Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/32
Uitspraak van 8 mei 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 6 januari 2023, nummer ROT 21/2156.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) bij beschikking de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 269.000 (de beschikking). Met de beschikking is op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2020 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] en de aanslag watersysteemheffing van het Hoogheemraadschap Delfland (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de bezwaren tegen de beschikking en de aanslagen ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Voor de behandeling van het beroep is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 maart 2023 en 13 februari 2024 nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 27 maart 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een tussenwoning, gebouwd in 1991, met een inhoud van 270 m², gelegen op een perceel grond van 133 m². De onroerende zaak heeft een dakopbouw van 97 m3.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een taxatierapport, opgemaakt op 30 december 2021 door [naam] , Register-Taxateur, en een matrix overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 en de toestandsdatum 1 januari 2020 bepaald op € 269.000 aan de hand van vergelijking met gegevens van drie eengezinswoningen, eveneens gelegen aan [straat] (de vergelijkingsobjecten). In het taxatierapport is een matrix opgenomen met daarin de volgende gegevens van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten:
Adressen
De onroerende zaak
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort woning
eengezinswoning
eengezinswoning
eengezinswoning
eengezinswoning
Wijk
[…]
[…]
[…]
[…]
Bouwjaar
1991
1990
1991
1991
Bruto-inhoud m3
270
340
250
270
Kadastrale grondoppervlakte m2
133
119
123
133
Kl-Oh-Uit-Dm-Vz
(t.t.v. verkoop)
3-3-3-3-3
3-3-3-3-3
3-3-3-3-4
3-3-3-3-3
WOZ-waarde
€ 269.000
Koopsom
€ 262.000
€ 280.000
€ 282.500
Datum transportakte
2-8-2018
5-11-2018
1-5-2019
Datum koopovereenkomst
18-1-2018
4-10-2018
Geïndexeerd naar peildatum
€ 291.606
€ 280.000
€ 282.500
Waardeverandering (%)
11,30%
0,00%
0,00%
Berging
€ 2.625
€ 2.625
€ 2.625
€ 2.625
Dakopbouw
€ 39.867
€ 48.730
€ 39.867
Inhoud dakopbouw
97 m3
110 m3
97 m3
Dakkapel
€ 10.000
1x groot 1x klein
Aanbouw woonruimte
€ 16.800
Inhoud: 11 m3
Grondwaarde
€ 90.965
€ 87.745
€ 88.665
€90.965
Grondprijs per m2
€ 684
€ 737
€ 721
€ 684
Hoofdgebouwwaarde na correctie
€ 135.543
€ 174.436
€ 139.980
€ 149.043
Prijs per m3
€ 502
€ 513
€ 560
€ 552
Correctie inhoud naar onderhavig object
€ 548
€ 550
€ 552
Correctie KOUDV naar onderhavig object
€ 548
€ 520
€ 552
Gemiddelde prijs/m3 referenties € 540
2.2.2.
In het taxatierapport is de waarde van de grond berekend aan de hand van de gehanteerde grondstaffel en is vermeld hoe de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van mevrouw [naam] van 30 december 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5.1
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De uitkomst hiervan is dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 502,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 540,- voor de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2
Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en hij maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, in het bijzonder met het gegeven, dat de grondwaarde per m2 afneemt naarmate een perceel groter is.
5.3
Ter zitting heeft verweerder in reactie op de beroepsgronden toegelicht, dat hij bij de bepaling van de dakkapellen en de dakopbouw vuistregels heeft toegepast. Die vuistregels luiden, dat bij de waarde van een dakopbouw – in dit geval: met een inhoud van 97 m3 – uitgegaan wordt van 80% van de gemiddelde waarde per m3 van het hoofdgebouw en dat een grote dakkapel op € 6.000,- pleegt te worden gewaardeerd en een kleinere op € 4.000,-. De rechtbank acht dat een begrijpelijke en juiste benadering van de waarde van de dakopbouw en de dakkapellen. Een en ander levert ook niet een zo grote onduidelijkheid in de bepaling van de WOZ-waarde op, dat er rekening mee zou moeten worden gehouden bij de beslissing over de kosten van de procedure.
6.1
Eiser heeft vergoeding gevorderd van immateriële schade, geleden doordat de procedure – die is ingezet met het bezwaarschrift van 14 maart 2020 – bijna 10 maanden langer heeft geduurd dan de maximaal nog redelijk te achten termijn van twee jaar tussen bezwaarschrift en uitspraak van de Rechtbank. Hij bestrijdt dat enig deel van de duur van de procedure toe te schrijven zou zijn aan vertraging veroorzaakt door (de gemachtigde van) eiser.
6.2
Verweerder wijst erop, dat hij bij brief van 4 april en opnieuw bij brief van 14 december 2020 heeft gevraagd om overlegging van een schriftelijke machtiging. Die machtiging is nadien overgelegd. Voorts stelt verweerder dat de beschikbaarheid van de gemachtigde van eiser voor een zitting in 2021 zeer beperkt was, nu de gemachtigde van eiser heeft aangegeven in ieder geval de eerste drie kwartalen (en eigenlijk ook het vierde kwartaal) van 2021 geen zitting bij te kunnen wonen.
6.3
Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (HR) geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. Daarbij mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar duren. (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
6.4
De rechtbank volgt het standpunt van verweerder, dat de vertraging in zijn geheel is toe te schrijven aan de wijze waarop (de gemachtigde van) eiser in deze heeft geprocedeerd.
De rechtbank acht het niet onredelijke dat verweerder bezwaarprocedures waarin iemand optreedt die zegt door een ander te zijn gemachtigd buiten behandeling laat, zolang de daartoe strekkende machtiging niet is overgelegd. De periode tussen het verzoek van verweerder en de ontvangst van een machtiging heeft – door eiser onweersproken – ruim acht maanden geduurd.
De rechtbank overweegt voorts, dat uit uitspraken en procedures in zaken waarin de gemachtigde van eiser optreedt, in Rotterdam en elders, naar voren komt dat hij zodanig veel zaken aanbrengt dat zijn beschikbaarheid voor zittingen in het gedrang komt. Zo ook bij het plannen van een zitting in beroep in de onderhavige zaak. De rechtbank heeft voor de zaken die op de zitting van 20 oktober 2022 zijn behandeld in de periode van april tot en met oktober van 2022 bij zes gelegenheden (in totaal) 25 zittingsdata voorgesteld. In zijn reacties heeft de gemachtigde van eiser aangegeven (in totaal) slechts op vijf van de voorgestelde data aanwezig te kunnen zijn. Dit levert een beschikbaarheidspercentage op van 20%. De stelling van gemachtigde van eiser, dat hij altijd beschikbaar is kan daar niets aan veranderen. Dat percentage is – bij de grote hoeveelheid zaken waarin de gemachtigde van eiser optreedt - zo laag, dat het een – aan de gemachtigde van eiser toe te schrijven - bijzondere omstandigheid oplevert die verlenging van de redelijke termijn met minimaal vier maanden rechtvaardigt. De rechtbank wijst daarom het verzoek tot immateriële schadevergoeding af.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
4.1.2.
In hoger beroep is in geschil of:
(i) de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is, en
(ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot € 249.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de onroerende zaak
5.1.
De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met de vergelijkingsobjecten, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en die alle in dezelfde straat liggen en van hetzelfde type zijn. De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] zijn evenals de onroerende zaak voorzien van een dakopbouw. De Heffingsambtenaar heeft met name betekenis kunnen toekennen aan het verkoopgegeven van de woning [adres 4] , omdat deze woning identiek is aan de onroerende zaak. Voorts heeft hij ter zitting toegelicht dat de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum indien de verkopen tot stand zijn gekomen op een tijdstip dat drie maanden of langer is verwijderd van de peildatum, en dat is uitgegaan van de datum van de koopovereenkomst indien dit gegeven beschikbaar. Indien dit gegeven niet beschikbaar is, wordt volgens de Heffingsambtenaar uitgegaan van de datum van de transportakte. Een en ander leidt tot een prijs van € 502 per m3 voor de onroerende zaak, na toepassing van een correctie wegens mindere voorzieningen ten opzichte van de woning [adres 3] . Voorts heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat voor de waarde van de dakopbouwen is uitgegaan van afgerond 80 percent van de eenheidsprijs per m3 van het hoofdgebouw van de betreffende woning en dat hij deze methode ook bij de waardering van de dakopbouw van de onroerende zaak heeft toegepast.
5.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatierapport, de matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
Vergoeding van immateriële schade
5.4.
Het Hof ziet, gelet op het navolgende, geen reden voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van de bezwaar- en (hoger) beroepsprocedure.
5.5.1.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat in de bezwaar- en de beroepsprocedure samen de redelijke termijn voor behandeling van de zaak met (afgerond) 10 maanden is overschreden en heeft deze overschrijding toegerekend aan de handelwijze van de gemachtigde in deze procesfasen. Hoewel de Heffingsambtenaar bij brief van 4 april 2020 en later opnieuw bij brief van 14 december 2020 om een machtiging heeft verzocht, heeft het tot 22 december 2020 geduurd voordat een toereikende machtiging door de Heffingsambtenaar is ontvangen. Anders dan de gemachtigde stelt, kan het e-mailbericht van belanghebbende van 14 maart 2020 niet worden aangemerkt als een volmacht om hem te vertegenwoordigen in een procedure betreffende de beschikking en de aanslagen. Verder is van belang dat de gemachtigde van belanghebbende in verband met de talloze door hem in het land ingestelde beroepsprocedures in het jaar 2021 beperkt beschikbaar was voor een zitting bij de Rechtbank. Het Hof volgt het oordeel van de Rechtbank dat gelet op deze omstandigheden niet valt in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak nu de gemachtigde zelf de oorzaak van de vertraging is. De Rechtbank heeft het verzoek tot vergoeding van immateriële schade daarom terecht afgewezen.
5.5.2.
Het hogerberoepschrift is ontvangen op 13 januari 2023. Aangezien de uitspraak in hoger beroep binnen twee jaar na binnenkomst van het hogerberoepschrift wordt gedaan, is in hoger beroep geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, T.A. de Hek en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 8 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.