Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
1.[geïntimeerde 1] ,
[geïntimeerde 2],
1.De zaak in het kort
2.Procesverloop in hoger beroep
- de dagvaarding van 30 augustus 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank [woonplaats 1] van 9 juni 2023;
- de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s.;
- de bijlage 22 die [geïntimeerde 1] c.s. bij gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
demonteren, repareren, onderhouden en in- en verkopen van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’sen heeft haar hoofdvestiging in [plaats 3] en bezoekadressen in Pand 154 en Pand 156. Het bedrijf heeft in [plaats 3] ook een autoshowroom.
Huurovereenkomst 230a-ruimte (kantoorruimte en andere 230a-ruimte)” en vermeldde “
d. Dat het gehuurde een ruimte betreft als bedoeld in artikel 7:230a BW en huurder dus geen aanspraak kan maken op de beschermingsbepalingen van artikel 7:290 e.v. BW” met als bestemming: “
Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als Stalling voor automobielen.” De aangeboden huurprijs was € 1.825,- per maand. [appellant] heeft het aanbod niet aanvaard.
4.Procedure bij de rechtbank
5.Vorderingen in hoger beroep
6.Beoordeling in hoger beroep
Inleiding; huurregime 7:290 of 7:230a BW
krachtens overeenkomstvan huur en verhuuris bestemdvoor de uitoefening van een klein
handelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf [cursief en onderstrepingen door hof], indien (dus:
èn) in het verhuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering aanwezig is. Om de bestemming krachtens overeenkomst te bepalen, moet de Huurovereenkomst worden uitgelegd. Daarbij gaat het erom wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten en moesten afleiden. Beslissend is wat aan de huurder en aan de verhuurder, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde,
bij het sluiten van de overeenkomstomtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
tekstvan de Huurovereenkomst er op wijst dat [appellant] en [naam 1] c.s. bij het sluiten van de Huurovereenkomst het gehuurde wilden bestemmen als 230a-bedrijfsruimte voor stalling en showroom en niet (mede) als verkoopruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Immers, de (door beide partijen) ondertekende Huurovereenkomst vermeldt expliciet in de kop dat het gaat om kantoor- en andere bedrijfsruimte en
nietom bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW (dat artikel is nu artikel 7:290 BW [7] ) – dus niet om bedrijfsruimte voor een kleinhandelsbedrijf/detailhandel voor verkoop of showroom met verkoop.
uitsluitendmag worden gebruikt als “
Stalling/showroom ruimte voor automobielen” en dat het aan de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet is toegestaan om een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Een ‘stalling’ valt onder 230a-bedrijfsruimten en is niet bedoeld als verkooplocatie. Hetzelfde geldt voor een zuivere bezichtigingsruimte. Een showroom kan onder omstandigheden bedoeld zijn voor méér dan bezichtigingen, maar dan moet daarvoor wel een duidelijke aanwijzing zijn.
helemaal nietsis opgenomen over ‘autohandel’ of ‘verkoop’ of ‘autoverkoop’. Dat is opmerkelijk als het, ondanks de kop van de overeenkomst, de bedoeling zou zijn geweest om het pand niet alleen als stalling en (zuivere) showroom te bestemmen. Termen als ‘autoverkoop’ en ‘autohandel’ zijn immers heldere, gebruikelijke woorden om de bestemming voor een autohandelsbedrijf mee aan te duiden als zo’n bestemming bedoeld zou zijn. Als [appellant] destijds met [naam 1] c.s. in gesprek is gegaan over de huur van Pand 156 met de bedoeling om in dat pand voornamelijk autohandel te gaan doen, zoals hij stelt [8] , had het dus in de rede gelegen om tenminste ook ‘autoverkoop’ of iets dergelijks in de Huurovereenkomst op te nemen als die bestemming
beidepartijen voor ogen stond. [appellant] heeft geen verklaring gegeven waarom er niets over autohandel in de Huurovereenkomst staat.
uitsluitend als showroom om daar voertuigen in te stallen” en “
De ruimte was niet ingericht als winkel(…)
Het was een autoshowroom/stalling, niks meer en niks minder. Dit is ook wat mij en de heer [appellant] voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst.” De door/namens [appellant] aan [naam 1] voorgehouden schriftelijke verklaring met de tekst dat “
de bestemming die ons en [appellant] toentertijd voor ogen stond, was een stalling/showroom ruimte voor de verkoop van auto’s aan particulieren. Dat was ook de bestemming en inrichting die de ruimte voordien al had”, heeft [naam 1] juist
nietondertekend. (Op de brief van 19 januari 2013 (zie hierboven bij 3.5) komt het hof hierna nog terug.)
[appellant] heeft zich, zoals gezegd, niet beroepen op een uitlating van [naam 1] c.s. bij het aangaan van de huur die inhield dat [naam 1] c.s. akkoord gingen met een verkoopbestemming. Voor zo’n bestemming is onvoldoende het enkele feit dat de voorganger [naam 3] het gehuurde daarvoor gebruikte en mogelijk wel met [naam 1] c.s. had afgesproken het gehuurde (mede) voor verkoop te bestemmen. Het gebruik door [naam 3] is ook onvoldoende om te oordelen dat [appellant] redelijkerwijs mocht aannemen dat [naam 1] c.s. er stilzwijgend mee instemden, dat het gehuurde zou worden bestemd voor de autohandel en gebruikt zou worden als autoverkoopruimte waarop de regels voor 290-bedrijfsruimte van toepassing zouden zijn. Dat klemt temeer nu de situatie van [naam 3] een andere was dan die van [appellant] . [appellant] had immers (anders dan [naam 3] ) al een pand in eigendom in dezelfde straat (de garage in Pand 154) – en hij had daarnaast vanaf 2014 een autohandel in [plaats 3]. Bovendien heeft [appellant] in dit geding naar voren gebracht [10] dat hij een deel van Pand 156 wilde gaan gebruiken om auto’s te stallen die hij voor langer dan een dag in zijn werkplaats in onderhoud of reparatie had maar in die werkplaats niet kwijt kon (zijnde een andere dan verkoop-bestemming en die wèl is opgenomen in de Huurovereenkomst). Daarom kan het hof er niet van uitgaan dat ( [naam 1] c.s. wisten dat) [appellant] niets zou hebben aan een stalling en een showroom waarin hij uitsluitend auto’s tentoon kon stellen. [11]
Dat de inrichting van het pand de verkoop van auto’s niet uitsluit en dat [appellant] het mogelijk van het begin af aan ook mede daarvoor is gaan gebruiken, is iets anders (het hof komt daarop hierna nog terug). Dit betekent nog niet dat partijen bij het aanvang van de huur een verkoopbestemming zijn overeengekomen.
niet7:290, maar 7:230a – bestemming krachtens de Huurovereenkomst.
“wij hebben u steeds vanaf het begin toegestaan om in het pand auto’s te verkopen zodat u de huur makkelijker zou kunnen betalen.”. Deze brief rept niet over een wijziging van de
bestemmingen uit de laatste toevoeging blijkt juist dat het ook niet de bedoeling van [naam 1] was om in te stemmen met een wijziging van de bestemming, maar dat het verkopen van auto’s (vanaf het begin) louter werd gedoogd opdat [appellant] beter in staat zou zijn de huur voor de stalling/showroom te betalen. Daar komt bij dat in de Huurovereenkomst staat dat een wijziging van de bestemming vooraf en schriftelijk moet plaatsvinden. Dat is niet gebeurd. De brief is niet geschreven na een verzoek om een andere bestemming aan het gehuurde te mogen geven (over zo’n verzoek is niets gesteld en dat blijkt ook niet uit de brief).
medebestemd was), maar óók voor de handel in auto’s, overweegt het hof (ten overvloede) dat in dat geval sprake zou zijn van een bedrijfsruimte met een dubbele bestemming en daarmee een zogeheten ‘gemengde’ huurovereenkomst. Om voor één bedrijfsruimte met een dubbele bestemming te kunnen bepalen welk huurregime van toepassing is, is bepalend voor welke bestemming het pand
in overwegende matewordt (of in dit geval: werd) gebruikt.
in overwegende matewerd gebruikt als bedrijfsruimte voor de verkoop van auto’s. Hiertoe overweegt het hof het volgende (6.19 t/m 6.22).
In het dossier bevinden zich wel:
- een afdruk van een door [handelsnaam 1] op 3 april 2014 geplaatste post die alleen in- en verkoop van auto’s op de locatie in [plaats 3] en Pand 154 vermeldt,
- een profielfoto en een website van [handelsnaam 1] uit 2014 die alleen de showroom in [plaats 3] tonen,
- afdrukken van website-pagina’s over [handelsnaam 1] B.V. waarop de occasions van het bedrijf vermeld zijn en die slechts de adressen van [plaats 3] en Pand 154 noemen als adressen waar kopers voor een auto naartoe kunnen,
en [handelsnaam 1]” en de activiteiten “
Handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s (geen import van nieuwe). Opslag en showroom. APK-keuringsstation.” Dit uittreksel vermeldt [plaats 3] als haar hoofdvestiging en noemt ook Pand 154. Het uittreksel vermeldt naast de opslag en showroom ook de handel, reparatie en APK-keuringen. In Pand 154, niet Pand 156, vonden de reparaties en APK-keuringen plaats (dat is niet in geschil). Er blijkt niet uit het uittreksel dat de handel niet in Pand 154 maar in Pand 156 was.
“ [handelsnaam 1] ” stond in 2021 in de registers van de Kamer van Koophandel ingeschreven met als bezoekadres (alleen)
Pand 154bij de “
activiteiten Handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s (geen import van nieuwe). Het herstellen, veranderen, onderhouden, monteren of vervangen van automobielenalsmede handel[onderstreping hof]
. Tevens APK-keuringsstation” en met haar hoofdvestiging in [plaats 3].
Gezien een en ander volgt uit (de uittreksels van) de inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel niet dat
Pand 156overwegend werd gebruikt voor de verkoop in plaats van als opslag en showroom.
Op grond hiervan kan het hof niet vaststellen dat Pand 156 in overwegende mate voor de verkoop van auto’s werd gebruikt. De accountantsverklaring vermeldt niet in hoeverre de autoverkoop vanuit Pand 156 plaatsvond en niet vanuit bijvoorbeeld [plaats 3]. Dat de omzet van het bedrijf van [appellant] in overwegende mate uit autoverkoop komt, betekent geenszins dat Pand 156 in overwegende mate voor de verkoop werd gebruikt.
nietkrachtens Huurovereenkomst bestemd was voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW en dat het ook
nieteen 7:290-bestemming heeft gekregen door latere toestemming van de verhuurders.
Voor zover dat laatste anders zou liggen en geoordeeld zou moeten worden dat er ook een 7:290-bestemming op het gehuurde rustte, omdat (bij het sluiten van de overeenkomst in 2002 of later) is ingestemd met het gebruik van het gehuurde méde ten behoeve van de verkoop van auto’s (naast gebruik als 7:230a-stalling/showroom), geldt dat onvoldoende is onderbouwd dat het gehuurde in overwegende mate werd gebruikt voor de verkoop.
nade inspectie en opleveringsdatum van 21 april 2021 – heeft gemaild dat [appellant] de sleutels aan hem (de advocaat) heeft gegeven en dat er een moment van overhandiging kan worden afgesproken. Dat moest toen dus nog gaan plaatsvinden. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. gebeurde dit op 26 april 2021. Nergens heeft [appellant] gesteld dat, wanneer en hoe de sleutels eerder dan pas vijf dagen
nade gevonniste uiterste opleveringsdatum aan [geïntimeerde 1] c.s. zijn overhandigd.
.
7.Beslissing
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam Civiel Sector Kanton van 9 juni 2023;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op € 2.949,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;
- bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] ook de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.