Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.331.528/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/63 7086 / HA ZA 22-893
Arrest van 25 februari 2025
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
handelend in hun hoedanigheid als maten in de maatschap […] Real Estate te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] Holding B.V.,
[geïntimeerde 2] Holding B.V.,
gevestigd te Maartensdijk,
geïntimeerden,
advocaat: mr. S.C. Krekel te Leiden.
Appellant sub 1 zal hierna [appellant 1] , appellant sub 2 [appellant 2] en appellanten gezamenlijk zullen [appellant 1] c.s. worden genoemd.
Geïntimeerde sub 1 zal hierna [geïntimeerde 1] , geïntimeerde sub 2 SVE en geïntimeerden gezamenlijk zullen SVE c.s. worden genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1
Tussen partijen is in geschil of een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor het pand “Auberge de Kieviet” in Wassenaar (hierna: De Kieviet). [appellant 1] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat deze is gesloten. SVE heeft evenwel het pand niet afgenomen en de koopsom niet betaald. [appellant 1] c.s. vorderen vergoeding van de schade die zij daardoor hebben geleden. Daarnaast vorderen zij een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] in dit verband als bestuurder onrechtmatig tegenover hen heeft gehandeld. SVE c.s. betwisten (ook) in hoger beroep dat er door partijen een koopovereenkomst is gesloten. Volgens SVE c.s. beoogden partijen een “combideal”, waarbij SVE De Kieviet zou kopen van [appellant 1] c.s. en [appellant 1] c.s. aan SVE een geldlening zouden verstrekken voor de herfinanciering van een ander vastgoedproject van SVE, winkelcentrum “In de Bogaard” in Rijswijk (hierna: Bogaard). Partijen zijn het over de voorwaarden voor de geldlening niet eens geworden, zodat in het geheel geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, aldus SVE c.s.
1.2
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant 1] c.s. afgewezen. Het hof is van oordeel dat [appellant 1] c.s., gelet op de gemotiveerde betwisting door SVE c.s., onvoldoende hebben gesteld dat er een overeenkomst tot stand is gekomen die de koop door SVE c.s. van De Kieviet voor een bedrag van € 6.750.000,- inhield. Evenmin is gebleken dat [geïntimeerde 1] als bestuurder van SVE onrechtmatig tegenover [appellant 1] c.s. heeft gehandeld. De vorderingen van [appellant 1] c.s. kunnen daarmee ook in hoger beroep niet worden toegewezen.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 17 augustus 2023, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 17 mei 2023;
- de memorie van grieven van [appellant 1] c.s., met bijlage;
- de memorie van antwoord van SVE c.s.
2.2
Op 23 oktober 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Deze aantekeningen en de door de advocaten overgelegde spreekaantekeningen maken deel uit van de stukken.
3.Feiten
3.1
[appellant 2] en [appellant 1] zijn vader en zoon. Gezamenlijk hebben zij de maatschap [appellant 1] Real Estate, die gespecialiseerd is in de aankoop, verkoop en exploitatie van vastgoed. [geïntimeerde 1] is bestuurder van SVE. SVE houdt zich onder mee bezig met het beheer van onroerend goed, waaronder de aan- en verkoop en exploitatie van vastgoed.
3.2
Op 12 januari 2022 heeft tussen [appellant 1] en [geïntimeerde 1] een oriënterende bespreking plaatsgevonden over de aan/verkoop van De Kieviet en een door [appellant 1] c.s. aan SVE te verstrekken geldleningsovereenkomst.
3.3
[betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) heeft namens SVE vervolgens op 14 januari 2022 de volgende e-mail gestuurd met als onderwerp “Wassenaar en Rijswijk”:
“Dank voor het gesprek van eergisteren, wat ons betreft gaan we kijken naar mogelijkheden voor de lange termijn maar in aanloop hiertoe heb ik even de onderstaande uitgangspunten in concept weergegeven:
WASSENAAR
SVE Koopt het object van BB onder de volgende voorwaarden,
• Koopsom € 6.750.000 kk
• Afname op 1 april voor € 5.250.000
• Verschuldigde koopsom € 1.500.000 uiterlijk eind 2022 of zoveel eerder
• Geen financieringsvoorbehoud enkel een bezichtiging op locatie als check op de status van het gebouw.
RIJSWIJK
BB komt met SVE een lening overeen voor WC Rijswijk
• Hoofdsom van de lening € 10.500.000
• Rente 3% per jaar
• Eerste recht van hypotheek
• Verpanding van de huur
• Looptijd 2 jaar of zoveel eerder en dan om te zetten naar een ander project. (…)”
3.4
[geïntimeerde 1] heeft in zijn e-mail van 15 januari 2022 aan [appellant 1] gevraagd:
“BENT U ACCOORD”.
[appellant 1] heeft hierop bij e-mail van dezelfde datum onder meer geantwoord:
“In hoofdlijnen is dit wat we zijn overeengekomen. De eerste zin van “de langetermijn” begrijp ik niet helemaal? Bedoel je daarmee dat we in de toekomst meer zaken met elkaar gaan doen?
Ik kan mij niet herinneren dat we hebben afgesproken dat er 1,5 mio later betaald zou worden, maar laten we deze week even de details doornemen.”
[geïntimeerde 1] heeft hierop vervolgens diezelfde dag nog geantwoord:
“DAT KLOPT WAT U ZEGT. [betrokkene 1] IS DENK EEN BEETJE ONDEUGEND. HIJ ZEI DAT DOET ONZE VRIEND WEL. (…)”
3.5
Op 17 januari 2022 volgt, voor zover hier relevant, de volgende e-mailcorrespondentie tussen [geïntimeerde 1] en [appellant 1] :
09:34 Van [appellant 1] aan [geïntimeerde 1] :
“Als [betrokkene 1] stout geweest is en het geprobeerd heeft is dat niet gelukt
Ik hou me graag aan de oorspronkelijke afspraak (…)”
10:20 Van [appellant 1] aan [geïntimeerde 1] :
“Ten overvloede, ik heb aangegeven dat er geen risico mag bestaan, dat het een complexe transactie is, waarbij de advocaat, Jurgen Hagemans, namens mij de controle heeft. Hij zal ook leading zijn in het uitwerken van de contacten (bedoeld zal zijn: contracten, hof
) (…).”.
) (…).”.
10:22 Van [geïntimeerde 1] aan [appellant 1] :
“IK NEEM [betrokkene 1] MEE IN DE CC. DIE REGELT HET. VOLGENS MIJ IS HET RECHT AAN RECHT TOE.”
10:56 Van [appellant 1] aan [geïntimeerde 1] :
“Fijn te horen dat we toch dezelfde taal spreken en er geen misverstand is.
•
Jullie bepalen als koper de notaris.
Jullie bepalen als koper de notaris.
•
Transport is op 1 april.
Transport is op 1 april.
•
Bij lenen met betrekking tot Boogaard vindt ook plaats op 1 april. (Huidige waarde ca. € 10.000.000,-) Leenbedrag ca € 3.750.000,-
Bij lenen met betrekking tot Boogaard vindt ook plaats op 1 april. (Huidige waarde ca. € 10.000.000,-) Leenbedrag ca € 3.750.000,-
•
Voor zowel de Kievit, als voor Boogaard, krijgen we 1e hypotheek.
Voor zowel de Kievit, als voor Boogaard, krijgen we 1e hypotheek.
(...)
• Jullie mogen aangeven hoe ik me dien te gedragen
•
Het zou jullie kunnen deren, wanneer iemand gaat spreken over dat de Kievit door mij verkocht is.”
Het zou jullie kunnen deren, wanneer iemand gaat spreken over dat de Kievit door mij verkocht is.”
3.6
Op 26 januari 2022 bericht [geïntimeerde 1] aan [appellant 1] per e-mail:
“(…)
Er is een klein misverstand dat we alleen hypotheek zetten op rijswijk.
Zo als afgesproken.
(...)
[betrokkene 2] zei dat je weer op vakantie was
Dat kan je doen als je weer een mooi ding hebt verkocht voor de hoofdprijs (…)”
3.7
Op 14 maart 2022 heeft [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) namens SVE in een e-mail met als onderwerp
“finale afspraken en doorpakken Wassenaar / Rijswijk”het voor zover hier van belang het volgende aan [appellant 1] geschreven:
“finale afspraken en doorpakken Wassenaar / Rijswijk”het voor zover hier van belang het volgende aan [appellant 1] geschreven:
“Als zojuist besproken - en nu omwille van transactie 1 april as - worden de volgende overeenkomsten opgemaakt.
1) Koopovereenkomst aankoop door SVE Auberge De Kieviet Wassenaar. Aankoop 6,75mln kk op 1 april as
2) Financiering 10,5 mln door [appellant 1] op af te splitsen deel van De Bogaard in Rijswijk.
- Recht van 1e hypotheek
- Stille verpanding (plus notariële akte hiervan) van huurpenningen
- Huurlijst verpande huurpenningen
- Doorbetalingen huurpenningen door SVE aan [appellant 1] Vastgoed (worden in mindering gebracht op de uitstaande hoofdsom)
- 3% rente vergoeding
-1 mln aflossing eind 2022 op de hoofdsom door SVE
- Persoonlijke borgstelling [geïntimeerde 1] .
- Looptijd 2 jaar (…)
Separaat hebben we gesproken over partieel / geheel financieren Groot Stokkert in Wapenveld en winstdeling na uitontwikkeling en verkoop binnen 6 mnd (bieding op van 30mln). Nog nader ook samen met [geïntimeerde 1] te bespreken.
Nu eerst vol gas op afronding Wassenaar / Rijswijk deal.”
3.8
Op 16 maart 2022 heeft [betrokkene 2] namens SVE aan [appellant 1] als bijlage aan zijn e-mail een concept overeenkomst toegezonden die hij had ontvangen van notaris Soons. Notaris Soons heeft in zijn begeleidende e-mail van diezelfde dag onder meer het volgende geschreven:
“Op basis van onderstaande afspraken heb ik de koopovereenkomst opgemaakt. (…)
In artikel 16 heb ik de financieringsafspraken opgenomen.”
Het in deze koopovereenkomst onder “Verdere bijzondere bepalingen” opgenomen artikel 16 luidt als volgt:
“Verkoper verstrekt een financiering aan koper van tien miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 10.500.000,00) onder de volgende voorwaarden: (…)”
3.9
Bij e-mail van 1 april 2022 heeft [betrokkene 2] aan [appellant 1] een hypotheekakte in concept toegezonden. Onder punt 11 “Verplichting tot zekerheidsstelling” zijn de te verstrekken zekerheden nader uitgewerkt. De in eerste instantie afgesproken leveringsdatum van 1 april is door partijen niet gehaald.
3.1
Partijen zijn op 4 april 2022 nogmaals bijeengekomen. [betrokkene 2] heeft in zijn e-mail van 6 april 2022 daarover het volgende verwoord:
“[notaris](hof: de notaris)
maakt en stuurt nog de koopovereenkomst voor Auberge de Kieviet met mogelijke demarcatie 6,25 mln kk onroerende en 500k roerende zaken. Het eventuele OVB voordeel (bedrag aan roerende zaken waarover geen OVB over wordt betaald) wordt gedeeld.
maakt en stuurt nog de koopovereenkomst voor Auberge de Kieviet met mogelijke demarcatie 6,25 mln kk onroerende en 500k roerende zaken. Het eventuele OVB voordeel (bedrag aan roerende zaken waarover geen OVB over wordt betaald) wordt gedeeld.
Afgelopen vrijdag 1 april jl. zou er worden afgenomen. Verwachten transactie zo spoedig mogelijk te doen binnen komende twee weken. Hiervoor ontvang je ivm missen 3% rente inkomsten vanaf l april jl, GWL lasten tussen l april jl (…) en transport datum compensatie onder noemer 'te verrekenen kosten’ van 15k.
De concept stukken Rijswijk heb je / hebben jullie via [notaris] ontvangen. Vandaag wordt
nog de huurlijst toegestuurd (…)”
[appellant 1] heeft hierop bij e-mail van dezelfde dag als volgt gereageerd:
“Dank voor je mail waarin je hetgeen besproken is correct hebt weergegeven (...)
Ik betreur hoe e.e.a. loopt m.b.t. de transportdatum. Jullie genereuze gebaar m.b.t. belastingvoordeel wordt zeer op prijs gesteld en zie ik ook als een stukje compensatie. Ik verwacht dat er volgend week wordt gedraaid, dan wel uiterlijk 15-4-2022. (…)”
3.11
Op 7 en 8 april 2022 is er verder per e-mail tussen de notaris en partijen gecorrespondeerd over de hypotheekakte betreffende de lening en de koopakte voor De Kieviet. Notaris [notaris] heeft in zijn e-mail van 8 april 2024 met als onderwerp “Auberge De Kieviet” onder meer als volgt bericht:
“Hierbij gaat de laatste versie van de koopakte. (...)
Indien akkoord, verzoek ik beide partijen om de koopovereenkomst te ondertekenen.
Tevens verzoek ik verkoper te bevestigen dat, onder de voorwaarde dat inhoud van de hypotheekakte en overige stukken in orde zijn bevonden, een financiering van 10 mio wordt verstrekt met in de Bogaard, Rijswijk als + huurpenningen als onderpand, conform het verstrekte overzicht.”
3.12
Vervolgens heeft [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]) namens [appellant 1] c.s. in een e-mail van 14 april 2022 aan SVE bericht dat de gewisselde stukken met betrekking tot de voor de geldlening geboden zekerheden afwijken van de oorspronkelijke uitgangspunten. [betrokkene 3] geeft in deze e-mail aan dat het goed is om op korte termijn bijeen te komen om te bezien op welke punten nader overleg gewenst is.
3.13
Op 9 mei 2022 heeft opnieuw een overleg tussen partijen plaatsgevonden in aanwezigheid van notaris [notaris]. Notaris [notaris] heeft daarna op 10 mei 2022 een e-mail naar partijen gezonden met als bijlage een koopovereenkomst “Auberge de Kieviet”. In artikel 10 lid 2 van deze overeenkomst is voor zover hier relevant de volgende bepaling opgenomen:
“Als onlosmakelijk onderdeel van deze overeenkomst verbindt verkoper zich om een financiering aan koper te verstrekken met de volgende kenmerken:”
Mr. Hagemans heeft bij e-mail van dezelfde dag namens [appellant 1] c.s. hier als volgt op gereageerd:
“De verkoop en de (hypothecaire) geldlening staan los van elkaar, zoals gisteren uitvoerig besproken. Ik begrijp daarom niet goed waarom en op wiens instructie u de voorwaarden van de geldlening, in afwijking van eerdere concepten, in de koopovereenkomst hebt opgenomen en daarbij stelt dat sprake is van één onlosmakelijke
transactie.
Wij zijn uit elkaar gegaan met de toezegging dat de heer [geïntimeerde 1] het door hem tijdens de bespreking gedane nieuwe voorstel ten aanzien van de voorwaarden waaronder een lening zou worden verstrekt door u op schrift zou laten stelten, waarna dit voorstel door de beiden heren [appellant 1] zou worden beoordeeld. Ik verzoek u dan ook aan te (blijven) sluiten bij de oorspronkelijke concepten. Ik zie de twee separate - op zich zelf staande -
overeenkomsten dan ook graag tegemoet, waarna ik e.e.a. met betrokkenen zal bespreken. (…)”
Notaris [notaris] heeft daarop bij e-mail van dezelfde dag aan [geïntimeerde 1] onder meer het volgende geschreven:
“Ik meen dat het voor jou toch geen losstaande zaken zijn.
Hoe zullen we hierop reageren?
Als de oude [appellant 1] niet wil financieren is de aankoop een stuk minder interessant.
We kunnen het in twee losse documenten regelen, maar dan wel met de opmerking dat het ene geldt onder voorbehoud van het andere. (…)”
3.14
Op 11 mei 2022 heeft notaris [notaris] bij e-mail aan partijen onder meer het volgende laten weten:
“Gisteren stuurde ik u de koopovereenkomst in concept.
Naar aanleiding van nader overleg lijkt het goed om in deze mail de zaken die zijn besproken puntsgewijs samen te vatten.
Ik maak van de gelegenheid gebruik om de aangepaste koopovereenkomst (zie o.a. art. 6 lid 1 sub a en art. 10) en de concepthypotheekakte tevens toe te zenden.
Koopovereenkomst
a. koopprijs Auberge De Kieviet € 6.750.000 + € 10.000 vergoeding roerende zaken;
b. zakelijke lasten + gas, water en elektra vanaf 1-4-2022 voor rekening van koper;
Lening
c. hoofdsom van negenmiljoen euro (€ 9.000.000,00). De lening wordt deels aangewend ter financiering van de koopprijs;
d. rente drie procent (3%) op jaarbasis;
e. bereidstellingsprovisie van drie procent (3%) op jaarbasis te rekenen vanaf 1 april 2022 tot datum passeren (als ik het goed heb begrepen wordt deze over €6.750.000,00 berekend);
f. hypotheek, eerste in rang, op de winkelruimten in winkelcentrum In de Bogaard te Rijswijk die in de reeds toegezonden huurlijst staan;
g. looptijd twee jaar;
h. verplichting om uiterlijk op 30 december 2022 een bedrag van eenmiljoen euro (€ 1.000.000,00) af te lossen op de hoofdsom;
i. verplichting om de nog te ontvangen huur in 2022 aan te wenden voor de betaling van rente en aflossing op de hoofdsom;
j. verpanding van de huurpenningen betreffende de hiervoor bedoelde winkelruimten;
k. persoonlijke verbondenheid [geïntimeerde 2] . Deze houdt ook in dat als de huidige huur in 2022 niet of niet geheel wordt betaald [geïntimeerde 2] deze suppleert teneinde te voldoen aan punt i.
Mocht(en) of meer punten in uw beleving niet juist zijn weergegeven, dan verneem ik dat graag.”
In de als bijlage bij deze e-mail meegezonden koopovereenkomst is in artikel 10 de volgende zinsnede niet langer opgenomen:
“Als onlosmakelijk onderdeel van deze overeenkomst verbindt verkoper zich om een financiering aan koper te verstrekken met de volgende kenmerken:”.
3.15
Op 12 mei 2022 stuurt [betrokkene 2] namens SVE de volgende aan notaris [notaris] gerichte e-mail, waarin onder meer [appellant 1] in de cc is meegenomen:
“Onder verwijzing naar het plezierige onderhoud dd 11 mei jl. in Sassenheim met [appellant 1] , het volgende.
We willen graag de aankoop gaan afronden voor Groot Stokkert in Wapenveld. (….)
Separaat aan bovenstaande, [appellant 1] was ook positief over de afronding van aankoop de Kieviet en verstrekken lening aan SVE met onderpand als alle stukken nu worden geleverd cq kloppen.”
[appellant 1] heeft hierop op dezelfde datum naar betrokkenen, waaronder [betrokkene 2] en notaris [notaris], als volgt gereageerd:
“Maandag had ik het idee dat we eruit waren. Staande de vergadering vond ik wel dat de notaris naar mij niet erg coöperatief over kwam. Dat gevoel bleek juist te zijn, want dinsdag kregen wij een schijven dat afweek van hetgeen besproken is op kantoor wassenaar. Jurgen heeft inmiddels naar de notaris gereageerd. In mijn beleving moet er vandaag duidelijkheid zijn over een Go of no Go Het laatste zou impliceren een boetebetaling van [geïntimeerde 1] aan mij. Ervan uitgaande dat er een Go is, kan er een vervolg Go zijn voor Groot Stokkert. Er is nu natuurlijk wel vertraging opgelopen t.a.v. betaling etc...”
3.16
Mr. Hagemans heeft namens [appellant 1] bij e-mail van 20 mei 2022 aan notaris [notaris] en [geïntimeerde 1] laten weten:
“Voorshands merk ik op dat hetgeen wordt voorgesteld wederom afwijkt de oorspronkelijke bedoeling van partijen en dat de voorgestelde zekerheden ontoereikend blijven. Voorts zijn er ten opzichte van de op 12 mei gepresenteerde huurlijst wederom wijzigingen opgetreden. Cliënte wenst om deze reden de gesprekken om t.b.v. WC Rijswijk financiering te verstrekken, (voorlopig) te beëindigen.
Cliënte wenst zich thans te beperken tot het voortzetten van de gesprekken over een oplossing voor de voorgenomen verkoop van Auberge de Kieviet. Uit de tot op heden gevoerde gesprekken leid ik af dat afname van Auberge de Kieviet niet mogelijk is. Cliënte lijdt hierdoor schade.”
3.17
Bij brief van 7 juni 2022 heeft [appellant 1] SVE in gebreke gesteld, haar in de gelegenheid gesteld haar verplichtingen na te komen door uiterlijk binnen 8 dagen na 7 juni 2022 Auberge de Kieviet af te nemen en de koopsom met bijkomende kosten te voldoen.
3.18
Bij brief van mr. Hagemans van 16 september 2022 heeft hij namens [appellant 1] c.s. de koopovereenkomst met betrekking tot De Kieviet voor zover nog noodzakelijk buitengerechtelijk ontbonden.
3.19
Mr. Krekel heeft in zijn brief van 22 november 2022 aan mr. Hagemans namens SVE betwist dat sprake is van een overeenkomst tussen partijen, laat staan dat overeenstemming is bereikt over koop en verkoop van Auberge de Kieviet.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[appellant 1] c.s. hebben SVE c.s. gedagvaard en een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerde 1] onrechtmatig tegenover [appellant 1] c.s. heeft gehandeld, alsmede SVE c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant 1] c.s. geleden schade en te veroordelen tot betaling van die schade nader op te maken bij staat. Daarbij hebben zij betaling gevorderd van een voorschot van € 200.000,-. Volgens [appellant 1] c.s. hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor het pand De Kieviet in Wassenaar en is SVE haar verplichtingen niet nagekomen door het pand niet af te nemen en de koopsom niet te betalen. Hierdoor heeft [appellant 1] c.s. schade geleden. [geïntimeerde 1] heeft volgens [appellant 1] als bestuurder onrechtmatig gehandeld, door verbintenissen aan te gaan, terwijl hij wist, dan wel redelijkerwijs behoorde te begrijpen, dat SVE niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen, dan wel door te bewerkstelligen of toe te laten dat SVE haar verplichtingen tegenover [appellant 1] c.s. niet nakomt.
4.2
SVE c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Zij hebben betwist dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten. Volgens SVE c.s. beoogden partijen een “combideal”, waarbij SVE De Kieviet zou kopen van [appellant 1] c.s. en [appellant 1] c.s. aan SVE een geldlening zouden verstrekken voor de herfinanciering van een ander vastgoedproject van SVE, winkelcentrum Bogaard in Rijswijk. Volgens SVE c.s. was de koop van de Kieviet voor hen alleen interessant in combinatie met de lening ter (her)financiering van Bogaard, omdat deze lening een veel gunstiger rentepercentage zou hebben dan de financiering die SVE op dat moment had (3% in plaats van 15%). Omdat partijen het over de voorwaarden voor de geldlening niet eens zijn geworden, is er volgens SVE c.s. in het geheel geen overeenkomst tot stand gekomen. SVE c.s. hebben daarnaast betwist dat [geïntimeerde 1] als bestuurder van SVE onrechtmatig heeft gehandeld.
4.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant 1] c.s. afgewezen en [appellant 1] c.s. in de kosten veroordeeld.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellant 1] c.s. zijn met veertien grieven in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. [appellant 1] c.s. vorderen hetzelfde als bij de rechtbank.
5.2
SVE c.s. hebben geconcludeerd dat het hof de grieven van [appellant 1] c.s. zal verwerpen en de vorderingen zal afwijzen, met bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank, al dan niet onder verbetering en/of aanvulling van de overwegingen en gronden waarop het berust.
6.Beoordeling in hoger beroep
Het geschil en de omvang van het hoger beroep
6.1
Ook in hoger beroep staat centraal de beantwoording van de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor het pand De Kieviet en zo ja, of SVE c.s. de door [appellant 1] geleden schade dient te vergoeden omdat SVE het pand niet heeft afgenomen.
6.2
Met de grieven 1 tot en met 11 handhaven [appellant 1] c.s. hun standpunt dat op of omstreeks 12 januari 2022 tussen partijen een (bindende) koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het pand De Kieviet. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. Grief 12 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het beroep van [appellant 1] c.s. op artikel 6:23 BW niet opgaat en grief 13 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde 1] als bestuurder niet persoonlijk aansprakelijk is. Grief 14 richt zich tot slot tegen de conclusie van de rechtbank, de afwijzing van de vorderingen van [appellant 1] c.s. en tegen de veroordeling in de proceskosten.
Feiten
6.3
Voor zover [appellant 1] c.s. in hun grieven bezwaar hebben gemaakt tegen de feitenvaststelling door de rechtbank (onder meer grief 2, 7 en 10), hebben zij bij de behandeling van die grieven geen belang. Het hof heeft de feiten opnieuw vastgesteld en aangevuld. In de toelichting op de grieven hebben [appellant 1] c.s. ook waarderingen aan feiten gegeven, waarvoor in de feitenvaststelling geen plaats is. Deze waarderingen zullen worden betrokken bij de inhoudelijke behandeling van de grieven.
Geen koopovereenkomst die uitsluitend ziet op het pand De Kieviet
6.4
Het hof stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). De vraag of sprake is van wilsovereenstemming (en dus of een overeenkomst tot stand is gekomen), is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid (artikelen 3:33 en 3:35 BW). Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.
6.5
Of in een situatie waarin een aantal onderling samenhangende verbintenissen wordt geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen de overeenkomst doet ontstaan, terwijl over andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van een aantal factoren. Daarbij is van belang de bedoeling van partijen, de betekenis van dat wat wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen.
6.6
[appellant 1] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat uit de afspraken en correspondentie in januari 2022 volgt dat er op 17 januari 2022 tussen partijen reeds een (koop)overeenkomst is gesloten voor De Kieviet tegen een koopprijs van 6,75 miljoen euro en waarbij de levering van het pand op 1 april 2022 plaats zou vinden. Het hof volgt dit standpunt van [appellant 1] c.s. niet. Gelet op de gemotiveerde betwisting door SVE hebben [appellant 1] c.s. dit op hun beurt onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het hof acht hierbij het volgende van belang.
6.7
Niet in geschil is dat op 12 januari 2022 tussen [appellant 1] en SVE een bespreking heeft plaatsgevonden waarbij zowel de verkoop van De Kieviet door [appellant 1] aan SVE voor een bedrag van € 6.750.000,- is besproken, als ook de verstrekking van een geldlening door [appellant 1] aan SVE. Dit volgt ook uit de e-mail van [betrokkene 1] namens SVE van 14 januari 2022 (weergegeven onder 3.3). Het onderwerp van deze e-mail is “Wassenaar en Rijswijk”. [betrokkene 1] geeft vervolgens aan dat hij de onderstaande uitgangspunten in concept heeft weergegeven. Daarna volgt een beschrijving van dat wat is besproken over zowel de koop van “het object” als het verstrekken van een lening voor “WC Rijswijk”. Uit de daarop volgende correspondentie tussen partijen op 15, 17 en 26 januari 2022 volgt gewoonweg dat er nog geen volledige overeenstemming is over de uitgangspunten. [appellant 1] geeft in zijn e-mail van 15 januari 2022 aan dat er in de uitgangspunten is opgenomen dat een bedrag van 1,5 miljoen later zou worden betaald en dat dit niet is overeengekomen. Op 26 januari 2022 geeft [geïntimeerde 1] (of [betrokkene 1]) namens SVE aan dat er een misverstand is over het “zetten” van een hypotheek. Deze zou, naar het hof begrijpt, niet op De Kieviet, maar alleen op Rijswijk moeten worden gevestigd. Dat partijen met betrekking tot het pand De Kieviet overeenstemming hebben bereikt zonder dat tevens overeenstemming over de geldlening diende te worden bereikt, kan het hof niet uit deze correspondentie afleiden.
6.8
Uit de e-mailwisseling tussen partijen leidt het hof daarentegen af dat zij het voortdurend hadden over een overeenkomst die meerdere, samenhangende, transacties omvatte en aldus diende te worden vastgelegd. Dat [appellant 1] in zijn e-mail van 17 januari 2022 de transactie “complex” heeft genoemd en waarvan hij inmiddels een andere uitleg heeft gegeven dan door de rechtbank is aangenomen, acht het hof daarbij niet doorslaggevend. Het hof acht wel van belang dat [appellant 1] het in deze e-mail heeft over het uitwerken van de contracten door mr. Hagemans, dat erop duidt dat er niet alleen een koopovereenkomst moest worden opgesteld. Vervolgens maakt [appellant 1] in zijn e-mail van 17 januari 2022 zelf de koppeling tussen de verschillende transacties door aan te geven dat zowel het transport als (het sluiten van) de lening op 1 april zal plaatsvinden. Daarnaast gaat hij in deze e-mail uit van een waarde van Bogaard van circa € 10.000.000,- en van het “bij lenen” van een bedrag van circa € 3.750.000,-, dat aansluit bij het uitgangspunt in de e-mail van [betrokkene 1] van 14 januari 2022 dat SVE een bedrag van € 10.500.000,- zou lenen en dat € 6.750.000,- daarvan de koopsom van De Kieviet uitmaakte.
6.9
Het hof acht niet aannemelijk dat het in deze e-mail zou gaan om een simpele rekensom van het verschil van het bedrag van de geldlening en het voor De Kieviet te betalen bedrag, en dat het niet ging om “bij lenen” omdat SVE zelf stelt over voldoende middelen te beschikken om De Kieviet te voldoen. [appellant 1] heeft door het vermelden van deze rekensom de indruk gewekt dat er ook wat hem betreft een verband bestond tussen de koopsom voor de Kieviet en het te lenen bedrag. In de memorie van grieven (randnummer 30) hebben [appellant 1] c.s. ook erkend dat [appellant 1] het zich kon voorstellen dat SVE de koopovereenkomst en de geldleningsovereenkomst wilde combineren.
6.1
Uit het voorgaande volgt dat [appellant 1] c.s. uit de op 12 januari 2022 gemaakte afspraken en de daaropvolgende e-mailcorrespondentie in januari 2022 er niet op hebben mogen vertrouwen dat tussen partijen reeds op 17 januari 2022 wilsovereenstemming was bereikt met betrekking tot (ver)koop van het pand De Kieviet, zonder dat eveneens een leningsovereenkomst diende te worden gesloten. Dat [geïntimeerde 1] in de e-mail van 26 januari 2022 over de vakantie van [appellant 1] heeft geschreven: “Dat kan je doen als je weer een mooi ding hebt verkocht voor de hoofdprijs”, is gelet op het voorgaande en de betwisting door SVE onvoldoende om uit af te leiden dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het pand De Kieviet. Volgens SVE gaf dit citaat slechts blijk van een positieve houding van [geïntimeerde 1] en de overtuiging dat de “deal” er zou komen.
6.11
Tussen partijen is verder niet in geschil dat er op 17 januari 2022 ook geen gecombineerde overeenkomst tot stand is gekomen. Partijen hadden op dat moment in ieder geval nog geen overeenstemming over de voorwaarden van de lening.
6.12
De vraag of [appellant 1] c.s. er op hebben mogen vertrouwen dat er in de periode na 17 januari 2022 alsnog een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor het pand De Kieviet, beantwoordt het hof eveneens ontkennend. Het hof acht hierbij het volgende van belang.
6.13
Ook uit de tussen partijen gevoerde correspondentie in de periode maart, april en mei 2022 kan worden afgeleid dat partijen voor ogen stond een gecombineerde overeenkomst te sluiten met meerdere transacties. In de e-mail van 14 maart 2022 (weergegeven onder 3.7) met als onderwerp
“finale afspraken en doorpakken Wassenaar/ Rijswijk”beschrijft [betrokkene 2] namens SVE dat er omwille van de transactie op 1 april 2022 twee overeenkomsten zullen worden opgemaakt. Eén betreffende de koopovereenkomst voor de aankoop van De Kieviet en één betreffende de financiering. Vervolgens geeft hij aan dat er separaat nog is gesproken over de (partiële) financiering van Groot Stokkert in Wapenveld en sluit hij af dat nu eerst vol gas moet worden gegeven op de afronding van de Wassenaar/Rijswijk deal.
“finale afspraken en doorpakken Wassenaar/ Rijswijk”beschrijft [betrokkene 2] namens SVE dat er omwille van de transactie op 1 april 2022 twee overeenkomsten zullen worden opgemaakt. Eén betreffende de koopovereenkomst voor de aankoop van De Kieviet en één betreffende de financiering. Vervolgens geeft hij aan dat er separaat nog is gesproken over de (partiële) financiering van Groot Stokkert in Wapenveld en sluit hij af dat nu eerst vol gas moet worden gegeven op de afronding van de Wassenaar/Rijswijk deal.
6.14
Daarop heeft [betrokkene 2] op 16 maart 2022 een concept koopakte aan [appellant 1] c.s. toegestuurd met daarin artikel 16 dat onder meer als volgt luidt: “
Verkoper verstrekt een financiering aan koper van tien miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 10.500.000,00) onder de volgende voorwaarden:”.Dat deze bepaling bewust is opgenomen, blijkt ook uit de begeleidende e-mail van de notaris Soons aan SVE (weergegeven onder 3.8). [appellant 1] c.s. hebben op dat moment geen bezwaar gemaakt tegen de koppeling van de transacties of laten weten dat sprake was van twee losse, afzonderlijke transacties.
Verkoper verstrekt een financiering aan koper van tien miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 10.500.000,00) onder de volgende voorwaarden:”.Dat deze bepaling bewust is opgenomen, blijkt ook uit de begeleidende e-mail van de notaris Soons aan SVE (weergegeven onder 3.8). [appellant 1] c.s. hebben op dat moment geen bezwaar gemaakt tegen de koppeling van de transacties of laten weten dat sprake was van twee losse, afzonderlijke transacties.
6.15
Voor zover [appellant 1] c.s. hebben aangevoerd dat de opname van artikel 16 in de concept koopovereenkomst nog niet maakt dat er sprake is van onlosmakende verbondenheid tussen de transacties en dat overeenstemming over de afzonderlijke akte moet worden bereikt voordat de koopovereenkomst tot stand komt, zodat er voor hen geen reden was voor een protest, geldt het volgende. Zelfs als dit juist zou zijn, moet de opname van dit artikel in de concept koopovereenkomst worden beschouwd in onderlinge samenhang met alle overige gedragingen van partijen. Als zodanig kan het rol spelen bij de onderbouwing van het standpunt van SVE dat zij er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat tussen partijen werd onderhandeld om te komen tot een gecombineerde overeenkomst, waarbij de totstandkoming van de leningsovereenkomst essentieel was voor de totstandkoming van de gehele overeenkomst. Ook het feit dat [appellant 1] c.s. er op 16 maart 2022 niet expliciet op hebben gewezen dat zij van mening waren dat er sprake was van twee losse afzonderlijke transacties, kan bij dit gerechtvaardigd vertrouwen van SVE een rol spelen.
6.16
Partijen zijn vervolgens op 4 april 2022 nogmaals bijeengekomen. Het hof leidt uit de
e-mail van [betrokkene 2] van 6 april 2022 (weergegeven onder 3.10) af dat beoogd werd dat SVE een compensatiebedrag aan [appellant 1] c.s. zou betalen voor het niet halen van de transactiedatum van 1 april 2022. Het hof is daarbij met de rechtbank van oordeel dat dit bedrag zou bestaan uit twee componenten. Het ene zag op de verkoop van De Kieviet (“
GWL lasten tussen 1 april jl (…) en transport datum”) en het andere zag op de geldleningsovereenkomst (“
ivm missen 3% rente inkomsten vanaf 1 april”). Aan de beoogde geldlening voor Bogaard was immers een rentepercentage van 3% gekoppeld.
GWL lasten tussen 1 april jl (…) en transport datum”) en het andere zag op de geldleningsovereenkomst (“
ivm missen 3% rente inkomsten vanaf 1 april”). Aan de beoogde geldlening voor Bogaard was immers een rentepercentage van 3% gekoppeld.
6.17
[appellant 1] c.s. hebben in hoger beroep hun standpunt gehandhaafd dat de in de e-mail van [betrokkene 2] van 6 april 2022 genoemde 3% een rekenrente is, die zij vaker hanteert bij door haar verstrekte financieringen en dus in het kader van de schadebegroting voor de hand ligt. Naar het oordeel van het hof hebben [appellant 1] c.s. die stelling ook in hoger beroep onvoldoende met feiten onderbouwd. De door [appellant 1] c.s. overgelegde e-mail van J. Posthumus van 20 november 2023, de financieel adviseur van [appellant 1] c.s., vermeldt slechts in algemene zin dat [appellant 1] hetzij vanuit privé, hetzij vanuit zijn onderneming(en) in vergelijkbare situaties een rentevergoeding hanteert van 3% op jaarbasis. Hij gaat echter in het geheel niet in op de met SVE op 4 april 2022 gemaakte afspraken. Zonder nadere onderbouwing ligt veel meer voor de hand dat het percentage van 3% gemiste rente inkomsten in de e-mail van [betrokkene 2] van 4 april 2022 ziet op het rentepercentage van de beoogde geldlening voor Bogaard, dan dat dit een door [appellant 1] c.s. gehanteerd fictief percentage is.
6.18
Anders dan [appellant 1] c.s. leidt het hof uit de zinsnede in de e-mail van de notaris van 8 april 2022 “
Indien akkoord, verzoek ik beide partijen om de koopovereenkomst te tekenen” niet af dat daaruit volgt dat er reeds overeenstemming was over de koopovereenkomst, terwijl er nog geen overeenstemming was over de lening en dat er dus geen sprake was van onlosmakelijke verbondenheid. Niet alleen staat in de e-mail van de notaris dat partijen tot ondertekening moeten overgaan “indien akkoord”, bovendien wordt in dezelfde e-mail (weer) verwezen naar de totstandkoming van de leningsovereenkomst. Partijen dienden te bevestigen er een financiering van 10 miljoen wordt verstrekt met Bogaard, Rijswijk en huurpenningen als onderpand. Bovendien kan uit dit verzoek van de notaris om “indien akkoord” tot ondertekening over te gaan, niet worden afgeleid dat SVE heeft moeten begrijpen dat daarmee een volmaakte koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen met betrekking tot het pand De Kieviet. SVE heeft gemotiveerd aangevoerd dat zelfs als wel door partijen zou zijn getekend op 8 april 2022 dit niet in de weg staat aan een gecombineerde overeenkomst, waarbij deze overeenkomst past tot stand zou komen wanneer alle contracten en akten zijn ondertekend. [appellant 1] c.s. hebben op hun beurt nagelaten het standpunt nader te onderbouwen.
Indien akkoord, verzoek ik beide partijen om de koopovereenkomst te tekenen” niet af dat daaruit volgt dat er reeds overeenstemming was over de koopovereenkomst, terwijl er nog geen overeenstemming was over de lening en dat er dus geen sprake was van onlosmakelijke verbondenheid. Niet alleen staat in de e-mail van de notaris dat partijen tot ondertekening moeten overgaan “indien akkoord”, bovendien wordt in dezelfde e-mail (weer) verwezen naar de totstandkoming van de leningsovereenkomst. Partijen dienden te bevestigen er een financiering van 10 miljoen wordt verstrekt met Bogaard, Rijswijk en huurpenningen als onderpand. Bovendien kan uit dit verzoek van de notaris om “indien akkoord” tot ondertekening over te gaan, niet worden afgeleid dat SVE heeft moeten begrijpen dat daarmee een volmaakte koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen met betrekking tot het pand De Kieviet. SVE heeft gemotiveerd aangevoerd dat zelfs als wel door partijen zou zijn getekend op 8 april 2022 dit niet in de weg staat aan een gecombineerde overeenkomst, waarbij deze overeenkomst past tot stand zou komen wanneer alle contracten en akten zijn ondertekend. [appellant 1] c.s. hebben op hun beurt nagelaten het standpunt nader te onderbouwen.
6.19
Ook in de e-mail van de notaris van 11 mei 2022 (weergegeven onder 3.14) zijn de in het nadere overleg tussen partijen gemaakte afspraken over zowel de koopovereenkomst als de lening weer gezamenlijk opgenomen. Weliswaar heeft de notaris twee aparte kopjes opgenomen voor de koopovereenkomst en de lening, maar de afspraken zijn wel doorgenummerd van a. tot en met k. Ook hieruit volgt naar het oordeel van het hof dat nog altijd voor ogen stond een gecombineerde overeenkomst te sluiten bestaande uit meerdere transacties. Dat mr. Hagemans naar aanleiding van het opnemen door de notaris van de zinsnede:
“Als onlosmakelijk onderdeel van deze overeenkomst verbindt verkoper zich om een financiering aan koper te verstrekken met de volgende kenmerken:”in de koopovereenkomst, bij e-mail van 10 mei 2022 voor het eerst heeft aangegeven dat de verkoop en de (hypothecaire) geldlening los staan van elkaar, zoals door partijen kennelijk op 9 mei 2022 uitvoerig besproken, maakt dit niet anders. Het hof sluit hier aan bij het oordeel van de rechtbank dat het opstellen van twee conceptaktes niet afdoet aan de bedoeling van partijen om een gecombineerde overeenkomst te sluiten, althans aan de bedoeling van SVE die [appellant 1] c.s. redelijkerwijs zo had moeten begrijpen. Dat naar aanleiding van de e-mail van mr. Hagemans, de voorwaarden van beide transacties in separate documenten zijn vastgelegd en in de betreffende akten niet (langer) wordt verwezen naar de andere akte, doet niet af aan de door partijen beoogde onderlinge samenhang tussen die overeenkomsten die is gebleken uit de communicatie over en weer van januari tot en met april 2022.
“Als onlosmakelijk onderdeel van deze overeenkomst verbindt verkoper zich om een financiering aan koper te verstrekken met de volgende kenmerken:”in de koopovereenkomst, bij e-mail van 10 mei 2022 voor het eerst heeft aangegeven dat de verkoop en de (hypothecaire) geldlening los staan van elkaar, zoals door partijen kennelijk op 9 mei 2022 uitvoerig besproken, maakt dit niet anders. Het hof sluit hier aan bij het oordeel van de rechtbank dat het opstellen van twee conceptaktes niet afdoet aan de bedoeling van partijen om een gecombineerde overeenkomst te sluiten, althans aan de bedoeling van SVE die [appellant 1] c.s. redelijkerwijs zo had moeten begrijpen. Dat naar aanleiding van de e-mail van mr. Hagemans, de voorwaarden van beide transacties in separate documenten zijn vastgelegd en in de betreffende akten niet (langer) wordt verwezen naar de andere akte, doet niet af aan de door partijen beoogde onderlinge samenhang tussen die overeenkomsten die is gebleken uit de communicatie over en weer van januari tot en met april 2022.
6.2
Voor zover SVE uit de e-mail van mr. Hagemans van 10 mei 2022 had moeten afleiden dat [appellant 1] c.s. niet langer bereid waren om een gecombineerde overeenkomst te sluiten en dat de transacties volledig los van elkaar moesten worden gezien, maakt dit nog niet dat er dan een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot enkel het pand De Kieviet. Deze e-mail van mr. Hagemans moet eerder tot de conclusie leiden dat de wil van partijen om nog langer tot een (gecombineerde) overeenkomst te komen al in een eerder stadium dan 20 mei 2022, toen [appellant 1] c.s. aangaf niet langer te willen spreken over de financiering van Bogaard, ontbrak. Partijen hebben echter ook op 12 mei 2022 nog gesproken over de gecombineerde overeenkomst. In zijn e-mail van 12 mei 2022 aan de notaris, met [appellant 1] in de cc, geeft [betrokkene 2] aan dat [appellant 1] ook positief was over de afronding van aankoop De Kieviet en verstrekken lening aan SVE met onderpand. [appellant 1] heeft hierop dezelfde datum gereageerd dat er duidelijkheid moet zijn over een “Go of no Go”, waarbij [geïntimeerde 1] aan hem een boetebetaling zou moeten doen. Partijen maken in deze e-mailwisseling wederom een verschil tussen de gecombineerde overeenkomst De Kieviet/Rijswijk enerzijds en Groot Stokkert te Wapenveld anderzijds.
6.21
Het hof komt tot de conclusie dat [appellant 1] c.s. er niet redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat er een koopovereenkomst is gesloten voor het pand De Kieviet. [appellant 1] c.s. hebben moeten begrijpen dat de wil van SVE er op was gericht om een gecombineerde overeenkomst te sluiten, waarbij zowel de koopovereenkomst als een leningsovereenkomst tot stand zou komen. Omdat partijen uiteindelijk over de geldlening voor Bogaard, althans de daarvoor te stellen zekerheden, geen overeenstemming hebben bereikt, is de gecombineerde overeenkomst niet tot stand gekomen en is er tussen partijen (ook) geen koopovereenkomst voor De Kieviet tot stand gekomen. Dat er ten aanzien van de koop van De Kieviet geen financieringsvoorbehoud was afgesproken maakt dat niet anders. Met de lening werd immers niet beoogd de koop van De Kieviet te financieren, maar om een rentevoordeel te behalen bij de herfinanciering van Bogaard. Het feit dat partijen als professionele vastgoedondernemers niet uitdrukkelijk in de correspondentie en de stukken hebben opgenomen dat de overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden waren, maakt dat niet anders. Uit de hiervoor weergegeven gedragingen van partijen blijkt juist het tegenovergestelde.
6.22
[appellant 1] c.s. hebben tegenover de gemotiveerde betwisting door SVE onvoldoende onderbouwd dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het pand De Kieviet en hebben daarmee onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot een andersluidend oordeel kunnen leiden. Bewijslevering is dan ook niet aan de orde. De grieven 1 tot en met 11 falen.
Beroep op artikel 6:23 BW
6.23
[appellant 1] c.s. handhaven in het geval dat moet worden geoordeeld dat tussen partijen een financieringsvoorbehoud, dan wel onlosmakende verbondenheid of, een combideal zou zijn overeengekomen, hun beroep op artikel 6:23 BW. Volgens [appellant 1] c.s. was de door [appellant 1] c.s. aan SVE te verstrekken geldlening weliswaar niet bedoeld om de aankoopsom van een pand te voldoen, maar heeft SVE er wel zelf voor gezorgd dat tussen partijen geen overeenkomst van geldlening, en daarmee een koopovereenkomst tot stand is gekomen. SVE heeft zich namelijk, anders dan oorspronkelijk was besproken, niet bereid verklaard het gehele winkelcentrum te Rijswijk hypothecair onder te zetten en heeft zich evenmin bereid verklaard andere toereikende zekerheden te verstrekken. SVE heeft daarmee bewerkstelligd dat geen overeenkomst tot geldlening en hiermee geen combideal tot stand kwam. In dit geval verlangen de redelijkheid en billijkheid dat de koopovereenkomst alsnog als tot stand gekomen dient te worden beschouwd, aldus [appellant 1] c.s.
6.24
Het hof volgt [appellant 1] c.s. niet in hun standpunt. Artikel 6:23 lid 1 BW bepaalt dat indien de partij die belang heeft bij de niet-vervulling van een voorwaarde, de vervulling heeft belet, de voorwaarde als vervuld geldt, indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Zoals het hof hiervoor reeds heeft geoordeeld hebben partijen beoogd, althans heeft [appellant 1] c.s. moeten begrijpen dat SVE dit heeft beoogd, een gecombineerde overeenkomst te sluiten waarbij enerzijds SVE De Kieviet van [appellant 1] c.s. zou kopen en anderzijds [appellant 1] c.s. aan SVE een lening zou verstrekken (ter (her)financiering van Bogaard).
6.25
Naar het oordeel van het hof hebben [appellant 1] c.s. onvoldoende onderbouwd dat hier sprake is van een voorwaardelijke verbintenis, waarbij het stellen van zekerheid voor de geldlening moet worden beschouwd als voorwaarde voor het tot stand komen van de koopovereenkomst en waarbij de voorwaarde is gefrustreerd door SVE.
6.26
Zelfs in het geval dat dit wel zo zou zijn (of als artikel 6:23 BW naar analogie hier zou kunnen worden toegepast, dan wel het standpunt van [appellant 1] c.s. moet worden begrepen als een beroep op 6:2 BW) geldt dat [appellant 1] c.s. tegenover de gemotiveerde betwisting door SVE onvoldoende hebben onderbouwd dat SVE door middel van het uitkleden van de te verstrekken zekerheden heeft bewerkstelligd dat geen overeenkomst van geldlening tot stand is gekomen en daarmee ook de gecombineerde overeenkomst niet tot stand is gekomen.
6.27
SVE heeft gemotiveerd aangevoerd dat zij belang had bij het tot stand komen van de leningsovereenkomst omdat de door haar daarmee beoogde herfinanciering van Bogaard direct zou leiden tot lagere financieringslasten. Volgens SVE was het [appellant 1] c.s. zelf die bij nader inzien de zekerheden onvoldoende achtte, die meer zekerheden verlangde en die zich heeft teruggetrokken uit de onderhandelingen. Uit de door partijen gevoerde correspondentie volgt dat partijen het in januari 2022 niet eens waren over de voorwaarden voor de verstrekking van de geldlening ten behoeve van de (her)financiering van Bogaard. Ook in maart 2022 was hierover nog geen overeenstemming (hetgeen door [appellant 1] c.s. wordt erkend in punt 8 van de memorie van grieven). In mei 2022 is vervolgens discussie ontstaan over de toereikendheid van de door SVE te verstrekken zekerheden en is er door SVE nog een nieuw aanbod gedaan (weergegeven onder 3.14). Kort daarna heeft [appellant 1] c.s. op 20 mei 2022 te kennen gegeven de gesprekken voor wat betreft de (her)financiering van Bogaard als beëindigd te beschouwen.
6.28
Gelet op het feit dat partijen nog in onderhandeling waren over de zekerheden, dat niet gebleken is dat door SVE op dat gebied toezeggingen zijn gedaan en het feit dat de onderhandelingen door [appellant 1] c.s. zelf zijn gestaakt, had het op de weg van [appellant 1] c.s. gelegen om nader te onderbouwen op grond waarvan moet worden geoordeeld dat SVE door middel van het uitkleden van de te verstrekken zekerheden heeft bewerkstelligd dat geen overeenkomst van geldlening tot stand is gekomen en daarmee ook de gecombineerde overeenkomst niet tot stand is gekomen. [appellant 1] c.s. heeft bovendien onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat de redelijkheid en billijkheid hier vereisen dat de gestelde voorwaarde als vervuld zou moeten worden beschouwd. De enkele stelling van [appellant 1] c.s. dat van hen niet verlangd kan worden dat zij een bedrag van vele miljoenen aan SVE uitlenen, zonder toereikende zekerheid, is, gelet op het feit dat van SVE evenmin kan worden verwacht dat zij een (te) hoge koopprijs voor De Kieviet betaald, zonder de voor haar gunstige (her)financieringsmogelijkheid voor De Boogaard, hiervoor onvoldoende.
6.29
Grief 12 faalt.
Bestuurdersaansprakelijkheid
6.3
[appellant 1] c.s. hebben nog gesteld dat [geïntimeerde 1] als bestuurder van SVE een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt (grief 13), omdat een koopovereenkomst tot stand is gekomen en [geïntimeerde 1] hetzij een verbintenis namens SVE is aangegaan, terwijl hij wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat SVE niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en dat SVE dan ook geen verhaal zou bieden, dan wel dat hij heeft bewerkstelligd of heeft toegelaten dat SVE haar verplichtingen tegenover [appellant 1] c.s. niet nakomt. Dit betoog gaat niet op. Het hof heeft geoordeeld dat er tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De door [appellant 1] c.s. in de randnummers 50 tot en met 63 van de dagvaarding in eerste aanleg en de randnummers 88 tot en met 91 aan [geïntimeerde 1] gemaakte verwijten zien allemaal op de aanname van [appellant 1] c.s. dat er wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Omdat dit niet het geval is, kan ook niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde 1] namens SVE verbintenissen is aangegaan die SVE niet nakomt of niet kan nakomen, en evenmin dat hij heeft toegelaten dat SVE haar verplichtingen tegenover [appellant 1] c.s. niet is nagekomen.
6.31
Andere omstandigheden op grond waarvan [geïntimeerde 1] een ernstig persoonlijk verwijt kan worden aangenomen op grond waarvan moet worden aangenomen dat [geïntimeerde 1] onrechtmatig tegenover [appellant 1] c.s. heeft gehandeld, zijn door [appellant 1] c.s. niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, aangevoerd.
6.32
Ook grief 13 faalt.
Conclusie en proceskosten
6.33
De conclusie is dat de grieven 1 tot en met 13 falen en dat het hoger beroep van [appellant 1] c.s. niet slaagt. De tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg gerichte grief 14 faalt daarmee eveneens.
6.34
Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. [appellant 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
6.35
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van SVE worden vastgesteld
op:
- griffierecht € 5.689,00
- salaris advocaat € 8.856,00 (2 punten × appeltarief VI € 4.428,00)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)
€ 178,00(plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)
- totaal: € 14.723,00
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 17 mei 2023;
- veroordeelt [appellant 1] c.s. (hoofdelijk) in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van SVE vastgesteld op € 14.723,00, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als [appellant 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J. van Harten, H.K.N. Vos en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025 in aanwezigheid van de griffier.