ECLI:NL:GHDHA:2025:1410 - Gerechtshof Den Haag - Huurgeschil over zelfstandige of niet-zelfstandige woonru...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.336.827/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10577908 CV EXPL 23-18358

Arrest van 22 juli 2025

in de zaak van

Stichting MaasWonen,

gevestigd in Rotterdam,

appellante,

advocaat: mr. K.A.M. Jaspers, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. N. Roos, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna MaasWonen en [geïntimeerde].

1.De zaak in het kort

1.1

Partijen twisten over de vraag of de woning die [geïntimeerde] van MaasWonen huurde, moet worden aangemerkt als een zelfstandige dan wel een niet-zelfstandige woonruimte. Dit is relevant voor de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

1.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat het hier een zelfstandige woonruimte betreft. Het hof komt tot een ander oordeel.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 12 januari 2024, waarmee MaasWonen in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 december 2023;
het arrest van dit hof van 27 februari 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 april 2024;
de memorie van grieven van MaasWonen, met bijlagen;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde], met bijlagen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] heeft op 12 februari 2016 een huurovereenkomst gesloten met (de rechtsvoorgangster van) MaasWonen met betrekking tot de woning aan de [adres ] (hierna: de woning). De kale huurprijs was bij aanvang € 188,24 per maand.

3.2

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

Het gehuurde

Verhuurder verhuurt aan Huurder, die in huur aanneemt,

De onzelfstandige eenheid in het pand [naam] gelegen aan de [adres ], gelegen op de 9e etage en aangeduid met [nummer].

De in voornoemd pand voor gemeenschappelijk gebruik bestemde entree/gang, lift, trap, overloop en overige algemene ruimten, voor zover van toepassing, met medegebruik van de om het pand eventueel gelegen groenstroken en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten, hierna “het gehuurde”. Een beschrijving en plattegrond van het gehuurde is als bijlage opgenomen.

Artikel 1 De bestemming van het gehuurde

Het gehuurde betreft een onzelfstandige eenheid met voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten en voorzieningen en is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als (onzelfstandige) woonruimte ten behoeve van huurder, wiens huishouden bestaat uit één persoon.

Het recht van gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen komt gelijktijdig en met eerbiediging van elkaar toe aan huurder en de bewoners van andere onzelfstandige eenheden.

(…)

Artikel 7 Algemene huurvoorwaarden en aanvullende voorwaarden

1.
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Huurvoorwaarden voor Zelfstandige woonruimte d.d. 14 december 2010 en de Aanvullende overeenkomst bij huurovereenkomst d.d. 1 oktober 2014. Indien bepalingen in deze algemene voorwaarden specifiek toezien op of samenhangen met de zelfstandigheid van woonruimte zijn hier (vanwege de onzelfstandigheid van het gehuurde) niet van toepassing. (…)

(…)

3. De toepassing van de Algemene Huurvoorwaarden geldt met dien verstande dat huurder en verhuurder bij de uitoefening van hun rechten en verplichtingen rekening houden met de omstandigheid dat het gehuurde bestaat uit onzelfstandige eenheden met medegebruik van voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten en voorzieningen. (…)

3.3

In de Aanvullende overeenkomst bij huurovereenkomst van 1 oktober 2014 (hierna: de aanvullende overeenkomst) staat onder meer:

“Het is niet toegestaan eten te bereiden op het kookplaatje in de kitchenette (van) uw woning.”

3.4

Bij brief van 4 januari 2023 heeft MaasWonen de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2023 op grond van dringend eigen gebruik. MaasWonen wil (het complex met daarin) de woning gaan slopen om vervangende nieuwbouw te plaatsen.

3.5

[geïntimeerde] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

MaasWonen heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning te beëindigen per 31 december 2023, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning per die datum.

4.2

[geïntimeerde] heeft gevorderd primair de vorderingen af te wijzen en subsidiair MaasWonen te veroordelen tot een bedrag van € 7.156,-, dan wel € 3.578,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

4.3

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter (onder meer) de volgende afspraken gemaakt:

De huurovereenkomst zal eindigen op of voor 1 juli 2024 door oplevering van de woning door [geïntimeerde] aan MaasWonen;
Omtrent de vraag of sprake is van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte met daaraan gekoppeld de door MaasWonen te betalen verhuisvergoeding vragen partijen een oordeel aan de kantonrechter met behoud van hoger beroep;
Partijen dragen ieder de eigen proceskosten.

4.4

De kantonrechter heeft bij vonnis van 22 december 2023 beslist dat de woning moet worden aangemerkt als een zelfstandige woning en heeft MaasWonen veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van de wettelijke forfaitaire verhuiskostenvergoeding van (destijds) € 7.156,-.

5.Beoordeling in hoger beroep

5.1

MaasWonen komt in hoger beroep op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de woning een zelfstandige woning betreft. MaasWonen betoogt dat de bewoner afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woning zodat het hier gaat om een niet-zelfstandige woonruimte. Volgens de wetsgeschiedenis zijn wezenlijke voorzieningen ten minste de keuken, het toilet en de wasruimte. Deze voorzieningen moeten binnen de woning zijn gelegen en exclusief ten gebruike staan van de huurder. In dit geval moet [geïntimeerde] gebruik maken van een gemeenschappelijke keuken. Er is weliswaar een kitchenette in de woning maar de afspraak was dat [geïntimeerde] daar niet mocht koken. MaasWonen heeft gewezen op de tekst van de huurovereenkomst en de aanvullende overeenkomst waar steeds wordt gesproken van een ‘onzelfstandige woonruimte’ of ‘onzelfstandige eenheid’. [geïntimeerde] daarentegen vindt dat de woning eigen voorzieningen heeft en dus een zelfstandige woonruimte is.

5.2

Het hof stelt voorop dat onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van de wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 BW). Niet in geschil is dat de woning een eigen toegang heeft. Wel is de vraag of [geïntimeerde] afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen (in dit geval: de keuken) buiten de woning.

5.3

MaasWonen heeft er terecht op gewezen dat daarbij bepalend is de (feitelijke) situatie bij het sluiten van de huurovereenkomst. Worden er tijdens de huurovereenkomst door de huurder aanpassingen in de woning verricht, dan wijzigt dat niets aan de al dan niet zelfstandigheid van de woning. De stelling van [geïntimeerde] dat in verband met de verhuiskostenvergoeding moet worden gekeken naar de feitelijke situatie bij de daadwerkelijke verhuizing volgt het hof om voornoemde reden niet.

5.4

Niet alleen de feitelijke situatie is relevant voor de vraag of sprake is van zelfstandige of niet-zelfstandige woonruimte maar ook moet worden gekeken naar de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarbij geldt niet alleen de zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen in de huurovereenkomst maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij hierover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).

5.5

Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst kan niet anders worden afgeleid dan dat partijen bedoeld hebben een huurovereenkomst te sluiten voor een niet-zelfstandige woonruimte. In verschillende bepalingen (zie hiervoor onder 3.2) wordt immers gesproken over ‘onzelfstandige eenheid’ of ‘onzelfstandige woonruimte’. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de ‘voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten en voorzieningen’ niet nader omschreven zijn zodat daaruit niet kan worden geconcludeerd dat de gemeenschappelijke keukens daaronder moeten worden verstaan. Bovendien leidt [geïntimeerde] daaruit af dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geen gemeenschappelijke keuken aanwezig was. Het hof volgt dat betoog niet. De huurovereenkomst moet immers in samenhang worden bekeken met de aanvullende overeenkomst. Daarin is opgenomen dat het niet is toegestaan eten te bereiden op het kookplaatje in de kitchenette van de woning. Het moet voor [geïntimeerde] dan ook duidelijk zijn geweest dat zij de kitchenette niet als kookgelegenheid mocht gebruiken maar dat het de bedoeling was dat zij daarvoor de gemeenschappelijke keuken zou gebruiken. MaasWonen heeft dat overigens ook herhaaldelijk (onder meer in nieuwsbrieven) aan haar huurders gemeld. [geïntimeerde] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat de gemeenschappelijke keuken ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst (nog) niet aanwezig was. Integendeel, in randnummer 33 van de memorie van antwoord erkent zij dat er steeds gezamenlijke keukens in het complex aanwezig waren.

5.6

Ook al was dus in de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst een keukenblokje (van 85 x 60 cm) met een aanrechtblad, een waterpunt en een (werkend) elektrisch kook/warmhoudplaatje aanwezig, de feitelijk situatie bij het aangaan van de huurovereenkomst was dat [geïntimeerde] de kitchenette niet als kookgelegenheid mocht gebruiken. [geïntimeerde] was dus – gelet op de aanvullende overeenkomst - afhankelijk van voorzieningen buiten haar woning (de gemeenschappelijke keuken) zodat sprake is van een niet-zelfstandige woning. Ook als juist zou zijn dat MaasWonen na het aangaan van de huurovereenkomst enige tijd heeft gedoogd dat in de kitchenette werd gekookt (hetgeen overigens door MaasWonen wordt betwist) kan dit geen verandering brengen in de oorspronkelijke bedoeling van partijen zoals die voortvloeit uit de huurovereenkomst in samenhang met de aanvullende overeenkomst.

Redelijke tegemoetkoming?

5.7

Anders dan bij zelfstandige woonruimte bevat de wet geen regeling voor de niet-zelfstandige woonruimte voor wat betreft de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. [geïntimeerde] heeft zich (in eerste aanleg) op het standpunt gesteld dat het ongemak van een verhuizing even groot is bij een niet-zelfstandige woonruimte als bij een zelfstandige woonruimte zodat zij toch aanspraak kan maken op een tegemoetkoming van € 7.156,- (gelijk aan de forfaitaire wettelijke vergoeding bij zelfstandige woonruimte), althans van € 3.578,- (de helft). In hoger beroep heeft zij betoogd dat het hof aansluiting moet zoeken bij de bedragen die in dit soort gevallen in het kader van bijzondere bijstand door de gemeente worden uitgekeerd bij een noodzakelijke verhuizing. Volgens [geïntimeerde] is dan een bedrag van € 5.094,01 redelijk en billijk. MaasWonen vindt een bedrag van € 2.000,- redelijk.

5.8

Het hof stelt voorop dat het hier gaat om een
tegemoetkoming in(en dus niet een volledige vergoeding van) de verhuis- en inrichtingskosten. Daaronder kan in elk geval niet de eerste maand huur van de nieuwe woning worden verstaan, zoals [geïntimeerde] die in hoger beroep wel lijkt te vorderen. MaasWonen heeft er verder terecht op gewezen dat [geïntimeerde] geen inzicht heeft gegeven in de werkelijke verhuis- en inrichtingskosten. Gelet op de grootte van het gehuurde (22,6 m2) zal de verhuizing relatief eenvoudig zijn geweest en niet veel kosten met zich mee hebben gebracht. Het hof acht daarom, alles afwegende, een tegemoetkoming van € 2.000,- redelijk en billijk. Een hogere vergoeding staat bovendien ook niet in verhouding tot de door MaasWonen ontvangen kale huur.

Conclusie en proceskosten

5.9

De conclusie is dat het hoger beroep van MaasWonen slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen. Opnieuw rechtdoende zal het hof MaasWonen veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van € 2.000,-. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Gelet op hetgeen partijen over de proceskosten in eerste aanleg zijn overeengekomen zal het hof geen proceskostenveroordeling in eerste aanleg uitspreken.

5.1

Het hof begroot de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van MaasWonen op:

dagvaarding € 135,97

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 1.716,- (2 punten × tarief I)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.827,97

6.Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 december 2023;

en opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt MaasWonen om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 2.000,-;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van MaasWonen begroot op € 2.827,97;
bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. J.J. van der Helm en mr. A.F.H. ten Brummelhuis en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025 in aanwezigheid van de griffier.