanleiding heeft gezien een beroep op die voorziening te doen.

7.4

De omstandigheid dat er een achterstand is ontstaan in de betaling van de concessievergoedingen moet bovendien voor rekening en risico van Woonhotel blijven. Het beroep van [appellante] op overmacht faalt ook op deze grond. Van
“wetenschap”bij SWR dat Woonhotel een beroep op overmacht toekwam, zoals [appellante] in haar vordering stelt, is al helemaal geen sprake. V.O.F. Vastgoed mocht de concessieovereenkomst blijkens het voorgaande ontbinden. Van onrechtmatig handelen daarbij is geen sprake. SWR heeft evenmin onrechtmatig gehandeld door vervolgens met een beroep op het cross-default beding ook de restaurantovereenkomst te ontbinden. Grief 1 faalt.
Grieven 5 tot en met 9

7.5

[appellante] heeft verder in de
grieven 5 t/m 9de overwegingen 5.25 en 5.26 in het vonnis bestreden. Deze gaan over de (eigendom van de) inventaris/inboedel/voorraden, de waarde ervan en de waarde van de goodwill. Het hof begrijpt de grieven aldus dat [appellante] hiermee wil bewerkstelligen dat het gevorderde onder het tweede gedachtestreepje wordt toegewezen en dat het er haar met name om gaat dat de bij het restaurant horende activa niet aan een derde hadden mogen worden verkocht.

7.6

Het hof heeft hiervoor bij de bespreking van grief 1 reeds geoordeeld dat SWR niet onrechtmatig heeft gehandeld door de restaurantovereenkomst te ontbinden. Het hof verwijst daar naar. SWR heeft evenmin onrechtmatig gehandeld door de activa van [appellante] te verkopen. De activa zijn namelijk niet verkocht door SWR, maar door de curator van Woonhotel. De grieven kunnen daarom – wat daar ook verder van zij – niet tot toewijzing van het gevorderde leiden. [appellante] heeft om die reden geen belang bij verdere beoordeling daarvan.

7.7

[appellante] heeft in haar grief 5 nog gesteld dat het onrechtmatig handelen van SWR niet zozeer gelegen is in de verkoop van de activa zelf, maar dat SWR ten onrechte aan de curator van Woonhotel zou hebben medegedeeld dat de inventaris van het restaurant eigendom was van Woonhotel, waarna de curator tot verkoop is overgegaan. Voor het geval de vordering van [appellante] in die zin moet worden opgevat overweegt het hof als volgt.

7.8

Nog los van het feit dat [appellante] niet heeft onderbouwd dat SWR een dergelijke mededeling aan de curator van Woonhotel zou hebben gedaan, laat staan dat de curator zijn oordeel dat de inventaris van Woonhotel was daarop zou hebben gebaseerd, lag het in de eerste plaats op de weg van [appellante] om aan de curator van Woonhotel te laten weten dat de restaurantinventaris haar eigendom was. Nergens blijkt uit dat zij dit gedaan heeft. Ook heeft [appellante] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep niet de stelling van SWR bestreden dat [appellante] destijds tegenover de curator nooit een beroep op haar wegneemrecht of gebruiksrecht heeft gedaan. In het dossier bevindt zich alleen een e-mail van [appellante] aan SWR waarin [appellante] zich op het standpunt stelt dat zij eigenaar is van de restaurantinventaris. [appellante] kan SWR niet verwijten dat zij de curator hiervan niet op de hoogte heeft gesteld, terwijl [appellante] zelf heeft stilgezeten. Van onrechtmatig handelen van SWR is dus geen sprake.

7.9

SWR heeft kortom niet onrechtmatig gehandeld bij de verkoop van de restaurantactiva door de curator van Woonhotel. Voor vergoeding van de schade als gevolg hiervan is dus geen plaats. Het hof verwerpt deze grieven

7.1

Het hof merkt ten overvloede op dat als al zou worden aangenomen dat SWR op dit punt onrechtmatig zou hebben gehandeld, [appellante] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij als gevolg daarvan mogelijk schade heeft geleden. [appellante] heeft in grief 8 haar schade als volgt onderbouwd:

voor de inventaris: een toelichting op de aanschafwaarde daarvan;

voor de goodwill en het positief contractsbelang: een berekening gebaseerd op de resultaten van
“een restaurant t.b.v. de gasten van een 4-sterren hotel met 210 appartementen/ kamers op een A1-locatie”;

voor de voorraad: de waarde van de gemiddelde voorraad in 2005-2007.

[appellante] slaagt er met geen van die stellingen in om de mogelijkheid van schade aannemelijk te maken. Het hof licht dat hierna toe.

Ad i):De schade moet worden begroot per augustus 2014 (het moment van verkoop van de inventaris). [appellante] heeft echter niets gesteld over de afschrijving op de inventaris tussen het moment van aanschaf en 2014, terwijl SWR zelfs heeft gesteld dat de inventaris volledig is afgeschreven. Bij die stand van zaken kan het hof er niet vanuit gaan dat de inventaris in 2014 nog waarde vertegenwoordigde.

Ad ii)SWR wijst er terecht op dat een vergelijking met een
anderrestaurant ten behoeve van een
anderhotel niet relevant is. Het gaat om de goodwill en het positief contractsbelang die aan dit specifieke restaurant zijn verbonden. Daarover heeft [appellante] geen gegevens verstrekt. Over de waarde van de aan het onderhavige restaurant verbonden goodwill en het positief contractsbelang kan dus niets worden vastgesteld. SWR heeft bovendien gesteld dat die waarde negatief was omdat het restaurant in elk geval in 2005 en 2006 verlieslatend was. Bij die stand van zaken kan het hof er niet vanuit gaan dat de goodwill en het positief contractsbelang in 2014 enige waarde vertegenwoordigden. De enkele niet met cijfers onderbouwde stelling dat het restaurant
going concernis verkocht en dat daardoor een hogere verkoopopbrengst is gerealiseerd, is daarvoor onvoldoende.

Ad iii)De gemiddelde waarde van de voorraad in 2005-2007 zegt niets over de waarde van de voorraad in 2014. [appellante] heeft geen gegevens aangeleverd waaruit blijkt dat zij in 2014 voorraden in eigendom had of wat de waarde daarvan was. Ook op dit punt heeft [appellante] de mogelijkheid van schade dus op geen enkele manier onderbouwd.

Conclusie en proceskosten

7.11

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen en de gewijzigde vorderingen in hoger beroep afwijzen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7.12

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van SWR op:

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 18.651,- (3 punten × tarief VIII)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 19.627

8.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 oktober 2023;
veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van SWR begroot op € 19.627;
bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nasalaris van € 92,-.
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd;

Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. J.E.H.M. Pinckaers en mr. J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.