ECLI:NL:GHDHA:2025:146

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.315.731/02

Zaaknummer rechtbank : 8187672 RL EXPL 19-26995

arrest van 18 februari 2025(bij vervroeging)

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. S.A.P. van den Berg te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. E. de Jongh te Den Haag.

1.De zaak in het kort

1.1.

[geïntimeerde] verhuurt sinds 1977 onzelfstandige gemeubileerde woonruimte aan [appellant] . Het betreft feitelijk een door [appellant] gehuurde kamer. De andere kamer werd aan iemand anders verhuurd. [appellant] deelt (/deelde) het gebruik van wc, douche en kachels met de huurder van de andere kamer. [geïntimeerde] vordert betaling van de (verhoogde) servicekosten waarin begrepen betalingen als voorschot voor nutsvoorzieningen. [appellant] betwist deze bedragen verschuldigd te zijn onder andere omdat er sprake is van gebreken aan en in de woonruimte. [appellant] heeft dan ook bij de kantonrechter gevorderd (in reconventie) om [geïntimeerde] te veroordelen tot herstel van de gebreken en om in afwachting van het uitgevoerde herstel de huurprijs te verlagen. Van de beslissing in reconventie (gegeven in het deelvonnis van 24 augustus 2021) is door [geïntimeerde] geen hoger beroep ingesteld, zodat deze hierna buiten beschouwing zal blijven. In de procedure bij de kantonrechter was ook de huurder van de andere kamer betrokken. In hoger beroep is de zaak tussen die huurder en [geïntimeerde] doorgehaald. In het vervolg van dit arrest wordt voor zover relevant die huurder ‘de andere huurder’ genoemd.

1.2.

De kantonrechter heeft na twee tussenvonnissen het eindvonnis gewezen. Na diverse aktewisselingen en een deskundigenbericht ten aanzien van de gaskachel (die in hoger beroep geen rol meer speelt) zijn de vorderingen van [geïntimeerde] tot betaling van de diverse servicekosten grotendeels toegewezen. De vordering van [geïntimeerde] tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van [appellant] is afgewezen.

2.Het verdere geding in hoger beroep

2.1.

Bij tussenarrest van 11 oktober 2022 is een mondelinge behandeling gelast teneinde een minnelijke regeling te beproeven. Van de mondelinge behandeling, die heeft plaatsgevonden op 29 november 2022, is een proces-verbaal opgemaakt waarin is vermeld welke stukken ter zitting zijn overgelegd. Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd. Bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] de incidentele grief bestreden. Ten slotte heeft [geïntimeerde] een akte genomen waarbij producties 4 tot en met 6 in het geding zijn gebracht, waarop [appellant] bij akte uitlating producties heeft gereageerd.

2.2.

Partijen hebben arrest gevraagd.

3.De feiten

3.1.

De door de rechtbank in het vonnis van 24 augustus 2021 vastgestelde feiten zijn als zodanig niet in geschil en vormen, voor zover deze betrekking hebben op [appellant] , ook in hoger beroep het uitgangspunt. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

3.2.

Het gaat in deze zaak om het volgende:

3.2.1.

[geïntimeerde] verhuurt aan [appellant] met ingang van 1 oktober 1977 de onzelfstandige

gemeubileerde woonruimte aan de voorzijde van de [adres] . De huurprijs bedraagt € 155,- per maand aan kale huur en € 100,- aan servicekosten.

3.2.2.

[appellant] deelt onder andere een keuken, een toilet en een badkamer met de huurder van de andere kamer. De kamers beschikken niet over een individuele meter voor gas en elektra. In de huurovereenkomst is bepaald dat afrekening geschiedt naar verhouding van het aantal gebruikers.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft van de energieleverancier van het gehuurde een eindafrekening ontvangen voor de periode 15 februari 2019 tot en met 3 juni 2019 ten bedrage van

€ 3.150,36.

3.2.4.

Bij brieven van 17 juni 2019, 8 augustus 2019 en 10 september 2019 heeft [geïntimeerde] [appellant] in verband met deze eindafrekening aangeschreven. Daarbij maakt [geïntimeerde] aanspraak op de afrekening van de servicekosten over de periode 1 oktober 2018 tot en met 3 juni 2019. De toenmalige huurder van de andere kamer is daarbij uiteindelijk aangeschreven om een bedrag van € 1.360,89 te voldoen en [appellant] om een bedrag van € 1.113,28 te betalen. [appellant] en de andere huurder hebben deze bedragen onbetaald gelaten.

3.2.5.

[geïntimeerde] heeft [appellant] en de andere huurder op 17 juni 2019 aangezegd het voorschotbedrag per 1 juli 2019 te verhogen naar € 825,- per persoon. Bij brief van 8 augustus 2019 heeft hij dit bijgesteld naar een bedrag van € 430,-.

3.2.6.

De andere huurder heeft het gehuurde per 30 september 2020 verlaten.

4.Procedure bij de rechtbank (voor zover nog relevant in hoger beroep)

4.1.

[geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard en na wijziging van eis gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van:

€ 1.368,62 voor gas en elektriciteit over de periode 10 februari 2018 tot 14 juni 2020;

€ 117,82, voor huisvuilafvoer;

€ 84,42 voor water;

€ 4.620,- voor verhoging servicekosten tot en met 31 augustus 2020;

de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente;

de proceskosten.

En daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van het gehuurde door [appellant] .

4.2.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 24 augustus 2021 in conventie een deskundige benoemd voor onderzoek naar de gaskachels en (in rechtsoverweging 4.8.) overwogen dat de vordering tot betaling voor water (zie hiervoor onder 4.1. sub c) zal worden afgewezen.

4.3.

Na het uitbrengen van het deskundigenrapport en diverse aktewisselingen heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 5 april 2022 in overweging 2.4. vastgesteld dat [appellant] geen problemen met zijn kachel ondervindt, zodat over de kachel slechts een oordeel resteert ten aanzien van de andere huurder. Deze kwestie speelt in dit hoger beroep niet meer. In de overwegingen zijn de vorderingen tot betaling van de overige servicekosten jegens [appellant] toewijsbaar geoordeeld, maar in verband met een verweer van de andere huurder is de zaak naar de rol verwezen voor aktewisseling.

4.4.

Bij eindvonnis van 31 mei 2022 (zoals verbeterd bij herstelvonnis van 16 september 2022) zijn de vorderingen in conventie zoals hiervoor onder 4.1. sub a, b en d toegewezen, zijn de buitengerechtelijke kosten begroot op € 387,59 en is [appellant] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten. De vordering zoals hiervoor weergegeven onder 4.1. sub c is afgewezen evenals de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde door [appellant] .

5.De vorderingen in hoger beroep

5.1.

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met de veroordeling tot betaling van de diverse posten in conventie. Hij vordert dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog volledig afwijst, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [appellant] uit hoofde van de gewezen vonnissen heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van betaling en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties. De bezwaren van [appellant] zijn gericht tegen de verhoging van het voorschot (de servicekosten) per 1 juli 2019, de toewijzing van de vordering tot betaling van huisvuilafvoer en de kantonrechter heeft volgens [appellant] verzuimd de door hem betaalde voorschotten te verrekenen met de toegewezen servicekosten.

5.2.

[geïntimeerde] vordert in incidenteel hoger beroep alsnog (zoals in eerste aanleg in conventie is gevorderd) de huurovereenkomst met [appellant] te ontbinden en [appellant] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties waaronder de nakosten.

6.Beoordeling van het hoger beroep

In principaal hoger beroep

6.1.

De
eerste griefkomt op tegen de toewijzing van de vordering tot betaling van de verhoogde servicekosten waarin begrepen een voorschot voor de kosten van gas, water en licht over de periode van 1 juli 2019 tot en met 31 augustus 2020 (zie hiervoor de vordering onder 4.1. sub d tot betaling van € 4.620,-.). De
derde griefkomt op tegen de afrekening van de servicekosten, waaronder de kosten voor gas, water en licht in de periode van 10 februari 2018 tot naar het hof begrijpt 14 juni 2020 (in het tussenvonnis van 24 augustus 2020 staat in rov. 2.6. sub a per abuis 2019, uit de akte wijziging van eis van 25 augustus 2020, p. 3, van [geïntimeerde] blijkt dat deze afrekening ziet op de periode tot 14 juni 2020. Partijen zijn hier ook van uitgegaan zie memorie van grieven punt 23 en memorie van antwoord punt 20 en zie ook het verbetervonnis van 16 september 2022 waarin de datum van 14 juni 2019 is gewijzigd in 14 juni 2020) op grond waarvan [appellant] is veroordeeld tot betaling van

€ 1.368,62 (vordering 4.1. sub a). Deze twee periodes overlappen elkaar deels. Enerzijds wordt dus een voorschot in de vorm van servicekosten gevorderd terwijl anderzijds de afrekening van het daadwerkelijk verbruik over dezelfde periode wordt gevorderd. Dat is dubbelop. De huurovereenkomst luidt, voor zover relevant:

Artikel 1:

“De huurprijs wordt verhoogd met de wettelijke toegestane huurverhogingen, alsmede met de stijging van de servicekosten. Dit ingaande op de datum waarop de huurverhoging wordt toegestaan c.q. de verhoging wordt doorberekend.”

Artikel 17:

“Eens per jaar zal er op basis van de gemeentelijke nota’s een afrekening plaatsvinden van de servicekosten naar verhouding van het aantal gebruikers. Onder servicekosten worden verstaan kosten voor: gas, elektriciteit, water, reinigingsrecht, rioolrecht, telefoon, kabel-tv, brandverzekering en het gebruikersdeel van de onroerendgoed belasting.”Vervolgens is een prognose-lijst servicekosten zoals bekend op de datum van de huurovereenkomst opgenomen.

6.2.

Voor zover partijen verdeeld zijn over de uitleg van deze bepalingen van de huurovereenkomst geldt dat volgens vaste rechtspraak (Haviltex) het bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen gaat om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en om hetgeen ze dienaangaande over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

6.3.

Het hof is van oordeel dat een taalkundige uitleg van artikel 1 van de huurovereenkomst (mede gezien in onderling verband en samenhang met het geheel van de huurovereenkomst) met zich brengt dat [geïntimeerde] de daadwerkelijk hogere kosten van gas, licht en water als verhoging van de servicekosten in rekening mag brengen bij [appellant] op het moment dat deze kosten bij [geïntimeerde] in rekening worden gebracht.

Instemming van [appellant] is daarvoor niet vereist. Op grond van artikel 17 dient daartoe eens per jaar een eindafrekening plaats te vinden waarbij de betaalde voorschotten worden verrekend met het daadwerkelijk verbruik dan wel de daadwerkelijke kosten. Voor een andere uitleg van deze huurovereenkomst (Haviltex) hebben partijen onvoldoende gesteld en heeft het hof geen aanknopingspunten gevonden.

6.4.

Partijen zijn het erover eens dat [appellant] maandelijks € 100,- aan servicekosten heeft betaald, naast de verschuldigde huur. In de eindafrekening voor de periode van 10 februari 2018 tot 14 juni 2020 voor het bedrag van € 1.368,62 is dit betaalde voorschot door [geïntimeerde] ook in mindering gebracht op het openstaande bedrag.

Uit de akte van [geïntimeerde] van 25 augustus 2020 (pagina 4) blijkt dat het totaalbedrag van € 1.368,62 is berekend als volgt:

Oxxio 10-02-2018 tot 15-02-2019 € 784,40

Oxxio 15-02-2019 tot 03-06-2019 € 1.575,18

BudgetEnergie 03-06-2019 tot

14-06-2020
€ 1.909,04 +

totaal € 4.268,62

betaalde voorschotten

29 maanden x € 100,-
€ 2.900,00 –

Totaal € 1.368,62

6.5.

In de berekening in de akte van 25 augustus 2020 (zie p. 4 van die akte) is vervolgens ook een bedrag voor de achterstand van het voorschot van 14 maanden a € 330,-, zijnde € 4.620,- opgenomen. Waarom [appellant] voor de periode van 10 februari 2018 tot 14 juni 2020 na betaling van de daadwerkelijk bij [geïntimeerde] in rekening gebrachte kosten zoals opgenomen in de eindafrekening nog onbetaalde extra servicekosten (bovenop de al betaalde € 100,- per maand) zou moeten betalen is door [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd. De maandelijks te betalen servicekosten zijn immers voorschotten op de daadwerkelijke kosten die in de eindafrekening moeten worden verrekend. Dit is door [geïntimeerde] voor de daadwerkelijk betaalde servicekosten van € 100,- in de eindafrekening zoals opgenomen in voornoemde akte ook (terecht) gedaan. In zoverre slaagt het hoger beroep en zal de vordering van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Aldus resteert van de vordering tot betaling van de verhoogde servicekosten over de periode van 1 juli 2019 tot en met 31 augustus 2020 (zie hiervoor de vordering onder 4.1. sub d. tot betaling van € 4.620,-) nog de periode van 15 juni 2020 tot en met 31 augustus 2020.

6.6.

Ook voor die periode heeft inmiddels een eindafrekening plaatsgevonden, zie productie 4 bij de akte van [geïntimeerde] van 5 september 2023, waarbij rekening is gehouden met het daadwerkelijk betaalde voorschot van € 100,- per maand. Waarom er daarnaast nog eens en achteraf een voorschot in de vorm van servicekosten verschuldigd zou zijn is onvoldoende gesteld en onderbouwd. Grief één treft dan ook doel, de vordering tot betaling van de verhoogde voorschotten van in totaal € 4.620,- zal alsnog volledig afgewezen worden.

6.7.

Voor zover [appellant] op grond van het gewezen vonnis bovenstaand bedrag al heeft betaald aan [geïntimeerde] , is [geïntimeerde] dan ook gehouden dit bedrag - met rente vanaf het moment van betaling - terug te betalen aan [appellant] .

De servicekostenafrekening 10 februari 2018 tot 14 juni 2020 van € 1.368,62 (vordering 4.1. sub a)

6.8.

Met grief drie komt [appellant] op tegen de veroordeling tot betaling van de servicekostenafrekening over de periode 10 februari 2018 tot 14 juni 2020 van € 1.368,62. [appellant] betwist niet dat zijn aandeel in de gas- en elektriciteitskosten in deze periode op dit bedrag uitkomt. Hij betoogt dat daarop in mindering dient te strekken het door hem betaalde voorschot in de vorm van de servicekosten zijnde in de betreffende periode van 28 maanden 28 x € 100 = € 2.800,-.

6.9.

Deze grief mist feitelijke grondslag. Zoals hiervoor al is overwogen volgt uit de berekening in de akte van [geïntimeerde] van 25 augustus 2020 (pagina 4) (zie hiervoor onder overweging 6.4.) dat bij de berekening van het totaalbedrag van € 1.368,62 de betaalde voorschotten van 29 x € 100,- in mindering zijn gebracht.

Huisvuilafvoer (vordering 4.1. sub b)

6.10.

Met de tweede grief komt [appellant] op tegen de veroordeling tot betaling van € 117,12 aan huisvuilafvoer voor het jaar 2019, zijnde de helft van het door de gemeente in rekening gebrachte bedrag voor het gehuurde. De kantonrechter heeft dit bedrag toegewezen omdat [appellant] geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen deze vordering. In hoger beroep voert [appellant] als verweer dat op grond van artikel 17 van de huurovereenkomst dit bedrag niet afzonderlijk kan worden doorberekend, maar moet worden opgenomen in de jaarlijkse eindafrekening van de servicekosten, dus in de afrekening over 2019.

6.11.

Uit de letterlijke tekst van artikel 17 van de huurovereenkomst volgt dat het reinigingsrecht valt onder de servicekosten. Ook hier geldt dat aan de hand van hetgeen partijen over en weer van elkaar hebben mogen verwachten (Haviltex) de bepaling mede gezien in het licht van de overeenkomst als geheel moet worden uitgelegd.

6.12.

Dat in artikel 17 van de huurovereenkomst staat dat eens per jaar een afrekening plaats zal vinden van de servicekosten, hoeft niet te betekenen dat alle servicekosten op hetzelfde moment moeten worden afgerekend op straffe van verval voor [geïntimeerde] om daadwerkelijk betaalde kosten in rekening te brengen bij zijn huurder [appellant] . Waarom [appellant] deze bepaling uit de huurovereenkomst wel zo heeft mogen begrijpen is onvoldoende gesteld. Niet is betwist door [appellant] dat het door [geïntimeerde] in rekening gebrachte bedrag aan huisvuilafvoer daadwerkelijk door [geïntimeerde] is betaald en dat het gevorderde bedrag conform de verdeelsleutel voor rekening van [appellant] zou moeten komen voor het jaar 2019. [appellant] is derhalve gehouden dit bedrag aan [geïntimeerde] te betalen. De tweede grief treft geen doel.

Slotsom principaal hoger beroep

Het hof zal het vonnis van 31 mei 2022 in conventie vernietigen ten aanzien van de toegewezen verhoging van de servicekosten voor [appellant] (zie hiervoor onder 4.1. sub d de vordering tot betaling van € 4.620,-) en bekrachtigen voor het overige. [geïntimeerde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep en alsnog in die van de conventie in eerste aanleg. De kosten in principaal hoger beroep worden begroot op:

- € 343,00 aan griffierecht en € 858,00 (1 punt x tarief I) aan advocaatkosten.

De kosten van het geding in conventie in eerste aanleg worden begroot op:

- € 1.533,00 voor salaris gemachtigde en € 931,70 (inclusief btw) aan kosten deskundige.

In incidenteel hoger beroep

Ontbinding en ontruiming huurovereenkomst

6.13.

Met het incidenteel hoger beroep komt [geïntimeerde] op tegen de afwijzing van zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Hiervoor heeft [geïntimeerde] primair aangevoerd dat [appellant] zich niet gedraagt als goed huurder. Het niet nakomen van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst bestaat onder andere uit het niet betalen van het verhoogde voorschot servicekosten en dat het gehuurde niet goed wordt schoongehouden, dingen kapot worden gemaakt en/of verdwijnen zoals de kapstok, de ventilatie, in ieder geval één lade onder het aanrecht, de stofzuiger, het douchegordijn, de deksel van de doucheafvoer en de sifon onder de wasbak. Subsidiair heeft [geïntimeerde] een beroep gedaan op dringend eigen gebruik omdat hij voornemens is het appartement te renoveren waarbij er geen sprake meer zal zijn van twee afzonderlijk te verhuren kamers. Deze renovatie kan niet plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [appellant] . [geïntimeerde] heeft zijn tweede woning verkocht om de renovatie te kunnen financieren. Daarnaast zijn de statuten van de VvE gewijzigd waardoor het niet is toegestaan aan een andere huurder te verhuren dan de op het moment van wijziging reeds aanwezige [appellant] . Dit betekent dat de verhuur aan [appellant] voor [geïntimeerde] verliesgevend is.

Niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomst

6.14.

Op grond van artikel 7:231 BW in verbinding met artikel 6:265 BW kan de rechter een huurovereenkomst ontbinden op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding.

De servicekosten

6.15.

Voor zover [geïntimeerde] aan zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag legt dat [appellant] te kort schiet in de nakoming uit hoofde van de huurovereenkomst door het niet betalen van het verhoogde voorschot van de servicekosten, faalt de grief al om hetgeen hierover in het principale hoger beroep is overwogen; voor de periode waar het in het principale hoger beroep om gaat is [appellant] niet tekortgeschoten. Voor zover [geïntimeerde] met de grief ook doelt op het niet betalen door [appellant] van verhoogde servicekosten na 31 augustus 2020 heeft te gelden dat uit de stukken blijkt dat daarover opnieuw procedures zijn gestart (zie onder meer memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep punt 11, punt 3 tot en met 8 in de akte overlegging producties van [geïntimeerde] van 5 september 2023 en punt 1 tot en met 4 in de akte uitlaten producties van 3 oktober 2023 van [appellant] ). Nu niet is gebleken van een onherroepelijke uitspraak op grond waarvan sprake is van een daadwerkelijk achterstand in betaling van de servicekosten en dus niet van een wanprestatie op grond van de huurovereenkomst die zodanig is dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen, faalt het incidentele hoger beroep in zoverre. Het niet betalen van het huisvuilafvoer (zie hiervoor overweging 6.10 tot en met 6.12) vormt geen wanprestatie die zodanig is dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Bovendien is ook op dit punt nog geen sprake van een onherroepelijk rechterlijke uitspraak waaraan [appellant] zich niet heeft gehouden.

Goed huurder

6.16.

Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak te gedragen als een goed huurder. Wat in dit verband van de huurder wordt verlangd hangt af van de omstandigheden van het geval.

6.17.

Voorop staat dat het hier gaat om gemeubileerde verhuur van een kamer sinds 1977. In dat licht heeft [geïntimeerde] onvoldoende gesteld dat [appellant] geen goed huurder zou zijn door het gehuurde niet goed schoon te houden en dat dingen kapot worden gemaakt en/of verdwijnen zoals de kapstok, de ventilatie, in ieder geval één lade onder het aanrecht (van de keuken die inmiddels is vervangen), de stofzuiger, het douchegordijn, de deksel van de doucheafvoer en de sifon onder de wasbak. Bij zo’n lange verhuur kunnen dingen kapot gaan of verdwijnen, hetgeen dan niet - zonder meer - betekent dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen. Ook is de opsomming van kapot gemaakte of verdwenen spullen of het niet goed schoonhouden van het gehuurde zo al juist, mede gezien hetgeen hiervoor is overwogen over de langere periode waarop deze verwijten zien, niet zodanig zwaarwegend dat sprake is van het niet gedragen als goed huurder door [appellant] in de zin van artikel 7:213 BW. Aan bewijs, zoals aangeboden door [geïntimeerde] , komt het hof dan ook niet toe. Ook in zoverre faalt het incidentele hoger beroep.

Dringend eigen gebruik

6.18.

Op grond van artikel 7:274, eerste lid, aanhef en sub c, BW kan de vordering tot de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen door de rechter worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Bij de beoordeling hiervan staat het volgende voorop.

6.19.

Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle aangevoerde omstandigheden van het geval. Het vereiste dat sprake moet zijn van ‘dringend’ eigen gebruik brengt niet zozeer tot uitdrukking dat sprake moet zijn van een zekere urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij de verhuurder. Het dringende belang bij het gebruik van het gehuurde moet verder een eigen belang van de verhuurder zijn. Als de verhuurder eenmaal aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van zijn huurder bij voortduring van de huurovereenkomst. Verder moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte

kan verkrijgen.

6.20.

Daarnaast geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder. De rechter moet daarom terughoudend zijn met het toewijzen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte vanwege dringend eigen gebruik van de verhuurder.

6.21.

Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huurinkomsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet (HR van 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683). Het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatielasten moet terughoudend worden aangenomen. De stelplicht ter zake van het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten rust op de verhuurder.

6.22.

Voor de stelling dat er sprake zou zijn van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten heeft [geïntimeerde] gewezen op de door [appellant] betaalde kale huur van € 155,- per maand en het betaalde voorschot op de servicekosten van € 100,- die in wanverhouding staan tot alleen al de door de VvE gevraagde maandelijkse bijdrage van € 339,77. Daar komen de overige eigenaarslasten nog bij. Partijen zijn het er over eens dat de andere kamer (sinds het vertrek van de vorige huurder op 30 september 2020) niet meer kan worden verhuurd door [geïntimeerde] omdat dit op grond van de gewijzigde statuten en van de gemeente niet meer mag. Ook hierdoor is een lonende exploitatie niet mogelijk, aldus [geïntimeerde] .

6.23.

[appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] deze situatie deels aan zichzelf te wijten heeft doordat hij sinds 2004 niet om huurverhoging heeft gevraagd. Pas bij brief van 17 juli 2023 is om verhoging van de huur gevraagd door [geïntimeerde] (zie productie 5 bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep). Ook betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] de renovatie als voorwendsel gebruikt om tot beëindiging van de huur te komen omdat [geïntimeerde] het appartement vrij van huur wil verkopen, hetgeen hij volgens [appellant] ook heeft verklaard tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 13 juli 2023. Dat de renovatie een voorwendsel is blijkt ook uit de omstandigheid dat het in strijd is met de statuten om het huidige appartement van [geïntimeerde] met twee (of drie) afzonderlijk te verhuren kamers één appartement te maken zonder toestemming van de vereniging van eigenaars en zonder de overdracht van een deel van de gemeenschappelijke ruimten (trap en overloop) aan [geïntimeerde] (zie artikelen 9 lid 2, 11 en 14 van de splitsingsakte overgelegd als productie 4 bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep).

6.24.

Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerde] heeft na de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, waarbij [appellant] onder andere productie 5 heeft overgelegd, bij akte van 5 september 2023 gereageerd op alle door [appellant] overgelegde producties bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, behalve op de brief ten aanzien van de huurverhoging (productie 5) en ook niet op de als productie 4 overgelegde splitsingsakte en de stellingen van [appellant] in verband met deze producties. Vaststaat dus dat [geïntimeerde] sinds 2004 de huur niet meer heeft verhoogd. Kennelijk zag hij daarvan af. Dat maakt het beroep van [geïntimeerde] op een onrendabele huuropbrengst oneigenlijk en kan (in ieder geval niet volledig) aan [appellant] als huurder worden tegengeworpen. Evenmin heeft [geïntimeerde] gereageerd (wat hij wel had kunnen doen in zijn akte van 5 september 2023) op de als productie 4 door [appellant] bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep overgelegde splitsingsakte en de stelling van [appellant] dat toestemming nodig is van de andere leden van de VvE voor renovatie tot één appartement en dat zij niet bekend zijn met enig renovatieplan van [geïntimeerde] en dat deze leden ook niet voornemens zijn hieraan toestemming te verlenen. Nu [geïntimeerde] hier niet op heeft gereageerd staat ook dit vast en is zijn plan om te renoveren dus onvoldoende concreet en onderbouwd.

Ook over de hoogte van de exploitatiekosten is door [geïntimeerde] onvoldoende gesteld. Een exploitatieoverzicht ontbreekt. De enkele stelling dat de kosten van de VvE hoog zijn is onvoldoende. Over de exploitatie na renovatie heeft [geïntimeerde] al helemaal niets gesteld. De conclusie is dan ook dat onvoldoende is gebleken van een dringende noodzaak van de door [geïntimeerde] gestelde renovatie. Ook is de structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten onvoldoende gebleken. Aan een belangenafweging wordt niet meer toegekomen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is terecht afgewezen, het incidentele hoger beroep treft geen doel.

Proceskosten in incidenteel hoger beroep

6.25.

[geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van het incidentele hoger beroep worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:

- € 643,50 aan advocaatkosten (1,5 punt x factor 0,5 x tarief I € 858,00).

7.Beslissing

In principaal hoger beroep

7.1.

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 31 mei 2022 zoals hersteld bij vonnis van 16 september 2022 ten aanzien van het in conventie onder 3.2. sub c toegewezen bedrag van € 4.620,00 alsmede ten aanzien van de proceskostenveroordeling in conventie en opnieuw recht doende:

- wijst de vordering tot betaling door [appellant] van € 4.620,00 af;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten in conventie in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot op 31 mei 2022 begroot op € 1.533,00 voor salaris gemachtigde en € 931,70 (inclusief btw) aan kosten deskundige;

7.2.

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van deze veroordeling reeds heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het moment van betaling;

7.3.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 31 mei 2022 zoals hersteld bij vonnis van 16 september 2022 voor zover onderworpen aan dit beroep voor het overige;

7.4.

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 343,00 aan verschotten en € 858,00 aan salaris advocaat;

7.5.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

7.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In incidenteel hoger beroep

7.7.

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 31 mei 2022 zoals hersteld bij vonnis van 16 september 2022;

7.8.

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidentele hoger beroep van € 643,50 aan kosten advocaat;

7.9.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

7.10 .

. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, H.K.N. Vos en C.B.M. Scholten van Aschat en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.